קרקעות חקלאיות בישראל מהוות משאב יקר ערך. בשל הגודל המוגבל של מדינת ישראל, והביקוש ההולך וגובר לקרקע לצורכי מגורים, תעשייה ותשתיות, ערכן של קרקעות חקלאיות נמצא במגמת עלייה מתמדת. השקעה בקרקע חקלאית עשויה להניב תשואה משמעותית, אך לצד הפוטנציאל טמונים בה גם סיכונים. הפער בין הייעוד החקלאי הנוכחי, לבין האפשרות של שינוי ייעוד למגורים או מסחר בעתיד, הוא שמעניק לקרקעות אלו את הפוטנציאל הכלכלי.
מדריך זה נועד לשפוך אור על כל ההיבטים של רכישת קרקע חקלאית בישראל – מהגדרת המושג, דרך יתרונות וחסרונות, תהליכי רכישה ומיסוי, ועד לטיפים שיסייעו לכם בקבלת החלטת השקעה מושכלת. זכרו, רכישת קרקע חקלאית מחייבת ידע מקצועי וסבלנות. בואו נצלול יחד לעומקו של נושא מרתק זה!
*אין לראות במאמר זה ייעוץ פיננסי או כלכלי משום אופן.
** בעקבות כך שיכול להיות בעיה של איסור ריבית מהתורה הקדושה – יש לפנות לרב פוסק ירא שמיים בכדי שיתן לכם ייעוץ לפני לקיחת הלוואה או כל קונסטלציה אחרת שיש בה ריבית.
מהי קרקע חקלאית בישראל?
הגדרה: קרקע חקלאית מוגדרת כשטח המשמש, או מיועד לשמש, לעיבוד חקלאי ולגידולים מסוגים שונים. הגדרה זו כוללת מטעים, פרדסים, שדות, בתי גידול מוגנים (חממות), שטחי מרעה, בריכות דגים ועוד. חשוב להדגיש שהייעוד החקלאי של הקרקע נקבע על פי חוקי התכנון והבנייה בישראל.
סוגי קרקעות חקלאיות
- קרקע פרטית: קרקע בבעלות פרטית, אשר בדרך כלל עברה בירושה מדור לדור.
- קרקע ביישוב חקלאי (“משבצת”): מקרקעי המדינה המוחכרים ליישובים חקלאיים (מושבים, קיבוצים). חקלאים במושבים מחזיקים בחוזי חכירה מול רשות מקרקעי ישראל (רמ”י) על חלקות המגורים (“נחלה”) וכן על הקרקעות החקלאיות שמעבדים.
- אדמות רשות מקרקעי ישראל (רמ”י): קרקעות אלו מנוהלות על ידי רשות מקרקעי ישראל ומוחכרות לחקלאים ולגופים שונים לתקופות מוגבלות. כ-93% מאדמות מדינת ישראל מנוהלות בידי רמ״י.
ייעודים נוכחיים וחלופות
- חקלאות: הייעוד העיקרי של קרקע חקלאית, כאמור.
- מגורים: בכפוף לשינוי ייעוד עתידי שיאושר על ידי מוסדות התכנון, ניתן יהיה לבנות על הקרקע אזורי מגורים.
- תשתיות: הקמת תשתיות לאומיות כמו כבישים, מסילות רכבת, מתקני אנרגיה וכו’.
סטטיסטיקות
- על פי נתונים עדכניים, שטח הקרקעות החקלאיות בישראל מהווה כ-20% משטח המדינה (נתון זה עשוי להשתנות בהתאם למקורות המידע).
- בשנים האחרונות קיימת מגמה של צמצום הקרקעות החקלאיות בשל לחצי התפתחות. במקביל, ערכן הכלכלי של הקרקעות הקיימות עולה.
יתרונות וחסרונות ברכישת קרקע חקלאית
יתרונות
- פוטנציאל תשואה גבוה: תשואה משמעותית בקרקע חקלאית מושגת בעיקר במקרה של שינוי ייעוד עתידי – למגורים, מסחר או תשתיות. שינוי ייעוד כזה עשוי להקפיץ את שווי הקרקע בעשרות ואף מאות אחוזים.
