מה צריך לדעת לפני מחזור משכנתא?

משכנתא היא ככל הנראה ההתחייבות הפיננסית הגדולה ביותר שתיקחו לאורך חייכם. מסיבה זו, חשוב להבין לעומק את כל האפשרויות שעומדות בפניכם, במטרה למקסם את היתרונות של ההלוואה ולהתאימה לנסיבות המשתנות שלכם. מחזור משכנתא יכול להיות כלי אפקטיבי לחיסכון משמעותי בתשלומים, שיפור תמהיל המשכנתא, או התאמת ההחזר החודשי ליכולות הפיננסיות שלכם. עם זאת, חשוב מאוד לבצע את התהליך בצורה מושכלת. המדריך המקיף הזה ידריך אתכם שלב אחר שלב בתהליך מחזור המשכנתא ויעזור לכם לקבל החלטה פיננסית המבוססת על מידע וכלים מעשיים.

*אין לראות במאמר זה ייעוץ פיננסי או כלכלי משום אופן

** בעקבות כך שיכול להיות בעיה של איסור ריבית מהתורה הקדושה – יש לפנות לרב פוסק ירא שמיים בכדי שיתן לכם ייעוץ לפני לקיחת הלוואה או כל קונסטלציה אחרת שיש בה ריבית.

הבנת המושגים הבסיסיים 

מהי משכנתא?

משכנתא היא הלוואה ארוכת-טווח, הניתנת על ידי בנקים וגופים פיננסיים מוסדרים,  לצורך רכישת דירה או נכס נדל”ן אחר. בתמורה לקבלת ההלוואה, רושם הבנק הערת אזהרה (או משכון) על הנכס לטובתו, מה שמהווה בטוחה להבטחת החזר ההלוואה. הלווה מתחייב להחזיר את המשכנתא בתשלומים חודשיים הכוללים גם את הקרן (סכום ההלוואה המקורי) וגם את הריבית (התשלום הנוסף הנגבה ע”י הבנק).

משכנתאות בישראל ניתנות במגוון מסלולים ותנאים, השונים בריבית, בהצמדה למדד, ובתקופת ההחזר שלהם. הבנה בסיסית של המונחים והתנאים הללו חיונית לפני שמתחילים לבחון אופציה של מחזור משכנתא.

מהו מחזור משכנתא?

מחזור משכנתא הוא למעשה החלפה של הלוואת המשכנתא הקיימת שלכם בהלוואה חדשה. המשכנתא החדשה מכסה את היתרה שנותרה על המשכנתא הקודמת, בתנאים שעשויים להיות טובים יותר. המטרה העיקרית של מחזור משכנתא היא להוזיל את עלויות המימון של הנכס, אם בשל ירידת ריביות בשוק, שינוי ביכולת ההחזר, או צורך בשינוי מסלולי ההלוואה.

ישנן שתי דרכים לבצע מחזור:

• מחזור פנימי: מחזור באותו הבנק בו נמצאת המשכנתא הנוכחית.
• מחזור חיצוני: מעבר עם המשכנתא לבנק אחר המציע תנאים אטרקטיביים יותר.

מושגים מרכזיים

כדי להבין טוב יותר את ההיבטים השונים של מחזור משכנתא, הנה הסבר על כמה מושגים מרכזיים שכדאי להכיר:

