קבלת אישור עקרוני למשכנתא היא רגע מרגש עבור רוכשי דירה. אישור זה מהווה צעד משמעותי בדרך לרכישת הנכס, שמעניק תחושה של ביטחון ואופטימיות. אך מה קורה כשמשום מקום, רגע לפני החתימה על החוזה הסופי, הבנק חוזר בו והמשכנתא נדחית? התסריט המתסכל הזה מוכר, למרבה הצער, ליותר מדי אנשים. תחושות של בלבול, תסכול וחוסר אונים מציפות את מי שחלמו על בית משלהם וכעת נדרשים למצוא פתרונות מהירים. במאמר זה נצלול לעומקו של נושא הסירוב למשכנתא לאחר אישור עקרוני. נסביר את הסיבות האפשריות, נציע כיווני פעולה להתמודדות, ונעזור לכם לנווט בתוך הסיטואציה המורכבת הזו.
*אין לראות במאמר זה ייעוץ פיננסי או כלכלי משום אופן
** בעקבות כך שיכול להיות בעיה של איסור ריבית מהתורה הקדושה – יש לפנות לרב פוסק ירא שמיים בכדי שיתן לכם ייעוץ לפני לקיחת הלוואה או כל קונסטלציה אחרת שיש בה ריבית.
גורמים מרכזיים לסירוב למשכנתא לאחר אישור עקרוני
אישור עקרוני אינו התחייבות סופית של הבנק להעניק משכנתא. מדובר באישור מותנה, שבין מועד קבלתו למועד החתימה על המשכנתא, עלולות להתעורר סיבות שונות שבגינן הבנק יחליט לשנות את עמדתו. הגורמים לסירוב מתחלקים לכמה קטגוריות עיקריות:
שינויים בנתוני הלווה
- ירידה בהכנסה: אולי הסיבה השכיחה ביותר לסירובים. פיטורים, הפחתת שכר, צמצום בהיקף המשרה, או אפילו יציאה לחופשה ללא תשלום, יכולים להשפיע משמעותית על توانایی ההחזר מבחינת הבנק.
- חוב חדש: נטילת הלוואה נוספת, הגדלת מסגרות האשראי, או אפילו רישום של חוב בגין עיכוב בתשלום כלשהו, מעלים את רמת הסיכון בעיני הבנק.
- פגיעה בהיסטוריה האשראית: איחורים בהחזרי הלוואות קיימות, חריגות ממסגרות האשראי, או כל התנהלות פיננסית אחרת שגורמת לירידה בדירוג האשראי עלולים להוות עילה לסירוב.
- שינויים במצב המשפחתי: אירועים כמו לידה (הגדלת הוצאות משק הבית), גירושים (יכולים להשפיע על ההכנסה ויכולת ההחזר), פטירה (במקרים בהם המנוח היה אחד הלווים המיועדים), ועוד, עלולים לשנות את תמונת המצב מה שהוביל לאישור העקרוני.
שינויים במצב הנכס
- ירידה בשווי הנכס: שוק הנדל”ן דינאמי ותנודות במחירי הדירות עשויות להוביל לירידה בשווי הנכס שבגינו התבקשה המשכנתא. הבנק, שמעריך את שווי הבטוחה שלו, עלול להקטין את סכום המשכנתא שהיה מוכן לאשר מלכתחילה.
- בעיות משפטיות: גילוי של עיקולים, הערות אזהרה בטאבו, סכסוכי ירושה, או כל בעיה משפטית אחרת שלא הייתה ידועה במועד האישור העקרוני, יכולה להוביל לסירוב.
- בעיות פיזיות: בדק בית מקיף עלול לחשוף בעיות שלא היו ידועות בעת האישור העקרוני, כמו ליקויי בניה משמעותיים, צורך בשיפוץ יקר שלא נלקח בחשבון, או בעיות תשתית שפוגעות בערך הנכס.
שינויים במדיניות הבנק
- הקשחת תנאי הזכאות: בנקים יכולים לשנות מעת לעת את הקריטריונים שלהם למתן משכנתאות. ייתכן שהבנק החליט להקטין את שיעור המימון המקסימלי, להגביל את גיל הלווים, או לדרוש הוכחות הכנסה נוספות.
- עדכון שיעורי הריבית: תנודות בשוק ההון ובריבית במשק עלולות להשפיע על מדיניות הבנקים בנוגע לריביות על המשכנתאות.
- שינויים רגולטוריים: בנק ישראל רשאי להטיל מגבלות על מתן משכנתאות, כמו למשל קביעת רף הכנסה מינימלי או הגבלות על סוגי המסלולים.
