רכישת דירה היא אחת ההחלטות החשובות ביותר בחייו של אדם. בישראל, מחירי הדירות גבוהים מאוד, וקשה מאוד לרכוש דירה ללא הון עצמי משמעותי. עם זאת, ישנן מספר דרכים יצירתיות לעקוף את המכשול הזה ולהגשים את החלום לדירה משלכם.
תוכניות ממשלתיות
ישראל מכירה באתגר המשמעותי שעומד בפני רבים מתושביה בכל הקשור לרכישת דירה, במיוחד לנוכח מחירי הדיור הגואים והיעדר הון עצמי מספק. כדי להקל על זוגות צעירים, משקיעים ואחרים לעלות על סולם הנדל”ן, משרד השיכון והבינוי יזם מספר תוכניות ממשלתיות מרכזיות:
מחיר למשתכן
תוכנית הדגל של הממשלה זכתה לתהודה רבה, והציעה דירות ברחבי הארץ בהנחות משמעותיות לזכאים. כדי להשתתף בהגרלות מחיר למשתכן, נדרש להירשם ולקבל תעודת זכאות. זכייה בפרויקט מסוים אינה מבטיחה דירה, ותלויה במלאי הדירות הספציפי שהוגרל ובהעדפות של הזוכים האחרים. עם זאת, תוכנית זו מציעה מספר יתרונות:
- דירות במחירים מוזלים: ההגרלות כללו דירות חדשות שנמכרות בהנחה של כ-20% ואף יותר ממחיר השוק.
- הון עצמי נמוך יותר: הנחה זו מקטינה את הצורך בהון עצמי מקדים. בחלק מהמקרים, הבנקים מאפשרים לקיחת משכנתא גבוהה יותר כדי לכסות על הפער.
- סטנדרטים מוגדרים: הדירות בפרויקטים אלו נדרשות לעמוד בסטנדרט בנייה מוגדר, המבטיח איכות מסוימת.
דירה בהנחה
דירה בהנחה דומה במובנים מסוימים למסלול מחיר למשתכן, וכמוה מציעה לזכאים דירות חדשות במחירים מופחתים באופן משמעותי ממחירי השוק. עם זאת, ישנם מספר הבדלים מהותיים בין התוכניות:
- קהל היעד: דירה בהנחה מיועדת לרוב לקהלי יעד מוגדרים יותר, כמו נכים, משפחות חד הוריות, עולים חדשים ואחרים.
- מיקום: פרויקטי דירה בהנחה מתפרסים על פני מגוון אזורים בארץ, כולל בפריפריה במקרים בהם יש היצע מתאים.
- תהליך הזכאות: תהליך קבלת הזכאות לדירה בהנחה מתבצע לרוב בשיתוף עם משרדים ממשלתיים נוספים או רשויות מקומיות, והוא מותנה לעיתים בקריטריונים נוספים.
יתרונות דירה בהנחה
- הנחה משמעותית: בדומה למחיר למשתכן, ההנחות יכולות להגיע למאות אלפי שקלים בהשוואה למחירי הדירות באותו אזור.
- קהלי יעד ייחודיים: התוכנית מסייעת לאוכלוסיות מסוימות שמתקשות לרכוש דירה ללא סיוע ממשלתי.
- הון עצמי נמוך יותר: ההנחה מאפשרת גיוס הון עצמי נמוך יחסית לקבלת משכנתא.
מחיר מטרה
מחיר מטרה היא תוכנית ממשלתית חדשה יחסית המאפשרת רכישת דירות במחירים מפוקחים, תוך הגבלת רווח הקבלן. בדומה למסלולים ממשלתיים אחרים, גם מחיר מטרה מיועדת לזכאים העומדים בתנאים מסוימים.
הנה הסבר מפורט יותר לגבי התוכנית:
- דירות במחיר מופחת: דירות מחיר מטרה נמכרות ישירות על ידי הקבלנים לזכאים, בהנחה של לפחות 20% ממחיר השוק באותו אזור, בהתאם למפרט שנקבע מראש.
- מגבלות על הקבלן: התוכנית נועדה למנוע מצב של רווח יזמי מוגזם, ועלויות השיווק והפרסום של הדירות מוגבלות בהתאם.
