טעויות נפוצות בלקיחת משכנתא שחובה להכיר

רכישת דירה היא אבן דרך משמעותית בחייהם של אנשים רבים, ולעיתים קרובות, משכנתא היא חלק בלתי נפרד מתהליך זה. משכנתא היא הלוואה לטווח ארוך, וההחלטות שתקבלו יכולות להשפיע על מצבכם הפיננסי לשנים רבות קדימה. לרוע המזל, רבים מאיתנו מבצעים טעויות מכריעות בתהליך לקיחת המשכנתא, טעויות שיכולות להוביל להוצאות מיותרות, תסכול, ואפילו להתקשות כלכלית.

*אין לראות במאמר זה ייעוץ פיננסי או כלכלי משום אופן

** בעקבות כך שיכול להיות בעיה של איסור ריבית מהתורה הקדושה – יש לפנות לרב פוסק ירא שמיים בכדי שיתן לכם ייעוץ לפני לקיחת הלוואה או כל קונסטלציה אחרת שיש בה ריבית.

טעויות בתהליך בחירת המשכנתא 

אחת הטעויות המהותיות ביותר מתרחשת בשלב מוקדם מאוד – תהליך בחירת המשכנתא. בואו נבחן חלק מהשגיאות הבולטות:

אי השוואת הצעות

טעות מספר אחת שרבים עושים היא להסתפק בהצעה אחת או שתיים. בין אם פונים לבנק בהם מנוהל חשבון העו”ש שלכם, או מקבלים הצעה מיועץ משכנתאות מסוים, חשוב לזכור שתמיד כדאי לברר מה השוק מציע. קבלו הצעות מכמה בנקים שונים וגם ממספר יועצי משכנתאות בלתי תלויים. השוואה נרחבת תאפשר לכם לבחון את מגוון האפשרויות, תנאי הריבית, העמלות הנלוות, ולמצוא את המשכנתא המשתלמת והמתאימה לכם ביותר.

רבים נוטים להתמקד אך ורק בריבית שהם מקבלים, אבל משכנתא אינה רק ריבית! הקפידו לבדוק את כל הפרמטרים, כולל עמלות שונות (כמו עמלת פתיחת תיק, עמלת הקצאה מוקדמת, עמלות שורה בתחזוקת חשבון המשכנתא ועוד), עלויות נלוות (כמו שמאות, ביטוח משכנתא, רישום בטאבו), ואת הגמישות שמכלול התנאים מאפשר לכם במהלך חיי ההלוואה.

בחירת מסלול שאינו מתאים

עולם המשכנתאות מציע שפע מסלולים בעלי מאפיינים שונים: ריבית קבועה או משתנה, מסלולים צמודים למדד או לפריים, תקופות החזר שונות ועוד. הבנת ההבדלים בין המסלולים וההשלכות הכלכליות של כל אחד מהם קריטית כדי שתבחרו במסלול שתואם את היכולות הפיננסיות שלכם וההעדפות שלכם לגבי רמת הסיכון ושקט הנפשי.

לדוגמה, מסלול בריבית משתנה might sound attractive initially but carries the risk of increased payments if rates change. חשוב לקחת בחשבון לא רק את המצב הפיננסי שלכם כיום, אלא גם שינויים שיכולים לקרות בעתיד – צפי להכנסות, התרחבות המשפחה, או הוצאות בלתי צפויות. יועץ משכנתאות טוב יכול לעזור לכם לנתח את האפשרויות ולהבין לעומק את התאמת כל מסלול לנסיבות האישיות שלכם.

היעדר תכנון פיננסי נכון

משכנתא היא התחייבות גדולה ומשמעותית. לפני שאתם רצים לבנק, קחו צעד אחורה והשקיעו זמן בתכנון פיננסי מסודר. מה גובה ההכנסה החודשית שלכם? מהן ההוצאות הקבועות והמשתנות? האם יש לכם תכניות כלכליות משמעותיות לעתיד כמו שיפוץ, לימודים, או הוצאות עבור הילדים?

