מי יכול להיות מסורב משכנתא בבנקים?

רכישת דירה היא חלום משמעותי עבור ישראלים רבים. התהליך הזה הוא לא רק מרגש, אלא גם מורכב ודורש תכנון יסודי, כאשר אחד הצעדים המרכזיים ביותר הוא קבלת משכנתא מהבנק. משכנתא מאפשרת לנו לממן את הקניה הגדולה הזו על פני שנים רבות, אבל מה קורה אם הבנק מסרב לבקשתנו? במאמר הזה, נעמיק בסיבות השונות שיכולות להוביל לסירוב משכנתא, נעזור לכם להבין את הגורמים המשפיעים על ההחלטה, וניתן לכם טיפים חשובים כדי לשפר את הסיכויים שלכם להגשים את חלום הדירה.

*אין לראות במאמר זה ייעוץ פיננסי או כלכלי משום אופן

** בעקבות כך שיכול להיות בעיה של איסור ריבית מהתורה הקדושה – יש לפנות לרב פוסק ירא שמיים בכדי שיתן לכם ייעוץ לפני לקיחת הלוואה או כל קונסטלציה אחרת שיש בה ריבית.

היסטוריית אשראי בעייתית

אחד הגורמים המשפיעים ביותר על זכאותנו למשכנתא הוא היסטוריית האשראי שלנו. הבנק רוצה לוודא שאנחנו לקוחות אמינים ובעלי יכולת החזר גבוהה לפני שהוא מעניק לנו סכומי כסף כה גדולים. מה זה בעצם אומר, היסטוריית אשראי? במילים פשוטות, זה תיעוד של ההתנהלות הפיננסית שלנו לאורך זמן: האם שילמנו את ההלוואות והחשבונות שלנו בזמן? האם יש לנו חובות שלא הוסדרו? כל המידע הזה מתועד במערכות של בנק ישראל ונגיש לבנקים ולגופים פיננסיים אחרים.

הנה כמה נקודות חשובות שכלולות בהיסטוריית האשראי ויכולות להוביל לסירוב משכנתא:

• פיגורים בתשלומים: איחורים בהחזרי הלוואות, תשלומי אשראי, חשבונות שוטפים (חשמל, ארנונה וכו’) – כל אלה מעידים על קושי בניהול פיננסי תקין.
• חובות: חובות שלא שילמנו, גם אם בסכומים קטנים, עלולים ליצור בעיות מול הבנק, במיוחד חובות בהליכי גבייה.
• צ’קים חוזרים: צ’קים שחזרו בשל היעדר כיסוי פוגעים באמינות שלנו בעיני הבנק.
• רישום במאגר נתוני אשראי (BDI): מאגר ה-BDI של בנק ישראל מרכז מידע על בעיות אשראי משמעותיות כמו חובות שלא נפרעו, הכרזה כלקוח מוגבל, צ’קים שחזרו בכמות חריגה ועוד. רישום שלילי במאגר זה הוא “דגל אדום” משמעותי עבור הבנקים.
• תיקים בהוצאה לפועל: הליכי הוצאה לפועל הם איתות שהנושים שלנו נאלצו לפנות לסיוע משפטי לגביית החוב. זה מעיד על קושי רציני בהתנהלות הכלכלית.
• פשיטת רגל: הליך משפטי של פשיטת רגל מטרתו לאפשר לאדם שחייב כספים רבים “להתחיל מחדש”, אולם גם לאחר קבלת הפטר, הרישום על פשיטת רגל עשוי לפגוע בסיכויים לקבל משכנתא במשך תקופה מסוימת.

גם אם יש לכם “כתמים” בהיסטוריה הפיננסית, זה לא בהכרח אומר שקבלת משכנתא בלתי אפשרית. קיימת חשיבות רבה למגמה הכללית: אם בעבר היו בעיות וכיום אתם נמצאים במצב פיננסי יציב ומשופר, הבנק יוכל להתחשב בכך. כמו כן, לכל בנק יש את המדיניות שלו – בעוד שבנק אחד עלול לסרב, בנק אחר עשוי לבחון את המצב בגמישות ובאופן יותר פרטני.

