הוצאת משכנתא למסורבים – מדריך המלא

סירוב בקשת משכנתא יכול להרגיש כמו מכה קשה. עבדתם קשה, חסכתם אולי במשך שנים, ורגע לפני שהחלום על דירה משלכם מתגשם, הכל נעצר. אבל חשוב לזכור שקבלת “לא” מהבנק לא חייבת לחרוץ את גורלכם כרוכשי דירה! ישנן דרכים חלופיות לממן נכס, ועם תכנון מוקפד, אתם עדיין יכולים להגשים את השאיפה לבית משלכם.

מדריך זה שם לו למטרה לספק מענה מקיף לאנשים שנמצאים בדיוק במצב הזה. נספק לא רק הסברים מפורטים על חלופות מימון, אלא גם כלים לשיפור המצב הפיננסי שלכם כך שבפעם הבאה שתגישו בקשה למשכנתא, סיכויי האישור יהיו גבוהים משמעותית. אם אתם מסורבי משכנתא, אך נחושים לרכוש נכס – המדריך הזה מיועד בדיוק לכם!

* אין לראות במאמר זה ייעוץ פיננסי או כלכלי משום אופן

** בעקבות כך שיכול להיות בעיה של איסור ריבית מהתורה הקדושה – יש לפנות לרב פוסק ירא שמיים בכדי שיתן לכם ייעוץ לפני לקיחת הלוואה או כל קונסטלציה אחרת שיש בה ריבית.

מבינים את סיבות הסירוב 

אחד המהלכים החשובים אחרי קבלת סירוב משכנתא הוא להבין בדיוק למה הבקשה נדחתה. בירור מדויק של הסיבות יאפשר לכם לנקוט בצעדים הנכונים לטפל בגורמים הבעייתיים ולהפוך את הבקשה הבאה למבטיחה יותר. הנה הגורמים העיקריים שעלולים להוביל לסירוב:

• דירוג אשראי בעייתי: דירוג האשראי שלכם הוא מספר המשקף את ההיסטוריה הפיננסית שלכם, ומהווה אינדיקטור לרמת הסיכון שלכם בעיני המלווים. חובות פתוחים, איחורים בתשלומים, ואפילו חריגות במסגרת האשראי יכולים לפגוע בדירוג שלכם ולהוביל לדחיית המשכנתא. חשוב מאוד לבדוק את דירוג האשראי שלכם דרך בנק ישראל לפחות כמה חודשים לפני מועד הגשת הבקשה. אם מצאתם בעיות, יש דרכים לשפר אותו: סגירת חובות, המתנה ל”התיישנות” של רישומים שליליים, והתנהלות פיננסית אחראית באופן כללי.
• יחס החזר-הכנסה לא מאוזן: הבנקים עובדים עם נוסחה שמחשבת את אחוז ההכנסה נטו שלכם שכבר מחויב לתשלומים חודשיים שונים (הלוואות, כרטיסי אשראי, מזונות וכו’). אם אחוז ההחזר שלכם חורג מהמותר (בדרך כלל בסביבות 30%-40% מההכנסה), קיים סיכוי שתקבלו סירוב אפילו אם אין לכם היסטוריית אשראי שלילית. איך מתמודדים? הפחתת חובות קיימים, הגדלת הכנסה אם אפשרי, או בחירת מסלול משכנתא עם החזרים חודשיים נמוכים יותר.
• חוסר בהון עצמי: גם אם יש לכם דירוג אשראי מעולה ויחס החזר-הכנסה מאוזן, כנראה לא תוכלו לקבל משכנתא בלי הון עצמי מינימלי. בנק ישראל מגביל את אחוז המימון שניתן לקבל לרכישת דירה, ונכון להיום, רוכשי דירה ראשונה צריכים להגיע עם לפחות 25% הון עצמי משווי הנכס. פתרונות לגיוס הון עצמי כוללים חסכונות אישיים, עזרה מההורים, מכירת נכסים פיננסיים, או אפילו הלוואות קצרות מועד מגורמים חוץ-בנקאיים.
• בעיות משפטיות/פיננסיות: עיקולים, תביעות משפטיות פתוחות, תיקי הוצאה לפועל, פשיטת רגל בעבר – כל אלה עלולים לסבך את תהליך קבלת המשכנתא. גורמי המימון חוששים להעניק הלוואה למישהו שנמצא בהליכים משפטיים ואינו עומד בהתחייבויותיו הכלכליות. חשוב לבדוק את המצב המשפטי שלכם מראש, ולנסות לפתור בעיות פתוחות בעזרת עורך דין או בעל מקצוע מתאים, לפני הגשת בקשה למשכנתא.
• נכס בעייתי:  אחת הסיבות לדחיית בקשה נובעת דווקא מהנכס אותו אתם מעוניינים לרכוש. שמאות נמוכה (מתחת לסכום המשכנתא המבוקש), בעיות בטיחותיות במבנה, חריגות בנייה, סכסוכי שכנים, רישום בעייתי בטאבו – כל אלה יכולים לגרום לכך שלמרות הנתונים הפיננסיים הטובים שלכם, הבקשה להלוואה תידחה. חשוב מאוד לבצע הערכה ריאלית ומקצועית  לנכס לפני חתימה על חוזה, כדי לא להיתקע עם נכס שלא תוכלו לממן.