חשוב לקחת בחשבון לא רק את ההחזר החודשי אותו אתם יכולים להרשות לעצמכם כיום, אלא גם את התמונה הכלכלית הגדולה יותר. משכנתא אמורה לשרת אתכם, לא אתם אותה – ודאו שאתם לא נוטלים על עצמכם נטל כבד מדי שעלול לסכן את איכות החיים שלכם או להגביל את האפשרויות שלכם בעתיד. מומלץ להשאיר מרווח ביטחון בהחזר החודשי למקרה של עליית ריבית או שינויים לא צפויים בהכנסה.

הטעות הנפוצה של לקיחת החזר חודשי גבוה ככל שניתן כדי לקצר את תקופת המשכנתא, עלולה להתברר כמלכודת, במיוחד בהינתן ההוצאות השוטפות של החיים. היו מציאותיים, תכננו לטווח הרחוק, והשאירו מרחב נשימה פיננסי.

שגיאות בהגשת הבקשה למשכנתא 

החזר חודשי גבוה מדי

אחת הטעויות הקריטיות ביותר היא קביעת החזר חודשי גבוה מדי שאינו תואם את היכולת הכלכלית שלכם. למרות הרצון לשלם את המשכנתא כמה שיותר מהר או להשיג דירה שמחירה קצת גבוה יותר מהתקציב שלכם, חשוב לזכור שהחיים דינאמיים.

מומלץ, באופן כללי, שההחזר החודשי מכלל מקורות ההכנסה של משק הבית לא יעלה על כ-30% מההכנסה הפנויה נטו שלכם. חשוב להבין איך מחשבים את ההחזר החודשי ומה המשמעות של לקיחת החזר חודשי גבוה לעומת החזר נמוך מבחינת גובה הריבית שתשלמו לאורך חיי המשכנתא. כלים מקוונים לחישוב מחזור משכנתא יכולים להועיל להדגמת העלויות המצרפות לאורך השנים.

אל תשכחו לקחת בחשבון שינויים עתידיים בהכנסות או בהוצאות – מה יקרה אם תצטרכו להפחית בשעות העבודה? מה אם יהיו הוצאות בלתי צפויות? האם נדרש לחסוך במקביל למ doמטרות אחרות?

כמו כן, במקרים רבים טעות נפוצה היא אי רכישת ביטוח משכנתא מתאים. ביטוח משכנתא נועד להגן עליכם במקרים כמו פטירה או נכות, ומאפשר לוודא שבני המשפחה לא יישארו בחובות כבדים. רכישת ביטוח נכון מותאם לצרכים היא מרכיב הכרחי בלקיחת משכנתא.

חוסר הון עצמי ותשלום מקדמה

אחד המרכיבים המהותיים ביותר, הן מבחינת ההשפעה על סיכויי קבלת המשכנתא והן על התנאים שתוכלו להשיג, הוא ההון העצמי שלכם. תשלום מקדמה ככל שניתן יגדיל משמעותית את האטרקטיביות שלכם כלווים בעיני הבנק, יקטין את סכום ההלוואה שתצטרכו לקחת, וישפיע במישרין על גובה הריבית שתשלמו לאורך השנים.

כמובן, לא לכולם יש את הסכום הנדרש למקדמה של 25% ומעלה מערך הדירה. אם זה המצב שלכם, חשוב לבחון את כל האפשרויות. לעיתים ישנה עזרה מההורים, קרנות השתלמות שניתן למשוך, או הלוואות לצורך מימון המקדמה. ההחלטה אם למשוך כספים מקרנות השתלמות צריכה להיעשות לאחר ניתוח מקצועי. בנוסף, ישנם תנאים מסוימים שמאפשרים קבלת משכנתא עם מקדמה בשיעור נמוך יותר. יועץ משכנתאות טוב יכול לייעץ לכם לגבי האפשרויות הזמינות ולעזור לכם למצות את היכולת שלכם להביא מקדמה משמעותית ככל האפשר.

חוסר הבנה של תנאי המשכנתא

מסמכי המשכנתא יכולים להיראות מורכבים ומלאים במונחים משפטיים וכלכליים לא מוכרים. למרות שמפתה פשוט לחתום ו”להתקדם הלאה”, חשוב ביותר להקדיש זמן לקריאה מוקפדת של כל המסמכים והסעיפים, גם אם זה לוקח זמן.

