בכל זאת, כמו שהסברתי, המשכנתא היא מוצר שמוכרים לנו, הלקוחות. כיוון שמדובר על מוצר שקיים בשוק פתוח של כמה חברות מתחרות, כלומר הבנקים ונותני האשראי השונים בישראל, המחיר הוא דינאמי ומשתנה בהתאם לשוק ולמשא ומתן. אך על מנת להבין טיפה יותר איך זה עובד ואיך כן ניתן להוזיל בעלויות, אנסח כמה עקרונות:
ראשית יש להתחשב באחוזי המימון, למשל אם ישנו נכס שעולה מיליון שקלים ומבקשים משכנתא 500 אלף ש”ח זה 50% מימון, בואו נפרט:
- אחוז המימון של הבנק – משפחת ישראלי רוצה לקנות בית ברחובות בשווי מיליון וכבר יש לה חצי מיליון שקל הון עצמי. כלומר, היא מבקשת מהבנק שייתן לה משכנתא על 50% מסכום הנכס. מבחינת הבנק, ככל שהאדם מבקש אחוז מימון גבוה יותר מהבנק, כך עולה רמת הסיכון של הבנק בעסקה זו ולכן הוא דורש מחיר גבוה במעט על ריבית המשכנתא. ישנן שלוש מדרגות עיקריות:
- עד 45% מימון מהבנק (כלומר, משפחת ישראלי תיקח משכנתא בשווי של 450 אלף ש”ח – הריבית תהיה נמוכה.
- בין 45% ל-60% מימון מהבנק ביחס לשווי הנכס – מדרגה בינונית, הריבית של המשכנתא תהיה גבוהה יותר. כלומר, משפחת ישראלי תבקש משכנתא בסכום של 450,001 ש”ח (השקל הנוסף הקפיץ למדרגה זו) ועד 600 אלף ש”ח.
- למעלה מ-60% מימון (כלומר מ-600 אלף ושקל אחד) – הריבית גבוהה יותר וכך הלאה.
באופן כללי, הבנק לא יכול לתת משכנתא מעל-75% משווי הנכס על פי הוראת בנק ישראל משנת 2011.
- “טיב הלקוח” ודירוג האשראי שלו כלומר שאם חזרו לכם צ’קים בעבר או הוראות קבע זה ישפיע על הדירוג. ככל שהחיים הכלכליים שלכם יציבים ובריאים יותר, כך גם תדורגו כמי שיכולים להחזיר את הלוואה בצורה בטוחה יותר. מבחינת הבנק, ככל שיש פחות סיכונים בהלוואה זו, כך גם מחיר הריביות שהבנק נותן יהיה נמוך יותר.
- סוג התמהיל – התמהיל הינו ערבוב של כמה “מסלולים” של משכנתא, שיחד מרכיבים את מחיר הריביות על המשכנתא.
- משא ומתן קשוח – בסופו של דבר, המשכנתאות הן שוק שמגלגל מיליארדי שקלים בשנה, ויש תחרות גדולה בין הבנקים על הלקוחות. ככל שתנהלו משא ומתן קשוח יותר ותעשו השוואות בין ההצעות השונות שתקבלו – כך המחירים יהיו נמוכים וזולים יותר.
- 5. “רישום הנכס” – יש מקרים שהנכס רשום בכל מיני מקומות כגון קיבוץ ללא שיוך.
- משכנתא מעל 5 מליון ₪ מתומחרת גבוה יותר
- הלוואות לכל מטרה כגון שיפוצים , עזרה לבן משפחה לצורכי הון עצמי ועוד.
חשוב להדגיש! המשכנתא היא עדיין ההלוואה הנוחה, הטובה והזולה ביותר, וגם המדרגה השלישית רק יקרה במעט מהמדרגה שמתחתיה, ובוודאי שאינה משתווה לעלות הגבוהה של הלוואה מסחרית לטווח קצר, הן בפן של ההחזר החודשי הגבוה יותר, והן בפן של הריבית.
הכי חשוב לזכור “התזרים הוא המלך” ולא הריבית ( למרות שהיא בהחלט פקטור)
לכן “כמה זה עולה” זו לא שאלה רלוונטית, רלוונטי לשאול איך אפשר לעמוד בזה מבחינה תזרימית ולהישאר שמחים ומאושרים ללא סטרס כלכלי ועם היכולת לתת למשפחה שלנו את צרכיה במידת האפשר מבלי לייצר גירעון מתמשך.
חשוב חשוב חשוב
שימו לב: שווי הנכס תלוי רק בשמאי מקרקעין, גם כשמדובר על בית שעדיין לא נבנה וגם כשיש חוזה כתוב – בכל מקרה הבנק יתייחס לשווי הנכס הנמוך מביניהם!
השמאי הוא העיניים של הבנק, חובתו לזהות את הנכס המדובר ולוודא שאכן זהו הנכס הממושכן וזהו המחיר של הבית ועומד ביחס אחוזי המימון של בקשת המשכנתא.
אגב, תפקיד זה גם מאוד חשוב לרוכש, לוודא שאכן זהו הבית המדובר ולא נרשם בטעות כבית אחר, וכן שאין חריגות בנייה וכו’, במיוחד בעסקאות בהן אחוזי המימון גבוהים, שהרי נקבל אשראי רק ע”פ הערכת השווי של השמאי ולא לפי החוזה. במקרה שיש שוני, הולכים על הנמוך שביניהם.
כל שנות ילדותי גרתי בגוש קטיף, עד ההתנתקות בשנת 2005, הנקראת בלשוננו “הגירוש מגוש קטיף”. לאחר כמה שנים, התושבים החלו לבנות בחזרה את ביתם בצורה עצמאית מכספי הפיצויים. חלק נכבד מהם התייעצו איתנו, מה שהקנה לנו מומחיות בתחום הבנייה העצמית.
אחד הטיפים שלמדנו בנושא של בנייה עצמית הוא שיש משמעות עצומה לשמאות. כששמאי המקרקעין מעריך את הקרקע ואת עלות הבנייה במחיר גבוה, ניתן לקבל משכנתא גבוהה יותר, בתנאים טובים יותר ומקבלים את הכסף ישירות לחשבון הבנק ולא כפי שמקובל בעסקאות אחרות בהן הכסף מהבנק עובר לקבלן או למוכר. כמובן שכל זאת על פי שלבי הבניה ולא מקבלים את כל הכסף מראש.
לסיכום:
מחיר המשכנתא הינו דינאמי מאוד, ונתון לתנודות של מאות אלפי שקלים התלויים בכל אחד מהגורמים שציינתי. חבל שתוציאו סכומים עצומים רק מחוסר ידע או ניסיון. יועץ משכנתאות מקצוען יודע איך לעשות את כל הדברים הנחוצים:
- להתאים את סוג הנכס ליכולת של המשפחה.
- להציג בפני הבנק את המצב הכלכלי שלכם באופן שתקבלו אישור טוב ככל האפשר.
- לבנות תמהיל נכון, שיהיה נוח בהחזרים החודשיים מחד, ונמוך בריביות מאידך.
- לנהל משא ומתן קשוח מול כל הבנקים, תוך השוואת מחירים, ולהוזיל משמעותית את מחיר המשכנתא.
- לייצר יחד איתכם את האסטרטגיה שתואמת את החלומות שלכם.
כל הזכויות שמורות לחנן צאיג