- השקעה לטווח ארוך: השקעה בקרקע חקלאית תואמת משקיעים בעלי סבלנות, המוכנים להמתין שנים ולעיתים אף עשורים, למימוש הפוטנציאל המלא של הקרקע.
- נכס מוחשי: בניגוד להשקעות פיננסיות, קרקע היא נכס פיזי וממשי. קיימת תחושת ביטחון מסוימת בכך שאתם הבעלים של נכס איתן, שערכו לרוב יעלה לאורך זמן.
- גיוון תיק השקעות: רכישת קרקע חקלאית יכולה לסייע ביצירת תיק השקעות מגוון יותר הפועל במקביל לנכסים מסוגים אחרים.
חסרונות
- סיכון גבוה: רכישת קרקע חקלאית היא השקעה בסיכון גבוה. אין ערובה לכך ששינוי הייעוד המיוחל אכן יתרחש, או יתקבל באופנים שיצדיקו את ההשקעה. הקרקע עלולה להיוותר חקלאית למשך שנים רבות.
- השקעה לא נזילה: קשה למכור קרקעות חקלאיות במהירות. מציאת קונים פוטנציאליים עשויה להימשך זמן, ולעיתים תדרשו להתפשר על המחיר כדי לסגור עסקה.
- דרישות הון: רכישת קרקע עשויה לדרוש השקעת הון משמעותי, בעיקר אם מדובר בשטחים גדולים או באזורים מבוקשים.
- מורכבות עסקית ומשפטית: תהליכי רכישת קרקע חקלאית, ובמיוחד הבדיקות הנדרשות לפני כן, כרוכים בהבנה של מערכות התכנון, מיסוי מקרקעין והיבטים משפטיים מורכבים.
תהליך הפשרת קרקעות חקלאיות
מנגנון משפטי
הבסיס החוקי להפשרת קרקעות בישראל מונח בחוק התכנון והבנייה, תשכ”ה-1965. חוק זה מגדיר את המוסדות והוועדות השונות שמוסמכות לדון בשינוי ייעוד של קרקעות, החל מהרמה המקומית ועד לרמה המחוזית והארצית.
שלבים מרכזיים
- תוכנית מתאר: כדי שניתן יהיה להפשיר קרקע חקלאית, יש צורך בהגשת תוכנית מתאר מקומית או מחוזית, התואמת את תוכניות המתאר הארציות. במסגרת התוכנית מוצע שינוי ייעוד הקרקע ממטרות חקלאיות למטרות אחרות (מגורים, תעשייה וכו’).
- הגשת בקשות והתנגדויות: בעלי הקרקע או יזמים מגישים בקשה להפשרת הקרקע לרשויות הרלוונטיות. ישנה אפשרות לציבור להגיש התנגדויות לשינוי הייעוד המבוקש.
- אישורים: הועדה המקומית הרלוונטית דנה בבקשה ובהתנגדויות וממליצה לועדה המחוזית. הועדה המחוזית רשאית לאשר או לדחות את ההמלצה. במקרים מסוימים תידרש מעורבות של המועצה הארצית לתכנון ובניה.
- שינוי הייעוד: אם הבקשה מאושרת, ייעוד הקרקע משתנה והיא הופכת לזמינה לפיתוח בהתאם לייעוד החדש.
גורמים משפיעים
- מיקום: קרבה של הקרקע ליישובים קיימים ותשתיות תגביר את הסיכויים להפשרתה.
- תוכניות פיתוח ממשלתיות: אזורים שהממשלה מעוניינת לקדם בהם פיתוח וצמיחה נמצאים בעדיפות.
- צרכי תשתית: בניית כבישים, מסילות רכבת, מתקני אנרגיה וכו’ עשויה לזרז הפשרת קרקעות באזורים נדרשים.
לוח זמנים
תהליך הפשרת קרקעות חקלאיות הוא תהליך ממושך ואורך שנים רבות ואף עשורים. אין ודאות לגבי מועד האישור של שינוי הייעוד, אם בכלל.
נתונים סטטיסטיים
- על פי נתונים של משרד החקלאות, בעשור האחרון אושרו בממוצע כ- [להשלים נתון מבוסס מחקר] דונם של קרקעות חקלאיות בשנה לשינוי ייעוד.
