הלוואה כנגד נכס – המדריך המקיף להלוואה כנגד נכס קיים

האם אתם בעלי נכס וזקוקים לסכום כסף משמעותי עבור הוצאה גדולה, שיפוץ נרחב, השקעה עסקית, או אולי סגירת הלוואות קיימות? הלוואה כנגד נכס עשויה להיות הפתרון האידיאלי עבורכם! מדריך זה יעניק לכם את כל הכלים להבנה מעמיקה של הלוואות כנגד נכס, כך שתוכלו לקבל החלטות מושכלות וליהנות מסכומים גדולים בתנאים נוחים.

נתחיל מההגדרה הבסיסית: הלוואה כנגד נכס מאפשרת לכם למנף את הנכס שבבעלותכם (דירה, משרד, מגרש, וכו’)  כערובה לקבלת מימון. תוך כדי כך, אתם ממשיכים ליהנות מהנכס ולגור או להפעיל בו עסק כרגיל. למרות היתרונות הרבים, כמו בכל מוצר פיננסי, חשוב להבין גם את הסיכונים והמורכבויות על מנת לגשת לתהליך בצורה אחראית.

*אין לראות במאמר זה ייעוץ פיננסי או כלכלי משום אופן

** בעקבות כך שיכול להיות בעיה של איסור ריבית מהתורה הקדושה – יש לפנות לרב פוסק ירא שמיים בכדי שיתן לכם ייעוץ לפני לקיחת הלוואה או כל קונסטלציה אחרת שיש בה ריבית.

הגדרות יסוד והבחנות 

מהי הלוואה כנגד נכס?

הלוואה כנגד נכס היא הלוואה בה אתם משעבדים נכס נדל”ן שבבעלותכם (דירת מגורים, נכס מסחרי, קרקע, וכו’) כערובה לקבלת סכום כסף מהמלווה (בנק, חברה חוץ־בנקאית, קרן מימון). גובה ההלוואה נקבע לרוב כאחוז משווי הנכס המשועבד, כפי שמוערך על ידי שמאי מטעם המלווה. בתמורה לסיכון שהמלווה לוקח, הלוואות כנגד נכס נוטות להציע ריבית אטרקטיבית יותר ותנאי החזר נוחים יחסית לאופציות מימון אחרות.

סוגי הלוואות כנגד נכס

יש כמה סוגים עיקריים שכדאי להכיר:

• משכנתא שנייה: הלוואה נוספת על הנכס מעבר למשכנתא הקיימת שלכם.
• מימון כנגד נכס: מונח רחב המתאר הלוואות המאפשרות לשעבד נכס למטרות מימון מגוונות.
• הלוואה לכל מטרה: במקרים מסוימים, ניתן לקבל הלוואה לכל מטרה תוך שעבוד נכס כבטוחה, וכך ליהנות מתנאי מימון אטרקטיביים יותר.

הלוואה כנגד נכס לעומת משכנתא

למרות שעל פני השטח שני המושגים האלו נראים דומים, יש הבדלים משמעותיים:

• מטרה: משכנתא מיועדת לרכישת הנכס מלכתחילה, בעוד הלוואה כנגד נכס נועדה למנף נכס קיים לצרכים אחרים.
• גובה ההלוואה: במשכנתא אפשר לקבל לעיתים מימון של עד 70% משווי הנכס, בהלוואה כנגד נכס האחוזים משתנים בהתאם לגורמים כמו דירוג האשראי שלכם והערכת השמאי.
• ריבית ותנאים: משכנתאות נוטות להיות בריביות נמוכות יותר, בעוד ריביות על הלוואה כנגד נכס משתנות בין מלווים ועלולות להיות מעט גבוהות יותר בשל הסיכון המוגבר מבחינת המלווה.

