החלטתם לקנות דירה ואתם ניגשים לבנקים לבדוק אפשרויות משכנתא? עד לאחרונה, הייתם מוגבלים בכמות ההלוואה שניתן להצמיד לריבית הפריים (הבסיסית במשק) – מרכיב חשוב מאוד המשפיע על התשלום החודשי. בינואר 2023 בנק ישראל שינה את המדיניות והסיר את מגבלת הפריים.
שינוי מהותי זה פותח אפשרויות חדשות, אך באותה מידה דורש מהלווים הבנה טובה יותר של תמהילי משכנתאות וניהול סיכונים. במדריך זה נסקור את השלכות הסרת המגבלה, וניתן לכם כלים פרקטיים לבחור משכנתא בצורה מושכלת ומותאמת אישית. מתחילים!
*אין לראות במאמר זה ייעוץ פיננסי או כלכלי משום אופן
** בעקבות כך שיכול להיות בעיה של איסור ריבית מהתורה הקדושה – יש לפנות לרב פוסק ירא שמיים בכדי שיתן לכם ייעוץ לפני לקיחת הלוואה או כל קונסטלציה אחרת שיש בה ריבית
רקע והחלטת בנק ישראל
שוק הדיור בישראל: עליית מחירים וביקושים – בשנים האחרונות שוק הדיור הישראלי רותח. מחירי הדירות האמירו, הביקוש גבר, ומשקי הבית נאלצו לקחת על עצמם הלוואות גדולות יותר ויותר. מצב זה העלה חששות לגבי יציבות פיננסית ואפשרות של משבר הנגרם מהלוואות שלא יוחזרו.
- מגבלת הפריים הקודמת ומטרתה – כדי להקטין סיכונים אלו, בנק ישראל הטיל בעבר מגבלת פריים שאפשרה לכלול רק עד שליש מסכום המשכנתא בריבית זו. הכוונה הייתה להגביל את החשיפה של הלווים לתנודות בריבית הפריים, ובכך להבטיח יציבות מסוימת בהחזר החודשי.
- הסרת המגבלה: שיקולים כלכליים ורגולטוריים – בתחילת 2023 החליט בנק ישראל להסיר את המגבלה. השיקולים היו מגוונים. בין היתר, הרצון להקל על נוטלי משכנתאות חדשים ע”י הורדת עלויות מימון והפחתת החסמים לרכישת דירה, עידוד התחרות בין הבנקים, ההנחה שריבית בנק ישראל תישאר נמוכה בטווח הקרוב-בינוני ועוד.
- תמריץ להורדת עלויות ללווים: הגדלת חלק הפריים בתמהיל המשכנתא עשויה להוזיל את הריבית הכוללת, שכן ריבית הפריים, במיוחד בתקופות של ריבית בסיסית נמוכה במשק, יכולה להיות אטרקטיבית יחסית לריבית במסלולים אחרים.
- עידוד תחרות בין הבנקים: ההסרה צפויה להגביר את התחרות בין הבנקים בתחום המשכנתאות, מה שאמור להוביל להצעות טובות יותר עבור הלווים ולשיפור השירות ללקוחות.
- השפעה על האינפלציה? חלק מהכלכלנים ציינו שלמהלך עלולה להיות השפעה אינפלציונית במידה ותתרום לעליית מחירי הדירות בשל הביקוש המוגבר.
- שיקול יציבות המערכת הפיננסית: בנק ישראל היה מודע גם לסיכון של עלייה בנטילת הלוואות ומתוך כך, עלייה ברמת המינוף של משקי הבית. על כן, במקביל להסרת המגבלה הודיעו על מספר צעדים משלימים שמטרתם לשמור על יציבות המערכת הפיננסית.
השלכות על הלווים
הסרת מגבלת הפריים מציעה יתרונות פוטנציאליים ללווים, אך גם יוצרת סיכונים מוגברים. חשוב מאוד להבין את שני הצדדים של המטבע כדי לקבל החלטות מושכלות.
יתרונות:
- הוזלת עלויות מימון: בריבית נמוכה במשק, הגדלת רכיב הפריים במשכנתא יכולה להוביל להפחתה משמעותית בתשלום החודשי ביחס למסלולים אחרים. חיסכון זה עלול להצטבר לסכומים גדולים לאורך כל תקופת המשכנתא.
