תוכן
הסתר
מושגים מרכזיים
כדי להבין טוב יותר את עולם משכנתאות מדרגה שנייה, חשוב שיהיו לכם כמה מושגי בסיס בהירים לפני שאתם צוללים פנימה. הנה המושגים הכי חשובים:
- רישום משכנתא בטאבו: משכנתא היא למעשה זכות קניינית שניתנת לגוף המלווה על הנכס שלכם. לכן, חשוב לרשום את שתי המשכנתאות בטאבו – זה מבטיח את זכויות הגוף המלווה במקרה של חדלות פירעון (מצב בו אינכם מצליחים לעמוד בהחזרי הלוואה).
- שעבוד ראשון ושני: שעבוד ראשון הוא לטובת הגוף שנתן לכם את ההלוואה הראשונה (בדרך־כלל בנק למשכנתאות). שעבוד שני הוא לטובת הגוף המלווה שנתן את משכנתא מדרגה שנייה. זה קובע את הסדר במקרה של מימוש הנכס.
- דירוג אשראי: דירוג אשראי אישי גבוה ישפר משמעותית את הסיכויים שלכם לקבל משכנתא שנייה ובתנאים אטרקטיביים. הדירוג מבוסס על היסטוריה פיננסית: עמידה בהלוואות, תשלומים בזמן וכו’.
- הון עצמי: זהו הסכום הראשוני שיש ביכולתכם להביא בעת לקיחת משכנתא. ברוב המקרים, תידרשו להוכיח הון עצמי משמעותי גם במשכנתא שנייה.
- יכולת החזר: הגופים המלווים יבחנו היטב את תמונת ההכנסות מול ההוצאות שלכם ויקבעו האם אתם אכן יכולים לעמוד בהחזר החודשי של המשכנתא בנוסף לכל ההתחייבויות הפיננסיות האחרות שלכם.
מטרות לנטילת משכנתא שנייה
ישנן אינספור סיבות מדוע אנשים בוחרים לקחת משכנתא שנייה על הנכס שלהם. הנה כמה מהמטרות הנפוצות והחשובות ביותר:
- רכישת דירה נוספת (להשקעה או מגורים): מעוניינים לקנות דירה להשקעה שתניב לכם הכנסה שוטפת? אולי רוצים לעזור לילדים לרכוש דירה משלהם? משכנתא שנייה יכולה להיות כלי מצוין למימון הרכישה, אם יש לכם מספיק הון עצמי ויכולת החזר.
- מימון שיפוץ או הרחבת נכס: שיפוץ רחב היקף דורש הון לא מבוטל. משכנתא שנייה יכולה להיות דרך לממן שיפוץ כזה על ידי פריסת התשלום על פני שנים רבות במקום הוצאה חד־פעמית גדולה. זה עובד מצוין גם אם רוצים להוסיף חדרים, להרחיב את המטבח, או כל פרויקט בנייה פרטי אחר.
- השקעה בנדל”ן : משכנתא שנייה היא כלי מקובל בקרב משקיעי נדל”ן כמנוף להגדלת התיק שלהם. במקום להסתמך רק על הון עצמי, הם יכולים להשתמש בנכס קיים כביטחון ולרכוש נכסים נוספים במטרה להניב תשואות גבוהות יותר. שימו לב: חשוב לבצע ניתוח כלכלי ותזרימי יסודי לכל עסקת נדל”ן!
- סגירת הלוואות וחובות: (קונסולידציה) אם יש לכם מספר הלוואות בריביות גבוהות או חובות כבדים שמעיקים על התנהלותכם הפיננסית השוטפת, משכנתא שנייה יכולה להיות פתרון לסגירתם. הריבית על משכנתא שנייה נוטה להיות אטרקטיבית יותר מהריביות על הלוואות אישיות או כרטיסי אשראי, ופריסת החוב על פני שנים רבות יכולה להקל מאד על הנטל החודשי.