חיוני ביותר להבין לעומק את התנאים המוצעים לכם: לא רק הריבית, אלא את ההצמדה, העמלות,  אפשרויות הפירעון המוקדם,  אפשרויות המחזור, קנסות במקרה של אי עמידה בהחזרים, וכל תנאי משפטי אחר שיכול להשפיע עליכם בעתיד. זכרו, חתימה על חוזה משכנתא היא התחייבות גדולה לכל דבר, ולכן חשוב שתהיו בטוחים שאתם מבינים לחלוטין למה אתם מתחייבים.

אל תפחדו לשאול שאלות את נציג הבנק או יועץ המשכנתאות, גם אם הן נשמעות לכם בסיסיות או טיפשיות. מומחה טוב ישמח להסביר לכם כל פרט ופרט ולהבטיח שאתם מקבלים את ההחלטות שלכם מתוך הבנה מלאה של מה שאתם חותמים עליו. אם משהו לא ברור או נראה לכם בעייתי, בקשו הבהרות, שינויים בהסכם, או אפילו עזבו את הפגישה כדי להתייעץ עם גורם משפטי לפני שאתם חותמים.

טעויות לאורך תקופת המשכנתא 

פחד ממשא ומתן

רבים חוששים להתמקח עם הבנק על מנת לקבל תנאים טובים יותר. חשוב לזכור שהבנק הוא מוסד פיננסי שמטרתו היא להרוויח כסף, וזה בסדר גמור לפתוח את כל הקלפים ולנסות להשיג את העסקה המשתלמת ביותר עבורכם. ככל שהתיק שלכם אטרקטיבי יותר (הון עצמי גבוה, הכנסות גבוהות, היסטוריית אשראי טובה), כך יש לכם מרחב גמישות גדול יותר במשא ומתן.

היו מוכנים! הכירו את השוק, בדקו מה בנקים אחרים מציעים וקבלו הצעות מקבילות. השתמשו במידע הזה כדי להגיע מוכנים לשיחה עם הבנק שלכם ולדרוש לקבל תנאים טובים יותר. אל תחששו לעזוב את הפגישה אם ההצעה לא מספקת או אם אתם מרגישים שלא מתייחסים אליכם ברצינות.

טיפ קטן: כיוון שתהליך לקיחת משכנתא עלול להיות ממושך, שווה לברר עם הבנק או היועץ עד מתי ההצעה שהוצעה לכם תקפה, על מנת שתדעו כמה זמן יש לכם לבחון אופציות נוספות.

חוסר מעקב וניהול המשכנתא

טעות נפוצה היא לחשוב שברגע שלקחתם משכנתא העבודה נגמרה. למעשה, חשוב לנהל את המשכנתא שלכם in an active way לאורך כל השנים. הריבית בשוק יכולה להשתנות, ייתכן וייווצרו מסלולים אטרקטיביים חדשים, או שהמצב הכלכלי שלכם ישתפר ואתם תוכלו לבצע פירעון מוקדם ללא קנסות.

הקפידו לעקוב אחר ההתפתחויות בעולם המשכנתאות ולבחון מחדש את התנאים שלכם אחת לתקופה. האם ניתן להשיג תנאים טובים יותר בבנק אחר? האם כדאי לבצע מחזור משכנתא ולהעביר אותה למסלול אטרקטיבי יותר? שאלו את עצמכם שאלות והשתמשו במחשבוני מחזור משכנתא הזמינים באינטרנט כדי לקבל מושג על הפוטנציאל לחיסכון. ייעוץ מצד יועץ משכנתאות יכול להיות השקעה קטנה שתחסוך לכם הרבה מאוד כסף בטווח הרחוק.

היעדר גמישות ואי הסתגלות לשינויי מצב בחיים

החיים דינאמיים ובלתי צפויים. טעות נפוצה היא להיכנס למשכנתא בגישה נוקשה, בלי לקחת בחשבון שינויים פוטנציאליים בהכנסות, הוצאות, או הרכב המשפחה.