- הגדלת סכום ההלוואה: בעבר, גם אם לווים יכלו לעמוד בהחזר חודשי גבוה יותר, מגבלת הפריים הגבילה את סכום המשכנתא שאושר להם. כעת, ניתן יהיה, בכפוף לעמידה בתנאי הלוואות האחראיות ובדיקת יכולת החזר, לקבל משכנתאות גדולות יותר.
- גמישות בתכנון: הסרת המגבלה מעניקה ללווים יותר גמישות בהרכבת תמהיל המשכנתא המתאים ביותר עבורם. ניתן לשלב במסלולים שונים, לנצל תקופות של ריבית נמוכה, ולהתאים באופן דינמי את סוגי ההלוואות לצרכי המשפחה לאורך זמן.
סיכונים:
- חשיפה לתנודות ריבית הפריים: ריבית הפריים עשויה להשתנות בהתאם להחלטות של בנק ישראל ולתנאים הכלכליים. אם הריבית במשק תעלה, התשלום החודשי של הלווים יעלה בהתאם ויכביד על התקציב המשפחתי.
- סיכון פיננסי מוגבר: יכולת ההחזר של הלווים צריכה להיות מבוססת לא רק על המצב הנוכחי, אלא גם על תרחישים שבהם הריבית עולה. חשוב לוודא שלווים ערוכים לעליות אפשריות, כדי להימנע מקושי בהחזרים או אפילו חדלות פירעון.
- פיתוי להגדלת ההלוואה יתר על המידה: בעידן של ריביות נמוכות, קל להתפתות ולקחת על עצמך התחייבויות גדולות יותר ממה שבאמת נכון ומתאים. חשוב לזכור שיש להתמקד במטרות הפיננסיות ארוכות-הטווח ולשמור על מסגרת תקציב מאוזנת.
השלכות על שוק הדיור
להחלטת בנק ישראל צפויות השלכות משמעותיות גם על שוק הדיור בכללותו. הנה כמה נקודות מרכזיות בנושא:
- עליית מחירי הדיור? הגדלת כמות הכסף הפנויה לצורך רכישת דירה, עשויה לתרום לעליית מחירים בטווח הקצר-בינוני. מנגד, קיימת גם האפשרות שהגדלת ההיצע (באמצעות בנייה מואצת) תמתן את ההתייקרויות.
- הגדלת הביקושים: רבים שכבר חשבו שרכישת דירה הפכה לבלתי אפשרית עבורם, עשויים “לחזור לשוק” ולחפש נכסים פוטנציאליים. הביקוש המוגבר עלול לדחוף את המחירים כלפי מעלה.
- נגישות לדיור ומשמעויות חברתיות: בתרחיש אופטימי, הסרת המגבלה עשויה להקל על משפחות צעירות ורוכשי דירה ראשונה להגשים את החלום. עם זאת, חשוב לוודא שצעדים רגולטוריים משלימים מונעים פערים חברתיים הולכים וגדלים, ומקטינים סיכון של בועת נדל”ן.
שוק הדיור מורכב מאוד ומושפע מגורמים רבים בנוסף להחלטה זו – שינויי מיסוי, מדיניות ממשלתית, מגמות דמוגרפיות, והמצב הכלכלי העולמי. ניתוח מעמיק של כלל הגורמים הללו נדרש כדי להעריך ולחזות השפעות בטווח הארוך.
היבטים פיננסיים מרכזיים
ריבית פריים
- הגדרה: ריבית הפריים היא הריבית הבסיסית במשק, הנקבעת על ידי בנק ישראל ומתפרסמת בתקשורת כמעט מדי יום. ריביות רבות אחרות נגזרות ממנה, בתוספת מרווח/הפרש מסוים (נקודות/אחוזים) שקובע כל בנק.
- הקשר למשכנתא: חלק ניכר מהמשכנתאות בישראל משלב מרכיב של ריבית פריים. באופן עקרוני, ככל שריבית הפריים נמוכה יותר, כך התשלום החודשי על המשכנתא עשוי להיות משתלם יותר – ולהיפך.
