עולם הנדל”ן הישראלי ידוע בתנודתיות ובהזדמנויות רכישה שחולפות במהירות. לעיתים קרובות, היכולת להגיב בזריזות בשוק הלוהט היא המפתח להגשמת חלום הדירה הבאה. נתקלתם בדירת החלומות שלכם אבל עוד לא מכרתם את הדירה הנוכחית? מתלבטים אם ‘לקפוץ למים’ עם הזדמנות השקעה אטרקטיבית מבלי שכל ההון שלכם זמין כרגע? בדיוק במצבים כאלו, הלוואת גישור לדירה יכולה להיות הפתרון המתאים עבורכם, אבל חשוב להבין מה זה בדיוק. הלוואת גישור היא כלי מימוני המשמש לקוחות הזקוקים לזמינות גבוהה של כסף בתקופה קצרה יחסית, לרוב לצורך סינכרון מושלם בין מכירת נכס קיים ורכישת נכס חדש.
*אין לראות במאמר זה ייעוץ פיננסי או כלכלי משום אופן
** בעקבות כך שיכול להיות בעיה של איסור ריבית מהתורה הקדושה – יש לפנות לרב פוסק ירא שמיים בכדי שיתן לכם ייעוץ לפני לקיחת הלוואה או כל קונסטלציה אחרת שיש בה ריבית.
מהי הלוואת גישור?
הלוואת גישור, כשמה כן היא, משמשת כ”גשר” פיננסי לתקופה זמנית מוגבלת. במילים פשוטות, הלוואה זו מאפשרת לכם לקבל סכום כסף משמעותי לטווח קצר, כאשר הבטוחה שהבנק או הגוף המלווה מקבל היא שעבוד של נכס נדל”ן אחר שבבעלותכם. לרוב מדובר בדירה הנוכחית שלכם, כלומר, בזמן שאתם מחכים לתשלום מרכישת הדירה הזו, אתם כבר יכולים להשתמש בסכום הזה כדי לרכוש את הדירה החדשה.
מאפיינים עיקריים של הלוואת גישור:
- סכום ההלוואה: בדרך כלל עד 50% משווי הנכס המשועבד (הדירה הנוכחית שלכם).
- ריבית: הריבית על הלוואת גישור גבוהה יחסית למשכנתא רגילה.
- תקופת ההלוואה: תקופה קצרה יחסית, הנעה לרוב בין כמה חודשים ועד שנה וחצי (18 חודשים). במקרים מסויימים ובהתאם לגוף המלווה ניתן לקבל הלוואת גישור ארוכה יותר.
- שעבוד הנכס: הבנק או הגוף המלווה מבצע שעבוד על נכס קיים שלכם, בדרך כלל זה הנכס שאתם ממתינים למכור.
מתי כדאי לשקול הלוואת גישור?
- מצאתם את דירת החלומות אבל הדירה שלכם עוד לא נמכרה: זהו התרחיש הקלאסי ביותר.
- זקוקים להון עצמי לרכישה: לפעמים סכום הכסף מתשלום דירתכם לא מכסה את מלוא הצרכים. הלוואת גישור תסייע.
- הזדמנות השקעה: מצאתם נכס אטרקטיבי למכירה במחיר מצוין ורוצים לפעול במהירות.
- שיפוץ מקיף: נדרשת לכם הלוואה גדולה לשיפוץ ביתכם, אותה תכסו לכשתקבלו את התשלום ממכירתו.
הלוואת גישור אמורה להיות פתרון קצר טווח. זוהי אינה תחליף למשכנתא רגילה אלא מימון ביניים!
יתרונות הלוואת גישור
הלוואת גישור, על אף היותה פתרון פיננסי לטווח קצר, מציעה כמה יתרונות ברורים שכדאי לקחת בחשבון:
- מימוש הזדמנויות נדל”ן: שוק הדיור הישראלי נע במהירות. כאשר נתקלים בדירה מבוקשת או בהזדמנות השקעה אטרקטיבית, היכולת להגיב בזריזות ולסגור עסקה מהר היא קריטית. הלוואת גישור פותרת בעיות של תזמון ומאפשרת לכם “להקדים” את התשלום מהדירה הקיימת ולרכוש נכס מבוקש.