- מימון עסקי : יזמים ובעלי עסקים לעיתים משתמשים במשכנתא שנייה על נכס פרטי כדי להזרים כסף לעסק שלהם. זה יכול לשמש לצרכים כמו מימון השקעות, רכישת ציוד, או פשוט הון תזרימי לניהול העסק.
- מימוש מטרות אישיות : כל מטרה אישית משמעותית שדורשת סכום כסף גדול יכולה להוות סיבה ללקיחת משכנתא שנייה. בין אם זה אירוע משפחתי גדול, טיפול רפואי יקר, או כל הוצאה משמעותית אחרת.
תנאים לקבלת משכנתא מדרגה שנייה
אין “אישור אוטומטי” למשכנתא מדרגה שנייה. כמו בכל הלוואה, הגורמים המלווים ירצו לוודא שיש לכם את היכולת הפיננסית לעמוד בהחזרים לאורך זמן. אלו כמה מהתנאים המרכזיים לבחינת זכאותכם:
- יכולת החזר חודשית – הכנסות מול הוצאות: ההכנסה הפנויה שלכם (סך ההכנסות פחות ההתחייבויות הפיננסיות האחרות שלכם) צריכה להספיק כדי לכסות את ההחזר החודשי הצפוי של המשכנתא השנייה בנוסף למשכנתא הראשונה וכל ההתחייבויות האחרות שלכם.
- הון עצמי – גם במשכנתא שנייה, ברוב המקרים הגופים המלווים ידגישו סכום הון עצמי מינימלי שעליכם להביא מכספכם. יחס המימון (גודל ההלוואה לעומת שווי הנכס) יהיה נמוך יותר מאשר במשכנתא רגילה.
- ביטוחים (חיים, מבנה) – הבטחון העיקרי למשכנתא הוא הנכס עצמו. לכן, חשוב שיהיה לכם ביטוח מבנה תקף לאורך כל חיי ההלוואה. חלק מהגופים ידרוש מכם גם לעשות ביטוח חיים, למקרה שלא תוכלו להמשיך להחזיר את ההלוואה מסיבות בריאותיות.
- דירוג אשראי – כמו שהזכרנו, דירוג אשראי גבוה משפר את סיכויי קבלת ההלוואה, וגם פותח פתח לקבלת תנאים טובים יותר.
- שווי הנכס המשועבד: גופים מלווים יעשו שמאות לנכס ויקבעו את שוויו העדכני. סכום המשכנתא השנייה שתאושר יהיה תלוי גם בשווי זה, בנוסף לשווי החוב שנותר במשכנתא הראשונה.
- מקורות מימון (בנקים, חברות ביטוח, גופים חוץ-בנקאיים) – כל סוג של גורם מלווה מגיע עם תנאים, מדיניות אישור הלוואות ומסלולים שעלולים להיות שונים. לכן, השוואה בין מספר גורמים חיונית לקבלת ההצעה המשתלמת ביותר עבורכם.
אוקיי, בואו נדבר על נושא קריטי במיוחד כשלוקחים משכנתא שנייה: ריביות, סיכונים, ועלויות.
ריביות, סיכונים, עלויות
משכנתא מדרגה שנייה מגיעה עם תג מחיר גבוה יותר ועלולה להיות מסוכנת יותר מבחינה פיננסית מאשר משכנתא ראשונה. בואו נבין למה:
- גורמים המשפיעים על הריבית
- מצב הלווה: דירוג אשראי, יציבות תעסוקתית, רמת הכנסה מול הוצאות – כולם משפיעים על הערכת רמת הסיכון שלכם בעיני הגוף המלווה.
- מאפייני הנכס: מיקום הנכס, מצבו, גילו, וסוג הנכס (דירה, בית פרטי, מסחרי וכו’) יכולים להשפיע על גובה השמאות ועל אחוז המימון שהגוף המלווה יהיה מוכן להציע.
- תנאים כלכליים: ריבית בנק ישראל וריביות בשוק באופן כללי משליכות על תמחור משכנתאות.