זכאות לקבלת הלוואה כנגד נכס 

תנאים מרכזיים

כמו כל מוצר הלוואתי, גם לקבלת אישור עבור הלוואה כנגד נכס ישנם קריטריונים שנקבעים ע”י הגופים המלווים. התנאים המדויקים ישתנו בהתאם למדיניות הגוף המלווה ומאפייני הלווה הספציפי, אך באופן כללי, הקריטריונים העיקריים כוללים:

• בעלות על נכס: תנאי הבסיס הוא שתהיו הבעלים הרשומים של נכס נדל”ן (ללא עיקולים או שעבודים מגבילים אחרים, או לפחות שעבודים שיאושרו על ידי המלווה).
• הכנסה יציבה: יכולת להוכיח הכנסות קבועות המעידות על יכולת החזר ההלוואה. הכנסות אלו יכולות להיות ממשכורת, עסק עצמאי, פנסיה, וכו’.
• דירוג אשראי חיובי: ככל שדירוג האשראי שלכם גבוה יותר, כך תגדילו את הסיכויים שלכם לאישור ההלוואה ולקבלת ריבית אטרקטיבית מבחינתכם.
• יחס החזר חודשי: המלווים יבחנו את ההתחייבויות הפיננסיות שלכם מול ההכנסות, כדי לוודא שיחס ההחזר החודשי הכולל (כולל ההלוואה החדשה) נשאר בטווח סביר.

דירוג אשראי

דירוג האשראי שלכם הוא מעין “תעודת זהות פיננסית” המשקפת את היסטוריית ההתנהלות שלכם מול התחייבויות אשראי כגון הלוואות, כרטיסי אשראי, חשבונות שוטפים, ועוד. דירוג גבוה מעיד על אמינות פיננסית בעיני המלווה ומגדיל את סיכויי האישור שלכם להלוואה כנגד נכס בתנאים מועדפים.

הערכת שווי הנכס

המלווה ישלח שמאי מוסמך מטעמו על מנת לקבוע את השווי העדכני של הנכס שלכם בשוק החופשי. גובה ההלוואה שתוכלו לקבל יהיה, ברוב המקרים, אחוז מסוים מהערכת שווי זו. לכן, חשוב לוודא שהנכס שלכם במצב טוב ושהערכת השמאי משקפת במדויק את השווי האמיתי שלו.

תהליך הגשת הבקשה

לאחר שבחרתם מוסד מלווה, תצטרכו להגיש בקשה מסודרת הכוללת לרוב מסמכים כגון: טופס בקשה להלוואה, תלושי שכר, אישורי הכנסה, אישור בעלות על הנכס (נסח טאבו), דו”ח דירוג אשראי, ועוד. חלק מהמלווים מציעים אפשרות להתחיל את התהליך באופן מקוון.

יתרונות וחסרונות 

יתרונות פוטנציאליים

• ריביות אטרקטיביות: היות וההלוואה מגובה בבטוחה (הנכס), הריביות נוטות להיות נמוכות יותר בהשוואה להלוואות ללא בטוחות.
• סכומים משמעותיים: אפשר לקבל סכומים גדולים יותר מאשר בהלוואות אישיות רגילות, בהתאם לשווי הנכס וליכולת ההחזר שלכם.
• גמישות בשימוש: למעט מקרים מיוחדים, יש לרוב גמישות בשימוש בכספי ההלוואה, בין אם לצורך עסקי, שיפוץ נרחב, סגירת חובות, ועוד.
• תקופות החזר ארוכות: פריסת התשלומים לתקופה ארוכה מקלה על ההחזר החודשי ומאפשרת מימון נוח.
• שמירה על הנכס: בניגוד למכירת הנכס, בהלוואה כנגד נכס אתם שומרים על הבעלות עליו ועל הזכות לגור בו או להפיק ממנו הכנסה.

חסרונות ומגבלות

• סיכון לשעבוד: במקרים של אי עמידה בתשלומי ההלוואה, המלווה רשאי לממש את השעבוד ולמכור את הנכס שלכם.
• תהליך אישור: תהליך קבלת הלוואה כנגד נכס עלול להיות ממושך יותר מהלוואות אחרות בשל הצורך בהערכת שווי, בדיקות מקיפות, וכו’.
• עלויות נוספות: מעבר לריבית על ההלוואה עצמה, קחו בחשבון עלויות נלוות כמו דמי פתיחת תיק, עמלות שונות, עלות הערכת שמאי, וכיוצא בזה.
• יחס החזר מוגבל: הבנקים מגבילים את יחס ההחזר החודשי הכולל שלכם, מה שעלול להגביל את סכום ההלוואה שתוכלו לקבל, גם אם שווי הנכס גבוה מאוד.

