רכישת דירה היא חלום משותף לרבים מאיתנו. היא מסמלת יציבות, ביטחון כלכלי והגשמה עצמית. אך הדרך למימוש החלום רצופה גם אתגרים, במיוחד כשמדובר בהשגת מימון. אנשים רבים נתקלים בקשיים כאשר הם מבקשים משכנתא, בין אם הם סורבו בעבר או אם עברו הליך של פשיטת רגל. במאמר זה נצלול אל ההבדלים המהותיים בין “מסורבים” לבין “פושטי רגל” בכל הנוגע לקבלת משכנתא. נבין מדוע הבנקים בוחנים בקפידה רבה יותר בקשות מימון מאוכלוסיות אלו, נפרט את הפתרונות האפשריים ונלווה אתכם צעד-צעד לקראת הגשמת שאיפת רכישת הדירה.
*אין לראות במאמר זה ייעוץ פיננסי או כלכלי משום אופן
** בעקבות כך שיכול להיות בעיה של איסור ריבית מהתורה הקדושה – יש לפנות לרב פוסק ירא שמיים בכדי שיתן לכם ייעוץ לפני לקיחת הלוואה או כל קונסטלציה אחרת שיש בה ריבית.
הגדרות והבהרות משפטיות
לפני שנפרט אודות ההבדלים, חשוב להכיר מספר מושגים מרכזיים מעולם המשכנתאות והחוק:
סירוב למשכנתא
כאשר בנק או גוף פיננסי אחר מחליטים לדחות בקשת הלוואה לרכישת דירה, זהו סירוב לקבלת משכנתא. הסיבות יכולות להיות מגוונות: היסטוריית אשראי בעייתית, חוסר יציבות תעסוקתית, הכנסה שאינה מספיקה ביחס לסכום המבוקש, הון עצמי נמוך מדי ועוד. חשוב לדעת שלמבקש המשכנתא ישנה זכות לקבל הסבר מפורט על הסירוב. בחלק מהמקרים ניתן לערער על ההחלטה.
פשיטת רגל
הליך משפטי שמטרתו לסייע לאדם (או לעסק) שנקלע לקשיים כלכליים כבדים ואינו מסוגל לפרוע את חובותיו. במסגרת ההליך, בית המשפט יכול להכריז על ביטול החובות תמורת מימוש נכסים והגבלות מסוימות. לאחר פשיטת רגל קיים “צו הפטר” המונע מנושים לתבוע את החייב בגין החובות שנמחקו. “תקופת צינון” עלולה למנוע קבלת הלוואות חדשות לזמן מוגדר.
מושגים אלו מורכבים ומעלים שאלות משפטיות רבות. במאמר זה נתמקד בהיבטים הנוגעים ישירות לנושא המשכנתאות, אך חשוב להדגיש כי מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה בתחום במקרים של סירוב למשכנתא או בהתמודדות מול הליך פשיטת רגל.
דירוג אשראי: הסבר וחשיבותו בקבלת משכנתא
מהו דירוג אשראי?
בנק ישראל מפעיל מערכת לניטור נתוני אשראי. נתונים אלו משקפים את ההתנהלות הפיננסית של כל אדם בישראל – האם עמד בתשלומים בזמן, האם חרג ממסגרות אשראי, האם היו לו צ’קים שחזרו, עיכובים בהחזרי הלוואות וכדומה. על בסיס מידע זה מחושב ציון מספרי, המייצג את “רמת הסיכון” של הלווה בעיני הגופים הפיננסיים. דירוג אשראי טוב משפר את סיכויי קבלת משכנתא בתנאים טובים יותר.
כיצד דירוג האשראי משפיע על המשכנתא?
בנקים וגופי מימון משתמשים בדירוג האשראי ככלי מרכזי להערכת הסיכון בהענקת הלוואה. דירוג נמוך עלול להוביל לסירוב לבקשת המשכנתא, להצעת ריביות גבוהות במיוחד, או לדרישה להעמיד בטוחות משמעותיות כדי לאשר את המימון. לעומת זאת, דירוג אשראי גבוה יכול להקל על קבלת המשכנתא, להוזיל את עלותה, ולשפר את כושר המיקוח שלכם מול הבנקים.