- ריבית קבועה/משתנה – משכנתא מדרגה שנייה יכולה להיות בריבית קבועה (שלא משתנה לאורך חיי ההלוואה) , בריבית משתנה (צמודה למדד מסוים או לריבית הפריים), או שילוב של השניים. לכל סוג ריבית יש יתרונות וחסרונות.
- השוואה בין ריביות במשכנתא ראשונה ושנייה – ככלל, הריבית על משכנתא שנייה תהיה גבוהה יותר מאשר במשכנתא רגילה. זה נובע מעצם זה שהגוף המלווה נמצא בתור שני למימוש הנכס במקרה שלא תוכלו לעמוד בהחזרים.
- מרכיבי עלות נוספים
- עמלת פתיחת תיק
- עמלות שונות במקרה של פירעון מוקדם מלא או חלקי
- עלויות שמאות
- דמי טיפול משפטי ורישום בטאבו
- ייתכנו עלויות נוספות בהתאם לגוף המלווה
- סיכוני אי-עמידה בתשלומים
- חדלות פירעון: במקרה של חוסר יכולת להחזיר את ההלוואה במשך זמן רב, הגוף המלווה עלול לממש את הנכס למכירה.
- פגיעה באשראי: קושי בהחזרים מקבל ביטוי שלילי בדירוג האשראי שלכם, מה שעלול לפגוע ביכולת שלכם לקבל אשראי בעתיד.
- עיקול נכס: בתסריט מסוים, גם נכסים אחרים (מלבד הנכס המשועבד) עלולים להיות מעוקלים.
- שינויי ערך הנכס – השווי של נדל”ן משתנה לאורך זמן. אם שווי הנכס שלכם יורד, גם גובה המשכנתא השנייה שהגוף המלווה יהיה מוכן לאשר – יורד. במקרי קיצון, הלווה עלול למצוא את עצמו במצב של “הון עצמי שלילי”, שבו יתרת החוב עולה על שווי הנכס עצמו.
יש לזכור: החישוב המדויק של הריביות והסיכונים הוא פרטני לכל מקרה. לכן חיוני לעשות השוואת הצעות ממספר גופים ולקבל ייעוץ מיועץ משכנתאות מוסמך.
יתרונות וחסרונות של משכנתא מדרגה שנייה
יתרונות
- גיוס הון ללא מכירת נכס – אם יש לכם הון עצמי “כלוא” בנכס שלכם, משכנתא שנייה מאפשרת לגייס אותו למגוון מטרות בלי לוותר על הנכס עצמו.
- מימון למגוון מטרות – קניית דירה נוספת, שיפוץ משמעותי, השקעות, סגירת חובות, ועוד המון מטרות אחרות שהזכרנו כבר, יכולות להיות ממומנות בקלות יחסית באמצעות משכנתא שנייה.
- גמישות פיננסית – היכולת למנף נכס קיים ולקבל סכום כסף משמעותי ליד פותחת אפשרויות כלכליות שלא היו אפשריות בלי ההלוואה.
- אפשרות להגדיל השקעה בנדל”ן – משקיעי נדל”ן מנוסים משתמשים תכופות במשכנתאות מדרגה שנייה כדרך להרחיב את תיק הנכסים שלהם ולהגדיל את פוטנציאל ההכנסות באופן משמעותי, תוך שימוש במינוף פיננסי.
חסרונות
- עלויות מימון גבוהות יותר – הריביות והעלויות הנלוות במשכנתא שנייה יהיו בדרך כלל גבוהות יותר ממשכנתא ראשונה בגלל רמת הסיכון הגבוהה יותר עבור הגוף המלווה.
- סיכון מוגבר ללווה – אם בשלב מסוים לא תעמדו בהחזרים, אתם עלולים לאבד את הנכס שלכם. הסיכון הזה גדול יותר מאשר במשכנתא הראשונה, משום שלגוף המלווה יש “דרישה ראשונה” על הנכס.