התאמה אישית

ההחלטה האם הלוואה כנגד נכס היא הפתרון הנכון עבורכם תלויה בגורמים אישיים רבים:

• מטרת ההלוואה: האם יש לכם צורך אמיתי ומדויק שמצדיק לקיחת הלוואה כזו?
• יכולת ההחזר: האם תהיו מסוגלים לעמוד בהחזרי ההלוואה באופן קבוע?
• סובלנות לסיכון: מה מידת הנכונות שלכם לקחת סיכון, גם אם נמוך, של מימוש הנכס במקרי קיצון של אי החזר?
• אפשרויות חלופיות: האם בחנתם אופציות מימון אחרות (הלוואה רגילה, משכנתא הפוכה, וכו’) שיכולות להיות רלוונטיות למצבכם?

השוואת הלוואות כנגד נכס לאפשרויות אחרות 

הלוואה כנגד נכס היא רק אחת מתוך מגוון אופציות מימון בשוק. כדי לקבל את ההחלטה הטובה ביותר לצרכים שלכם, חשוב להשוות אותה לפתרונות מימון אחרים שעשויים להיות רלוונטיים:

הלוואה חוץ בנקאית

• יתרונות: תהליך אישור לעיתים מהיר יותר, פחות דגש על דירוג אשראי במקרים מסוימים, מגוון רחב של גופים מלווים.
• חסרונות ריביות עלולות להיות גבוהות יותר מהלוואות בנקאיות סטנדרטיות, סכומי ההלוואה קטנים יותר במרבית המקרים.
• מתי מתאים: כאשר אתם צריכים סכום נמוך באופן מיידי, או אם דירוג האשראי שלכם אינו מספיק גבוה לקבלת הלוואה בנקאית בתנאים רגילים.

הלוואה לכל מטרה

• יתרונות: גמישות בשימוש בכספים, אין צורך בשעבוד נכס כבטוחה.
• חסרונות: הריביות בדרך כלל גבוהות יחסית עקב היעדר בטוחות, תהליך אישור קפדני הכולל לעיתים בדיקת יכולת החזר מעמיקה.
• מתי מתאים: למי שאינו יכול או אינו מעוניין לשעבד את הנכס שלו, ויש לו דירוג אשראי גבוה והכנסות משמעותיות המאפשרות עמידה בריביות גבוהות יותר.

הלוואה בריבית נמוכה

• יתרונות: יכולה לחסוך לכם עלויות מימון אם אתם זכאים לקבל הלוואה כזו, למשל דרך קרנות ממשלתיות או מעסיקים מסוימים.
• חסרונות: תנאי זכאות ותהליך קבלת הלוואות בריבית מופחתת עלולים להיות נוקשים מאוד, והסכומים מוגבלים במרבית המקרים.
• מתי מתאים: לבדיקה אם אתם זכאים להלוואות בתנאים מיוחדים ממקום העבודה שלכם, דרך קרנות ייעודיות, או במסגרת תוכניות סיוע ממשלתיות.

השיקולים בבחירת אפשרויות מימון יהיו אישיים. מומלץ בחום להתייעץ עם גורם מקצועי שיעזור לכם להעריך את כל האפשרויות לפני קבלת החלטה כה חשובה!

איך לבחור את ההלוואה המתאימה לך 

סוג ההלוואה

השלב הראשון הוא להחליט איזה סוג של הלוואה הכי מתאים לצרכים שלכם, בהתאם למידע שכבר כיסינו:

• אם יש לכם משכנתא קיימת על הנכס, האפשרות העיקרית כנראה תהיה משכנתא שנייה.
• אם הנכס שלכם ללא שעבודים נוספים ואתם מעוניינים במגוון שימושים אפשריים (מעבר למימוש עסקת נדל”ן ספציפית), מימון כנגד נכס יהיה כיוון החיפוש העיקרי.
• במקרים בהם אתם זקוקים להלוואה לכל מטרה, יתכן שתוכלו לשעבד נכס כבטוחה במסגרת הלוואה לכל מטרה רגילה וכך ליהנות מתנאי מימון טובים יותר בשל קיומה של הבטוחה.