אפשרויות מימון חלופיות 

סירוב משכנתא מהבנק לא בהכרח אומר שקניית דירה הפכה לבלתי אפשרית! ישנו מגוון של מסלולים חלופיים, אם כי ברוב המקרים חשוב לקחת בחשבון שריביות עשויות להיות גבוהות מעט יותר, והדרישות לקבלת המימון עלולות להיות מחמירות יותר. בואו נכיר את האפשרויות המרכזיות:

• גופים חוץ בנקאיים: חברות ביטוח, קרנות פנסיה/גמל/השתלמות, וחברות אשראי מציעות לעיתים אפיקי מימון לנדל”ן. לכל גוף יש קריטריונים ודרישות משלו, חשוב מאוד לבצע השוואה מעמיקה של תנאים, ריביות, לוח סילוקין, ועמלות נלוות לפני שבוחרים בגוף מממן.
• משכנתא לכל מטרה: זוהי למעשה הלוואה לכל מטרה, שניתן לקחת אותה כאשר מציגים נכס קיים כבטוחה (למשל הדירה של ההורים, או נכס אחר בבעלותכם). משכנתאות לכל מטרה הן בדרך כלל בריבית גבוהה יותר ממשכנתאות רגילות, ומאופיינות בתקופת החזר ארוכה יחסית. הן מהוות פתרון אם צברתם מספיק הון עצמי, ואתם זקוקים להשלמת הסכום על ידי מינוף הנכס הקיים.
• הלוואות חברתיות P2P: בשנים האחרונות קמו בישראל מספר פלטפורמות שמחברות בין משקיעים פרטיים ללווים. יתרון בשיטה זו הוא שלעיתים ניתן לקבל אישור מהיר יותר מאשר בגופים המסורתיים, ותנאים מעט גמישים יותר. חשוב מאוד לבדוק היטב את אמינות הפלטפורמה, לוחות הסילוקין, והריביות, שכן מדובר בתחום שעדיין נמצא בהתפתחות וישנה מודעות פחותה אליו בציבור.
• משכנתא הפוכה:  מסלול זה מיועד ספציפית עבור בני הגיל השלישי (בדרך כלל מעל גיל 60) שכבר בעלים של נכס. משכנתא הפוכה למעשה מאפשרת לכם למשוך סכום כסף מהנכס שלכם, בלי למכור אותו. זהו מסלול מורכב עם יתרונות וחסרונות משמעותיים, שחשוב להכיר לעומק לפני שפונים אליו. מתאים בעיקר לאוכלוסייה מבוגרת שזקוקה להשלמת הכנסה, או מימון של טיפולים רפואיים, ללא כוונה להוריש את הנכס לצאצאים.

כפי שהזכרנו, גופים כמו חברות ביטוח, קרנות פנסיה, וקרנות גמל/השתלמות מציעים לעיתים הלוואות לצורך רכישת דירה. היתרונות המרכזיים של גופים כאלה הם גמישות מסוימת בתנאים, אפשרות קבלת הלוואה גם עם היסטוריית אשראי “פחות חלקה”, ולעתים תהליכי אישור מהירים יותר מאשר בבנקים המסורתיים.

כדאי לבדוק מראש את הדרישות של כל גוף. במקרים מסוימים, חברות ביטוח יעדיפו לתת הלוואות רק למי שכבר יש לו פוליסות פעילות אצלן. בקרנות השתלמות,  יתכן שיתנו עדיפות לחוסכים ותיקים, או יתנו הלוואות בסכומים התואמים את החיסכון הצבור. חשוב להדגיש שבכל מקרה, הריביות בגופים חוץ-בנקאיים כנראה יהיו גבוהות יותר בהשוואה לריביות על משכנתא בנקאית רגילה.