הכנסה יכולה לקטון כתוצאה ממעבר לחצי משרה, אובדן מקום עבודה, הוצאות רפואיות, או אפילו בשל לקיחת חופשה ללא תשלום. הוצאות יכולות לגדול באופן בלתי צפוי – שכר לימוד, טיפולים רפואיים, רכב חדש, או תוספת למשפחה.

לכן, כאשר אתם בונים את תוכנית המשכנתא שלכם, חשוב לשלב בתוכה גם תרחישים פחות חיוביים ולדאוג מבעוד מועד שיש לכם מספיק גמישות כדי להתמודד גם עם מצבים כאלו. היוועצו עם יועץ המשכנתאות שלכם לגבי האפשרויות המומלצות עבורכם כדי לאפשר מידה כלשהי של גמישות בהחזר החודשי או אפילו הארכת תקופת המשכנתא, על מנת שלא תמצאו את עצמכם במצוקה כלכלית אם החיים יזרקו עליכם הפתעות.

התייחסות למשכנתא כהלוואה רגילה

למרות שלכאורה משכנתא היא עוד סוג של הלוואה, קיים הבדל מהותי בינה לבין הלוואות צרכניות לטווח קצר. משכנתא היא לרוב ההתחייבות הפיננסית הגדולה ביותר שתיקחו על עצמכם בחיים, ותלווה אתכם לשנים רבות קדימה. לכן, חשוב להתייחס אליה ברצינות ובאחריות המרבית.

המשכנתא משפיעה באופן ישיר על איכות החיים שלכם והאפשרויות העומדות בפניכם בהיבטים כלכליים רבים –  היכולת שלכם לחסוך, להשקיע, לממש תוכניות כמו שיפוצים או לימודים, או אפילו להרשות לעצמכם הוצאות שוטפות שמגבירות את תחושת הרווחה והשמחה.

לפני לקיחת המשכנתא, חשוב לעשות חשבון נפש אמבט מעמיק על הסגנון הפיננסי שלכם, מידת האחריות, הרצונות שלכם לעתיד והיכולת שלכם להתמודד עם סיכונים ולדחות סיפוקים במידה ויידרש. המשכנתא לא צריכה להיות כדור ברזל שמרתק אתכם למקום – שאפו ליצור תמהיל שמשרת אתכם ואת התוכניות שלכם לעתיד!

טיפים ומידע שימושי 

גורמים אליהם יש לפנות לייעוץ מוסמך

כפי שהדגשנו לאורך כל המאמר, ייעוץ מקצועי הוא חיוני בתהליך לקיחת משכנתא. מלבד בנקים מסחריים, ישנם כמה גורמים מרכזיים שמספקים שירותים חשובים לקהל לוקחי המשכנתאות:

•  יועצי משכנתאות פרטיים: מומחים בתחום המשכנתאות שתפקידם לייצג אך ורק את האינטרסים שלכם מול  הבנקים השונים, לעזור לכם לקבל את ההצעות המשתלמות ביותר, וללוות אתכם לאורך כל התהליך.
•  עורכי דין המתמחים בדיני בנקאות ונדל”ן: יכולים לספק ייעוץ משפטי בהיבטי החוזים, ההגבלות השונות, זכויות, וחובות הקשורות למשכנתא ורכישת נדל”ן. 
•  אתר בנק ישראל: מספק מידע אמגוון רחב אודות שוק המשכנתאות, מפרסם עדכונים על מדד המחירים לצרכן (חשוב במסלולים צמודי מדד), מספק מחשבוני משכנתא אינפורמטיביים, ומספק כלים השוואתיים שיכולים לסייע בהחלטות.