- עדיפות שנייה של הגוף המלווה – קחו בחשבון שבמקרה של מימוש הנכס בכדי לכסות חוב, הגוף שנתן את המשכנתא הראשונה יקבל את כספו קודם. רק לאחר מכן תוכלו לקבל את היתרה (אם בכלל תישאר יתרה).
- פוטנציאל לפגיעה בהתנהלות פיננסית לטווח ארוך – משכנתא שנייה כרוכה בהחזרים חדשיים שעלולים להכביד על תזרים המזומנים שלכם לשנים קדימה. חשוב להבין את ההשלכות של לקיחת ההלוואה ולתכנן את ההתנהלות הפיננסית שלכם בהתאם.
חשוב לדעת: שיקולים לפני נטילת משכנתא שנייה
משכנתא שנייה היא לא החלטה שלוקחים בקלות ראש. ישנם מספר שיקולים חשובים שכל לווה פוטנציאלי חייב להבין לעומק לפני שהוא מעמיס על עצמו התחייבות פיננסית ארוכת טווח ומשמעותית:
- יכולת החזר ריאלית
- אל תסתכלו רק על המצב שלכם עכשיו. תעשו הערכה ריאלית של ההכנסות הצפויות וההוצאות שלכם לאורך זמן כולל ההחזרים הצפויים עבור המשכנתא השנייה.
- קחו בחשבון הוצאות בלתי צפויות אפשריות (תיקונים בבית, טיפולים רפואיים וכו’)
- חשוב להשאיר מרווח ביטחון בהערכת יכולת ההחזר כדי לא להיכנס למצוקה פיננסית.
- היתכנות כלכלית
- למשל, אם אתם מתכננים לקחת משכנתא שנייה לצורך השקעה בנדל”ן, בצעו ניתוח תזרים מזומנים מפורט: עלויות רכישת הנכס, שיפוץ אם נדרש, צפי להכנסות משכירות, הוצאות תחזוקה שוטפת, היטלים ומיסים. רק לאחר שבניתם תמונה מלאה תוכלו להעריך אם ההשקעה הזו משתלמת מבחינה כלכלית.
- חלופות מימון
- בדקו אופציות נוספות למימון המטרה שלכם:
- הלוואה לכל מטרה מגוף בנקאי או חוץ בנקאי
- פריסת תשלומים ישירות מול ספק או נותן שירות (למשל קבלן שיפוצים)
- מימוש חסכונות והשקעות קיימים
- הלוואות בערבות מדינה
- חישבו את מכלול העלויות והסיכונים של כל חלופה, ובחרו את זו שהכי מתאימה לכם ולמטרות שלכם.
- בדקו אופציות נוספות למימון המטרה שלכם:
- השגת מידע מקיף – קבלת ייעוץ והצעות ממספר גורמים תעזור לכם להבין את כל האלטרנטיבות, התנאים, וההשלכות של משכנתא שנייה.
- ייעוץ מקצועי – עבודה עם יועץ משכנתאות מוסמך היא חיונית במקרה של משכנתא שנייה. היועץ יסייע בתכנון, יבצע עבורכם השוואת תנאים מול מספר גופים, ואף ינהל משא ומתן לקבלת ההצעה הטובה ביותר עבורכם.
חשוב לזכור: משכנתא שנייה יכולה להיות כלי פיננסי מועיל במידה ומשתמשים בה בחוכמה ובאחריות.
טיפים וכלים: השוואת תנאים ומציאת ההצעה המשתלמת
המטרה שלכם צריכה להיות למצוא את ההלוואה עם העלות הכוללת הנמוכה ביותר, כלומר הריבית הנמוכה ביותר והעמלות הנמוכות ביותר. בשביל זה, צריך להשוות בין מגוון רחב של הצעות שונות. הנה איך תעשו זאת:
- פנייה לגופים מרובים
- בנקים למשכנתאות
- חברות ביטוח ופיננסים
- גופים חוץ-בנקאיים המתמחים במשכנתאות ומימון
- קבלת הצעות מחיר מפורטות
- בקשו פירוט מלא: ריביות (קבועה/משתנה/שילוב), עמלות פתיחת תיק, עמלות פירעון מוקדם, לוח סילוקין מלא להבנת ההחזרים לאורך השנים.