חשוב לבצע את תהליך הבדיקה מראש באופן יסודי. הנה מספר גורמים להשוואה לפני פנייה להלוואה חוץ-בנקאית:

•  גובה הריבית המוצעת (קבועה/משתנה)
•  אפשרויות לוח סילוקין (שפיצר, קרן שווה, בוליט) 
• עמלות פתיחת תיק, וקנסות על פירעון מוקדם 
• האם הגוף המלווה דורש ביטוח חיים/נכס כתנאי 
•  מגבלות מיוחדות (סכום מקסימלי להלוואה, דרישות להון עצמי מינימלי, וכו’)

P2P, שפירושו Peer-to-Peer,  או “עמית לעמית”, הוא תחום שקנה תאוצה בשנים האחרונות. הרעיון שעומד מאחוריו הוא לחבר באופן ישיר בין אנשים שרוצים להשקיע את כספם ולקבל תשואה, לבין לווים הזקוקים למימון. הלוואות P2P ניתנות דרך פלטפורמות אינטרנטיות ייעודיות, שמבצעות בדיקות רקע ודירוג סיכון של הלווים.

היתרונות הפוטנציאליים בשיטה זו כוללים:

• תהליך אישור מהיר יותר מאשר במסלולים מסורתיים.
• תנאים גמישים יותר שניתן להתאים ליכולות הפיננסיות של הלווה.
• דרישות פחות מחמירות במקרים מסוימים, גם מי שנפסל בבנקים או בגופים חוץ-בנקאיים, עדיין יכול לקבל אישור דרך P2P

בצד היתרונות, חשוב לזכור של תחום ה- P2P עדיין נחשב צעיר יחסית בישראל. מומלץ בחום לבדוק את הדברים הבאים לפני שלוקחים הלוואה כזו:

• אמינות הפלטפורמה: האם החברה המפעילה רשומה כנותן שירותים פיננסיים? מהי רמת הפיקוח על פעילותה? לבדוק חוות דעת והמלצות של לקוחות קודמים.
• עמלות ותנאי ריבית: השוואה מול אפיקי מימון חלופיים היא קריטית.
• שקיפות: האם החברה מספקת פירוט מלא של לוח הסילוקין? האם יש קנסות על פירעון מוקדם?
• מדיניות במקרה של קשיים בהחזרים: איך הפלטפורמה מגנה על המשקיעים, והאם תהיה נכונות מסוימת להגיע להסדרים מול לווה שנקלע לקשיים.
• משכנתא לכל מטרה: בניגוד למשכנתא רגילה, שניתנת אך ורק לצורך רכישת נכס, “משכנתא לכל מטרה” היא למעשה הלוואה לכל צורך שתרצו, כאשר את הדירה שלכם (או נכס אחר בבעלותכם) אתם מציגים כבטוחה. מסלול זה  מתאפיין בריביות גבוהות יותר ממשכנתאות רגילות, ולרוב תקופת ההחזר ארוכה יותר כדי “לפזר” את התשלומים.

מתי זה משתלם? הנה מספר מקרים שבהם משכנתא לכל מטרה יכולה להיות הפתרון המתאים:

• מינוף נכס קיים: יש לכם נכס בבעלותכם שכבר סיימתם לשלם עליו את המשכנתא. כעת אתם מעוניינים לקנות נכס נוסף, אך אין לכם את מלוא ההון העצמי הדרוש. משכנתא לכל מטרה תאפשר לכם “למנף” את הנכס הקיים לקבלת ההלוואה הדרושה לכם.
• כיסוי פערים בהון העצמי: גם אם יש לכם חלק מההון העצמי הנדרש לרכישת דירה, משכנתא לכל מטרה עלולה להיות הפתרון להשלמת הפער. שימו לב, שבמקרה כזה, סביר שתצטרכו לשלב שני מסלולי החזר – משכנתא רגילה על חלק מהסכום, ומשכנתא לכל מטרה על השאר.
• צורך בהון נזיל למטרות שאינן רכישת נכס: שיפוץ מסיבי, הוצאות רפואיות גדולות, סגירת חובות יקרים – אלה מקרים שבהם משכנתא לכל מטרה עשויה להיות מוצדקת.

