לאחר שהבנק הסכים לתת לכם הלוואה, ואף מחיר העסקה נסגר ביניכם, אתם פותחים “תיק משכנתאות” שבו אתם חותמים על ההסכמים ביניכם, וצריכים לבצע משימות בשטח תוך 24 יום.
הבנק יבקש בטחונות שאכן הוא יקבל את כספו בחזרה. באופן כללי, הבנק מעדיף שתשלמו את המשכנתא, ושלא יצטרך להתעסק עם מכירות של נכסים או “להתעסק” עם לווים שלא שילמו את הלוואה שלהם. בשביל זה תצטרכו לתת בטחונות לבנק:
שימו לב! אם לא תסיימו את המשימות תוך 24 יום – ההסכם ביניכם לבין הבנק מבוטל, והבנק יכול להחליט לשנות את התנאים שנתן לכם, ולהתאימם לתנאי השוק העכשוויים.
ולכן צריך לעשות את הדברים בזריזות מעשית (ובנחת פנימית):
- להחתים נוטריון על המסמך שהבנק נותן לכם – זה די קל, לרוב מול כל בנק יש משרד נוטריונים. החתימה פשוטה וזריזה, ועולה כ280 ₪ בממוצע.
- להגיש אישור על ביטוח משכנתא
ביטוח משכנתא: הבנק רוצה להיות בטוח שהתשלום יעבור אליו, וזה גם חשוב לכם. ולכן הוא ידרוש שתעשו ביטוח משכנתא אצל חברת ביטוח. ביטוח זה כולל שני סוגי ביטוחים:
- o “ביטוח חיים” אצל חברת ביטוח (לשני בני הזוג) כדי שבמידה וח”ו לא תוכלו לשלם – הביטוח ישלם עבורכם.
- ביטוח מבנה: זהו ביטוח שמטרתו לכסות את הלוואה במקרה שח”ו הדירה תנזק כל כך באופן שתהיה חסרת ערך לבנק, כלומר שהוא לא יוכל לגבות את הדירה במקרה שאין החזר תשלומים (כזכור, הבית בעצם ‘ממושכן’ לבנק, אך אם הבית נהרס – אין לבנק ממה לגבות את החוב אם אינו משולם כראוי).
- אם תרצו תוכלו גם לעשות ‘ביטוח לדירה’ כלומר לתכולה והרהיטים שבה, אבל זה בשבילכם, הבנק לא דורש את זה כחלק מהתהליך קבלת המשכנתא.
לשם דוגמא: הלוואה של 1.4 מיליון ₪, למשך 30 שנה, בגובה 3% ריבית – תעלה כ150-200 ₪ בחודש לזוג שאינו מעשן (אם אחד מבני הזוג מעשן, המחיר עולה ב70 ₪ לחודש בערך). מומלץ לערוך סקר שוק (ניתן דרך מחשבון באינטרנט) בין החברות השונות. כאמור, ההבדל במחיר הוא בעשרות שקלים לחודש – כלומר עשרות אלפי שקלים למשך שנות המשכנתא. כמו כן שימו לב שהסכום שאתם משלמים על הביטוח הוא מתעדכן בהתאם לסכום התשלום על המשכנתא.
- חתימה על תצהיר דירה יחידה: במידה ולקחתם אחוז מימון של יותר מ50%, תצטכרו לחתום בפני עורך דין, שזו הדירה הראשונה שלכם, או שאינכם מתכוונים למכור אותם למשך השנתיים הקרובות. גם פעולה זו היא פשוטה, על פי רוב יש משרד עו”ד ליד הבנק…
- רישום ברשם המשכונות – הבנק ידרוש שתירשמו אצל רשם המשכונות שבאיזורכם. מומלץ לתת לבנק לעשות את הרישום הזה, על ידי תשלום האגרת (31 ₪) והשליחות (60-90 ₪)
- חתימת הקבלן על כתב התחייבות – הבנק דורש שהקבלן שממנו אתם קונים את הבית (או בונים אותו) יחתום על כתב התחייבות (שבו מתחייב לא לברוח עם הכסף וכו’). בפועל הקבלן באמצעות עורך דין יחתום על הטופס ויחזיר לכם (זה יכול לקחת זמן, שימו לב). יש עורכי דין (של הקבלן) שרוצים לעשות שינוי בכתב ההתחייבות, ואז אתם צריכים לחזור לבנק ולבקש אישור מהמחלקה המשפטית של הבנק, ורק אחר כך ניתן לחתום על הטופס המעודכן.
- שמאות – הבנק ייתן לכם רשימה של שמאים מצידו, ואתם תבחרו אחדד שיבוא לשטח, ויתן את השמאות שלו. כדאי מאד להתייעץ ולקחת שמאי שישרת את האינטרסים שלכם (אם אתם רוצים שהשמאות של הנכס שלכם תהיה גבוהה או זולה). מחיר שמאי כ600-1000 ₪, במידה ואתם לוקחים הלוואת זות זה יעלה לכם 269 ₪ בלבד.
- רישום בטאבו\מנהל מקרקעי ישראל: הבנק ידרוש שתרשמו את הדירה בטאבו באופן שידוע שנרכשה על ידי משכנתא, וממילא לא תוכלו למכור אותה ללא אישור של ‘השותף’ שלכם, כלומר – הבנק. [את התהליך הזה תצטרכו לעשות שוב לאחר קבלת המשכנתא]