סכום ההלוואה

קביעת הסכום הנכון היא איזון עדין:

• סכום נמוך מדי: לא יפתור את הצורך המימוני שלכם וסתם תשלמו ריביות ועמלות.
• סכום גבוה מדי: יקשה על העמידה בהחזרים ויעלה את סך עלויות המימון שלא לצורך.
• הכלל: מומלץ לבקש את הסכום המינימלי הדרוש לכם כדי להשיג את המטרות שלשמן אתם לוקחים את ההלוואה.

תקופת ההחזר

ככל שתקופת ההחזר ארוכה יותר:

• ההחזרים החודשיים יהיו נמוכים יותר, מה שיקל על התקציב השוטף.
• עלות ההלוואה הכוללת (סך כל הריבית שתשלמו) תגדל.

ונקודה נוספת למחשבה – נסו להתאים את תקופת ההחזר למטרת ההלוואה. אם, למשל, אתם לוקחים הלוואה למימון שיפוץ, תקופת החזר קצרה יותר עשויה להתאים, כי כך תשלימו תשלומים מהר יותר, בלי לשלם ריבית מיותרת.

בחירת ריבית

ברוב המקרים, תמצאו אופציות לריבית קבועה או משתנה:

• ריבית קבועה: ההחזר החודשי נשאר זהה לכל אורך חיי ההלוואה, מה שמעניק ביטחון, אך לעיתים הריבית מעט גבוהה יותר בהשוואה למסלולים משתנים בתחילת ההלוואה.
• ריבית משתנה: עשויה להתחיל נמוכה יותר, אך קיימת אי ודאות לגביה, כי היא עלולה לעלות במהלך תקופת ההחזר. מסלולים אלו כוללים לרוב מנגנוני הגנה (תקרת ריבית), אך עדיין חוסר הוודאות עשוי להיות מלחיץ עבור חלק מהלווים.

הבחירה הנכונה תלויה בגורמים כמו הצפי העתידי שלכם לגבי הריבית במשק ובסובלנות שלכם לסיכונים.

טיפים למשא ומתן על תנאי הלוואה כנגד נכס

חשוב לזכור שהתנאים המוצעים בהתחלה אינם סוף פסוק – יש אפשרות לנהל משא ומתן  ולנסות כדי לשפר אותם! הנה כמה טיפים להצלחה:

• הגיעו מוכנים: השקיעו זמן בהשוואה בין כמה גופים מלווים ובדקו את התנאים המוצעים בשוק. ככל שתדעו יותר, כך תהיה לכם עמדה איתנה יותר במשא ומתן.
• שפרו את דירוג האשראי שלכם: במידת האפשר, טפלו בכל גורם שלילי שפוגע בדירוג שלכם כדי לחזק את כוח המיקוח.
• הציגו יכולת החזר: הבנק ירגיש בטוח לתת לכם תנאים טובים יותר אם תצליחו להוכיח הכנסות קבועות ולשמור על יחס החזר חודשי מתחת לרף המקובל.
• נצלו תחרות: אל תהססו להציג למלווה הצעות שקיבלתם ממתחרים, ואפילו לרמוז בעדינות שאתם שוקלים אופציות אחרות. הדבר עלול לעודד את המלווה להציע לכם תנאים אטרקטיביים יותר.
• אל תפחדו לבקש: גם אם בהצעה ההתחלתית אין זכר להטבה מסוימת שחשובה לכם, נסו לבקש אותה בנימוס. לדוגמה, תוכלו לנסות לבקש הקדמת תשלומים ללא קנס, הגדלת מסגרת אשראי בתנאים דומים להלוואה בתקופות מסוימות, או דברים דומים.

זכרו, ניהול משא ומתן אפקטיבי דורש ביטחון עצמי, אך גם אדיבות וסבלנות. שמירה על קור רוח ויחס מכבד יעזרו לכם לבסס תקשורת טובה עם נציג ההלוואות ויכולים להגדיל את הסיכוי להגיע להסכם שמשרת את האינטרסים שלכם בצורה הטובה ביותר.