השפעה של סירוב או פשיטת רגל על דירוג האשראי
חשוב להבין שכל בעיה בהיסטוריה הפיננסית שלכם, בין אם זה סירוב קודם למשכנתא או הליך משפטי של פשיטת רגל – פוגעת בדירוג האשראי. הפגיעה הזו עשויה להימשך שנים, ולהקשות על קבלת אשראי מכל סוג בעתיד, כולל (ובעיקר) משכנתאות.
הבדלים מרכזיים בין מסורבים לפושטי רגל
עכשיו, אחרי שהבהרנו את המושגים הבסיסיים ודיברנו על החשיבות של דירוג האשראי, נוכל להבין לעומק מדוע בנקים וגופי מימון רואים הבדל מהותי בין אדם שנדחה בבקשת משכנתא לבין מי שנמצא בהליך פשיטת רגל:
גורמים לסירוב לקבלת משכנתא
- היסטוריית אשראי בעייתית: איחורים בתשלומים, חריגות ממסגרות, צ’קים חוזרים, עיכובים בהחזרת הלוואות וכדומה, כל אלו משדרים לגוף המממן חוסר יציבות פיננסית ואיתות לסיכון מוגבר.
- חוסר יכולת החזר מוכחת: הבנק מעריך את היכולת שלכם לעמוד בהחזרים החודשיים על בסיס הכנסה מול הוצאות. אם ההכנסה נמוכה, ההתחייבויות גבוהות, או שתמונת המצב הפיננסי לא יציבה, זהו סימן אדום מבחינתם.
- הון עצמי לא מספק: הבנקים דורשים כיום אחוז מימון מסויים מהלווה עצמו (הון עצמי). אם הסכום שחסכתם לא עומד בדרישה המינימלית, הבקשה עלולה להידחות.
הליך פשיטת רגל – השפעות על בקשת משכנתא
- תדמית בעיני הבנקים: מעבר לדירוג האשראי הנמוך, עצם העובדה שאדם היה מעורב בהליך פשיטת רגל יוצרת חשדנות מצד הגופים הפיננסיים. הם יחששו שאי עמידה בהתחייבויות עלולה לחזור גם בעתיד.
- הגבלות משפטיות: במהלך הליך פשיטת הרגל יש מגבלות על היכולת לנהל נכסים, לקבל אשראי או לבצע הוצאות מסוימות. אלו מקשים מאוד על הוכחת יכולת החזר לבנק.
- תקופת צינון ואיסורים: גם לאחר מתן צו הפטר בפשיטת רגל, בדרך כלל חלות מגבלות מסוימות למשך זמן מה על קבלת הלוואות חדשות כדי למנוע הסתבכויות כלכליות מחודשות.
בעוד מצבם של מסורבים מאתגר, אנשים שעברו פשיטת רגל מתמודדים עם קושי משמעותי בהרבה בהשגת אישור למשכנתא.
השלכות מידיות וארוכות טווח
לסירוב למשכנתא או להליך משפטי של פשיטת רגל יש השפעה מרחיקת לכת, לא רק על האפשרות המיידית לרכישת דירה, אלא גם על האופציות העתידיות בתחום המימון והדיור.
השלכות עבור מסורבים
- עיכוב או מניעה של רכישת דירה: סירוב למשכנתא מאלץ את האדם לעצור את התהליך, או לחפש נכס זול יותר התואם את יכולות המימון שלו ללא הלוואה מהבנק.
- צורך בשיפור דירוג אשראי: כדי להגדיל סיכויי קבלת משכנתא בעתיד, מי שסורב נדרש להתנהל כלכלית בצורה אחראית, להימנע מעיכובים בתשלומים ולהוכיח יציבות פיננסית. זהו תהליך שיכול להימשך חודשים ארוכים ואף שנים.