חשוב להבין:  גובה ההלוואה המקסימלי שתקבלו במשכנתא כזו יישען על הערכת שווי נוכחית של הנכס שלכם. לכן, לפני שאתם ניגשים למסלול זה, בדקו מהו טווח הסכומים הריאלי לקבל בעבור הנכס שבבעלותכם.

• משכנתא הפוכה: משכנתא הפוכה מיועדת לבני הגיל השלישי (בדרך כלל מעל גיל 60) שכבר בעלים של נכס, ורוצים לקבל ממנו הכנסה נוספת, מבלי למכור את הדירה.  חשוב להדגיש: זהו מסלול מימון מורכב, עם יתרונות וחסרונות משמעותיים. מומלץ ללמוד את הנושא היטב ואף להתייעץ עם עורך דין המתמחה בתחום לפני שפונים לאפיק זה.

איך זה עובד? חברה פיננסית מעניקה לכם סכום כסף בתשלום חודשי או בהון חד-פעמי, תמורת שעבוד של הנכס שלכם. אתם לא צריכים לבצע החזרים חודשיים, אך הריבית צוברת ריבית דריבית. החוב נפרע רק כאשר הנכס נמכר, בדרך כלל לאחר פטירת בעליו.

למה זה מתאים? משכנתא הפוכה יכולה להיות פתרון במקרים כמו:

• זקוקים להשלמת הכנסה בפנסיה בלי למכור את הדירה בה אתם גרים.
• רוצים לממן הוצאות רפואיות/טיפולים סיעודיים מבלי להפוך לנטל כלכלי על הילדים.
• מעוניינים לעזור כלכלית לילדים/נכדים מבלי לוותר על הנכס שבבעלותכם.

נקודות חשובות מאוד שכדאי לקחת בחשבון לפני שלוקחים משכנתא הפוכה:

• השפעה על ירושה: סכום החוב שנצבר עלול לפגוע משמעותית בערך הירושה שתשאירו לצאצאים שלכם.
• איבוד עצמאות כלכלית: אם תרצו למכור את הנכס בעתיד מסיבה כלשהי, תהיו חייבים לפרוע קודם את מלוא החוב, דבר שעשוי להיות מורכב.
• עמלות וחיובים נוספים: בדקו לעומק את כל העלויות הנלוות להלוואה, מעבר לריבית המצטברת.
• שימוש בביטחונות נוספים:

במידה וקיבלתם סירוב ממשכנתא עקב יחס החזר-הכנסה לא מאוזן, או חוסר בהון עצמי, שימוש בביטחונות נוספים יכול לעיתים לשנות את התמונה. מה הכוונה בביטחונות? כאן יש כמה אפשרויות:

• ערבים:  ערב הוא צד שלישי שמתחייב לפרוע את ההלוואה במקרה שאתם, הלווים, מתקשים לעמוד בהחזרים. בדרך כלל מדובר בקרובי משפחה מדרגה ראשונה (הורים, אחים). חשוב מאוד לזכור שערב לוקח על עצמו סיכון פיננסי גדול, לכן לפני שאתם מבקשים ממישהו להתחייב בערבות עליכם, הסבירו בפירוט את מלוא המשמעויות המשפטיות והפיננסיות. 
• שעבוד נכסים נוספים: אם אתם בעלים של נכס נוסף (דירה אחרת, מגרש, עסק וכו’), תוכלו לשעבד גם אותו לטובת קבלת משכנתא. זה מגביר את הביטחונות מבחינת הבנק, ומאפשר להם לקחת סיכון גדול יותר עליכם. 
• הפקדות פיקדון: בנקים מסוימים עשויים להסכים לתת משכנתא גם אם חסר לכם חלק מסוים מהון עצמי, בתנאי שאת הסכום החסר תפקידו בפיקדון חסום. כך, במקרה שלא תעמדו בהחזרים, הבנק יוכל להשתמש בפיקדון לפירעון החוב, במקום להתחיל בהליכי הוצאה לפועל. 

נקודה שחשוב להבין:  ביטחונות נוספים אולי יפתחו בפניכם אפשרויות לקבלת משכנתא, אבל גוררים עלויות משל עצמם (שכר טרחה לעורך דין לניסוח הסכמים, רישום שעבוד וכו’). בנוסף,  הריביות שיוצעו לכם עשויות להיות גבוהות יותר מאשר לו הייתה לכם את מלוא יכולת המימון העצמי מההתחלה.