- גמישות ותזמון מושלם: הלוואת גישור מאפשרת לכם לתכנן את המהלכים הפיננסיים שלכם בצורה מדויקת, בלי תלות במכירה של נכס אחד כדי לרכוש אחר. זה מקנה המון גמישות ומשדרג את יכולת התמרון שלכם.
- בטחון נפשי: עסקאות נדל”ן עלולות להיות מורכבות ולעתים מלחיצות. נטילת הלוואת גישור נותנת לכם את הבטחון הכלכלי והשקט הנפשי הדרוש כדי לעבור את התהליך בצורה חלקה יותר. תוכלו להבטיח את דירת החלומות בידיעה ברורה שיש לכם מימון זמין לכך.
- פתרון מהיר וזמני: הלוואת גישור מתאפיינת בתהליך אישור מהיר יחסית ובהעמדת כספים זמינה. זוהי אינה משכנתא ארוכת טווח, אלא מימון מדויק שמתוכנן להחזיר בזמן קצוב יחסית על פי תנאי ההלוואה שתבחרו.
חסרונות של הלוואת גישור
אין ספק שלצד היתרונות, להלוואת גישור יש גם צדדים פחות נוחים שכדאי להיות ערים אליהם לפני שלוקחים החלטה כזו. אחרי הכל, מדובר בהתחייבות פיננסית משמעותית שצריך לשקול בכובד ראש.
- היבט הריבית: עלות המימון של הלוואת גישור היא מהחסרונות העיקריים. הריבית שתשלמו תהיה בדרך כלל גבוהה בהרבה מזו של משכנתא רגילה. זאת מכיוון שהבנק או הגוף המלווה לוקחים סיכון גדול יותר בהלוואה זמנית ומיידית שכזו.
- סיכון לירידת ערך הנכס: נדל”ן הוא לא השקעה חסרת סיכונים. אם חלילה שווי הדירה המשועבדת יירד בזמן תקופת הגישור, אתם עלולים למצוא את עצמכם במצב בו סכום ההלוואה גבוה יחסית לשווי הנכס האמיתי. זה משהו שכדאי להכניס לחישובי הסיכון.
- עלויות נוספות: מעבר לריבית, יש לקחת בחשבון עלויות נלוות להלוואת גישור כמו דמי פתיחת תיק, הערכת שווי הדירה ע”י שמאי מקצועי, עלויות של ייעוץ משפטי ועוד. אלו עלויות שיכולות להסתכם במספר אלפי שקלים.
- הלוואה זמנית בלבד!: חשוב לזכור שהלוואת גישור אינה פתרון קסם ארוך טווח. לרוב, תידרשו להחזיר את ההלוואה במלואה תוך פרק זמן של עד שנה וחצי. לכן, תכנון פיננסי נכון ויצירת ודאות לגבי אופן החזרת ההלוואה הם קריטיים ביותר.
לפני שאתם רצים לקחת הלוואת גישור, מומלץ לבחון ביסודיות אפשרויות מימון אחרות, גם אם הן כרוכות בהתפשרות או בעיכוב מסוים. ההחלטה צריכה להיות מחושבת ואחראית!
תהליך נטילת הלוואת גישור
תהליך קבלת הלוואת גישור דומה במובנים מסוימים לתהליך משכנתא, אך ישנם הבדלים שכדאי להיות מודעים אליהם. בואי נפרק את השלבים העיקריים:
- בדיקת זכאות: השלב הראשון כרוך בפניה לגוף מלווה פוטנציאלי (בנק, חברת מימון חוץ בנקאי וכו’) ובדיקת עמידה בתנאי הסף לקבלת הלוואת גישור. בדרך כלל התנאים הבסיסיים יכללו בעלות על דירה לא משועבדת, הוכחת הכנסה יציבה, והיסטוריית אשראי תקינה.
- פניה לגופים פיננסיים: מומלץ לא להסתפק בבדיקה של מוסד אחד. ערכו השוואה בין מספר בנקים וגופים פיננסיים המציעים הלוואות גישור. לכל גוף יהיו תנאים, ריביות, תקרות הלוואה, ואופי שירות מעט שונים. בחירת המסלול המתאים ביותר עבורכם היא חשובה במיוחד.
