משכנתא היא אחת ההתחייבויות הפיננסיות הגדולות ביותר שאדם לוקח על עצמו במהלך חייו. אבל מה קורה אם תנאי השוק משתנים, מצבכם הכלכלי משתפר, או שאתם פשוט מרגישים שאתם יכולים לקבל תנאים טובים יותר על הלוואת הדיור שלכם? מחזור משכנתא יכול להיות הפתרון! במילים פשוטות, מחזור משכנתא הוא תהליך של החלפת המשכנתא הקיימת בהלוואה חדשה בתנאים שמתאימים יותר למצבכם הנוכחי. התהליך יכול לחסוך לכם אלפי שקלים בהחזרים החודשיים ולצמצם את סך הריביות שתשלמו על ההלוואה. במדריך זה, נצלול לעומקו של הנושא, כך שתוכלו להחליט אם מחזור משכנתא הוא הצעד הנכון עבורכם.
*אין לראות במאמר זה ייעוץ פיננסי או כלכלי משום אופן
** בעקבות כך שיכול להיות בעיה של איסור ריבית מהתורה הקדושה – יש לפנות לרב פוסק ירא שמיים בכדי שיתן לכם ייעוץ לפני לקיחת הלוואה או כל קונסטלציה אחרת שיש בה ריבית.
מהו מחזור משכנתא?
מחזור משכנתא, המכונה גם מיחזור משכנתא, הוא תהליך בו אתם מחליפים את המשכנתא הקיימת שלכם בהלוואה חדשה מבנק (אותו בנק או בנק אחר). מטרת התהליך היא להשיג תנאים טובים ומשתלמים יותר – כמו ריבית נמוכה, שינוי מסלולי המשכנתא, תקופת החזר מותאמת למצבכם, או שילוב של כל אלו.
חשוב להבין שישנם הבדלים בין מחזור פנימי למחזור חיצוני:
- מחזור פנימי: מתבצע באותו הבנק בו נלקחה המשכנתא המקורית. לרוב, התהליך פשוט ומהיר יותר מאחר שהבנק מכיר את ההיסטוריה והנתונים הפיננסיים שלכם.
- מחזור חיצוני: כרוך בהעברת המשכנתא שלכם לבנק אחר, בתקווה לקבל תנאים אטרקטיביים יותר. תהליך זה יכול להיות מורכב יותר וידרוש מכם לספק מסמכים ואישורים מחודשים.
מתי כדאי לשקול מחזור משכנתא?
אין תשובה אחת שמתאימה לכולם, אבל הנה כמה סימנים נפוצים שכדאי לשקול מחזור:
ירידת ריביות המשכנתאות
אחד הגורמים המשפיעים ביותר על כדאיות מחזור משכנתא אלו תנודות הריבית במשק. אם הריביות בשוק ירדו באופן משמעותי מאז שלקחתם את המשכנתא שלכם, מחזור יכול להוביל להוזלה ניכרת של ההחזר החודשי ואתם עשויים לחסוך סכומים משמעותיים לאורך תקופת ההלוואה.
הגדלת ההכנסה החודשית או שיפור במצב הפיננסי
במידה וקיבלתם קידום בעבודה, ההכנסה המשפחתית שלכם עלתה, או שיש לכם מקורות הכנסה נוספים, ייתכן שתוכלו לעמוד בהחזר חודשי גבוה יותר, לקצר את משך המשכנתא שלכם ולחסוך בעלויות הריבית המצטברות.
שינוי בצרכים ובהעדפות
שינויים בהרכב המשפחה, מעבר דירה או תכנון שיפוץ – כל אלו יכולים להוביל לצורך בהתאמת תנאי המשכנתא שלכם. מחזור מאפשר לכם לשנות את תמהיל המסלולים של ההלוואה (ריבית קבועה, משתנה, צמודה למדד), לשנות את תקופת הפירעון ואפילו למשוך סכום כסף מזומן נוסף בעת הצורך (בכפוף לשווי הנכס vo הערכת שמאי עדכנית).