• ריבית: הריבית על המשכנתא היא למעשה העלות שאתם משלמים לבנק עבור קבלת ההלוואה. היא נמדדת באחוזים ומשולבת בתשלום החודשי שלכם. בישראל, ישנן מספר סוגי ריביות עיקריות במשכנתאות:
  • ריבית קבועה: גובה הריבית יישאר זהה לאורך כל חיי המשכנתא.
  • ריבית משתנה: הריבית עשויה להשתנות בהתאם לתנאי השוק, בדרך כלל במרווחי זמן קבועים.
  • ריבית צמודה למדד: הריבית משתנה בהתאם לרמת האינפלציה במשק (מדד המחירים לצרכן).
• מסלולי משכנתא: משכנתא בנויה בדרך כלל מכמה מסלולים, שלכל אחד מהם תנאי ריבית, הצמדה ותקופת החזר משלו. המסלולים הנפוצים בישראל הם:
  • ריבית פריים: מסלול צמוד למדד עם ריבית הנמוכה משמעותית מהריבית הקבועה.
  • קל”צ (קבועה לא צמודה): ריבית קבועה ללא הצמדה למדד.
  • קצ”מ (קבועה צמודה למדד): ריבית קבועה לאורך חיי ההלוואה המוצמדת למדד.
  • משתנה צמודה: ריבית משתנה המוצמדת למדד (לרוב כל 5 שנים).
  • משתנה לא צמודה: ריבית משתנה שאינה צמודה למדד.
• תקופת המשכנתא: משך הזמן שלוקח להחזיר את המשכנתא במלואה. ככל שתקופת המשכנתא מתארכת, כך ההחזר החודשי נמוך יותר, אך סך הריבית שתשלמו לאורך השנים יהיה גבוה יותר.
• עמלות: בנקים וגופי מימון גובים מגוון עמלות הקשורות למשכנתא, וכדאי להכירן:
  • עמלת פירעון מוקדם: עמלה שמשלמים בעת סילוק המשכנתא (או חלק ממנה) לפני המועד שנקבע בחוזה.
  • עמלות הקמה/טיפול בתיק: עמלות הנגבות בעת פתיחת תיק משכנתא.
  • עמלת שמאות: משולמת עבור הערכת שווי הנכס ע”י שמאי מקרקעין.
  • עמלות רישום בטאבו: תשלום לרשם המקרקעין בעת רישום המשכנתא על הנכס.

מתי כדאי (או לא כדאי) למחזר משכנתא? 

אין תשובה חד-משמעית לשאלה מתי הכי כדאי לבצע מחזור משכנתא. ההחלטה צריכה להתבסס על בחינה מדוקדקת של המשכנתא הקיימת, תנאי השוק, והמצב הפיננסי האישי שלכם. עם זאת, ישנם מספר תרחישים מרכזיים בהם שווה לבצע בדיקת כדאיות רצינית לגבי מחזור:

• ירידת ריביות משמעותית בשוק: אם הריביות בשוק ירדו באופן מובהק לעומת הריביות שבהן נלקחה המשכנתא המקורית שלכם, מחזור יכול להוביל להוזלה ניכרת של ההחזר החודשי וחיסכון מצטבר משמעותי לאורך חיי המשכנתא. כדאי לדעת שבחלק מהמסלולים קיימת הגבלה על הזמנים בהם ניתן למחזר ללא קנס.
• שינוי ביכולת ההחזר החודשי: המשכנתא צריכה להתאים למצבכם הכלכלי העדכני. אם ההכנסה שלכם עלתה מאז שלקחתם משכנתא, תוכלו לשקול מחזור כדי להגדיל את ההחזר החודשי, לקצר את משך ההלוואה ולסיים את המשכנתא מהר יותר. לחילופין, במידה והמצב הכלכלי שלכם נפגע, ייתכן שתחפשו מחזור משכנתא שיפחית את גובה ההחזר החודשי שלכם, גם אם זה כרוך בהארכת תקופת המשכנתא.
• תמהיל משכנתא לא אופטימלי: יועצי משכנתאות ממליצים לבנות תמהיל משכנתא המורכב מכמה מסלולים בריביות ובהצמדות שונות. תמהיל נכון מסייע בניהול הסיכונים של המשכנתא ומגן עליכם במידה מסוימת מעליות חדות בריבית. אם לקחתם משכנתא שלא כללה תמהיל מיטבי, יתכן שתוכלו לשפר את התנאים שלכם באמצעות מחזור – לשנות מסלולים, להתאים ריביות, ולהגיע לתמהיל המשתלם ביותר עבורכם.