- תהליך הגרלה: כמו בתוכניות אחרות, לרוב מתקיימות הגרלות לדירות בפרויקטים ספציפיים, ויש צורך בתעודת זכאות ממשלתית.
יתרונות עיקריים של מחיר מטרה
- הנחה משמעותית: מאפשרת רכישת דירה חדשה בהנחה גדולה יחסית ממחירי השוק.
- פיקוח ממשלתי: הפיקוח הממשלתי נועד להבטיח מחיר הוגן ורווח נאות של הקבלן, להבדיל מפרויקטים רגילים בשוק החופשי.
- סטנדרט בנייה מוגדר: יש סטנדרט מסוים שהיזמים מחויבים אליו, מה שמקנה תחושת בטחון מסוימת לרוכשים.
כדי להגביר את האטרקטיביות של פרויקטי מחיר מטרה, המדינה הגבילה את האפשרות של רוכשים למכור את הדירה ברווח במשך חמש שנים. מגבלה זו נועדה להבטיח שהדירות המוזלות אכן יגיעו למי שרוצה להתגורר בהן, ולא למטרות השקעה וספסרות.
תוכניות נוספות קצרות
מלבד התוכניות הגדולות, כדאי להכיר גם מספר תוכניות נוספות שיכולות לסייע ברכישת דירה ללא הון עצמי משמעותי:
- דיור למשתכן: תוכנית זו מציעה דירות להשכרה ארוכת טווח במחירים מופחתים לזכאים. במקרים מסוימים, היא אף כוללת אופציה לרכוש את הדירה בתום תקופת השכירות.
- מענקים: המדינה והרשויות המקומיות מציעות מענקים שונים המסייעים ברכישת הדירה (כמו מענק למשתכנים בפריפריה, מענקים לנכים, ועוד). כדאי לבדוק את זכאותכם בהתאם למצב המשפחתי, מיקום הדירה, ועוד.
- דירה להשכיר: תוכנית ממשלתית זו מציעה דירות להשכרה ארוכת טווח במחירים נמוכים, תוך הקפדה על סטנדרט בנייה מוגדר. התוכנית נועדה לספק פתרון דיור לטווח ארוך, אך היא אינה מובילה בסופו של דבר לבעלות על הדירה.
טיפ: כדי להבין את הזכאות שלכם באופן מיטבי ועל אילו תוכניות אפשר להגיש בקשה, אני ממליץ להיעזר במחשבוני זכאות ממשלתיים ובמידע מפורט באתר משרד השיכון והבינוי.
משכנתאות
משכנתא היא הלכה למעשה הלוואה ארוכת-טווח מהבנק, כאשר הנכס הנרכש עצמו משמש כבטוחה להלוואה. עבור מי שאין ברשותו הון עצמי גדול, משכנתאות מהוות את הפתרון העיקרי. בואו נסקור מספר אפשרויות חשובות:
משכנתא לכל מטרה
משכנתא לכל מטרה אינה מיועדת דווקא לרכישת דירה, אך ניתן להשתמש בה למטרה זו, גם בהיעדר הון עצמי. הנה מספר פרטים חשובים:
- ללא הגבלת מטרה: תוכלו להשתמש בכסף לכל צורך, אך זה יתבטא לרוב בריבית גבוהה יותר מאשר משכנתא ייעודית לדיור.
- מימון משתנה: אחוז המימון (גובה המשכנתא ביחס לשווי הנכס) עשוי להיות נמוך יותר ממשכנתא רגילה.
- החזר חודשי: ההחזרים החודשיים במשכנתא כזו נוטים להיות גבוהים יותר עקב הריבית ותנאי ההלוואה.
- ביטוח: הבנק ידרוש ביטוח חיים מקיף יותר, המייקר את המשכנתא כולה.
משכנתא במימון 100%
משכנתא במימון מלא מכסה את כל עלות הדירה! אמנם זה נשמע אטרקטיבי במיוחד למי שאין לו הון עצמי כלל, אבל חשוב להבין את המגבלות והסיכונים:
- תנאים מחמירים: הבנקים מגבילים באופן משמעותי את הזכאות והתנאים (גיל הלווים, הכנסה יציבה, שווי הנכס).
- ריבית גבוהה: מסלולי משכנתא במימון 100% הינם בעלי ריבית גבוהה בהשוואה למשכנתאות רגילות.