לכל שינוי בתנאי המשכנתא יש השפעות הן על ההחזר החודשי והן על סך העלויות שתשלמו לאורך זמן. לכן, חשוב להשתמש במחשבונים ייעודיים ולבחון בקפידה את ההשלכות של כל אפשרות.
מתי לא כדאי למחזר משכנתא?
להלן מספר סיבות מרכזיות להימנע ממחזור, או לפחות לשקול בכובד ראש את כל ההיבטים לפני ביצוע המהלך:
עלויות מחזור גבוהות
תהליך המחזור כרוך לעיתים קרובות בתשלום עמלות שונות לבנקים, הוצאות על שמאות, ודמי טיפול משפטי. במידה והעלויות הללו גבוהות, הן עלולות לבטל את החיסכון הפוטנציאלי שהיה מושג באמצעות הריבית הנמוכה יותר. לכן, חשוב לקבל מכל בנק בו אתם בודקים אפשרות למחזור הצעה מפורטת הכוללת את כל העלויות הכרוכות בתהליך.
קנסות פירעון מוקדם גבוהים
אם המשכנתא הקיימת שלכם כוללת קנסות גבוהים במקרה של סילוק מוקדם, ייתכן שכדאיות המחזור תפחת בצורה משמעותית. חישוב מדויק הכולל את הקנס אל מול החיסכון הצפוי הוא הכרחי.
תקופת פירעון קצרה יחסית שנותרה
אם אתם כבר נמצאים בשלב בו מרבית המשכנתא שולמה, והיתרה שנותרה לסילוק היא קטנה, החיסכון שיושג ממחזור כנראה יהיה מינורי ולא יצדיק את הטרחה והעלויות הנלוות.
תמיד כדאי להתייעץ עם יועץ משכנתאות מוסמך, גם אם על פניו נראה שהמחזור אינו משתלם. יועץ מנוסה יכול לבדוק אלטרנטיבות, לחשב במדויק את העלויות הצפויות מול הרווחים, ולעזור לכם לקבל החלטה מושכלת.
איך למחזר משכנתא? מדריך שלב אחרי שלב
החדשות הטובות הן שתהליך מחזור משכנתא אינו מסובך מדי, אך דורש תכנון מקדים וביצוע יסודי. הנה השלבים העיקריים:
- השגת דוח יתרות לסילוק מהבנק הנוכחי: התחילו את התהליך על ידי הוצאת דוח יתרות לסילוק מהבנק שלכם. הדוח הזה מציין את הסכום המדויק הנדרש כדי לפרוע את המשכנתא הקיימת שלכם בתאריך נתון.
- איסוף נתונים ומידע: ערכו רשימה עדכנית הכוללת את ההכנסות החודשיות של משק הבית, ההוצאות שלכם, יתרות בחשבונות הבנק, נכסים והתחייבויות נוספות (הלוואות אחרות, משכנתאות על נכסים אחרים וכו’). המטרה היא לקבל תמונת מצב פיננסית מדויקת שתעזור בהמשך לקבל הצעות טובות.
- פנייה ליועץ משכנתאות: מומלץ בחום להתייעץ עם יועץ משכנתאות מנוסה כבר בשלבים הראשוניים. היועץ ינתח את הנתונים שלכם, יבין את המטרות והצרכים שלכם, וימליץ על מסלולים, בנקים ועל האסטרטגיה הנכונה עבורכם לקבלת התנאים המיטביים.
- קבלת הצעות ממספר בנקים: אל תסתפקו בהצעה מבנק בודד. השוו הצעות ממספר בנקים (כולל הבנק שלכם לצורך מחזור פנימי) ובחנו היטב את כל הפרמטרים: סוגי ריביות, מסלולים, עמלות, וקנסות פירעון מוקדם.
השתמשו במחשבוני מחזור משכנתא שזמינים באתרים שונים באינטרנט, כדי להשוות ולבחון את הכדאיות של כל הצעה.