- הזמן הממוצע הנדרש להפשרת קרקעות משתנה מאזור לאזור ותלוי בגורמים רבים אך יכול להימשך שנים ארוכות.
הבדיקות הדרושות לפני רכישת קרקע חקלאית
רכישת קרקע חקלאית ללא בדיקות מקדימות היא מתכון לאסון פיננסי. לפני שאתם חותמים על חוזה כלשהו, חיוני לוודא שהקרקע אכן בעלת פוטנציאל השקעה, נקייה מסיבוכים משפטיים ומתאימה לצרכים שלכם.
בדיקת זכויות
עריכת נסח טאבו בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) חיונית על מנת לוודא את זהות בעלי הקרקע הרשומים, היעדר עיקולים, שעבודים והערות אזהרה שעשויים להגביל את יכולתכם לנצל את הקרקע בעתיד.
תכנית בניין עיר (תב”ע)
עיון בתב”ע החלה על הקרקע בלשכת התכנון המקומית היא קריטית. התב”ע מגדירה את הייעוד הנוכחי של הקרקע, זכויות הבנייה הקיימות (אם ישנן), והגבלות תכנוניות שונות כמו קווי בניין, זכויות מעבר, שימושים מותרים ואסורים ועוד.
תשתיות והיבטים סביבתיים
- מים, חשמל, ביוב: יש לברר מהן התשתיות הקיימות בסביבת הקרקע ומה עלות החיבור אליהן.
- נגישות: יש לוודא נגישות נוחה לקרקע מדרכים קיימות ומה נדרש לצורך סלילת כבישי גישה בהמשך, אם ישנו צורך בכך.
- זיהום קרקע: במקרים מסוימים, מומלץ לבצע בדיקת זיהום קרקע כדי לוודא שאין במקום מפגעים סביבתיים שעלולים לפגוע בערך הקרקע או לייקר את תהליך הפיתוח.
- קרבה למקורות רעש או זיהום: בדקו שאין מפעלים מזהמים, אתרי פסולת או מקורות רעש משמעותיים בקרבת הקרקע.
חקלאות
אם בכוונתכם לעבד את הקרקע בעצמכם או להחכיר אותה לחקלאים, יש לבחון את סוג הקרקע, הזמינות של מי תהום והיתכנות לגידולים שונים. זכויות מים לחקלאות הן סוגיה מורכבת שחשוב להבין לפני הרכישה.
היתכנות לשינוי ייעוד: זוהי אולי השאלה החשובה ביותר. למרות שאין דרך להבטיח שתקבלו את האישורים הנדרשים לשינוי הייעוד, ניתן לבצע בדיקה ראשונית מול הרשות המקומית לגבי הפוטנציאל העתידי של הקרקע וקיומן של תוכניות פיתוח באזור.
ההיבטים המשפטיים והמסויים של רכישת קרקע חקלאית
חוזה מכר
חוזה המכר הוא המסמך המשפטי המחייב ביותר בעסקה. חשוב מאוד לכלול בחוזה תנאים ברורים המגנים על הקונה, כגון:
- לוחות זמנים מוסכמים לביצוע התשלומים והעברת הבעלות.
- פירוט מדויק של תהליך בדיקת הזכויות והנסיבות בהן ניתן לבטל את העסקה אם מתגלות בעיות.
- הגדרת בטוחות שיחולטו לטובת הקונה במקרה שהמוכר יפר את ההסכם.
מיסוי
רכישת קרקע חקלאית, כמו כל עסקת נדל”ן, כרוכה במספר סוגי מיסים. גובה המס שישולם משתנה בהתאם לנסיבות ומעמד המוכר:
- מס רכישה: מס מדרג המשולם בעת רכישת הקרקע. שיעור המס תלוי בשווי הקרקע ונכון לשנת 2023 נע בין 0% ל-10% מעלות הרכישה. יש לעיין במדריכי ובמחשבוני מס רכישה של רשות המיסים כדי לקבל הערכה מדויקת.
- מס שבח: מס המשולם לרוב על ידי מוכר הקרקע, בגין הרווח שהפיק מעליית ערך הקרקע. במקרים מסוימים, ובהתאם לנסיבות, עשוי הקונה להידרש לשלם מס שבח.
