השקעה בנדל”ן הפכה לאפיק נחשק במיוחד עבור ישראלים רבים. רכישת דירה להשקעה יכולה לייצר הכנסה פאסיבית משכירות, ואף להוביל לרווח הון יפה בעת המכירה. עם זאת, לפני שחותמים על חוזה משכנתא לדירה להשקעה, חשוב להבין בדיוק במה זה כרוך. משכנתא כזו טומנת בחובה מאפיינים ייחודיים, תנאים מחמירים יותר מאשר משכנתא לדירה למגורים, והיא דורשת תכנון פיננסי מוקפד. במדריך המפורט הזה, נצלול לכל הפרטים החשובים כך שתוכלו לקבל את ההחלטה הנכונה ביותר עבור עתידכם הפיננסי.
*אין לראות במאמר זה ייעוץ פיננסי או כלכלי משום אופן
** בעקבות כך שיכול להיות בעיה של איסור ריבית מהתורה הקדושה – יש לפנות לרב פוסק ירא שמיים בכדי שיתן לכם ייעוץ לפני לקיחת הלוואה או כל קונסטלציה אחרת שיש בה ריבית.
מהי משכנתא לדירה להשקעה?
משכנתא לדירה להשקעה היא הלוואה מהבנק שמטרתה מימון רכישת נכס נדל”ן שאינו מיועד למגוריכם האישיים. המשמעות היא שתגורו בדירה אחרת (בשכירות או בבעלותכם), ותשכירו את הדירה שרכשתם כדי לייצר הכנסה. משכנתאות מסוג זה נבדלות ממשכנתאות רגילות לדיור בכמה אופנים:
- תנאים פחות נוחים: הבנקים רואים במימון דירה להשקעה עסק לכל דבר, ולכן תנאי המשכנתא בדרך כלל יהיו נוקשים יותר. אחוז המימון שתקבלו על הנכס עשוי להיות נמוך יותר, הריביות עלולות להיות גבוהות יותר, ודרישות ההון העצמי יהיו מחמירות.
- יתרונות פוטנציאליים: למרות התנאים המאתגרים יותר, משכנתא להשקעה מאפשרת לכם למנף את ההון העצמי שלכם להשקעה גדולה בהרבה. פירוש הדבר, תשואה אפשרית גבוהה יותר על ההשקעה שלכם, אם תוכנית ההשקעה שלכם אכן מצליחה. גם הפן המיסויי עשוי להוות יתרון עבור משקיעים מסויימים.
- חסרונות וסיכונים: תשלומי המשכנתא החודשיים עלולים להיות כבדים. עליכם להיות בטוחים ביכולתכם לעמוד בהחזרים, גם בתקופות בהן הדירה לא מושכרת או כאשר שכר הדירה בשוק יורד. בנוסף, ערך הנכס אינו מובטח והוא יכול לרדת, מה שמשפיע לרעה על ההשקעה.
תנאי זכאות ותהליך הגשת בקשה
תנאי זכאות בסיסיים
מי שמעוניין לקחת משכנתא לדירה להשקעה חייב לעמוד בתנאים שהבנקים ומשרד האוצר קובעים. חשוב להכיר את הדרישות המרכזיות האלו:
- הון עצמי מינימלי: בנק ישראל קובע אחוז מימון מקסימלי שניתן לקבל על דירה להשקעה, שעומד כיום על 50% משווי הנכס. המשמעות היא שתצטרכו להביא לפחות 50% ממחיר הדירה מכספכם הפרטי. (שימו לב: אחוז המימון יכול להשתנות מעת לעת בהתאם לרגולציה).
- יכולת החזר: בנוסף להון העצמי, הבנק יבחן את רמת ההכנסות החודשיות שלכם מול ההוצאות הצפויות, כולל החזר המשכנתא המתוכנן. מטרת הבנק היא לוודא שתצליחו לעמוד בתשלומים לאורך כל תקופת ההלוואה, אחרת הבנק חשוף לסיכון.