- מו”מ עם הבנק הנבחר: לאחר שבחרתם את ההצעה האטרקטיבית ביותר, אפשר (ואף רצוי) לנהל משא ומתן מול הבנק במטרה להשיג תנאים טובים ומשתלמים אף יותר. זכרו, הבנק מעוניין בכם כלקוחות והוא עשוי להיות גמיש לגבי הריבית, מסלולים, אורך חיי ההלוואה, ותנאים נוספים.
- סגירת ההלוואה הישנה ולקיחת חדשה: לאחר קבלת האישור העקרוני מהבנק, תצטרכו לחתום על חוזה משכנתא חדש, לפתוח חשבון בנק ייעודי (במידה ומדובר בבנק חיצוני), וכמובן לבצע את סגירת המשכנתא הישנה. וודאו שישנה הלימה בין הסכום שרשום בדוח היתרות לסילוק לבין הסכום שמשולם בפועל לבנק הישן ושהרישום בטאבו מתבצע ומתעדכן בהתאם.
שלבים מסוימים בתהליך, כמו ביטול שעבודים או רישום משכנתא חדשה בטאבו, עשויים לדרוש מעורבות של עורך דין המתמחה בתחום.
תהליך המחזור יכול להימשך מספר שבועות מהרגע שעשיתם את הצעד הראשון ועד לסגירת המשכנתא הקיימת ולקיחת ההלוואה החדשה.
גורמים המשפיעים על כדאיות מחזור משכנתא
גובה הריבית
השינוי בריבית המשכנתאות לאורך זמן הוא הגורם המרכזי המשפיע על ההבדל בין המשכנתא הישנה שלכם לבין מה שתוכלו להשיג בשוק כיום. ככל שהריבית שאתם משלמים קרובה יותר לריבית הממוצעת במשק – כך כדאיות המחזור קטנה. לעומת זאת, פער גדול בין הריביות לטובת הריבית המוצעת כיום יכול להוביל לחיסכון ניכר בהחזרים לאורך זמן. חשוב להבחין בין סוגי הריביות השונות: ריבית קבועה (צמודה או לא צמודה למדד), ריבית משתנה, וריבית משולבת, שעלולות להתנהג ולהשתנות לאורך זמן באופן שונה.
מסלולי המשכנתא ותמהיל המסלולים
כל מסלול משכנתא מגלם בתוכו רמת סיכון שונה. מסלולים בריבית משתנה יכולים להיות אטרקטיביים בתקופות של ריבית נמוכה, אך עלולים להתייקר בהמשך. מסלולים צמודים למדד מגנים מפני אינפלציה, אך הריבית שלהם עלולה לעלות לאורך זמן. בהקשר של מחזור משכנתא, כדאי לבדוק האם ניתן להשיג מסלולים טובים יותר, או לשנות את תמהיל המסלולים (אחוזים יחסיים מכל מסלול) כדי להוזיל את ההלוואה או להתאים אותה טוב יותר למצבכם הפיננסי ולהעדפות הסיכון שלכם.
תקופת הפירעון של המשכנתא החדשה
ככל שתקופת ההלוואה ארוכה יותר, ההחזר החודשי יהיה נמוך יותר. עם זאת, הריבית המצטברת שמשלמים לאורך כל חיי ההלוואה תהיה גדולה יותר. מחזור משכנתא מאפשר לכם לקצר או להאריך את תקופת הפירעון בהתאם ליכולות ולהעדפות שלכם. חשוב לקחת את כל השיקולים בחשבון כדי לבחור את התקופה המתאימה ביותר.
עמלות פירעון מוקדם במשכנתא הקיימת
בדקו בחוזה המשכנתא שלכם מהם הקנסות, אם בכלל, על פירעון מלא או חלקי של ההלוואה לפני מועד הסיום המקורי. לעיתים קרובות, הקנסות הללו יכולים להיות משמעותיים וכדאי לשקלל אותם אל מול החיסכון הצפוי בריבית ממחזור המשכנתא.
