three round gold-colored coins on 100 US dollar banknotes

8 שלבים בדרך לקניית נכס נוסף בלי הון עצמי:

להוציא את הכסף מהקירות

פרק זה מיועד עבור מי שיש נכס בבעלותו, גם אם הוא עדיין משלם עליו משכנתא. הבית שבו אתם גרים שווה כסף, הקירות הם כמו כספת עצומה שמכילה הרבה מאוד כסף, רק צריך לדעת איך לחלץ משם את הכסף הזה כדי לעשות עוד כסף, וכל זה כשאתם ממשיכים לגור בבית בנחת ובשמחה, כמובן.

אז איך עושים את זה?

אז איך עושים את זה?

 8 שלבים בדרך לקניית נכס נוסף בלי הון עצמי:

  1. לשנות תפיסה או תודעת שפע: אנשים רבים מצפים לרגע שבו הם יסיימו לשלם את המשכנתא ויוכלו להיות חופשיים מהשעבוד לבנק. זו צורת מחשבה שהייתה נכונה בשנת 2010, כשהריביות היו גבוהות, וגם המדדים היו שונים משמעותית ממחיריהם היום. אולם כיום ההיפך הוא הנכון: כדאי לקחת כמה שיותר משכנתא בתנאים מצוינים. ניתן היום לקחת משכנתא בתנאים טובים, לרכוש ממנה נכס, להשכיר אותו, ולהרוויח ממנו מדי חודש יותר כסף מאשר העלות החודשית של החזרי המשכנתא.
  2. צריך משכנתא טובה. הדרך להוציא את הכסף מקירות הבית שלנו מתבססת על כך שכבר הספקנו לשלם חלק נכבד מהקרן של המשכנתא. לשם כך נדרש שהמשכנתא שלקחנו תהיה בנויה מתמהיל נכון ובעיקר (לעניין הזה), שהחזר החוב יתחיל מהיום הראשון של המשכנתא, ולא רק לאחר כמה שנים ארוכות של החזר הריבית. אגב, זה אחד החידושים שלנו בשיטת ה-S.L.T (Short Life Time) למשכנתאות בתנאים מציונים.
  3. קניית בית נוסף בלי הון עצמי – זו המטרה של המהלך, לקנות נכס נוסף ולשלם על המשכנתא הנוספת מהשכירות שנגבה על נכס זה. זה יאפשר לנו רווח של נכס שלם שמחירו רק הולך ומאמיר עם השנים, כפי שהזכרנו.

איך זה עובד? ניקח לדוגמה את שלומי, הוא קנה בית במיליון וחצי ש”ח לפני כמה שנים, כיום מחירו של הבית שווה שני מיליון ש"ח. אמנם, הוא עדיין משלם עליו משכנתא, נותרו לו חצי מיליון ש”ח לשלם (כנראה שהוא מילא אחר סעיף 2). החוק בבנק ישראל אומר שמותר לקחת עד 50% משוי הנכס הקיים בשביל קניית נכס חליפי ויש גופים חוץ בנקאיים כגון חברות ביטוח וכו' שלא כפופות לחוקי בנק ישראל ויכולות לתת אפילו 60% ולעיתים יותר, עבור נכס נוסף או חליפי.

כלומר, ניתן לקחת לפחות מיליון ש"ח משכנתא. כיון ששלומי כבר חייב חצי מיליון ש”ח מהמשכנתא הישנה, הוא יכול לקחת עוד חצי מיליון ש”ח משכנתא.

מה אפשר לעשות עם חצי מיליון? לקחת משכנתא נוספת! החוק (של בנק ישראל) אומר שניתן לקחת עד 50% מערך הנכס השני. כלומר, שלומי יקנה בית נוסף בשווי מיליון ש”ח, מבלי להוציא שקל מכיסו! הכול על ידי לקיחת משכנתא המגיעה משני מקורות: הראשון הוא הכסף שהוצאנו מהבית שיש לנו, והשני הוא הכסף שהוצאנו מהבית הנוסף שנקנה. כך שנישאר עם נכס ביד ועם עוד משכנתא בשווי מיליון ש”ח.[1]

המשכנתא השנייה של שלומי:

2M\2 = 1M  – השווי של הבית הישן של שלומי הוא שני מיליון ש"ח, ולכן הוא יכול לקחת עד 50% מימון לרכישת נכס נוסף, כלומר מסגרת אשראי של מיליון ש”ח.

 1M-0.5 M = 0.5M – בפועל, שלומי עדיין חייב חצי מיליון ש"ח מהסכום שנותר במשכנתא הישנה, מה שאומר שנותן האשראי יאשר לו חצי מיליון ש”ח נוספים (כמובן תלוי שמאות).

0.5M*2 = 1M – חצי מיליון ש"ח הנזכרים הם הסכום ששלומי מביא איתו כדי לרכוש נכס חדש. זה נקרא "הון עצמי" מבחינת הבנק. משמעות הדבר היא ששלומי יכול לקחת סכום זה כמשכנתא על הנכס החדש, שערכו יהיה שווה מיליון ש"ח.

  1. השכירות משלמת את ההחזרים – גם כאן צריך לעשות תכנון ולהתייעץ עם מומחים, אבל העיקרון פשוט: שלומי צריך לחפש בית בשווי מיליון ש"ח (יש כאלו בשפע בארץ), ולקבל עליו שכירות נאה שתכסה את מחיר המשכנתא הנוספת שהוא לקח, או לפחות את רובה.

דוגמה: שלומי לקח משכנתא שנייה בגובה מיליון ש"ח, על פי שיטת ה-S.L.T הוא צריך לשלם עליה החזר חודשי של 4,400 ש"ח. שלומי מצא דירת שלושה חדרים, למשל בדרום הארץ, שעלותה מיליון ש”ח. הוא רכש אותה ומשכיר לדיירים נחמדים ב-4,500 ש”ח לחודש. כשהמשכנתא תסתיים שלומי יישאר עם נכס בשווי מיליון ש"ח (וזאת מבלי לחשב את עליית המחירים התמידית בשוק הנדל"ן בישראל, מה שקרוב לוודאי שיעלה ערכו במשך השנים, אך גם אם שלומי ימצא את עצמו עם הכנסה נקיה, כלומר הכנסה פסיבית כל חודש בצורה קבועה ובטוחה על ידי השכירות – זהו הישג כלכלי נאה).

  1. מה יקרה בגיל 60? שלומי יהיה בעל נכס נוסף ויוכל לקבל "משכורת" יפה של כמה אלפי שקלים מדי חודש עד סוף חייו. לחיות חיים מלאים, לעזור לילדים ולקנות מתנות לנכדים בכל פעם שהוא בא לבקר. כל זאת מבלי להתייחס לאופציה של הכנסה נוספת משני הנכסים שבבעלותו כלומר לשכפל את הרעיון (עם האוכל בא התיאבון).

מסקנה: תקבעו פגישה עם מומחה בתחום שיידע איך לעזור לכם לתכנן אסטרטגיית נדל"ן לטווח רחוק ולקבל ביטחון כלכלי כמעט בלי שום הון עצמי קודם.


[1] כמובן שיש לשכלל את העלויות החד פעמיות של היטלים ומיסים שונים. למרות הוצאות אלו, הרווחים מעסקה שכזו עולים לאין ערוך על ההוצאות המועטות החד פעמיות ביחס לרווח הגדול מעסקה שכזו, כפי שתחזינה עיניכם.

כל הזכויות שמורות לחנן צאיג

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

דילוג לתוכן