- בררו אילו עלויות נוספות עלולות להיות (שמאות, דמי טיפול משפטי וכו’)
- שימוש במחשבוני משכנתא מקוונים – מחשבוני משכנתא מאפשרים לכם לשחק עם משתנים כמו סכום ההלוואה, ריביות, מסלולים ומספר שנים, לקבל החזר חודשי משוער ולתכנן תמהיל מתאים ליכולת ההחזר שלכם.
- התייעצות עם יועץ משכנתאות מוסמך
- יועץ משכנתאות מקצועי יוכל להשוות עבורכם בין מספר רב של הצעות.
- היועץ יעזור לכם להבין את התנאים המורכבים ואת היתרונות והחסרונות של כל הצעה.
- הוא ינהל עבורכם את המשא ומתן עם הגופים המלווים במטרה לשפר את התנאים לטובתכם ככל הניתן.
נקודה חשובה: אל תתפתו לריבית האטרקטיבית ביותר באופן מיידי. חשוב לבחון את התמונה הכוללת של ההצעות, על מנת להימנע מעלויות נסתרות ועמלות שיכולות להפוך הלוואה שנראתה זולה – ליקרה במציאות.
מקורות מידע וייעוץ
אתרים רלוונטיים של גופים פיננסיים – אתרי בנקים, חברות ביטוח, וגופים חוץ-בנקאיים מציגים מידע כללי על משכנתאות, מחשבוני משכנתא, ומאמרים בתחום.
- פורומים וקבוצות דיון – קבוצות יעודיות למשכנתאות ונדל”ן בפייסבוק ופורומים אחרים הם מקומות מעולים לשאול שאלות ספציפיות, לקרוא חוויות של אחרים, ולקבל המלצות.
- מאמרים מקצועיים וכתבות בנושא – מגזינים ואתרי חדשות כלכליים מפרסמים לעיתים קרובות מאמרים וכתבות על משכנתאות מדרגה שנייה. הקפידו לבדוק את תאריך הפרסום כדי לוודא שהמידע עדכני.
- רשימת יועצי משכנתאות מורשים – תמיד מומלץ לוודא שיועץ המשכנתאות שאתם עובדים איתו הוא בעל רישיון בתוקף. ניתן לבצע בדיקה באתר משרד האוצר.
נקודה חשובה: הקפידו להסתמך על מקורות מידע מהימנים ולגלות עצמאות כשאתם קוראים עצות באינטרנט. בסופו של דבר, כל מקרה לגופו ומה שנכון לאחד לא בהכרח נכון לאחר.
סיכום
משכנתא מדרגה שנייה פותחת אפשרויות שאולי לא היו נגישות לכם קודם לכן. אבל, מדובר בהלוואה רצינית ומשמעותית שיש לשקול בתשומת לב ורק לאחר מחקר מקיף.
תכננו בקפידה, השוו בין הצעות שונות, אל תהססו להתייעץ עם יועץ משכנתאות מוסמך, ובצעו את הצעד הזה מתוך הבנה מלאה של התנאים וההשלכות. בהצלחה!
נקודות חשובות לזכור:
- משכנתא שנייה היא כלי – היא יכולה לעזור או להזיק, תלוי בשימוש שאתם עושים בה.
- התייעצות עם איש מקצוע מבטיחה שאתם מקבלים את ההחלטה הטובה ביותר עבורכם.
*אין לראות במאמר זה ייעוץ פיננסי או כלכלי משום אופן
** בעקבות כך שיכול להיות בעיה של איסור ריבית מהתורה הקדושה – יש לפנות לרב פוסק ירא שמיים בכדי שיתן לכם ייעוץ לפני לקיחת הלוואה או כל קונסטלציה אחרת שיש בה ריבית.