- ביטוח יקר: נדרש ביטוח חיים מקיף ויקר, ובנוסף ייתכן שידרשו בטוחות נוספות.
- סיכון גבוה: במקרה של קושי בהחזרים, הלווה נמצא בסיכון גבוה יותר לאובדן הנכס עקב מימוש המשכנתא על ידי הבנק.
מסלולי משכנתא
חשוב להכיר את סוגי מסלולי המשכנתא העיקריים, כדי שתוכלו להבין איזו אופציה עשויה להתאים ביותר לצרכים ולמצב הפיננסי הייחודי שלכם:
- ריבית קבועה (צמודה/לא צמודה): מסלול זה מספק יציבות, שכן שיעור הריבית נקבע בעת לקיחת המשכנתא ואינו משתנה לאורך כל תקופת ההלוואה. מסלול עם ריבית צמודה למדד מגן עליכם מפני אינפלציה. לעומת זאת, אם הריבית במשק יורדת, לא תיהנו מהשינוי לטובה.
- ריבית משתנה (צמודה/לא צמודה): הריבית במסלולים אלו מתעדכנת כל תקופה מסוימת (לרוב כל 5 שנים), בהתאם לשינויים בריבית במשק. המשמעות היא שהחזר המשכנתא החודשי יכול להשתנות מעלה או מטה. יתרון מרכזי הוא פוטנציאל לחיסכון אם הריבית יורדת, אך קיים גם סיכון לעלייה משמעותית בתשלומים.
- ריבית פריים: מסלול זה מבוסס על ריבית הפריים של בנק ישראל בתוספת מרווח קבוע. הריבית מתעדכנת מידי חודש והיא נמוכה בדרך כלל מריביות אחרות, אך קיימת אי-ודאות לגבי ההחזר החודשי.
- מסלול משולב: ניתן לשלב בין מספר מסלולים שונים בתוך אותה המשכנתא, כדי לפזר סיכונים וליצור מבנה החזר שמתאים עבורכם.
טיפ: לפני שאתם בוחרים מסלול או שילוב מסלולים, חשוב להבין את היתרונות והסיכונים של כל אחד. יועץ משכנתאות מנוסה יכול להציג לכם תחזיות המבוססות על תרחישים שונים ולהשוות בין האופציות השונות.
ביטוח משכנתא
בעת לקיחת משכנתא, הבנק ידרוש שתעשו ביטוח שמגן הן עליו והן עליכם כלווים. ביטוח המשכנתא כולל בדרך כלל מספר מרכיבים עיקריים:
- ביטוח חיים: מרכיב קריטי המגן על הבנק במקרה פטירה של אחד הלווים. יורשי המבוטח לא ייאלצו לשאת בתשלומי המשכנתא, וכך יישאר להם נכס ללא חובות.
- ביטוח מבנה: ביטוח זה מכסה נזקים לנכס עצמו, כמו שריפות, נזקי מים, רעידות אדמה וכו’. הוא נועד לוודא שלבנק תהיה בטוחה גם אם יקרה אסון.
- ביטוח נכות (אובדן כושר עבודה): רכיב חשוב שמבטח אתכם למקרים של תאונה או מחלה הפוגעת ביכולת שלכם להחזיר את המשכנתא. בשונה מביטוח חיים, ביטוח זה נועד לשמור על רמת החיים שלכם במקרה של נכות.
- ביטוח תכולה: מומלץ לשקול ביטוח זה, גם אם הוא אינו תמיד מהווה דרישה של הבנק. ביטוח תכולה מגן על הרכוש שלכם בבית מפני שריפה, גניבה וכדומה.
טיפים חשובים בנושא ביטוח
- עלות משתנה: העלות של ביטוח המשכנתא מושפעת מגורמים כמו גיל המבוטחים, מצבם הבריאותי, גודל המשכנתא וכדומה.
- השווואת מחירים: אל תתפתו לקבל ביטוח מהבנק מבלי לבדוק הצעות מחברות ביטוח. לעיתים קרובות ניתן לחסוך סכומים משמעותיים בהשוואת מחירים.
- התאמה אישית: ודאו שסוג הביטוח וכיסוי הביטוח תואמים את צרכיכם, ובצעו התאמות ככל שהמצב האישי שלכם משתנה במהלך חיי המשכנתא.