מתי מחזור משכנתא כנראה לא כדאי:

• עלויות נלוות גבוהות מידי: מחזור משכנתא כרוך בתהליכים ובעלויות, כמו עמלת פירעון מוקדם, שמאות, ודמי רישום בטאבו. אם העלויות הללו גבוהות והחיסכון הפוטנציאלי על מחזור נמוך יחסית, הוא ככל הנראה לא ישתלם.
• קרוב לסוף תקופת המשכנתא: אם המשכנתא לקראת סיומה, יתכן כי סכום הריבית שנותר לשלם נמוך למדי, ולכן הפוטנציאל לחיסכון במחזור יהיה גם הוא קטן.
• הפרש ריביות זניח: במידה והריביות בשוק ירדו רק במעט לעומת הריבית שלכם, ההוזלה הפוטנציאלית של מחזור עשויה להיות זניחה ולא להצדיק את ההתעסקות והעלויות.

תהליך מחזור משכנתא 

שלב ראשון: בחינת הכדאיות

לפני שמתחילים בכלל לפנות לבנקים או לגופי מימון, כדאי מאוד לעשות בדיקה יסודית שתעזור לנו להבין האם מחזור משתלם במקרה שלנו:

• איסוף נתונים על המשכנתא הנוכחית: חשוב לדעת מה יתרת החוב שנותרה, באילו ריביות ומסלולים נלקחה המשכנתא, האם קיימת עמלת פירעון מוקדם ומה גובהה, ומהם התנאים המדויקים של המשכנתא שלכם. את המידע הזה תוכלו לקבל מדו”ח ‘יתרות לסילוק’ מהבנק שלכם.
• בדיקת ריביות ומסלולים בשוק הנוכחי:עשו מחקר שוק יסודי ובדקו מהם תנאי המשכנתאות המוצעים כיום ע”י הבנק שלכם ובנקים מתחרים. אתרי אינטרנט של הבנקים, אתרי השוואת משכנתאות, וכמובן שיחה עם יועץ משכנתאות יכולים להיות מקורות מידע מצוינים.
• שימוש במחשבון מחזור משכנתא: ישנם מחשבונים מקוונים רבים שזמינים בחינם ומאפשרים לכם להזין את נתוני המשכנתא שלכם  ולקבל הערכת חיסכון פוטנציאלי על ידי מחזור. כדאי לנסות כמה מחשבונים ממקורות שונים, כיוון שהמודלים עליהם הם מבוססים עשויים להיות מעט שונים. 

שלב שני: קבלת הצעות מבנקים

לאחר שיש לכם מושג כללי לגבי הכדאיות הפוטנציאלית של המחזור והריביות והמסלולים שזמינים בשוק, הגיע הזמן להתחיל לקבל הצעות. מומלץ לפנות לכמה בנקים:

• הבנק הנוכחי: כדאי להתחיל מהבנק שכבר מחזיק את המשכנתא שלכם. לפעמים בנקים יציעו תנאים מעט משופרים ללקוחות קיימים על מנת לשמר אותם, במיוחד אם יש לכם ‘היסטוריית אשראי’ חיובית. 
• בנקים נוספים: חשוב לקבל הצעות מבנקים מתחרים על מנת שתוכלו להשוות בצורה יעילה ולבחור את ההצעה הטובה ביותר. זכרו, כוח המיקוח שלכם הוא ביכולת שלכם להציג בפני הבנקים כי יש לכם עוד אפשרויות.

שלב שלישי: ביצוע המחזור

אם לאחר השוואת ההצעות וקבלת כל המידע מצאתם שמחזור אכן משתלם עבורכם, זה הזמן להתחיל בתהליך:

• בחירת ההצעה הטובה ביותר: חשוב לקחת בחשבון לא רק את הריביות, אלא גם את עמלות הפירעון המוקדם (אם קיימות), ותנאים משלימים אחרים שמופיעים בחוזה ההלוואה החדש.
• הכנת מסמכים: הבנק החדש ידרוש מכם אסמכתאות ומסמכים לצורך קבלת האישור למשכנתא החדשה. הקפידו להכין: דו”ח יתרת סילוקין מהבנק הנוכחי, אישור שמאות עדכני על הנכס, תלושי משכורת אחרונים, אישורי הכנסה אחרים, ועוד.
• תשלום עמלות והשלמת תהליך המחזור: העברת המשכנתא כרוכה בתשלום עמלות פירעון מוקדם (במידה וקיימות), שמאות, רישום בטאבו וכו’. לאחר השלמת התשלומים והחתימה על חוזה המשכנתא החדש, הבנק החדש יסלק את המשכנתא הקיימת שלכם ואתם תתחילו לשלם את ההחזרים החודשיים לבנק החדש.