- שינויים עתידיים: חשוב מאוד להבין שריבית הפריים אינה קבועה. היא יכולה להשתנות עקב החלטות בנק ישראל שמגיבות למצב הכלכלי, אינפלציה, וכו’. קיימים כלים מקוונים שונים המסייעים בהדמיית תשלומי משכנתא לפי תרחישים שונים של שינויי ריבית הפריים.
תמהילי משכנתא
- לא הכל פריים: אין חובה לקחת את כל סכום המשכנתא בריבית פריים. תמהיל משכנתא שכיח משלב מסלולים שונים: ריבית פריים, ריבית קבועה (צמודה או לא צמודה למדד), ריבית משתנה (לרוב כל 5 שנים), ועוד. כל מסלול מציע יתרונות וחסרונות משלו.
- התאמה אישית: הרכב התמהיל האידיאלי תלוי במספר גורמים: גובה ההכנסה, יכולת ההחזר החודשי, הערכת הסיכונים שמוכנים לקחת, מטרות פיננסיות לטווח הארוך, וגם צפי לגבי תנודות עתידיות של הריבית במשק.
- ייעוץ מקצועי: נושא התמהילים מורכב ועשוי להשתנות בהתאם למצב בשוק. מומלץ בחום להיעזר ביועץ משכנתאות מוסמך, שיבנה יחד אתכם תמהיל מדויק המותאם לצרכים ולמטרות הספציפיות שלכם.
סיכוני ריבית
- חשיפה לתנודות: כפי שהוזכר, ריבית הפריים אינה קבועה ויכולה להשתנות במהלך תקופת המשכנתא, לעיתים באופן משמעותי. עלייה בריבית הפריים תוביל להתייקרות התשלום החודשי ולהכבדה על תקציב משק הבית.
- היערכות הכרחית: לפני לקיחת משכנתא כדאי לבצע סימולציה ולבחון מה יהיה התשלום החודשי במקרה של עליית ריבית. יש לוודא שגם בתרחיש של עלייה משמעותית, תוכלו לעמוד בהחזרים ולשמור על רמת חיים הולמת.
- אסטרטגיות: כדאי לשקול לשלב מסלולים בריבית קבועה כדי להקטין סיכונים, לבנות “כרית ביטחון” בתקציב המשפחתי, לבחור בהחזר מואץ של המשכנתא במידת האפשר, ולבחון אופציות מיחזור משכנתא בעתיד.
ביטוח משכנתא
- ביטוח חיים: מרכיב חובה בכל הלוואת משכנתא. נועד להגן על המשפחה ולהבטיח פירעון ההלוואה במקרה של פטירת אחד הלווים.
- ביטוח נכות/אובדן כושר עבודה: אפשרות שכדאי מאוד לשקול. מבטח מפני סיכון של אובדן יכולת ההשתכרות. במקרה כזה, חברת הביטוח עשויה לשלם את תשלומי המשכנתא לתקופה מסוימת או לפרוע את יתרת ההלוואה במלואה.
- חשיבות ההשוואה: קיימות פוליסות ביטוח שונות המוצעות הן על ידי הבנקים והן על ידי חברות ביטוח פרטיות. מומלץ להשוות היטב בין התנאים והכיסויים, ולבחור בפוליסה שמתאימה לצרכים ולפרופיל שלכם באופן מדויק.
היבטים משפטיים
פיקוח רשמי על הבנקים: בישראל קיים גוף רגולטורי שנקרא “המפקח על הבנקים”. הוא מפרסם הנחיות מחייבות שמטרתן להגן על ציבור לוקחי המשכנתאות, לקדם הלוואות אחראיות, ולמנוע סיכונים מערכתיים העלולים לפגוע ביציבות הפיננסית.
- חוק הבנקאות וחוקים נוספים: הבנקים מחויבים לפעול בהתאם לחוק הבנקאות (שירות ללקוח) ולחקיקה נוספת שמטרתה להבטיח שקיפות, הגינות, וגילוי נאות ללווים.
- הסכמי הלוואה: לפני חתימה על חוזה משכנתא, הלווים זכאים לקבל את כל המידע הרלוונטי בתנאים ברורים ולהבין את מלוא המשמעויות וההתחייבויות שהם לוקחים על עצמם.