- הרחבות אפשריות: לעיתים ניתן ומומלץ להרחיב את הכיסוי הביטוחי מעבר לדרישות המינימום של הבנק.
נתון מעניין: בשנים האחרונות ישנה מגמה של הקלות מסוימות בדרישות ביטוח המשכנתא בחלק מהבנקים. מומלץ לבחון זאת לפני לקיחת המשכנתא.
טיפים לבחירת משכנתא נכונה
ההחלטה איזו משכנתא לקחת היא אחת ההחלטות הפיננסיות המשמעותיות ביותר שתקבלו. טעויות בבחירה עלולות לעלות עשרות ואף מאות אלפי שקלים! הנה מספר טיפים חיוניים:
- השוואת ריביות: אל תסתפקו בהצעה הראשונה מהבנק. ערכו השוואה בין מספר בנקים וחברות מימון חיצוניות כדי למצוא את הריביות הטובות ביותר.
- בחירת מסלול מתאים: קחו בחשבון גורמים כמו יציבות פיננסית, סובלנות לסיכונים, ותחזיות לגבי התנהגות הריבית במשק, כדי להתאים את סוגי המסלולים לצרכים שלכם.
- תכנון החזר חודשי: ודאו שההחזר החודשי הצפוי של המשכנתא עומד ביכולת שלכם לאורך זמן. חשוב להשאיר מרווח ביטחון בהכנסה החודשית שלכם כדי להתמודד עם עלייה עתידית בהחזרים או הוצאות בלתי צפויות.
- התייעצות עם יועץ משכנתאות: יועץ משכנתאות מנוסה יכול לבצע עבורכם השוואות מקיפות, לעזור בבחירת המסלולים, לנהל משא ומתן עם הבנקים, ולהסביר לכם את כל המונחים והסעיפים בחוזה המשכנתא.
- עלויות נוספות: מעבר לריבית, יש לקחת בחשבון עלויות נוספות הקשורות בלקיחת המשכנתא, כגון עמלות פתיחת תיק, שמאות, ביטוחים, עלות רישום בטאבו ועוד.
פתרונות נוספים
עזרה מהמשפחה
רבים נעזרים בתמיכה כלכלית מהמשפחה לצורך רכישת דירה. הנה הפתרונות העיקריים הנכללים תחת קטגוריה זו:
- מתנה כספית: זוהי הדרך הפשוטה ביותר, וסיוע כספי מסבא וסבתא, הורים או קרובים אחרים יכול להוות תוספת משמעותית להון העצמי.
- הלוואה משפחתית: בני משפחה עשויים לסייע בהלוואה בתנאים נוחים יותר מהבנק מבחינת ריבית, ביטחונות, ולוח זמנים להחזר.
- ערבוּת למשכנתא: לעיתים בני המשפחה מוכנים לשמש כערבים למשכנתא, מה שעשוי להקל באופן משמעותי בתהליך קבלת המשכנתא.
שותפות ברכישת דירה
רכישת דירה יחד עם שותף יכולה להיות פתרון עבור מי שמתקשה לעמוד בעלויות ברכישה לבד. אופציה זו מתאימה למשקיעים, חברים, זוגות, בני משפחה ועוד. חשוב מאוד להבין את היתרונות והסיכונים:
- הגדלת ההון העצמי: שותפות מאפשרת לגייס הון עצמי גבוה יותר, מה שעשוי לפתוח בפניכם אפשרויות לדירות שלא הייתם יכולים להרשות לעצמכם לבד.
- חלוקת עלויות: ההוצאות על המשכנתא, המיסים, התחזוקהקה השוטפת, ושיפוצים נחלקות בין מספר גורמים, מה שיכול להקל על הנטל הכלכלי.
- סיכון: בחירה לא נכונה של שותף או אי הסכמה על ניהול הדירה עלולים ליצור בעיות משמעותיות ואף אובדן חלקי או מלא של ההשקעה.
טיפים לשותפות מוצלחת
- הסכם שותפות: חיוני ביותר לערוך הסכם שותפות מפורט ומקיף בכתב בעזרת עורך דין, הכולל סוגיות כמו חלוקת בעלות, אופן קבלת החלטות, מה קורה במקרה של מכירת הדירה, ועוד.