שיפור הסיכויים להצלחה בעתיד 

קבלת סירוב ממשכנתא אינה גזירת גורל נצחית. עם התנהלות פיננסית נכונה ותכנון נכון, בהחלט תוכלו לשפר את מצבכם, ואת האטרקטיביות שלכם כלווים בפעם הבאה שתגישו בקשה. נדון בכמה צעדים שמומלץ מאוד לנקוט:

• תהליך שיקום האשראי: אם סיבת הסירוב קשורה לדירוג אשראי בעייתי, הגיע הזמן להשקיע בשיקום הדירוג שלכם. זה לא יקרה בין לילה, אך עם פעולות נכונות אפשר לראות שינוי לטובה בתוך חודשים עד שנה:

• סגירת חובות: צמצמו כמה שאפשר את האוברדראפט (מינוס בבנק), סגרו חובות פתוחים, ונסו לשלם תשלומים חודשיים גבוהים ככל יכולתכם על הלוואות קיימות. 
• התנהלות פיננסית אחראית: הקפידו לשלם חשבונות בזמן, הימנעו מחריגות בחשבון הבנק, ונסו כמה שיותר להימנע מפתיחת מסגרות אשראי חדשות.  
• טיפול ברישומים שליליים בבנק ישראל: חלק מהחובות והצ’קים שחזרו אמורים “להתיישן” מבחינת דירוג האשראי לאחר תקופה מסוימת. בדקו בדו”ח שלכם אם יש רישומים שכבר ניתן למחוק אותם.   
• ייעוץ מקצועי: אם מצבכם מורכב, שקלו פניה לגורם מומחה בתחום שיקום אשראי. הם יבנו לכם תכנית פעולה מותאמת למצבכם וינחו אתכם בכל התהליך.

שימו לב! גם אם השלמתם את תהליך שיקום האשראי, ברוב המקרים הבנקים ידעו שהייתם בעבר עם דירוג בעייתי. כדאי להיערך להסביר מה השתנה מאז, ולמה אתם לקוח “אמין” יותר כעת.

• חיסכון אינטנסיבי: הון עצמי הוא אחד הגורמים החשובים ביותר בהשגת משכנתא בתנאים מועדפים. ככל שתגיעו עם הון עצמי גבוה יותר, כך גם הריביות שיוצעו לכם יהיו טובות יותר. הנה כמה טכניקות לחיסכון מואץ:
• הגברת הכנסות: האם אפשר לקחת על עצמכם פרויקטים נוספים בעבודה הנוכחית? עבודות צדדיות, פרילאנס, או אפילו להפוך תחביב רווחי לעסק קטן? כל שקל נוסף שתכניסו יקדם אתכם למטרה.
• הקטנת הוצאות:  צמצמו רכישות מיותרות, ערכו השוואה בין ספקים (תקשורת, ביטוחים, חשמל וכו’), השתדלו להכין יותר אוכל בבית במקום לאכול בחוץ. כל שינוי קטן בהרגלי ההוצאות שלכם יצטבר עם הזמן.
• תוכנית חיסכון מפורטת: במקום לחסוך בצורה אקראית, קבעו יעד חיסכון ספציפי, וחשבו את הסכום החודשי שעליכם להפקיד כדי להגיע לשם. כלי חישוב מקוונים יעזרו לכם להגדיר יעדים.

חיסכון משמעותי דורש זמן ומשמעת עצמית. אם ההכנסה הנוכחית שלכם אינה מאפשרת חיסכון בקצב מספק, כנראה שתצטרכו לשלב גם גישה פרואקטיבית להגדלת ההכנסות שלכם.

נקודה למחשבה: כספים שחסכתם בתוכניות כמו קרן השתלמות או קופת גמל יכולים בנסיבות מסוימות להיחשב כחלק מההון העצמי עבור משכנתא. חשוב לבדוק את התנאים הספציפיים של כל תכנית חיסכון מול גוף המימון אליו אתם פונים.

טיפים למיקוח ומציאת מסלולים מיטביים

גם אם מצבכם הפיננסי ותיק האשראי שלכם אינם מושלמים, הצורה בה אתם מגישים בקשה למשכנתא עשויה להשפיע על התוצאה הסופית. הנה כמה עצות מפתח:

• השוואת הצעות: אל תסתפקו בהצעה שקיבלתם מהבנק הראשון אליו פניתם. גשו למספר בנקים, או פנו לגופים חוץ-בנקאיים, ותנו להם להתחרות על התיק שלכם. הבדלים שנראים קטנים בריביות או בתנאי ההחזר יכולים לחסוך לכם עשרות, ואף מאות אלפי שקלים לאורך חיי המשכנתא.
• הבנת סוגי מסלולים: ריבית פריים, ריבית קבועה, ריבית משתנה, מסלול צמוד מדד – לכל מסלול למשכנתא יש יתרונות וחסרונות. לפני שאתם ניגשים לבנק, לימדו באופן בסיסי את סוגי המסלולים, כדי לדעת מה הכי מתאים לכם, וכדי להפגין ידע מול הפקיד.
• ייעוץ מקצועי: יועץ משכנתאות מנוסה מכיר את כל התנאים המוצעים בשוק, “השפה” של הבנקים, ויודע להתאים את ההצעה לסיטואציה הספציפית שלכם. לא תמיד זה משתלם כלכלית, במיוחד בסכומי משכנתא נמוכים יחסית, אך במקרים של סירובי משכנתא חוזרים – יועץ טוב יכול להיות ההבדל בין אישור לסירוב נוסף.

אסור לזלזל בכוח המיקוח! בנקים מרוויחים ממתן משכנתאות. אם תראו להם שאתם מבינים את המשחק, רציניים לגבי התהליך, ויש לכם חלופות – יש סיכוי גבוה יותר שיציעו לכם תנאים אטרקטיביים יותר.

טיפים מרכזיים למסורבי משכנתא 

• לא להתייאש: קבלת “לא” מבנק אחד לא בהכרח אומרת שגם בנקים אחרים יפסלו אתכם. זכרו שמדובר בתהליך ארו, ויתכן שתצטרכו לנסות מספר פעמים עד שתגיעו לאישור הנחשק.
• הבנת סיבת הסירוב המדויקת: בלי להבין מה בדיוק חסר או בעייתי בבקשה שלכם, לא תוכלו לתקן. פנו לבנק המדובר, בקשו הבהרות מפורטות, והסיקו מסקנות.
• שקיפות ומסמכים מסודרים: כאשר תחליטו להגיש בקשה חוזרת, היו מוכנים “על הקצה”: דו”ח דירוג אשראי מעודכן, תדפיסי חשבון בנק אחורה, תלושי משכורת, אישורי הכנסה וכל מסמך רלוונטי אחר. ארגון וסדר משדרים רצינות לבנק, ועשויים להשפיע לטובה על יחס הפקידים אליכם.
• סבלנות ותהליך מדורג: שינוי הרגלים פיננסיים, שיפור דירוג אשראי, וחסכון להון עצמי – כל אלה דורשים זמן. חשבו על התהליך כעל מסע ארו, בו כל צעד קטן מקדם אתכם אל היעד הגדול. במקביל, אל תהססו לפנות לאפיקי מימון חלופיים, גם אם לטווח קצר, עד שתגיעו למצב פיננסי אופנן יותר.

נקודה לסיום: שוק הנדל”ן בישראל דינאמי, והתקנות של בנק ישראל בנוגע למשכנתאות עשויות להשתנות. חשוב להתעדכן בחדשות ובמידע רלוונטי לאורך התהליך, על מנת לקבל החלטות פיננסיות מושכלות.

סיכום ותשובות לשאלות נפוצות 

חזרה על נקודות מרכזיות במדריך

אספנו כאן המון מידע שנועד לסייע לכל מי שקיבל סירוב בקשת משכנתא. חשוב לזכור שזה לא סוף הדרך! הנה תקציר עיקרי הדברים שלמדנו:

• קודם כל, מבינים למה קיבלתם סירוב (אשראי בעייתי, חוסר בהון עצמי, נכס בלתי משיך וכו’).
•  חוקרים אפיקי מימון חלופיים לגופים בנקאיים מסורתיים.
•  במקביל, עובדים על שיפור הנתונים הפיננסיים האישיים שלנו לקראת פנייה עתידית למשכנתא. 
•  מגישים בקשה חוזרת בצורה מסודרת ומקצועית יותרותר, עם יכולת מיקוח משופרת.

מענה לשאלות נפוצות

שאלה:  כמה זמן לוקח לשקם דירוג אשראי בעייתי?

תשובה: אין תשובה חד-משמעית, זה תלוי בחומרת הבעיות. באופן כללי, צ’קים שחזרו וחריגות קטנות “מתיישנים” תוך כשלוש שנים. חובות גדולים יותר עלולים להישאר במערכת גם חמש שנים ויותר. תמיד כדאי לעקוב אחר דירוג האשראי שלכם, ולנסות למחוק רישומים שליליים שהתיישנו.