עלויות נוספות
תהליך המחזור, במיוחד אם הוא מחזור חיצוני, עשוי לכלול עלויות נוספות:
- שמאות: הבנק החדש עשוי לדרוש הערכת שווי עדכנית של הנכס שלכם, שתעלה כמה מאות שקלים.
- עמלות לבנקים: עמלות שונות כמו עמלת פתיחת תיק, עמלות הקמה ורישום וכו’. בקשו הצעת מחיר מפורטת וברורה מהבנק החדש.
- עלויות משפטיות: אם יש צורך בשירותי עורך דין לצורך רישום המשכנתא החדשה בטאבו, ביטול שעבודים וכדומה, העלות עשויה לנוע בין אלפי שקלים בודדים לעשרות אלפי שקלים – בהתאם למורכבות המקרה.
לפני שאתם מחליטים למחזר, חשוב לבצע סימולציות ולחשב את סך כל החיסכון שיושג אל מול העלויות שצוינו לעיל. רק כך תוכלו להעריך בצורה מדויקת האם המהלך אכן משתלם כלכלית עבורכם.
טיפים למחזור משכנתא מוצלח
השוואת הצעות מכמה בנקים
אל תקבלו את ההצעה הראשונה שנקרית בדרככם. השקיעו זמן ומאמץ בפנייה למספר בנקים, גם לבנק הנוכחי שלכם וגם לבנקים מתחרים. בקשו לקבל פירוט מלא של ההצעה, תוך התייחסות לסכום ההלוואה, ריביות, מסלולים, עמלות, וקנסות פירעון מוקדם. השוואה יסודית ומודעת תעזור לכם לבחור את העסקה הטובה ביותר עבורכם.
היעזרות במחשבוני מחזור משכנתא
באתרים פיננסיים שונים תוכלו למצוא מחשבוני מחזור משכנתא נוחים לשימוש. המחשבונים האלו יאפשרו לכם להשוות תרחישים שונים עם שינוי בריביות, תקופות החזר, ועלויות נלוות, ולבחון בצורה מדויקת את מידת הכדאיות של מחזור פוטנציאלי.
התייעצות עם יועץ משכנתאות
מומחה משכנתאות בלתי תלוי יכול לספק לכם ייעוץ רב ערך. היועץ ינתח את המצב הפיננסי שלכם באופן פרטני, יבנה אסטרטגיה מותאמת אישית, יסייע לכם בהשוואת הצעות, ובבמידת הצורך אף ינהל את המשא ומתן מול הבנקים כדי להשיג לכם את התנאים הטובים ביותר.
הבנת כל העלויות
ודאו שאתם מבינים היטב את כל ההוצאות שיהיו לכם בתהליך המחזור. אל תתביישו לבקש פירוט והסברים מלאים. שקיפות בעניין הזה היא קריטית לקבלת החלטה מודעת.
מחזור משכנתא לא תמיד יהיה הגיוני עבור כל אחד. לעיתים, המשמעות של החיסכון הפוטנציאלי בהחזר החודשי מתגמדת לנוכח העלויות הנלוות כמו קנס פירעון מוקדם. חשוב לקבל את התמונה המלאה לפני שמתקדמים!
סיכום
מחזור משכנתא יכול להיות כלי פיננסי חכם לחיסכון בהוצאות. כאשר הריביות יורדות, מצבכם הכלכלי משתפר, או שאתם רוצים להתאים את תנאי ההלוואה לצרכים המשתנים שלכם – שווה לבדוק את כדאיות מחזור המשכנתא.
בחינה מעמיקה של הריביות בשוק, סוגי המסלולים, תקופות הפירעון, העלויות הנלוות, וסיוע מיועץ משכנתאות מיומן, הם המפתחות למחזור מוצלח. קבלת החלטות פיננסיות גדולות לא צריכה להיות מלחיצה, ותמיד כדאי לפנות לייעוץ מקצועי כדי לקבל את התמונה המלאה לפני שמקופצים למים.