- תקשורת פתוחה: חשוב לתאם ציפיות ולנהל תקשורת פתוחה בין השותפים לאורך כל התהליך, כדי למנוע חילוקי דעות והפתעות לא נעימות.
השכרה עם אופציה לרכישה
איך זה עובד?
- חותימה על חוזה: חותמים על חוזה שכירות עם בעל הדירה, הקובע תקופה מוגדרת לשכירות (לרוב מספר שנים). בנוסף, החוזה יכלול אופציה לרכישה במחיר שנקבע מראש.
- תשלומי השכירות: לרוב חלק מתשלוםלום השכירותהחודשי ייחשב כמקדמה על רכישת הדירה, אם תבחרו לממש את האופציה.
- מימוש האופציה לרכישה: ברוב המקרים, ישנו חלון זמן מסוים בתוכו תוכלו להחליט האם ברצונכם לרכוש את הדירה. שימו לב שלא מדובר בחובה, אלא בזכות שניתנת לכם.
יתרונות מרכזיים
- צמצום סיכון: אפשרות זו מאפשרת לכם “להתנסות” בדירה ובמיקום שלה לפני שאתם מתחייבים לרכישה מלאה.
- צוברים הון עצמי: חלק מתשלומי השכירות נצברים כמקדמה, מה שעוזר לכם “לבנות” את ההון העצמי הדרוש.
- מחיר קבוע מראש: אתם יודעים מראש כמה הדירה תעלה לכם תרצו לרכוש אותה, מה שמגן במידה מסוימת מעליית מחירים בשוק.
חסרונות שכדאי להכיר
- דמי שכירות גבוהים יותר: לרוב דמי השכירות במודל זה יהיו גבוהים מעט יותר בהשוואה לשכירות רגילה.
- חוסר וודאות: אם מחירי הדיור יורדים, אתם עלולים לשלם עבור הדירה מחיר גבוה ממחיר השוק העדכני במידה ותרצו לרכוש אותה.
- איבוד ההון העצמי: אם תחליטוו שלא לרכוש את הדדירה, לרוב תאבדו חלק מהתשלומים ששולמו עד לאותה נקודה.
טיפ: לפני שחותמים על חוזה שכירות עם אופציה, ודאו שאתם מבינים היטב את כל התנאים, ובמיוחד מה קורה מבמקרים בהם תרצו או לא תרצו להמשיך ולרכוש את הדירה.
השקעה בנדל”ן מניב
מבחינה מסורתית, אנו לא נוטים לחשוב על רכישת דירה להשקעה כדרך הישירה שלנו לרכוש את דירת המגורים הרצויה. עם זאת, בניית הון עצמי משמעותי דרך נדל”ן מניב יכולה בהחלט לסייע במעבר המיוחל מדירה שכורה לדירה בבעלות. הנה הרעיון בקצרה:
- רכישת דירה קטנה וזולה: תרים אחר דירת השקעה קטנה (למשל דירת חדר או שניים) באזור עם פוטנציאל השבחה, ותוכלו לרכוש אותה בהון עצמי נמוך יותר או בשילוב עם משכנתא קטנה יחסית.
- השכרת הדירה: השכרת הדירה מייצרת הכנסה שוטפת שמממנת את המשכנתא, הוצאות הנכס, ואף עשוויה להשאיר רווח מסוים.
- מכירת הדירה: לאחר תקופה, ניתן למכור את הדירה (בתקווה ברווח), ולהשתמשש בהון משדרוג הדירה כדי לרכוש דירה שתואם טוב לצרכיכם האישיים.
יתרונות
- בניית הון עצמי: מימוש הרווח מהשקעה מצולת להגדיל באופן משמעותי את ההון העצמי שלכם לקראת דירת המגורים.
- מינוף פיננסי: הבנקים נוטים לספק מיכנתאות בתנאים טובים יותר לדירות להשקעה בהשוואה לדירות מגורים, מה שמאפשר לכם להרחיב את תיק ההשקעות.
- הכנסה פסיבית: השקעה נבונה עשויה לייצר הכנסה פסיבית אטרקטיבית בנוסף למשכורת שלכם.
חסרונות וסיכונים
- תלות בשוכרים: דירה ללא שוכרים או שוכרים בעייתיים עלולים לגרום להפסדים משמעותיים.