דוגמה לשימוש במונחים ובניסוח שיסייע להמחיש את הנושא לקורא:

נתאר, לדוגמה, אדם שלפני מספר שנים נקלע לקושי כספי וכתוצאה מכך נגרר לחריגות בחשבון הבנק, איחורים בתשלומים, ואולי אף צ’קים שחזרו. כעת, אותו אדם התייצב כלכלית, סגר את החובות, ולמעשה כבר שנתיים אין לו שום בעיות באשראי. במקרה כזה, ישנה סבירות טובה שבנקים מסוימים יראו את המגמה החיובית ויוכלו להתייחס בבחינת המשכנתא.

טיפ: בדקו תמיד את דירוג האשראי שלכם לפני פנייה לבנק. דירוג האשראי מאפשר לכם לדעת האם יש בעיות שאתם לא מודעים להן, וגם נותן לכם מושג כללי לגבי סיכויי קבלת המשכנתא.

הכנסה נמוכה או לא יציבה

הבנק מעוניין לדעת שיש לנו יכולת החזר ריאלית, כלומר – שההכנסות שלנו מספיק גבוהות ומסודרות כך שנוכל לעמוד בהחזרים החודשיים של המשכנתא בנוסף לכל ההוצאות השוטפות שלנו. הבנק מבצע חישוב שנקרא “יכולת החזר” ובודק מה היחס בין ההכנסה נטו החודשית שלכם לבין גובה ההחזר הצפוי על המשכנתא. ככל שהיחס הזה גבוה יותר, כך הסיכוי לקבלת משכנתא עולה.

סוגי הכנסות שהבנק ייקח בחשבון

• משכורת מעבודה שכירה: ההכנסה הכי יציבה ומסודרת. הבנק יוודא שיש לכם ותק במקום העבודה וירצה לראות תלושי משכורת אחרונים.
• הכנסה מעסק עצמאי: עצמאיים נדרשים בדרך כלל להציג שומות מס ודוחות שנתיים כדי להוכיח הכנסה לאורך זמן. הבנק ירצה לוודא שישנה יציבות בהכנסה, גם אם היא משתנה בין החודשים.
• הכנסה מפרילנסרים: בדומה לעצמאיים, הבנק יבקש לראות הוכחות להכנסה לאורך תקופה מסוימת. עבודה כפרילנסרים עשויה להיות יציבה פחות לעיתים ולכן חשוב להדגיש עבודות קבועות אם קיימות.
• הכנסות נוספות: קצבאות שונות, הכנסה משכירות, פנסיה – כל אלו עשויים להילקח בחשבון תחת תנאים מסוימים.

סוגי הכנסות בעייתיות

• עבודה זמנית: אם אין לכם מספיק היסטוריית עבודה קבועה, הבנק עלול לראות בזה סיכון כי אין ודאות לגבי המשך ההכנסה שלכם.
• היעדר הכנסה: מובטלים, סטודנטים, עקרות בית ללא מקור הכנסה משמעותי, מתקשים יותר לקבל משכנתא.
• הכנסה נמוכה: כאשר משקללים את גובה ההחזר הצפוי אל מול ההכנסה שלכם, הבנק מבצע את חישוב יכולת ההחזר. אם התוצאה לא עומדת בדרישות המינימום של הבנק, הסיכויים לסירוב עולים.

טיפים חשובים:

• הגשת בקשה עם בן/בת זוג שגם לו/לה הכנסה קבועה תשפר משמעותית את סיכוייכם. הבנק יחשב את ההכנסות של שניכם ביחד כמשק בית אחד.
• במקרה של עצמאיים ופרילנסרים, אם אתם יכולים להציג הכנסות שנתיות גבוהות ויציבות, הסיכויים שלכם לקבלת משכנתא עולים. חשוב להצטייד בכל המסמכים המעידים על הכנסה כדי להציג לבנק תמונה חיובית ומלאה ככל האפשר.