- דירוג אשראי: בדיקה נוספת שמתבצעת היא היסטוריית האשראי שלכם. אם בעבר התקשיתם לעמוד בהחזרי הלוואות או שיש לכם חובות פתוחים, זה עלול לפגוע בסיכויים שלכם לקבל משכנתא, או להשפיע על התנאים שתקבלו.
תהליך הגשת הבקשה למשכנתא
לאחר שווידאתם שאתם עומדים בתנאים הבסיסיים, הגיע הזמן להתחיל בתהליך הגשת הבקשה. השלבים המרכזיים הם:
- מסמכים נדרשים: תצטרכו להציג לבנק מסמכים המוכיחים את ההכנסות שלכם (תלושי משכורת, דפי חשבון בנק, אישור רואה חשבון במידת הצורך), מסמכים על הנכס המיועד לרכישה, ותעודות זהות.
- הערכת שמאי: הבנק ישלח שמאי מטעמו לנכס, כדי לקבוע את השווי האמיתי שלו. גובה ההלוואה שתוכלו לקבל יתבסס בין השאר על הערכת השמאי.
- אישור עקרוני: בשלב זה, לאחר בדיקת המסמכים והערכת השמאי, תקבלו מהבנק אישור עקרוני למשכנתא, הכולל הצעה לתנאי ההלוואה (סכום, ריבית, תקופת החזר וכדומה). שימו לב – האישור העקרוני עדיין לא מחייב את הבנק, ותנאי ההלוואה יכולים להשתנות בשלב מאוחר יותר.
טיפים חשובים לפני הגשת הבקשה:
- השוואת תנאים בין בנקים: אל תסתפקו בהצעה הראשונה שתקבלו. עשו סקר שוק ובדקו תנאים אצל כמה בנקים שונים, תוך שימת דגש על גובה הריבית, עמלות, מסלולי ריבית ועוד.
- התייעצות עם יועץ משכנתאות: יועץ מקצועי יכול לעזור לכם להבין את תנאי השוק, לבנות תמהיל משכנתא מותאם אישית ולנהל משא ומתן מול הבנקים.
- הכנה יסודית של כל המסמכים: ודאו שכל המסמכים הנדרשים מסודרים ומוגשים בצורה נכונה, כדי למנוע עיכובים בתהליך.
לקיחת משכנתא לדירה להשקעה היא החלטה משמעותית עם השלכות פיננסיות רבות. חשוב להכיר את התנאים והתהליך, לבצע מחקר מעמיק ולהיעזר במומחים כדי לקבל את ההחלטה הנכונה ביותר עבורכם.
סקרי מסלולי ריבית ותנאי הלוואה
ריבית – המרכיב המשפיע ביותר
הריבית שנקבעת על המשכנתא שלכם כנראה תהיה הגורם המשפיע ביותר על התשלומים החודשיים שלכם, וכמובן על העלות הכוללת של ההלוואה לאורך זמן. לכן, הבנת סוגי הריבית השונים הקיימים בשוק היא קריטית לקבלת החלטות מושכלות. אלו מסלולי הריבית העיקריים בהם תיתקלו:
- ריבית קבועה: גובה הריבית יישאר זהה לכל אורך חיי המשכנתא. מסלול זה מספק יציבות וודאות בתשלומים החודשיים, אך לעיתים הריבית בו תהיה מעט גבוהה יותר בהשוואה למסלולים אחרים בתחילת תקופת ההלוואה.
- ריבית משתנה: הריבית מתעדכנת בתדירות מסוימת (לדוגמה, כל 5 שנים), בהתאם לשינויים במדד מסוים או בריבית הפריים. המשמעות היא שתשלומי המשכנתא שלכם יכולים לעלות או לרדת בהתאם לשינויים בריבית.
- ריבית צמודה למדד: הריבית מחוברת למדד המחירים לצרכן, ומתעדכנת בהתאם למדד. מסלול זה נושא בחובו סיכון של עליית הריבית והתשלומים בתקופות של אינפלציה (עליית מחירים במשק).