- רגולציה ותחזוקה: מיסוי על דירה שנייה, עלויות תחזוקה, והתעסקות עם שוכרים דורשים זמן ומשאבים.
- חוסר נזילות: נדל”ן הוא השקעה שאינה נזילה במיוחד, ועשוי לקחת זמן למממש אותה במידת הצורך.
חשוב לזכור: השקעה בדל”ן מניב מחייבת תכנון פיננסי קפדני, הבנת השוק, ויכולת ניהול. לפני קבלת החלטות מסוג זה, מומלץ להיוועץ במומחי נדל”ן ואנשי פיננסים.
היבטים משפטיים
תהליך חתימת החוזה
חתימה על חוזה רכישת דירה היא צעד משמעותי ביותר עם השלכות כספיות ארוכות טווח. חשוב לקרוא את החוזה בעיון רב ולוודא שאתם מבינים את כל הסעיפים והמשמעויות שלהם. להלן מספר נקודות מפתחתיות שכדאי לבחון:
- פרטי הנכס והמוכר: בדקו את פרטי הנכס המדויקים (גוש, חלקה, תת-חלקה, שטח, ועוד), ותאמת מול נסח הטאבו. בנוסף, ודאו מול המוכר שאין עיקולים, שעבודים או זכויות צד שלישי שיכולים להשפיע על הנכס.
- מחיר ואופן התשלום: ודאו שהמחיר ותשלומי הביניים שתוארו בחוזה מתאימים למה שסיכמתם.
- מועדי מסירה: קבעו באופן ברור את מועד מסירת הדירה ואת הפיצויים למקרה של עיכובים.
- פגמים, ליקויים ובדיקות: הגדירו היטב את אחריות המוכר בנוגע לתקינות הנכס, פגמים וליקויים שעלולים להתגלות. מומלץ לערוך בדיקת ליקויים מקצועית לפני מסירת הדירה.
רישום בטאבו והמשמעויות שלו
הטאבו הוא הגוף הממשלתי האמון על הסדרת זכויות במקרקעין בישראל. רישום דירה בטאבו על שמכם מהווה הוכחה רשמית וחוקית להיותכם הבעלים החוקיים של הנכס.
נקודות חשובות לגבי רישום בטאבו:
- תוקף חוקי: רישום הנכס בטאבו מהווה אסמכתא חוקית המעניקה לכם את הזכויות המלאות בנדון.
- זכויות קנייניות: הרישום בטאבו מגדיר באופן ברור מהן הזכויות שלכם ביחס לדירה – האם הבעלות היא מלאה, האם יש שותפים, האם יש זכויות לצדדים שלישיים וכו’.
- משכנתא והערות אזהרה: במידה ולקחתם משכנתא על הנכס, הבנק ידרוש שהמשכנתא תרשם ב”הערת אזהרה” על הנכס בטאבו להבטחת זכויותיו. ניתן לרשום בטאבו הערות אזהרה בנושאים שונים המגבילות את זכויות הבעלים על הנכס ומתריעות בפני רוכש פוטנציאלי על בעיות שעשויות להיות קשורות בנכס המוצע למכירה.
תהליך הרישום בטאבו
לאחר חתימת חוזה רכישת דירה וחתימה על כל המסמכים הנדרשים, עורך הדין שלכם יהיה אמון על הטיפול בכל היבטי הרישום בטאבו ובדיווחים לרשויות המס. שימו לב שהטיפול ברישום אורך זמן מסוים, שבמהלכו הנכס עדיין יהיה רשום תחת שם המוכר.
עלויות
בנוסף למחיר הדירה עצמה, רוכשים מחויבים לשלם אגרות לרשם המקרקעין (טאבו) וכן מס רכישה למס שבח מקרקיעין. עלות האגרות לרישום בטאבו נקבעת על פי שווי הנכס המוצהר.
טיפ: ודאו שעורך הדין שלכם מספק לכם מידע מלא ועדכני על כל העלויות הכרוכות בתהליך הרישום, כדי שלא יהיו הפתעות לא נעימות.