טעויות אנוש
- טעויות בבדיקת הבנק: גם פקידי הבנק הם בני אדם, וטעויות יכולות לקרות. חישוב לא מדויק של הכנסות הזוג, אי הבנה של הנתונים הפיננסים, או הערכת שווי מוגזמת של הנכס, עלולים להתגלות רק בשלבים מאוחרים ולהוביל לסירוב. לכן, חשוב לוודא שהבנק קיבל את כל המידע הרלוונטי באופן ברור ומסודר.
- טעויות של הלווים בהגשת המסמכים או המידע: מסמכים חסרים, נתונים לא מעודכנים, או מידע מסולף, בין אם בכוונה או בשגגה, עלולים לגרום לעיכובים או לסירוב המשכנתא. חשוב להקפיד על מילוי מדויק של הטפסים ולספק את כל המסמכים הנדרשים במועד.
השלכות של סירוב למשכנתא לאחר אישור עקרוני
סירוב בלתי צפוי למשכנתא מייצר שורה של השלכות לא פשוטות, הן ברמה הפרקטית והן ברמה הרגשית:
עיכוב משמעותי ברכישת הדירה
לעיתים מדובר בעיכוב של שבועות או אפילו חודשים, כרוך בחיפוש קדחתני אחר מקורות מימון חלופיים ובהליך אישור מורכב מחדש. עיכובים מסוג זה עלולים לגרור אתכם לתוך “מלחמת מחירים” בשוק הנדל”ן או במקרה הגרוע לגרום למוכר לבטל את העסקה.
אובדן פוטנציאלי של מקדמה או דמי רצינות
אם כבר שילמתם מקדמה או דמי רצינות למוכר, החזר הכספים תלוי בנסיבות ובהסכמים המשפטיים. קיים סיכון שתתקשו לקבל את כל הסכום בחזרה.
צורך בחיפוש אלטרנטיבות למימון
יהיה עליכם למצוא בנקים אחרים שיהיו מוכנים “להיכנס לנעליים” של הבנק שסירב, מה שכנראה יגרור תנאים פחות אטרקטיביים מבחינת ריביות ותקופת החזר.
פגיעה אפשרית בדירוג האשראי
סירובים של בנקים למשכנתאות משפיעים לרעה על דירוג האשראי שלכם, מה שמקשה על קבלת אשראי בעתיד.
מתח, תסכול וחוסר ודאות
מעבר להיבטים הכלכליים, סירוב משכנתא מייצר לחץ נפשי עצום. תחושות של בלבול, כעס, אכזבה וחוסר אונים טבעיות לחלוטין במצב הזה.
השלכות של סירוב למשכנתא לאחר אישור עקרוני
סירוב בלתי צפוי למשכנתא מייצר שורה של השלכות לא פשוטות, הן ברמה הפרקטית והן ברמה הרגשית:
עיכוב משמעותי ברכישת הדירה
לעיתים מדובר בעיכוב של שבועות או אפילו חודשים, כרוך בחיפוש קדחתני אחר מקורות מימון חלופיים ובהליך אישור מורכב מחדש. עיכובים מסוג זה עלולים לגרור אתכם לתוך “מלחמת מחירים” בשוק הנדל”ן או במקרה הגרוע לגרום למוכר לבטל את העסקה.
אובדן פוטנציאלי של מקדמה או דמי רצינות
אם כבר שילמתם מקדמה או דמי רצינות למוכר, החזר הכספים תלוי בנסיבות ובהסכמים המשפטיים. קיים סיכון שתתקשו לקבל את כל הסכום בחזרה.
צורך בחיפוש אלטרנטיבות למימון
יהיה עליכם למצוא בנקים אחרים שיהיו מוכנים “להיכנס לנעליים” של הבנק שסירב, מה שכנראה יגרור תנאים פחות אטרקטיביים מבחינת ריביות ותקופת החזר.
פגיעה אפשרית בדירוג האשראי
סירובים של בנקים למשכנתאות משפיעים לרעה על דירוג האשראי שלכם, מה שמקשה על קבלת אשראי בעתיד.
מתח, תסכול וחוסר ודאות
מעבר להיבטים הכלכליים, סירוב משכנתא מייצר לחץ נפשי עצום. תחושות של בלבול, כעס, אכזבה וחוסר אונים טבעיות לחלוטין במצב הזה.
דרכי התמודדות: מה לעשות אחרי סירוב
קבלת סירוב למשכנתא אחרי אישור עקרוני היא מכה לא פשוטה, אך לא סוף הדרך. בהחלט ניתן, ובמקרים רבים אף רצוי, לפעול במספר מישורים על מנת להיחלץ מהמצב:
הבנת הסיבה המדויקת
הנקודה הראשונה והחשובה ביותר היא להבין לעומק מדוע הבנק סירב מלכתחילה למשכנתא. פנייה לבנק ומעבר יסודי על כל הסיבות שצוינו (ולא רק הסתפקות בתשובה כללית) מהווה את הבסיס לבניית האסטרטגיה שלכם להמשך. שימו לב, לבנק יש חובה להסביר את הסירוב.