שאלה:  אני עצמאי בלי תלושי משכורת, איך אני בכלל יכול לקבל משכנתא?

תשובה: בנקים מסורתיים עובדים בעיקר עם שכיריםירים (תלושי משכורת), אך יש גופים חוץ-בנקאיים שיותר גמישים עם עצמאיים. תהיו מוכנים להוכיח הכנסה באמצעות דוחותח בנק ודוחותח מע”מ בשנה-שנתיים אחורה. יועץ משכנתאות שמכיר את התחום יכול לעזור מאד במקרים כאלה.

רכישת דירה היא לעיתים אתגר פיננסי גדול, במיוחד במציאות השוק הישראלי. אל תתנו לסירוב אחד לייאש אתכם. עם מידע, ידע, וגישה נכונה – בהחלט יש סיכוי להגשים את חלום הדירה!

שאלה: יש לי משכנתא קיימת על דירה, וגם קיבלתי סירוב למשכנתא נוספת לדירה להשקעה. מה עושים?

תשובה:  בנק ישראל מגבילאת אחוז המימון שניתן לקבל ליותר ממשכנתא אחת. קודם כל, מומלץ לבדוק אם הגיוני “למחזר” את המשכנתא הקיימת שלכם בתנאים טובים יותר (להאריך תקופת החזר, לשנות מסלולים וכו’), וככה לשחרר חלק מיכולת ההחזר החודשי שלכם. אם מחזור לא מספיק, ייתכן שתצטרכו לפנות להלוואה חוץ בנקאית או משכנתא לכל מטרה, בתנאי שערך הנכס הקיים שלכם מאפשר שעבוד נוסף.

שאלה: האם זה ריאלילי לקבל משכנתא בגיל מבוגר (60+)?

תשובה: בהחלט אפשרי, אך קחו בחשבון כמה דברים: רוב הבנקים לא יתנו משכנתא רגילהילה אם מועד הסיום שלה יהיה אחרי גיל 75-80. משכנתא הפוכה היא אפשרות שכדאי לבחון במקרה הזה. בנוסף,חשוב לזכור שתקופת החזר קצרה משמעותה החזרים חודשיים גבוהים יותר, וצריך לוודא שזה  מתאים ליכולת ההכנסה שלכם, במיוחד בגיל השלישי.

שאלה: יש לי דירוג אשראי טוב והון עצמי מספיק, אבל יחס ההחזר-הכנסה שלי חורג מהמותר. מה אפשר לעשות?

תשובה: יש לזה כמה פתרונות אפשריים:

• הגדלת הכנסה: אם יש באפשרותכם לקחת על עצמכם עוד עבודה/פרויקטים, הכנסה צדדית, או אפילו להפוך תחביב רווחי לעסק קטן – כל תוספת יכולה לסייע משמעותית לשפר את היחס.
• הפחתת חובות: אם יש לכם הלוואות קיימות בתשלומים חודשיים גבוהים, נסו לסגור אותם אם אפשר, או לפרוס אותם לתקופה ארוכה יותר כדי “לפנות מקום” בתזרים המזומנים החודשי שלכם.
• שינוי מסלולי משכנתא: לעיתים, גם אם יחס ההכנסה-החזר שלכם חורג מעט מהמותר, תוכלו לקבל אישור בתנאי שתיקחו מסלול עם החזרים חודשיים נמוכים יותר בתחילת תקופת המשכנתא. חשוב שתדעו את האופציה הזו לפני שאתם ניגשים לפגישון עם הבנק.

נקודה למחשבה: חלק מתוכניות החיסכון (קרן השתלמות, קופת גמל מסוימות וכו’) מאפשרות למנף אותן לטובת הגדלת ההון העצמי שלכם לצורך משכנתא. חשוב לברר את התנאים הספציפיים מול הגוף המחזיק את התוכנית.

שאלה: אנחנו זוג צעיר, בלי הון עצמי משמעותי, ועם דירוג אשראי סביר. האם בכלל יש לנו סיכוי לקבל משכנתא?