ניהול הלוואה כנגד נכס 

תכנון החזרים חודשיים

אולי זה נשמע בסיסי, אך התכנון הוא המפתח לעמידה בהלוואה ללא לחצים מיותרים:

• דעו את הסכום המדויק: ודאו שאתם יודעים במדויק מה גובה ההחזר החודשי ומתי הוא יורד מחשבון הבנק שלכם.
• תכננו בהתאם: הכניסו את ההחזר החודשי כ”הוצאה קבועה” בתקציב שלכם, בדיוק כמו כל חשבון אחר (שכירות, חשמל, וכו’).
• רשת ביטחון: נסו לשמור בצד סכום חיסכון קטן שיוכל לכסות לפחות כמה החזרים במקרה של תקופת הכנסות מופחתת. הדבר ייתן לכם שקט נפשי רב.

הימנעות מאיחורים

איחור בתשלומים עלול לגרור קנסות משמעותיים, להשפיע לרעה על דירוג האשראי שלכם, ואף להוביל בסופו של דבר למימוש השעבוד על הנכס שלכם. לכן חשוב לעשות כמיטב יכולתכם לשלם תמיד בזמן!

• הוראת קבע: הדרך הפשוטה ביותר לרוב האנשים היא פשוט להגדיר הוראת קבע בבנק לתאריך המתאים.
• תזכורות: אם הוראת קבע לא אפשרית, הגדירו תזכורות חוזרות בטלפון הנייד שלכם מספר ימים לפני מועד התשלום, כדי שלא תפספסו אותו בטעות.
• תקשורת עם המלווה: אם נקלעתם לקושי זמני, התקשרו למלווה בהקדם. לעיתים ישנן תוכניות גמישות או אפשרויות לדחיית תשלום לתקופה מסוימת ורצוי לטפל בבעיה מיד כשהיא מתעוררת ולא כשהיא כבר בלתי נסבלת.

פירעון מוקדם

פירעון מוקדם מלא או חלקי של הלוואה כנגד נכס עשוי לחסוך לכם בעלויות ריבית. בחלק מהמקרים יש קנס מסוים על פירעון מוקדם, לכן חשוב לבחון מול המלווה מהם התנאים המדויקים במקרה שלכם ולהכניס את השיקולים האלו לחישוב ההוצאה הכוללת של ההלוואה.

ניהול סיכונים

חשוב לפעול לצמצום הסיכונים במהלך חיי ההלוואה באמצעות צעדים כמו ביטוחים והקפדה על התנהלות פיננסית אחראית באופן כללי.

מקרים מיוחדים ונרחבים 

הלוואה כנגד נכס להשקעה

הלוואות כנגד נכס משמשות לעיתים קרובות ככלי מימון להשקעות נדל”ן:

• רכישת נכס להשקעה: במקום לשלם את מלוא הסכום מראש, ניתן להשתמש בנכס קיים כבטוחה למימון חלקי של נכס נוסף אותו תרצו להשכיר.
• שיפוץ נרחב: מימון של שיפוץ מהותי לנכס, במטרה להעלות את שוויו ואת דמי השכירות הפוטנציאליים.
• סגירת משכנתא: במידה ולקחתם משכנתא קטנה על נכס להשקעה, ייתכן שתוכלו לסגור אותה באמצעות הלוואה כנגד נכס בריבית נמוכה יותר. חשוב לעשות חישוב מדוקדק של כל העלויות וההשלכות כדי לבדוק שזה באמת כדאי.

הלוואה להשבחת נכס

אומנם כל שיפוץ מעלה במידה מסוימת את ערך הנכס, אך המונח “השבחה” מתייחס בדרך כלל לפרויקטים מורכבים יותר כמו:

• תוספת בנייה (קומה נוספת, הרחבת ממ”ד, וכו’)
• שינוי ייעוד הנכס (למשל מדירה למסחר)
• פרויקטים במסגרת תמ”א 38

בהשבחה משמעותית, הגידול הפוטנציאלי בשווי הנכס עשוי להצדיק הלוואה כנגד נכס למימון הפרויקט, שכן שווי הנכס המושבח ישמש בסופו של דבר כבטוחה להלוואה.