- היטל השבחה: מס מוניציפלי המשולם לוועדה המקומית במקרה של שינוי ייעוד ובאחוז מסוים מעליית שוויה של הקרקע בעקבות ההפשרה.
- מע”מ: בהתאם למעמד העסקי של המוכר, עשויה לחול חבות במס ערך מוסף על מכירת הקרקע.
ייצוג משפטי
בשל המורכבות המשפטית והרגישות הכלכלית של העסקה, מומלץ בחום להיעזר בעורך דין המתמחה בתחום המקרקעין לייצוגכם לאורך כל התהליך. עורך הדין ינסח את חוזה המכר, יטפל בהיבטי המיסוי, וייעץ לכם בכל שלב ושלב כדי להגן על האינטרסים שלכם.
טיפים לרכישה חכמה של קרקע חקלאית
ייעוץ מקצועי
אל תחסכו בייעוץ לפני הרכישה. שכרו את שירותיהם של אנשי מקצוע מנוסים שיעזרו לכם להעריך את כדאיות העסקה:
- שמאי מקרקעין: יבצע הערכת שווי לקרקע בהתאם למיקום, ייעוד נוכחי ופוטנציאל עתידי.
- עו”ד מקרקעין: כפי שציינו, ליווי משפטי הוא קריטי בעסקאות מסוג זה.
- יועץ נדל”ן: איש נדל”ן המתמחה בקרקעות חקלאיות יוכל לייעץ לכם לגבי אזורים מומלצים, מגמות בשוק והיתכנות להפשרה.
- אגרונום: אם אתם מתכננים לעסוק בפעילות חקלאית על הקרקע, אגרונום יוכל להעריך את הפוטנציאל והאתגרים.
סבלנות והשקעה לטווח ארוך
רכישת קרקע חקלאית אינה תוכנית “להתעשר מהר”. עליכם להיות מוכנים להמתנה ממושכת לפני שינוי הייעוד המיוחל. לרוב המשקיעים, זוהי השקעה המתאימה לטווח הארוך.
הבנת הסיכונים
על אף הפוטנציאל הכלכלי, תמיד קיים סיכון שהקרקע תיוותר חקלאית או ששינוי הייעוד יאושר באופן שלא יצדיק את ההשקעה. הקפידו להבין את מלוא הסיכונים לפני שאתם מחליטים להשקיע סכומים משמעותיים.
פיזור השקעות
אל תשקיעו את כל ההון הפנוי שלכם בקרקע חקלאית אחת. פזרו את ההשקעות שלכם בין סוגי נכסים שונים ובאזורים שונים, על מנת להקטין את הסיכון הכללי. מומלץ לשלב את הנכס עם השקעות בנדל”ן מניב, מניות וקרנות בבורסה וכו’, בהתאם לפרופיל הסיכון האישי שלכם.
סיכום
רכישת קרקע חקלאית בישראל עשויה להיות השקעה משתלמת, אך היא גם טומנת בחובה סיכונים משמעותיים. המפתח להצלחה הוא ביצוע מחקר מעמיק לפני הכניסה להשקעה. הכרת חוקי התכנון והבנייה, הבנת היבטי המיסוי, ביצוע בדיקות מקיפות של הקרקע והתייעצות עם אנשי מקצוע הם השלבים ההכרחיים לפני קבלת החלטת רכישה.
קרקע חקלאית מתאימה למשקיעים בעלי סבלנות, המוכנים להמתין שנים, ולעיתים אף עשורים, עד למימוש הפוטנציאל המלא של הקרקע. חשוב לזכור כי תהליך הפשרת קרקעות הוא ארוך, מורכב וללא ודאות. שינויים במדיניות הממשלתית ובתכניות פיתוח עלולים להשפיע משמעותית על כדאיות ההשקעה.
אם אתם שוקלים השקעה בקרקע חקלאית, הצעד הבא הוא פנייה לאנשי מקצוע מנוסים בתחום. שמאים, יועצי נדל”ן, עורכי דין המתמחים במקרקעין ואגרונומים יסייעו לכם לבחון את פוטנציאל ההשקעה ולהעריך את כדאיות העסקה הספציפית.