דוגמה לשימוש במונחים ובניסוח שיסייע להמחיש את הנושא לקורא:

נניח שאדם עובד כעצמאי בתחום העיצוב הגרפי, וההכנסות החודשיות שלו משתנות מעט. אבל בשורה התחתונה, ההכנסה השנתית שלו גבוהה ויציבה למדי והוא יכול להציג זאת באמצעות שומות מס מהשנים האחרונות. במקרה כזה, יש סיכוי גבוה יותר לקבל את אישור הבנק למשכנתא, כי למרות שחודשית ישנם שינויים, הבנק מתמקד בהתמונה הכללית של ההכנסה השנתית.

הון עצמי נמוך וחסכונות מוגבלים

הון עצמי הוא הסכום הכספי שיש לכם בנזילות (מזומן, פיקדונות, תוכניות חסכון וכו’) ויכול לשמש אתכם במימון רכישת הנכס. ככל שההון העצמי שלכם גבוה יותר, כך תצטרכו לקחת משכנתא בסכום נמוך יותר. למה זה משנה לבנק?

• יחס מימון (LTV): יחס המימון הוא אחוז מסך שווי הנכס שהבנק מלווה לכם במשכנתא. ככל שיחס המימון גבוה יותר, הסיכון של הבנק עולה. בנק ישראל מגביל את יחס המימון המירבי כך שעבור דירה ראשונה ניתן לקבל עד 75% משכנתא, עבור משפרי דיור עד 70%, ולמשקיעים עד 50%. נניח שתרצו לרכוש דירה בשווי מיליון ש”ח, תצטרכו להביא 250,000 ש”ח כהון עצמי מינימלי אם זו הדירה הראשונה שלכם.
• חוסר חסכונות: מעבר להון העצמי הדרוש כדי לעמוד בתקנות, הבנק גם רוצה לראות שיש לכם חסכונות כספיים מסוימים. חסכונות מעידים על אחריות כלכלית ויכולים לספק “רשת ביטחון” במקרה של הוצאות בלתי צפויות הקשורות בקניית הדירה או בהחזרים החודשיים.

למה הון עצמי נמוך מעלה את הסיכוי לסירוב?

• סיכון גבוה לבנק: כאשר ההון העצמי נמוך, ויחס המימון גבוה, הבנק לוקח על עצמו סיכון גדול יותר למקרה בו לא תוכלו להחזיר את המשכנתא ויהיה צורך לממש את הנכס.
• תשלומים חודשיים גבוהים: ככל שהמשכנתא גבוהה יותר, כך ההחזרים החודשיים גדלים בהתאמה. הבנק עלול לסרב אם הוא יחשוב שהתשלומים גבוהים מדי ביחס להכנסה שלכם.
• “כרית ביטחון” קטנה: ללא חסכונות משמעותיים, קושי פתאומי עלול להפוך בעייתי עוד יותר. הבנק מעדיף לוודא שיש לכם עתודה כלכלית מסוימת.

טיפים חשובים:

• הגדלת הון עצמי: ככל שתצליחו להגדיל את ההון העצמי שלכם, כך סיכוייכם לקבל משכנתא ובתנאים טובים יותר עולים באופן משמעותי. אפשרויות להגדלת ההון העצמי כוללות צמצום הוצאות, חיסכון ממושך, קבלת עזרה מהורים במידת האפשר, ועוד.
• בחירת נכס מתאים: אם ההון העצמי שלכם נמוך, שקלו לרכוש דירה שמתאימה יותר לתקציב שלכם. אולי דירה מעט קטנה יותר, במיקום פחות מרכזי, או דירה שדורשת שיפוץ מסוים – כך תוכלו להקטין את הסכום הכולל של המשכנתא.