- ריבית לא צמודה: הריבית אינה קשורה למדד או לריבית אחרת, אך היא יכולה להשתנות לאורך זמן לפי החלטת הבנק.
- ריבית פריים: ריבית בנק ישראל בתוספת מרווח קבוע (כיום, פריים עומד על 1.6%). חלק מהמסלולים יהיו צמודים לשינויים בריבית הפריים.
דוגמה להמחשה:
נניח שלקחתם משכנתא בסך 800,000 ₪. ההבדלים בין המסלולים השונים עשויים להתבטא באופן הזה:
- קבועה לא צמודה: ריבית של 4.5%, החזר חודשי התחלתי: 5,034 ₪.
- משתנה כל 5 שנים צמודה למדד: ריבית התחלתית של 3%, החזר חודשי התחלתי: 3,819 ש”ח. במידה והמדד עלה ב-1% במהלך חמש השנים הראשונות, ההחזר החודשי יעלה בהתאם.
- ריבית פריים + 1.5%: ריבית התחלתית של 3.1%, החזר חודשי התחלתי: 3,936 ₪. כאשר ריבית הפריים תשתנה, גם ההחזר החודשי שלכם ישתנה.
נקודה למחשבה: הדוגמה הזו ממחישה שלמרות שלמסלול המשתנה או הפריים יש החזר התחלתי נמוך יותר, עלייה עתידית בריבית או במדד יכולה לייקר משמעותית את המשכנתא שלכם לאורך זמן.
מסלולי החזר
בנוסף לסוג הריבית, ישראלים רבים מתלבטים איזה מסלול החזר לבחור. אלו האפשרויות הנפוצות:
- קרן שווה: בכל חודש, מחזירים סכום קבוע על חשבון הקרן (סכום ההלוואה המקורי), בתוספת הריבית שהצטברה. המשמעות היא שההחזר החודשי מתחיל גבוה יותר ופוחת בהדרגה.
- שפיצר: מסלול ההחזר הנפוץ ביותר בישראל. ההחזר החודשי נשאר קבוע לכל אורך חיי המשכנתא, אך בתחילת הדרך מרבית התשלום הולך לכיסוי הריבית, ורק חלק קטן יורד מקרן ההלוואה עצמה.
- גרייס חלקי/מלא: מאפשר לדחות את תשלומי הקרן או הקרן + הריבית לתקופה מסוימת בתחילת ההלוואה. זה יכול להקל על הנטל התזרימי, אך כדאי לזכור שהדחייה מגדילה את עלות ההלוואה הכוללת בגלל הצטברות הריבית.
- בוליט: מסלול בו משלמים את הריבית השוטפת בלבד בכל חודש, ואת כל הקרן מחזירים בסוף תקופת ההלוואה בתשלום אחד גדול. מסלול זה טומן בחובו סיכון, מכיוון שאם ערך הנכס ירד, אתם עלולים להישאר עם הלוואה גדולה יותר מהנכס שמגבה אותה.
תקופת ההלוואה:
ניתן לפרוס את המשכנתא לתקופות שונות, בדרך כלל עד מקסימום של 30 שנים. ככל שתקופת ההלוואה ארוכה יותר:
- ההחזר החודשי יהיה נמוך יותר, מה שיכול להתאים למצבכם התזרימי הנוכחי.
- העלות הכוללת של המשכנתא תהיה גבוהה יותר, כי תשלמו ריבית למשך זמן רב יותר.
בנוסף, תקופת ההלוואה עשויה להיות מוגבלת בהתאם לגילכם. בנקים מעדיפים שלווים מבוגרים יחזירו את מלוא ההלוואה לפני גיל הפרישה.
טיפ: השתמשו במחשבוני משכנתא באתרים השונים כדי לבדוק איך מסלולי הריבית, מסלולי ההחזר ותקופת ההלוואה משפיעים על ההחזר החודשי ועל הסכום הכולל שתשלמו לאורך השנים.