זכויות חשובות שכדאי להכיר

בנוסף לייעוץ מקצועי, חשוב שלוקחי משכנתא יהיו מודעים לזכויות המגיעות להם. לרוב האנשים לא מודעים לזכויות אלו, וכתוצאה מכך הבנקים עלולים להרוויח יותר על חשבונכם. זכויות משמעותיות כוללות:

•  האפשרות לפירעון מוקדם: בחלק מהמסלולים הבנק יגבה מכם קנס על פירעון מלא או חלקי של המשכנתא לפני תום התקופה. חשוב לוודא מראש שאתם לוקחים משכנתא עם תנאי פירעון מוקדם סבירים בהתאם לאפשרות שתצטרכו או תרצו לסגור את המשכנתא לפני תום הזמן. 
•  זכות למחזור משכנתא: היכולת להעביר את יתרת המשכנתא שלכם לבנק אחר או למסלול אחר (באותו בנק או בבנק אחר) בתנאים אטרקטיביים יותר, אם השוק מציע הצעות עדיפות או שהמצב הכלכלי שלכם השתנה. 

הכירו את הזכויות המלאות שלכם! את המידע הזה ניתן למצוא באתר בנק ישראל, באתרים של יועצי משכנתאות, וכמובן על ידי התייעצות עם גורמים משפטיים.

יש לזכור, הבנק אינו מוסד צדקה. ככל שתהיו חמושים בידע, ידע = כוח במקרה זה,  כך תוכלו להשיג את התנאים הטובים ביותר עבורכם.

רשימת מונחים נפוצים בעולם המשכנתאות

מטרת רשימה זו היא להנגיש מונחים מרכזיים שכל לוקח משכנתא חייב להכיר ולהבין את משמעותם. הנה מספר מונחים לדוגמה:

•  ריבית: התשלום הנוסף שאתם מחזירים לבנק מעבר לסכום ההלוואה שלקחתם.
•  מסלול משכנתא: האופן בו הריבית נקבעת. מסלולים יכולים להיות צמודים למדד (משתנים לאורך הזמן), בריבית קבועה, או משולבים.
•  לוח סילוקין: טבלה המפרטת את התשלום החודשי לאורך חיי המשכנתא ומראה איזה חלק מהתשלום הולך לקרן (סכום ההלוואה עצמו) ואיזה חלק לריבית.
•  עמלות: תשלומים חד-פעמיים או נוספים שנגבים על ידי הבנק בתהליך לקיחת המשכנתא, כגון עמלת פתיחת תיק, עמלת הקצאה, ועמלות שורה.
•  ביטוח משכנתא: כולל ביטוח חיים וביטוח נכס שתפקידם להגן עליכם ועל הדירה במקרים בלתי צפויים.
•  מחזור משכנתא: מעבר של יתרת המשכנתא לבנק אחר או למסלול אחר בתנאים אטרקטיביים יותר מאלו שקיבלתם מלכתחילה.  

סיכום 

משכנתא היא כלי פיננסי שיכול לעזור לכם להגשים את חלום רכישת הדירה, אבל אם עושים טעויות בדרך, היא עלולה להפוך למעמסה כלכלית כבדה. במאמר זה סקרנו את הטעויות הנפוצות ביותר שאנשים עושים בתהליך לקיחת משכנתא. טעויות כמו אי השוואת הצעות, בחירת מסלול שאינו מתאים, לקיחת החזר חודשי גבוה מדי,  חוסר תכנון, והתעלמות מניהול המשכנתא לאורך השנים – יכולות לעלות לכם הרבה מאוד כסף.

החדשות הטובות הן שניתן להימנע מטעויות נפוצות אלו בקלות על ידי הקפדה על מספר עקרונות בסיסיים: השקיעו זמן במחקר והשוואת הצעות, בחרו במסלול שמתאים לאורח החיים ולפוטנציאל ההכנסה שלכם, תכננו לטווח הרחוק והשאירו מרווח נשימה בהחזר החודשי, הבינו את תנאי ההלוואה לפני שאתם חותמים, ונהלו את המשכנתא באופן אקטיבי.

אל תפחדו לפנות לייעוץ מקצועי מיועצי משכנתאות, עורכי דין, או לבקר באתר בנק ישראל לקבלת מידע אמין ומקיף. ככל שתהיו חכמים ומושכלים יותר, כך תוכלו להבטיח לעצמכם ולבני המשפחה שלכם ביטחון כלכלי ואיכות חיים לשנים רבות קדימה.