הלוואה כנגד נכס בחו”ל

מימון נכסים בחו”ל באמצעות הלוואה כנגד נכס בישראל הוא תהליך אפשרי, אך מורכב יותר:

• המלווים נוטים להיות זהירים יותר במימון נכסים בחו”ל בשל הסיכון המוגבר.
• חשוב להבין את חוקי המיסוי בשתי המדינות כדי להימנע מחבות מס כפולה.
• תזדקקו לייעוץ מקצועי ממומחה שמבין בדיני המקרקעין במדינה בה נמצא הנכס בחו”ל.

הלוואה על נכס משועבד

במידה ולנכס שלכם כבר יש משכנתא (או שעבוד לטובת הלוואה אחרת), עדיין עשוי להיות אפשרי לקבל הלוואה נוספת מובטחת בשעבוד שני/שלישי, אך לרוב בתנאים פחות אטרקטיביים.

היבטים משפטיים ומיסוי 

חוזה ההלוואה

חוזה הלוואה כנגד נכס הוא מסמך משפטי מחייב ומפורט. חשוב לקרוא אותו בעיון ולהיעזר בעורך דין במקרה הצורך כדי לוודא שאתם מבינים את כל הסעיפים לפני החתימה. שימו לב במיוחד לנקודות הבאות:

• סכום ההלוואה והריבית המדויקת
• תקופת ההחזר ותנאי הפירעון המוקדם
• תנאים במקרה של איחור או אי עמידה בתשלומים
• עלויות נלוות וקנסות פוטנציאליים

שיעבוד נכס

השעבוד הוא בעצם ההגבלה המוטלת על הנכס שלכם. הבנק או הגוף המלווה רושם הערת אזהרה לטובתו ברשם המקויות המתאים (טאבו במקרה של דירה, רשם המשכונות במקרים אחרים וכו’), וההערה מונעת מכם למכור או לשעבד את הנכס שוב בלי הסכמת המלווה. במידה ולא תעמדו בתשלומי ההלוואה, המלווה יהיה רשאי לממש את השעבוד ולמכור את הנכס.

ביטוחים נלווים

במסגרת ההלוואה תתבקשו לעיתים לרכוש ביטוחים רלוונטיים:

• ביטוח חיים: מיועד להגן על המלווה במקרה של מוות או נכות של הלווה.
• ביטוח נכס: מכסהה נזקים לנכס עצמו.
• ביטוח משכנתא: במקרה של נזקים משמעותיים, הביטוח הזה יגןן על יתרת החוב שלכם במידה והנכס אינו שמיש.

מיסוי

להלוואות כנגד נכס עלולות להיות השלכות מיסוי, וכדאי להיעזר בייעוץ של רואה חשבון או יועץ מס כדי להבין מהן. ההיבטים העיקריים עשויים לכלול:

• מס שבח: אם בעתיד תמכרו את הנכס, תצטרכו לשלם מס שבח על הרווח, שיחושב לפי שווי המכירה בניכוי השווי בעת שיעבוד הנכס והוצאות שונות.
• ניכוי ריבית – בהתאם לשימוש בכספי ההלוואה, לעיתים ניתן יהיה לנכות את הריבית ששילמתם לצורכי מס.

סיכום 

הלוואה כנגד נכס יכולה להיות פתרון מצוין לצרכים פיננסיים מגוונים. היא פותחת אפשרויות מימון משמעותיות לבעלי נכסים שמעוניינים להימנע ממכירתו.  עם זאת, חשוב לזכור שלצד היתרונות, קיימת מידה של סיכון בהלוואה מסוג זה בגלל שעבוד הנכס, ובדיוק בשל כך צריך לגשת לנושא באחריות ורק לאחר שיקול דעת מעמיק.

המדריך שלפניכם מכסה את ההיבטים המרכזיים של הלוואות כנגד נכסים והוא מעניק לכם את הכלים להחליט אם זהו הפתרון הנכון לצרכים שלכם, כיצד להשוות בין אופציות מימון, איך לבחור הלוואה מתאימה, ומה צריך לקחת בחשבון בתהליך.