בניית תמהיל משכנתא מנצח
כוחו של שילוב מסלולים
רובכם כנראה תיקחו משכנתא המשלבת כמה סוגי מסלולים בו-זמנית. כך תוכלו לגדר סיכונים ולשמור על גמישות מול תנודות בשוק. למשל, אם חלק מהמשכנתא שלכם יהיה במסלול ריבית קבועה, זה יבטיח לכם שינויים בריבית הפריים או במדד לא ישפיעו על כל ההלוואה שלכם.
אסטרטגיית תמהיל טובה צריכה לקחת בחשבון מספר גורמים:
- יכולת ההחזר שלכם: כמה אתם יכולים להרשות לעצמכם לשלם כל חודש? מסלולים בריבית משתנה או צמודה למדד עשויים להתחיל עם החזר נמוך, אבל קחו בחשבון את האפשרות שהתשלומים יעלו בהמשך.
- הערכת סיכונים: האם אתם רוצים יותר יציבות בתשלומים, או שאתם מוכנים לספוג תנודות מסוימות בתמורה לריבית נמוכה יותר?
- תחזית מאקרו-כלכלית: מה צפי האינפלציה? מה הכיוון של ריבית בנק ישראל בטווח הבינוני-ארוך? בעזרת יועץ משכנתאות תוכלו לגבש תמהיל המותאם לתחזיות האלו.
פירעון מוקדם
לפעמים תמצאו את עצמכם עם הכנסה כספית פתאומית, בין אם זה בונוס מהעבודה, ירושה, או מכירת רכוש. במקרים כאלה, כדאי לשקול פירעון מוקדם של חלק מהמשכנתא או כולה. מדוע?
- חיסכון בעלויות: הפחתת סכום הקרן המקורי תגרור הפחתה בתשלומי הריבית, ובכך תחסכו כסף על העלות הכוללת של המשכנתא.
- שקט נפשי: ככל שתסיימו לפרוע את ההלוואה מהר יותר, ככה תהיו חשופים פחות לתנודות בשוק ותוכלו לתכנן את ההוצאות שלכם קדימה בביטחון.
חשוב לדעת:
- פירעון מוקדם עשוי להיות כרוך בעמלה – חשוב לברר מראש מול הבנק מהן העמלות הצפויות.
- ייתכנו מגבלות על סכומי הפירעון המוקדם המותרים בשנה, או בתקופה מסוימת לאורך חיי המשכנתא.
התייעצות עם יועץ משכנתאות
בניית תמהיל משכנתא מותאם אישית ופירעון מוקדם הן החלטות שמומלץ מאוד לקבל בליווי יועץ משכנתאות מוסמך. היועץ יבחן את הצרכים והיכולות שלכם, יעזור לכם להבין את האפשרויות הניצבות בפניכם, ויכול לסייע גם במשא ומתן מול הבנקים כדי להשיג לכם את התנאים הטובים ביותר.
ביטוחים חיוניים למשכנתא להשקעה
ביטוח חיים
כשאתם לוקחים משכנתא, הבנק רוצה לוודא שבמקרה של פטירה של אחד הלווים, ההלוואה תכוסה במלואה. לכן, תידרשו לרכוש פוליסת ביטוח חיים שתעשה בדיוק את זה. הנה כמה נקודות חשובות:
- סכום הביטוח: גובה הפוליסה צריך לכסות לכל הפחות את יתרת המשכנתא.
- עלות הביטוח: הפרמיה שמשלמים נקבעת על בסיס גורמים כמו גיל, מצב בריאותי, והיקף הכיסוי.
- מוטבים: במקרה של פטירה, כספי הביטוח עוברים לבנק לכיסוי המשכנתא, או ליורשים של הלווה בהתאם להסכם מול חברת הביטוח.
ביטוח נכס
ביטוח נכס נועד להגן עליכם ועל ההשקעה שלכם מפני מגוון אירועים העלולים לגרום לנזקים פיזיים לדירה. ישנם שני סוגים עיקריים:
- ביטוח מבנה: מכסה נזקים למבנה הדירה עצמו, כגון שריפה, הצפה, נזקי טבע וכדומה.