מיסוי מקרקעין
מס רכישה
מס רכישה הוא המס המרכזי שרוכשי דירות משלמים למדינה. גובה המס נקבע על פי מדרגות, בהתאם לשווי הנכס ולתאריך הרכישה. נכון לכתיבת שורות אלו, משפרי דיור (רוכשי דירה שנייה) משלמים מס רכישה גבוה יותר בהשוואה לרוכשי דירה ראשונה.
מס שבח
מס שבח חל בעת מכירת נכס מקרקעין. מטרת המס הינה למסות את הרווח הכלכלי שנוצר בעקבות עליית ערך הנכס. עם זאת, חשוב לציין כי ישנם מקרים רבים בהם ניתן לקבל פטורים או הקלות במס הזה.
היטל השבחה
היטל השבחה הינו מס מוניציפלי שגובה הרשות המקומית במקרים שבהם ערך הנכס עלה בעקבות אישור תוכניות, שינוי ייעוד וכו’. תשלום היטל ההשבחה מתבצע לרוב במועד מכירת הנכס.
טיפ: לפני רכישת דירה, פנו ליועץ מס שייבחן את ההשלכות של המיסוי הצפוי מבחינתכם, כדי שתוכלו להיערך בהתאם ולהימנע מהפתעות לא נעימות.
טיפים חשובים
חיסכון מוקדם
אלא אם אתם זוכים בפיס, סביר להניח שתצטרכו לחסוך ולהגדיל את ההון העצמי שלכם לפני שתגשו לתהליך קבלת המשכנתא. כאן כמה עצות לחיסכון יעיל:
- התוויית מטרות: הגדירו סכום ברור שאתם רוצים ושואפים לחסוך, וצרו תוכנית חיסכון חודשית ריאלית.
- מעקב הוצאות: השתמשו באפליקציה או בקובץ מסודר כדי לעקוב אחר ההוצאות וההכנסות שלכם. כך תוכלו לזהות היכן ניתן לקצץ בהוצאות ולהגדיל את החיסכון החודשי.
- משמעת עצמית: החיסכון לטווח ארוך דורש משמעת עצמית לאורך זמן. עמידה יפה בתוכנית החיסכון תשתלם בהמשך!
תכנון תקציב
רכישת דירה אינה רק המחיר הנקוב בחוזה, אלא כוללת סדרה של עלויות נוספות: מסים, עורך דין, שיפוצים (במידת הצורך), ריהוט וכו’. חשוב להכין תקציב מסודר המפרט את כל העלויות הצפויות, כדי שתוכלו להיערך לה מבחינה ולמנוע הפתעות כלכליות לא נעימות.
ייעוץ מומחים
אל תנסו לעשות הכול לבד! מומחה טוב יכול לחסוך לכם הרבה כאבי ראש, ובטווח הארוך גם לחסוך בעלויות. היעזרו במומחים הבאים במהלך המסע שלכם לרכישת דירה:
- יועץ משכנתאות: מומחה שיעזור לכם להשוות משכנתאות, לבחור את המסלולים המתאימים ביותר, ולהתמקח עם הבנקים.
- עו”ד מקרקעין: ייעץ לכם בנושאים המשפטיים, יגן על האינטרסים שלכם בעסקה, וידאג לליווי צמוד משלב החוזה ועד לרישום הנכס בטאבו.
- יועץ פיננסי: מומחה שיעזור לכם להבין את ההשלכות הפיננסיות של רכישת הדירה, ישלב את העסקה בתכנון הכלכלי הכולל שלכם, ויסייע בבניית ביטחון כלכלי ארוך טווח.
סיכום
רכישת דירה בישראל היא ללא ספק אחד האתגרים הכלכליים המשמעותיים ביותר שעומדים בפני רבים מאיתנו. במיוחד בשנים האחרונות, מחירי הדיור המאמירים מקשים במיוחד על זוגות צעירים ומשפחות להגשים את חלום הדירה הראשונה.
עם זאת, חשוב לזכור שיש אפשרויות! תוכניות ממשלתיות, משכנתאות מסוגים שונים, פתרונות יצירתיים ושילוב נכון של סיוע משפחתי יכולים לאפשר לכם לרכוש דירה גם ללא הון עצמי משמעותי.
תהליך רכישת דירה הוא מורכב – לכן הכנה מוקדמת, ידע וייעוץ מקצועי הינם קריטיים להוצאה מוצלחת של העסקה לפועל.