דוגמה לשימוש במונחים ובניסוח שיסייע להמחיש את הנושא לקורא:

בואו ניקח דוגמה של זוג צעיר שרוצה לרכוש את דירתם הראשונה. נניח שהם חסכו 150,000 ש”ח כהון עצמי, והם מעוניינים בדירה ששווה 1.2 מיליון ש”ח. במקרה זה, הם יצטרכו הלוואה של מיליון ש”ח על מנת לעמוד במחיר הדירה, וזהו יחס מימון גבוה מאוד (מעל 80%). הבנק עלול לראות בכך סיכון גדול מדי ולהציב תנאים קשים, או אף לסרב לבקשת המשכנתא.

סוג הנכס ומדיניות הבנק

חשוב לזכור שלנכס שאתם רוצים לרכוש ולמדיניות של כל בנק יש גם כן השפעה על הסיכויים שלכם לקבל משכנתא.

סוגי נכסים בעייתיים

מיקום באזור סיכון

אם הנכס ממוקם באזור שהבנק מגדיר כבעל סיכון גבוה (למשל בשל פשיעה, בעיות תשתית עירוניות או תחזוקה לקויה של בניינים), שווי הנכס עלול להיות נמוך יותר, והסיכון במקרה שתיאלצו למכור את הדירה עולה. הבנק עלול לסרב, להציע משכנתא בסכום נמוך יותר, או להציב ריביות גבוהות.

נכסים מסחריים

לקיחת משכנתא לנכסים עסקיים נחשבת מסוכנת יותר מבחינת הבנק. זה נכון במיוחד אם אין לכם ניסיון מוכח בהשקעות נדל”ן מהסוג הזה.

נכסים להשקעה

הבנקים רואים ברכישת דירה להשקעה מטרה מסוכנת יותר מאשר רכישת דירה למגורים. לכן התנאים לנטילת משכנתא על דירה להשקעה עלולים להיות פחות טובים (יחס מימון נמוך יותר, ריביות גבוהות יותר וכו’).

נכסים במצב רע

נכס שדורש שיפוץ משמעותי נחשב לסיכון עבור הבנק, שכן יש חשש שעלויות השיפוץ יפלו על כתפי הלווה, יגדילו את ההוצאות, ובכך יפגעו ביכולת ההחזר של המשכנתא.

מדיניות הבנק משתנה

חשוב להכיר בכך שלכל בנק יש מדיניות משלו בנוגע למשכנתאות, וגם מדיניות זו יכולה להשתנות לאורך זמן. השינויים מושפעים מ:

הנחיות בנק ישראל

בנק ישראל מפרסם תקנות והגבלות שקובעות מסגרות שמירה על יציבות המערכת הבנקאית. לעיתים, ישנן הגבלות ספציפיות הקשורות ליחס המימון, תקופות החזר, משכנתאות במטבע חוץ וכו’.

מצב השוק והתחרות

כאשר שוק המשכנתאות תחרותי יותר, הבנקים עשויים להציע תנאים אטרקטיביים יותר כדי למשוך לקוחות. לעומת זאת, בתקופות של ריבית גבוהה או קיפאון בשוק, התנאים עלולים להיות פחות נוחים.

טיפ: כדי להגדיל את הסיכויים שלכם לקבל משכנתא על נכס שעלול להיות “בעייתי” בעיני הבנק, חשוב להגיע מוכנים: הציגו מסמכים מסודרים המוכיחים יכולת כלכלית טובה, הפגינו ניסיון וידע רלוונטי (בהשקעות נדל”ן, למשל), הוכיחו הכנסה יציבה, ודאגו להון עצמי גבוה יותר.

דוגמה לשימוש במונחים ובניסוח שיסייע להמחיש את הנושא לקורא:

למשל, זוג המעוניין לרכוש דירת נופש באילת להשקעה עלול לגלות שהתנאים ללקיחת משכנתא פחות טובים מאשר לרכישת דירה למגורים בתל-אביב. יחס המימון שהבנק יציע להם עשוי להיות נמוך יותר, והריביות שהם יקבלו יהיו כנראה גבוהות יותר.