- ביטוח תכולה: מכסה נזקים או אובדן של הרכוש שנמצא בתוך הדירה, למשל ריהוט, מכשירי חשמל, חפצי ערך וכו’.
רוב הבנקים ידאגו שתרכשו ביטוח מבנה מתאים כחלק מתנאי המשכנתא. ביטוח תכולה הוא אופציונלי, אך מומלץ בחום כדי להגן על עצמכם בצורה מקיפה.
ביטוחים נוספים
בהתאם להיקף הנכסים שלכם ולאופי ההשקעה, ייתכן שתרצו לשקול גם ביטוחים נוספים, כמו למשל:
- ביטוח הכנסה משכירות (ביטוח אובדן דמי שכירה): מכסה אתכם למקרה בו השוכרים נאלצים לפנות את הדירה ולא משלמים, או אם הדירה אינה ראויה למגורים לתקופה מסוימת בשל נזק.
- ביטוח אחריות צד ג’: מגן עליכם מפני תביעות נזיקין במקרים בהם נגרם נזק גוף או רכוש לאדם אחר עקב פגם בדירה או במתקנים המשותפים בבניין.
נקודה אחרונה: חשוב לעדכן את חברות הביטוח במקרה של שינויים מהותיים שקשורים לנכס (הוספת/הורדת שוכרים, שיפוצים וכדומה).
טיפים לבחירת המשכנתא הנכונה
עשו את שיעורי הבית
אל תיכנסו לתהליך לקיחת המשכנתא בחוסר ידע. הנה כמה צעדים שיעשו את ההבדל:
- השוו תנאים בין בנקים: פנו לכמה בנקים שונים לקבלת הצעות, תוך השוואה קפדנית של הריביות, מסלולים, עמלות, וקנסות יציאה. ככל שתעשו מחקר שוק רחב יותר, כך יגדל הסיכוי שתשיגו את התנאים הטובים ביותר.
- אל תתפשרו על גובה הריבית: הבדלים שנראים קטנים בריבית יכולים להסתכם בעשרות אלפי שקלים לאורך חיי המשכנתא.
- השתמשו במחשבוני משכנתא: באתרים רבים תמצאו מחשבוני משכנתא שיסייעו לכם להבין כיצד בחירות שונות משפיעות על ההחזרים שלכם, גם בטווח הקצר וגם לאורך שנים.
אסטרטגיות משא ומתן
זכרו, ההצעה הראשונה שתקבלו מהבנק אינה סוף פסוק! אפשר ורצוי להתמקח על מנת להשיג תנאים משופרים. הנה כמה טקטיקות:
- הציגו הצעות מתחרות: אם קיבלתם הצעה טובה מבנק אחר, השתמשו בה כמנוף כדי להוריד את הריביות אצל הבנק הראשון.
- הדגישו את היתרונות שלכם כלווים: היסטוריית אשראי טובה, הכנסה גבוהה ויציבה, נכסים נוספים – אלו גורמים שמשחקים לטובתכם ויכולים להשפיע על הנכונות של הבנק לתת לכם תנאים נוחים יותר.
- אל תפחדו ללכת: אם נראה שהבנק לא גמיש בתנאים, תבהירו שאתם שוקלים אפשרויות אחרות. לעיתים הזכרה של האפשרות ללכת למתחרים עשויה להניע פשרות.
קחו בחשבון את “האותיות הקטנות”
הריבית היא אמנם מרכיב מרכזי, אבל כדאי לשים לב גם לדברים כמו:
- עמלות: עמלת פתיחת תיק, עמלות פירעון מוקדם, עמלות שונות – כל סעיף כזה עלול לייקר את המשכנתא, לפעמים באופן משמעותי.