- הערכת שווי הנכס: כדי שהבנק יוכל לחשב את סכום ההלוואה המאושר, תידרשו לבצע הערכת שווי לנכס שלכם באמצעות שמאי מקרקעין. הבנק מסתמך על חוות דעת השמאי כדי להעריך את שוויו האמיתי של הנכס המשמש כבטוחה.
- השוואת הצעות: לאחר קבלת הצעות מגופים פיננסיים שונים, הגיע הזמן להשוואה מפורטת. אל תתמקדו רק בריבית, אלא גם בתנאים הנלווים, תקופת ההלוואה, מסלולים אפשריים (ריבית קבועה, משתנה, פריים), והאם נדרשים ביטוחים נוספים.
- חתימה על חוזה וקבלת הכספים: לאחר שבחרתם את הגוף המלווה והמסלול האופטימלי עבורכם, תחתמו על חוזה מסודר המפרט את כל תנאי ההלוואה. בשלב זה, לאחר שהבנק וידא שעברתם את כל האישורים הנדרשים, ישוחררו הכספים ישירות לחשבונכם, לרוב במהירות רבה יותר מתהליך אישור משכנתא.
תהליך קבלת הלוואת גישור יכול לקחת בין מספר ימים לשבועות, לכן אם אתם מזהים צורך עתידי בהלוואה שכזו, מומלץ להתחיל בבירורים המקדימים זמן מה מראש.
בחירת הלוואת הגישור המתאימה
הבחירה הנכונה של הלוואת הגישור אינה עניין של מה בכך. היא משפיעה ישירות על העלויות שתשלמו ועל התאמת ההלוואה למצבכם הכלכלי. הנה כמה גורמים חיוניים לשקול:
- ריבית: כפי שציינו, הריבית על הלוואת גישור תהיה גבוהה מזו של משכנתא. חשוב שתבררו מהן הריביות המוצעות על ידי כל גוף מלווה, לצד מסלולי הריבית השונים: ריבית קבועה, ריבית משתנה, ריבית צמודה לפריים ועוד. כל מסלול ריבית טומן בחובו יתרונות וחסרונות שיש להבין.
- תנאי ההלוואה: מעבר לריבית, הסתכלו על תנאי ההלוואה בכללותם. מהו גובה ההחזר החודשי שתידרשו לשלם? האם יש קנסות על פירעון מוקדם? מהן העלויות הנלוות כמו דמי פתיחת תיק, עמלות שונות וכו’? האם קיימת אופציה לתקופת גרייס (דחיית תשלומים לתקופה מוגדרת)?
- תקופת ההלוואה: הלוואות גישור לרוב מוגבלות בזמן. עם זאת, בחלק מהגופים הפיננסיים אפשר לקבל תקופת החזר ארוכה יותר במידת הצורך. ככל שתקופת ההלוואה קצרה יותר, ההחזר החודשי יהיה גבוה יותר ולהיפך. ערכו חישוב מדויק כמה זמן אתם צופים שתידרשו להחזיר את הלוואת הגישור ואיזנו זאת עם גובה ההחזר החודשי שאתם יכולים לעמוד בו.
- ביטוחים: חלק מהבנקים ידרישו מכם לקחת ביטוח משכנתא או ביטוח חיים כתנאי לקבלת ההלוואה. זהו סעיף שמייקר את העלויות, אז כדאי לבדוק זאת מראש.
טיפים מעשיים:
- היעזרו במחשבונים: השתמשו במחשבוני הלוואות באתרים ייעודיים כדי להבין את המשמעות המדויקת של תנאים שונים על הנטל החודשי וההחזר הכולל של ההלוואה.
- התייעצו עם מומחה: פנייה ליועץ משכנתאות מנוסה עשויה לחסוך לכם הרבה כאבי ראש, זמן וכסף. יועץ מקצועי יעזור לכם להשוות הצעות, להתאים את ההלוואה למצבכם, ואולי אפילו ישיג לכם תנאים טובים יותר בזכות הקשרים שלו עם המערכת הבנקאית.
מקרים שבהם הלוואת גישור היא פתרון אידאלי
מומלץ לחשוב על הלוואת גישור במקרים הספציפיים הבאים:
- משפחה שרוצה להבטיח את דירת חלומותיה: נתקלתם בדירה המושלמת אבל דירתכם הנוכחית עוד לא נמכרה? הלוואת גישור מאפשרת לכם להקדים את התשלום למוכרים, מה שיעניק לכם יתרון משמעותי במשא ומתן ויאפשר לכם ‘לסגור’ את עסקת החלומות שלכם בלי לחשוש שהנכס יחמוק מידיכם.