- ריביות והחזרים גבוהים: גם לאחר שיפור דירוג האשראי, מסורבים עלולים לקבל הצעות למשכנתא עם ריביות גבוהות יותר בהשוואה למי שאין לו היסטוריה של בעיות אשראי, דבר שמייקר את עלות הדירה בטווח הארוך.
השלכות עבור פושטי רגל
- קושי משמעותי בקבלת משכנתא: כאמור, בנקים חוששים במיוחד להעניק מימון למי שהיה מעורב בהליך של פשיטת רגל. המשמעות היא תנאים נוקשים מאוד, או אפילו סירוב עקרוני ללא קשר ליכולות המוכחות של הלווה.
- תנאים מחמירים: אם בכל זאת מתקבל אישור למשכנתא לאחר פשיטת רגל, התנאים יהיו בדרך כלל פחות אטרקטיביים: ריביות גבוהות במיוחד, דרישה להון עצמי גדול יותר, צורך בערבויות משמעותיות והיקף הלוואה מצומצם.
- פגיעה ביכולת לקבל אשראי בכלל: הכתם של פשיטת הרגל רודף את האדם שנים רבות, ומקשה לא רק על קבלת משכנתא אלא גם על כל צורך באשראי בעתיד – הלוואות לצרכים אישיים, ליסינג לרכב וכדומה.
השלכות אלו אינן גזירה משמיים. עם התנהלות פיננסית אחראית ונחושה, תוך שימוש בליווי מקצועי, גם מסורבים וגם פושטי רגל יכולים עם הזמן לשפר את מצבם ולחזור בהדרגה למסלול של אישורי אשראי.
פתרונות אפשריים והתמודדות
קבלת סירוב למשכנתא או התמודדות עם הליך של פשיטת רגל הן חוויות קשות, אך חשוב לזכור שאלו לא סוף הדרך. בואו נסקור מספר אפיקי פעולה לשיפור הסיכויים להשגת מימון לדיור, תוך התמקדות במסלולים המתאימים למסורבים ולפושטי רגל:
פתרונות למסורבים
- שיפור היסטוריית אשראי: זהו צעד יסודי. יש לוודא מול בנק ישראל שקיים תיעוד מלא ומדויק של התנהלותכם הפיננסית. במידת הצורך, ערערו על נתונים שגויים או על דיווחים מיושנים. מעתה ואילך, הקפידו על עמידה בהחזרי הלוואות, תשלומים בכרטיסי אשראי ובכל מסגרת אשראי אחרת. הימנעו מחריגות ומצ’קים שחוזרים.
- חיסכון להגדלת הון עצמי: ככל שההון העצמי גבוה יותר, כך תזדקקו לפחות מימון מהבנק וסיכויי האישור גדלים. בנו תוכנית חיסכון מפורטת והתמידו בה, גם בסכומים קטנים.
- בחינת אפשרויות מימון חלופיות: מעבר לבנקים המסורתיים, קיימים גופים חוץ-בנקאיים המציעים משכנתאות בתנאים שונים. לעיתים הריביות גבוהות יותר, אך ייתכן שתצליחו למצוא מסלול מתאים להיקף המימון שאתם מחפשים. בנוסף, ישנן הלוואות המיועדות לדיור, אותן ניתן לשלב עם המשכנתא. חשוב מאוד לקבל ייעוץ פיננסי לפני בחירת מסלול מימון חלופי.
פתרונות לפושטי רגל
- ייעוץ פיננסי ומשפטי לשיקום כלכלי: לאחר סיום הליך פשיטת הרגל, מומלץ בחום לפנות למומחים בתחום כדי לבנות תכנית פעולה להבראה כלכלית. יועצים פיננסיים ינתחו את מצבכם, ימליצו על דרכים לשיפור ההתנהלות ויסייעו בתכנון הוצאות והכנסות. במקרים מסוימים תידרש גם ליווי משפטי מצד עו”ד המתמחה בתחום.