טיפים חשובים למחזור משכנתא 

• התייעצות עם יועץ משכנתאות: אמנם אפשר לעשות מחזור משכנתא באופן עצמאי, אבל נוכח מורכבות התהליך והצורך בבדיקות מעמיקות, מומלץ בחום לפנות לייעוץ של יועץ משכנתאות מוסמך. ליועצים מקצועיים יש את הידע, הכלים, והניסיון לבצע בדיקת כדאיות מדויקת, למצוא בשבילכם את התנאים הטובים ביותר בשוק, ואף לנהל את המשא ומתן מול הבנקים. חשוב לבחור יועץ משכנתאות אובייקטיבי (כלומר כזה שאינו עובד בשיתוף עם בנקים ספציפיים) כדי להבטיח שתקבלו את ההכוונה הטובה ביותר עבורכם.
• התמקחות עם הבנקים: אל תהססו להתמקח על מנת לקבל את התנאים הטובים ביותר. בנקים וגופי מימון מתחרים ביניהם על לקוחות, ומעוניינים שתעבירו את המשכנתא אליהם. ככל שתגיעו מוכנים יותר עם מידע והצעות מבנקים מתחרים, כוח המיקוח שלכם יגדל.
• הימנעות מטעויות נפוצות: ישנן מספר טעויות נפוצות שאנשים עושים במהלך  מחזור משכנתא. מודעות אליהן תעזור לכם להימנע מפספוסים מיותרים:
  • התמקדות רק בריבית: אנשים רבים מתפתים להשוות רק לפי הריביות המוצעות, אבל חשוב לזכור שגם העמלות השונות ועלויות נלוות הן חלק חשוב מהתמונה הכוללת.
  • בדיקה אצל מעט מידי בנקים: ככל שתקבלו יותר הצעות, כך תוכלו להבטיח שמצאתם את העסקה הטובה ביותר.
  • ויתור על מקצוען: יועץ משכנתאות טוב יכול לחסוך לכם הרבה מאוד כסף וזמן יקר. ההשקעה בייעוץ משתלמת ברוב המקרים.

לסיכום 

מחזור משכנתא עשוי להיות כלי פיננסי אפקטיבי המאפשר לכם לחסוך סכומים משמעותיים לאורך תקופת ההלוואה. עם זאת, חשוב לזכור שאין מדובר בהחלטה של מה בכך. מחזור  משכנתא דורש מחקר מעמיק, השוואה בין תנאי משכנתאות והצעות של בנקים שונים, והוא כרוך בהוצאות ובעלויות שונות.

לפני שאתם מקבלים החלטה סופית, הקפידו לקחת בחשבון:

• הכדאיות הכלכלית: האם החיסכון הפוטנציאלי על ידי מחזור המשכנתא גדול מספיק בכדי לכסות על העלויות?
• תנאי השוק העדכניים: בחנו את הריביות שזמינות כיום בשוק במסלולים השונים.
• תמהיל המשכנתא: האם תמהיל המסלולים של המשכנתא שלכם אכן מתאים למצב הפיננסי שלכם ולמטרות שלכם?
• צרכים ויעדים פיננסיים: מחזור משכנתא יכול להיות כלי המסייע לכם להגדיל/להקטין את ההחזר החודשי, לסיים את המשכנתא מוקדם יותר, או לשנות את מסלולי ההלוואה להתאמה טובה יותר למטרותיכם הפיננסיות.

אם אינכם מרגישים שאתם מבינים היטב את כל הגורמים או שאתם מתלבטים, מומלץ בחום לפנות לייעוץ מקצועי. יועץ משכנתאות טוב יכול לעשות עבודה יסודית עבורכם, לחסוך לכם זמן יקר, ולהשיג בשבילכם את תנאי המשכנתא הטובים ביותר שתואמים לצרכים הייחודיים שלכם.