- משפרי דיור הזקוקים למימון ביניים: אתם מתכננים מכירה של נכס קיים ורכישה של נכס אחר משודרג, אך ישנו פער תזרימי בין המכירה של הדירה הנוכחית לרכישה של החדשה. הלוואת גישור מגשרת על הפער הזה ומאפשרת סינכרון מושלם בין העסקאות.
- הזדמנות נדל”ן מהירה: זיהיתם הזדמנות של נכס הנמכר במחיר מציאה ואתם רוצים לסגור את העסקה במהירות? הלוואת גישור מספקת את המימון הדרוש כדי לפעול בזריזות ובכך להקדים את המתחרים הפוטנציאלים.
- צורך במזומן מיידי לשיפוץ: נדרש לכם סכום גדול לשדרוג ושיפוץ ביתכם, סכום שמכירת הנכס תכסה בעתיד, אלא שאתם צריכים את המזומן כאן ועכשיו. במצב שכזה, הלוואת גישור עלולה להיות פתרון מתאים, בהתאם לשווי הנכס שלכם ולמסלול שתבחרו.
היבטים משפטיים
הלוואת גישור, כמו כל מוצר פיננסי, היא למעשה חוזה משפטי לכל דבר. חשוב להבין את ההשלכות של ההסכם אליו אתם נכנסים. הנה כמה מהנקודות המשפטיות העיקריות:
- שעבוד הנכס: כאשר אתם נוטלים הלוואת גישור, הבנק או הגוף המלווה רושם שעבוד על הנכס שלכם. משמעות הדבר היא שבמקרה של אי החזר ההלוואה, לבנק ישנה זכות לממש את הנכס (כלומר למכור אותו) כדי לכסות את יתרת החוב שלכם.
- הערת אזהרה: כחלק מיישום השעבוד, הבנק רושם הערת אזהרה בטאבו על הנכס המשועבד. הערה זו פומבית, כלומר כל אדם שיבדוק את מצב הנכס שלכם יראה שישנה הגבלה עליו לטובת הבנק.
- חוזה הלוואת גישור: לפני החתימה על ההלוואה, אתם מקבלים חוזה מפורט. חשוב מאד לקרוא היטב את כל הסעיפים בחוזה, ולהבין במדויק את ההתחייבויות שלכם, תנאי הריבית, מועדי התשלום, קנסות במקרה של איחור או פירעון מוקדם, והיבטים משפטיים נוספים.
אם ישנם בחוזה סעיפים שאינכם מבינים או שנראים לכם לא הוגנים, מומלץ בחום להתייעץ עם עורך דין המתמחה בתחום הנדל”ן לפני שחותמים על מסמך כלשהו.
סיכום
הלוואת גישור לדירה יכולה להיות כלי שימושי עבור רוכשי נדל”ן, בתנאי שנעשה בה שימוש מושכל ואחראי. זוהי אינה תחליף למשכנתא לכל דבר, אלא פתרון מימון ביניים שמטרתו לכסות פערים תזרימיים לטווח קצר יחסית.
לפני שאתם רצים לקחת הלוואת גישור, חשוב מאוד לערוך תכנון פיננסי לטווח הארוך. וודאו שיש לכם אסטרטגיית מכירה ברורה לדירה הקיימת, וכי בניתם מראש תוכנית מפורטת להחזרת הלוואת הגישור בזמן שהוקצב לכך, על פי התנאים שנקבעו בהסכם ביניכם לבין הגוף המלווה.
זכרו, הלוואת גישור, עם כל היתרונות שלה, טומנת בחובה גם סיכונים. בחינה מדוקדקת של התנאים, השוואת מסלולים מגופים מלווים שונים, ואולי אף פנייה לייעוץ מקצועי יחסכו לכם עלויות מיותרות והרבה כאב ראש בטווח הארוך. רק אחרי שערכתם את שיעורי הבית כראוי, תוכלו לנצל את הכלי הנקרא “הלוואת גישור” כדי להגשים את חלום הדירה שלכם.