תשובה: בהחלט יכול להיות שיש לכם סיכוי, אך זה ידרוש מכם תכנון מוקפד ואולי כמה ויתורים. הנה כמה כיווני חשיבה:

• סיוע מההורים: אם יש להורים שלכם אפשרות לסייע מבחינה כלכלית, בין אם במתנה, הלוואה משפחתית בתנאים נוחים, או אפילו להצטרף כערבים למשכנתא, זה יכול לשפר משמעותית את סיכויי האישור שלכם.
• מיקוד באזורים זולים יותר: כמובן שכולם רוצים דירה במרכז הארץ, אבל ייתכן שדירה קטנה יותר בפריפריה תתאים ליכולות הפיננסיות שלכם בשלב הראשוני. תוכלו לשדרג דירה בעתיד, לאחר שההכנסה שלכם תגדל, וכבר תצברו ותק באשראי.
• אפיקי מימון חלופיים: משכנתא לכל מטרה, על ידי שעבוד של נכס קיים במשפחה, או הלוואות קצרות מועד מגופים חוץ-בנקאיים, יכולות לאפשר לכם להשלים את הפער בהון עצמי, גם אם באופן זמני.

חשוב להגיד: זוגות צעירים בתחילת דרכם נמצאים לעיתים קרובות במצב כלכלי שאפתני אך מאתגר. רכישת דירה היא החלטה שצריך לשקול היטב, ולא תמיד היא אפשרית באופן מיידי. נסו להגדיר יעדים ריאליים, ולחשוב על התהליך כ”מסע” ארויל שנים, ולא כמשהו שצריך להשיג כאן ועכשיו בכל מחיר.

שאלה: קיבלתי סירוב ממשכנתא, וגם האפיקים החלופיים נראים לי יקרים מדי. האם בכל זאת שווה לשקול הלוואות חברתיות P2P?

תשובה: התשובה תלויה במצבכם האישי ובמידת הסיכון שאתם מוכנים לקחת. הלוואות P2P אכן יכולות להיות אופציה טובה במקרים מסוימים, אך חשוב לקחת בחשבון לא רק את הריביות, אלא גם את הדברים הבאים:

• אמינות הפלטפורמה: לפני שלוקחים דרכם הלוואה, חשוב מאוד לעשות תחקיר רציני על החברה המפעילה את הפלטפורמה. מה מידת הפיקוח על פעילותה? האם יש היסטוריה של תביעות משפטיות? מה קורה במקרה שמתקשים לעמוד בהחזרים? בדקו חוות דעת והמלצות ברשת.
• פיזור סיכונים: רוב הפלטפורמות של P2P מאפשרות לכם לא לקחת הלוואה מלווה בודד, אלא לפזר את הסכום על פני מספר לווים. כך, אם לווה אחד נקלע לקשיים, זה לא יפיל את כל ההשקעה שלכם.
• השקיפות: האם התנאים שמציעה לכם הפלטפורמה ברורים לחלוטין? בדקו היטב את לוחות הסילוקין, קנסות במקרה של פירעון מוקדם, והאם יש חיובים נוספים מעבר לריבית המפורסמת.

לסיכום: P2P הוא תחום שעדיין צומח בישראל והוא פחות ממוסדר משוק המשכנתאות המסורתי. היתרון הפוטנציאלי הוא גמישות בתנאים, והאפשרות לקבל אישור גם אם יש פגמים בהיסטוריית האשראי. עם זאת, זהו תחום שכרוך בסיכון גבוה יותר למשקיעים, לכן חשוב מאוד ללמוד את כל הפרטים לפני שלוקחים הלוואה מסוג זה.

הכי חשוב – לא לוותר

המדריך הזה חשף אתכם למגוון רחב של אסטרטגיות ותוכניות פעולה אפשריות, גם עבור אנשים שהתחילו ממצב כלכלי מאתגר. חשוב שתזכרו את המסרים המרכזיים:

• סירוב ממשכנתא אינו בהכרח כישלון: זה שלב בדרך, שממנו אפשר וצריך ללמוד איך להתנהל פיננסית טוב יותר.
• ידע הוא כוח: ככל שתכירו טוב יותר את שוק המימון לנדל”ן, את הזכויות שלכם כלווים, והאפשרויות העומדות בפניכם – כך תוכלו לקבל החלטות פיננסיות מושכלות יותר.
• אל תפחדו לבקש עזרה: אם אתם מתקשים בתהליך, יש המון גורמים מקצועיים שיכולים לעזור: יועצי משכנתאות, מומחים לשיקום אשראי, ולעיתים אף ייעוץ משפטי או פיננסי ממוקד.

רכישת דירה היא אכן משימה כלכלית מורכבת, במיוחד במציאות הנוכחית בישראל. אולם, עם התמדה, יציאה מהקופסה, והתנהלות נבונה, אפשר להגדיל משמעותית את הסיכויים להפוך את חלום הדירה למציאות.