טיפים חשובים

הבנו את הגורמים השונים שיכולים להשפיע על קבלת משכנתא. אבל מה עושים אם יש לנו בעיה באחד התחומים האלה? הנה כמה טיפים חשובים ששווה לאמץ כדי לשפר את הסיכויים שלכם:

בדיקת דירוג אשראי

לפני שמגישים בקשה למשכנתא, הזמינו את דירוג האשראי שלכם מבנק ישראל ועברו עליו בקפידה. אם יש טעויות, בעיות שלא הייתם מודעים להן, או רישומים מסוימים – כדאי להסדיר אותם מראש מול הגופים הרלוונטיים עוד לפני הגשת הבקשה למשכנתא.

שיפור היסטוריית אשראי

אם בעבר היו לכם פיגורים בתשלומים, חובות, או רישום שלילי במאגר נתוני אשראי – חשוב להראות לבנק שיש שינוי חיובי לאורך זמן. שמרו על מסגרת האשראי, עמדו בתשלומים בזמן, סגרו חובות אם יש, והמתינו בסבלנות עד שהרישום השלילי יוסר או יאבד מתוקפו.

הגדלת הכנסה

במידת האפשר, נסו להגדיל את ההכנסות שלכם. קידום בעבודה, עבודה נוספת, או הכנסה צדדית – כולם יסייעו בשיפור יכולת ההחזר שלכם.

חיסכון להון עצמי

ככל שההון העצמי גבוה יותר, הסיכון שהבנק לוקח על עצמו קטן יותר. התאמצו לחסוך כמה שיותר, הקטינו הוצאות היכן שניתן, ובדקו אפשרויות לקבל סיוע ממשפחה.

בחירת נכס מתאים

אם המצב הפיננסי שלכם לא מאפשר רכישת נכס גדול או יוקרתי, אל תתייאשו. התמקדו בדירות במחירים המתאימים ליכולות שלכם, אולי באזורים קצת פחות מבוקשים, או בדירות שדורשות שיפוץ מסוים שתוכלו לבצע בהדרגה, וכך תוכלו להיכנס לשוק הנדל”ן.

ייעוץ משכנתאות

יועץ משכנתאות מקצועי יכול לחסוך לכם כסף רב. היועץ יבדוק את התמונה הכלכלית שלכם, יסייע לכם להגיש בקשה מסודרת ומותאמת לנתונים שלכם, ואף יתמקח מול הבנקים כדי להשיג לכם את התנאים הטובים ביותר.

קבלת סירוב למשכנתא לא תמיד אומרת שאתם לא יכולים להגשים את חלום הדירה! נסו להבין לעומק את הסיבות לסירוב ולבצע את ההתאמות הדרושות.

סיכום

רכישת דירה היא צעד כלכלי משמעותי, ומשכנתא היא כלי מרכזי המאפשר לנו להגשים את החלום הזה. הבנו לאורך המאמר שגורמים שונים יכולים להוביל לסירוב משכנתא, ביניהם: היסטוריית אשראי בעייתית, הכנסה נמוכה או לא יציבה, הון עצמי נמוך, נתונים אישיים בעייתיים, או מאפייני הנכס ומדיניות הבנק.

חשוב לא להתייאש במקרה של סירוב. נסו להבין את הנקודות הבעייתיות, שפרו את מצבכם הפיננסי היכן שניתן, ונסו להגיש בקשה חוזרת למשכנתא בתנאים משופרים! זכרו, מודעות למצבכם הכלכלי והתנהלות נכונה הם המפתח להגדלת הסיכויים שלכם להפוך לבעלי דירה.

במצבים מסוימים, גם אם הבנקים המסורתיים מסרבים, ייתכן שתוכלו למצוא פתרונות מימון חלופיים דרך גופים חוץ-בנקאיים. הקפידו לבדוק את כל האפשרויות שעומדות בפניכם לקבל את המימון המתאים ביותר לנסיבות שלכם.

אני מקווה שהמאמר הזה סיפק לכם מידע מקיף על הסיבות האפשריות לסירוב משכנתא בבנקים. אם יש לכם נושאים נוספים שתרצו לראות מכוסים בנושא, מוזמנים להגיב!