- בנייה מחדש של היסטוריית אשראי חיובית: המטרה היא להוכיח לבנקים שאתם פועלים באחריות לאחר פשיטת הרגל. הקפידו על ניהול תקציב מסודר, עמידה בהחזרים, צמצום חובות והתחייבויות ככל הניתן. אומנם יידרש זמן לבנות דירוג אשראי גבוה, אך זו הדרך לשקם את האמינות בעיני הגופים הפיננסיים.
- הצגת יכולת החזר עקבית: הכנסה יציבה היא תנאי הכרחי. תיעוד של תלושי משכורת, הכנסות נוספות, וכמובן בטוחות נוספות (נכסים, ערבים עם הכנסה טובה), כל אלו יסייעו לשכנע את הבנק לאשר את מתן ההלוואה.
נקודה חשובה לכלל האוכלוסייה: לא חייבים להגיע למצב של סירוב או פשיטת רגל. התנהלות פיננסית אחראית לאורך זמן היא המפתח ליציבות כלכלית ולהשגת היעדים שלכם, כולל רכישת דירה.
היבטים נוספים שקוראים צריכים לקחת בחשבון
רכישת דירה היא החלטה גדולה ומשמעותית בחיים עם השלכות להרבה שנים קדימה. לכן, לצד הבנת ההבדלים בין מסורבים ופושטי רגל, חשוב להביא בחשבון גם גורמים נוספים:
התמודדות עם הסטיגמה
לצערנו, גם סירוב למשכנתא וגם פשיטת רגל הם מצבים שיש מי שעלול לשפוט לפיהם. חשוב להקיף את עצמכם במעגל תומך של משפחה וחברים, ולהיעזר בגורמי מקצוע מתחום בריאות הנפש במידת הצורך. חזרה ליציבות כלכלית היא בהחלט אפשרית, והיא משתלמת בטווח הארוך.
חשיבות הליווי והייעוץ המקצועי
מסורבים ופושטי רגל כאחד יתקלו בלא מעט מכשולים, ובחלק מהמקרים בבירוקרטיה מתישה. אל תתמודדו עם זה לבד. יועצי משכנתאות המתמחים במקרים מורכבים, עורכי דין מומחים לפשיטת רגל והליכים משפטיים, ויועצים פיננסיים יוכלו להעניק לכם ליווי אישי, לייצג אתכם מול הבנקים והרשויות ולחסוך לכם זמן יקר, כסף וכאבי ראש מיותרים.
שיקולי עלות מול תועלת
במצבים מסוימים, חלופת השכירות עשויה להיות עדיפה על רכישת דירה בכוח, בטח ובטח אם התנאים שאתם מקבלים מהבנק אינם מיטביים. לפני שאתם ננעלים על רכישה בכל מחיר, ערכו חישוב מדויק של העלויות מול היכולות שלכם (כולל ריביות, תשלומי משכנתא, עמלות, מסים). יועץ פיננסי אובייקטיבי יוכל לסייע לכם בניתוח נתונים זה.
סיכום
במאמר זה בחנו את ההבדלים שבין מסורבים לבין פושטי רגל בכל הנוגע לקבלת משכנתא. הבנו שבעוד מסורבים מתמודדים עם אתגר משמעותי של שיפור דירוג האשראי או צבירת הון עצמי גבוה יותר, פושטי רגל נתקלים בקשיים מוגברים בגלל ההליך המשפטי של פשיטת רגל ותדמיתם בעיני הבנקים.
עם זאת, חשוב לציין שגם במקרים קשים ניתן לבנות מחדש יציבות כלכלית ואף להגדיל באופן הדרגתי את סיכויי קבלת משכנתא בעתיד. התנהלות פיננסית אחראית ושימוש נבון בייעוץ מקצועי הם המפתח לצמיחה והגשמת החלום של רכישת דירה בישראל.