- שינויים בתמהיל ובלוח סילוקין: בכל שלב ניתן לפנות לגורמים המקצועיים בבנק כדי לבחון שינויים בתמהיל המשכנתא. חשוב להבין שישנן לעיתים עלויות (עמלות שונות) הקשורות לשינויים אלו.
- פירעון מוקדם: קיימת אפשרות לפירעון חלקי או מלא של המשכנתא לפני מועד הסיום המקורי. הבנקים גובים במקרים אלו עמלת פירעון מוקדם, שסכומה קבוע בחוק ובהנחיות בנק ישראל.
המלצות מעשיות ללווים
לפני שמתחילים את התהליך, חשוב מאוד לעשות את הדברים הבאים:
- הערכת מסוגלות פיננסית: בחנו בעזרת מחשבונים ברשת או בעזרת יועץ כלכלי את ההכנסות מול ההוצאות של משק הבית, החסכונות שלכם, וההתחייבויות הפיננסיות האחרות (הלוואות, תשלומים, וכו’). ודאו שתוכלו לעמוד בהחזר חודשי ריאלי לאורך כל חיי המשכנתא.
- היכרות עם מושגי יסוד: אל תיכנסו לתהליך בלי ידע בסיסי על ריביות, תמהילי משכנתאות, הצמדה למדד, לוח סילוקין, ועמלות. הקדישו זמן לחיפוש מידע אמصادر אמינים, זה ישתלם לכם בהמשך.
- ייעוץ מקצועי: מומלץ בחום להיעזר ביועץ משכנתאות בלתי-תלוי שיפעל לטובתכם, ינתח את צרכיכם, ויתאים לכם את ההצעה המשתלמת ביותר בשוק. חשוב לבחור יועץ מנוסה עם מוניטין ולבדוק המלצות.
- השוואת הצעות: אל תסתפקו בהצעה אחת! פנו לכמה בנקים/גופי מימון ובקשו הצעות מפורטות בכתב. בדקו היטב את כל הסעיפים והעלויות, ורק אז השוו בין האפשרויות ובחרו את המתאימה ביותר.
בניית תמהיל מותאם אישית:
- סוגי מסלולים: התמהיל שתבחרו לא צריך להיות זהה לתמהיל של השכנים או החברים. בחנו את האפשרויות השונות, העריכו את רמת הסיכון שמתאימה לכם, ואת התחזיות שלכם לגבי הכלכלה והריביות בעתיד.
- אסטרטגיות ניהול סיכונים: שלבו מסלולים בריבית קבועה במידה מסוימת, הקפידו על ביטוח משכנתא מתאים, וזכרו שעומדת לרשותכם תמיד האפשרות של מיחזור משכנתא בהמשך, במידת הצורך.
- היערכות לעתיד: גם אם כרגע אתם עומדים בקלות בהחזר החודשי, הקפידו לחסוך חלק מסוים מההכנסה לטובת “כריות ביטחון” לתרחישים לא צפויים. שמרו על רמת חיים מאוזנת ותכננו את ההוצאות לטווח הארוך.
סיכום
הסרת מגבלת הפריים ע”י בנק ישראל מעניקה ללווים פוטנציאליים אפשרויות חדשות, אך במקביל גם מחייבת אותם להיות מיודעים ומעורבים יותר בתהליך. הבנת מאפייני המשכנתא, בחירה מושכלת של תמהיל, וניהול סיכונים באופן אחראי – הם המפתח לרכישת דירה מוצלחת ולבריאות פיננסית לאורך זמן.
החלטה על הגדלת הרכיב בריבית פריים עשויה להתאים למי שמעוניין לצמצם עלויות בהווה, מאמין שריבית הפריים תישאר נמוכה בטווח הקרוב-בינוני, ומסוגל לקחת על עצמו סיכון מסוים של עליית ריבית עתידית.
חשוב לזכור שהמציאות הכלכלית משתנה, ומדיניות בנק ישראל יכולה להתעדכן בהתאם. מעקב מתמשך אחר השוק וייעוץ עם אנשי מקצוע מומלץ מאוד כדי לנצל הזדמנויות ולמזער סיכונים פיננסיים הכרוכים בנטילת משכנתא.