- גמישות: האם ניתן לבצע פירעון מוקדם ללא קנס? האם יש מגבלות על שינוי מסלולים? וודאו שהתנאים מתאימים לתוכניות שלכם.
- ביטוחים: לעיתים הבנק מציע “חבילות משכנתא” הכוללות גם ביטוח חיים או ביטוח נכס. השוו את העלויות לתנאים שאפשר להשיג מחברות ביטוח אחרות.
לקיחת משכנתא היא תהליך מורכב שדורש השקעה של זמן ומחשבה. ככל שתשקיעו יותר בשלב התכנון והבחירה, כך תוכלו להבטיח שתקבחו משכנתא שמשרתת את המטרות שלכם ולא הופכת לנטל פיננסי.
טעויות נפוצות שכדאי להימנע מהן
בחירת מסלולים שלא מתאימים לכם
חשוב להתאים את מסלולי הריבית לפרופיל הסיכון שלכם ולתחזית הכלכלית לגבי השנים הקרובות. אם תבחרו מסלולים שלבסוף מתייקרים משמעותית, אתם עלולים למצוא את עצמכם מתקשים לעמוד בהחזרים החודשיים.
הערכת יתר של הכנסה עתידית משכירות
השקעה בנדל”ן אינה חפה מסיכונים. דירה עלולה לעמוד ריקה מספר חודשים, ייתכנו שוכרים בעייתיים, ותמיד יש את האפשרות של ירידת מחיריםירים בשוק שתקשה עליכם להעלות שכירות. כשאתם בונים את התוכנית הפיננסית שלכם, היו ריאליים לגבי תרחישים אפשריים בהכנסה מהדירה.
הזנחת עלויות נוספות
מעבר לתשלומי המשכנתא, ישנן עלויות נוספות שתצטרכו לקחת בחשבון בתקציב שלכם:
- עמלות: עמלות שונות לבנק (פתיחת תיק, פירעון מוקדם וכו’), תשלומים לשמאי ועורך דין.
- שיפוצים: לפעמים תצטרכו להשקיע בשדרוג הנכס לפני שתוכלו להשכיר אותו ברווחיות.
- ארנונה, ועד בית, הוצאות בלתי צפויות: כל אלו הם חלק מהתמונה הפיננסית של בעלי נכס להשקעה.
להתפתות לקחת משכנתא גדולה מדי
הבנקים לעיתים יאשרו לכם סכום משכנתא גבוה ממה שבאמת תוכלו להרשות לעצמכם בנוחות. זכרו שגם אם הבנק נותן לכם אור ירוק, זה לא אומר שההחלטה נכונה עבורכם. לפני שחותמים, תעשו חישובים יסודיים בנוגע להשפעה של ההחזרים על רמת החיים שלכם.
דחיית תשלומים
איחורים או דחיות בתשלומי משכנתא גוררים ריבית פיגורים וקנסות, מה שמייקר את ההלוואה שלכם. חשוב מאוד להיות ממושמעים ולהקפיד על עמידה בחוזה המשכנתא.
נקודה לסיום: שוק המשכנתאות משתנה מעת לעת, הן ברמת הריביות והן מבחינת רגולציות ממשלתיות. הקפידו להתעדכן בשינויים האלו, כי הם עלולים להשפיע על ההחזר החודשי שלכם ועל התכנון הפיננסי שלכם לטווח הארוך.
סיכום
משכנתא לדירה להשקעה יכולה להיות כלי מצויין להגדלת ההון שלכם וליצירת הכנסה פסיבית, אך חשוב לזכור שלצד ההזדמנויות, ישנם גם סיכונים. לפני שאתם נכנסים להתחייבות בסדר גודל כזה, יש לעשות עבודת מחקר רצינית, להשוות תנאים, ולהבין היטב לא רק את הזכויות אלא גם את החובות שלכם כלווים. היוועצו עם אנשי מקצוע מיומנים, וודאו שאתם בוחרים משכנתא שתאפשר לכם לישון טוב בלילה, גם בתקופות של תנודתיות בשוק הנדל”ן.