פניה ליועץ משכנתאות
תפקידו העיקרי של יועץ משכנתאות מנוסה הוא לסייע במצבים מורכבים כגון אלו. היועץ ינתח את התיק שהוגש בנק, יאתר נקודות תורפה אפשריות, ובמידת האפשר יציע פתרונות יצירתיים. ייתכן כי ישנן אפשרויות שלא חשבתם עליהן להגדלת ההון העצמי, שיפור דירוג האשראי, או התאמת מבנה המשכנתא למצב החדש.
שיפור תנאי הבקשה
בהתאם לסיבת הסירוב, ניתן לשקול מספר אפשרויות:
- הגדלת ההון העצמי: סכום גבוה יותר של הון עצמי משדר לבנק רצינות, מפחית את רמת הסיכון בעיניו ומעלה את הסיכויים לקבל אישור.
- צירוף ערבים או גורמים נוספים להלוואה: הוספת ערב חזק בעל הכנסה יציבה יכולה לחזק משמעותית את הבקשה, במיוחד אם סיבת הסירוב קשורה ביכולת ההחזר שלכם.
- הכנת תכנית לתיקון דירוג האשראי: אם הסיבה קשורה לדירוג אשראי בעייתי, ניתן לשקול ייעוץ מקצועי לשיקום האשראי ופנייה לחברות האשראי להסדרת חובות או מחיקת רישומים שליליים.
פניה לבנקים אחרים
סירוב של בנק אחד לא אומר כלום על ההתייחסות של בנקים אחרים לבקשתכם. ישנם הבדלים במדיניות הבנקים השונים מבחינת תנאים, מסלולים, ולעיתים גם ברמת ה”גמישות” שלהם כלפי מקרים ספציפיים. הגישו בקשות למספר בנקים, השוו הצעות, אל תתביישו לנהל משא ומתן ולבחור את התנאים הטובים ביותר עבורכם.
אפשרויות משפטיות
במקרים קיצוניים וחריגים בלבד, בהם אתם חושדים שהסירוב נבע מאפליה על רקע פסול או מהתנהלות בלתי הוגנת ובלתי סבירה מצד הבנק, ניתן לשקול פנייה לייעוץ משפטי. חשוב לציין שאפיק זה מוצדק רק בנסיבות מיוחדות, ואין לפנות אליו מבלי לבחון היטב את פרטי המקרה עם עורך דין המתמחה בתחום.
טיפים מונעים: כיצד להפחית את הסיכון לסירוב
אמנם אישור עקרוני אינו ערובה מוחלטת לקבלת משכנתא, אך ישנם צעדים משמעותיים שתוכלו לנקוט על מנת להגדיל את הסיכויים שלכם לאורך התהליך:
דיוק והכנה
הקפידו למלא את כל טפסי הבנק בצורה קפדנית ומסודרת. אספו מראש את כל המסמכים הנדרשים (תלושי שכר, אישורי הכנסה, דפי חשבון בנק, דוח נתוני אשראי וכו’). ארגון וסדר חוסכים זמן, מונעים טעויות ומקרינים רצינות.
שקיפות מלאה
מסרו לבנק את כל המידע הרלוונטי בנוגע להכנסות, הוצאות, חובות קיימים ונכסים בבעלותכם. כל ניסיון להסתיר מידע או להציג מצג שווא עלול להתגלות בשלב מאוחר יותר ולפגוע באמינות שלכם.
שמירה על דירוג אשראי גבוה
דירוג אשראי תקין הוא תנאי בסיסי לקבלת משכנתא. הקפידו על התנהלות כלכלית אחראית, עמדו בהחזרי הלוואות, ונהלו את האשראי שלכם בתבונה.
עזרת מומחים
ייעוץ משכנתאות טוב יכול לעשות את כל ההבדל. עוד לפני ההגשה לבנק, יועץ מנוסה יכול להתאים עבורכם מסלולים, תמהיל משכנתא, וסכום החזר ריאלי כדי לצמצם סיכונים.
הבנת תנאי האישור העקרוני
חשוב לקרוא היטב את המסמך של האישור העקרוני ולשים לב לכל הסעיפים והתניות (תקופת תוקף האישור, שינויים מותנים אפשריים וכו’).
סיכום
סירוב למשכנתא לאחר קבלת אישור עקרוני הוא חוויה מתסכלת ומלחיצה. אולם, חשוב לזכור שתמיד קיימות אפשרויות, והמאבק לא הסתיים. היוועצות עם יועץ משכנתאות, בחינת האלטרנטיבות, ונחישות הן המפתח להתגברות על המכשול. פעלו באופן שיטתי ואל תוותרו בקלות על חלום הדירה.
