תמהיל שלישים: טעות יקרה שתהרוס לך את המשכנתא!

לקיחת משכנתא היא אחת ההחלטות הפיננסיות הגדולות שתקבלו בחייכם. תמהיל המשכנתא שבוחרים הוא בעל השפעה מכרעת – הוא ישפיע ישירות על ההחזר החודשי שלכם, על יציבות התשלומים לאורך זמן, ואפילו על הסכום הכולל שתשלמו בסוף התקופה. תמהיל שלישים הוא סוג נפוץ של תמהיל המוצע על ידי בנקים למשכנתאות, אבל האם הוא באמת האופציה הטובה ביותר? במאמר זה נצלול לעומקו של תמהיל שלישים, נבחן את היתרונות והחסרונות, ונגלה מדוע לעיתים קרובות הוא עלול ממש לא להיות ההחלטה החכמה ביותר עבורכם.

*אין לראות במאמר זה ייעוץ פיננסי או כלכלי משום אופן

** בעקבות כך שיכול להיות בעיה של איסור ריבית מהתורה הקדושה – יש לפנות לרב פוסק ירא שמיים בכדי שיתן לכם ייעוץ לפני לקיחת הלוואה או כל קונסטלציה אחרת שיש בה ריבית.

סיכונים וחסרונות מרכזיים של תמהיל שלישים

חשיפה לתנודתיות בשוק

נתחיל מהגדרה פשוטה: תמהיל שלישים הוא תמהיל משכנתא בו ההלוואה מחולקת לשלושה שלישים שווים בערך:

• שליש בריבית קבועה (צמודה או לא צמודה למדד)
• שליש בריבית משתנה, לרוב צמודה למדד המחירים לצרכן, המשתנה כל 5 שנים
• שליש בריבית פריים, המשתנה בהתאם להחלטות בנק ישראל

החיסרון המשמעותי טמון בשני השלישים האחרונים.  ריבית משתנה צמודה למדד עלולה לעלות במקרים של עלייה חדה במדד המחירים לצרכן. בנוסף, ריבית הפריים תלויה ישירות בהחלטות בנק ישראל כך שגם היא יכולה להשתנות משמעותית לאורך זמן. שינויים בשני סוגי הריבית הללו יכולים להוביל לתנודתיות בהחזרים החודשיים שלכם, ובתרחישים מסוימים אף להקפיץ אותם בצורה קיצונית.

החזר חודשי נמוך בתחילה, אבל יקר בטווח הארוך 

אחד המאפיינים הבולטים בתמהיל שלישים הוא הנטייה להציג החזר חודשי נמוך יותר בתחילת תקופת ההלוואה בהשוואה לתמהילים אחרים. זה נשמע מפתה, אבל בפועל מדובר לעיתים קרובות באשליה או תעתוע אופטי. הסיבה לכך היא שההחזר החודשי הנמוך הזה מושג בגלל ההישענות הכבדה על מסלולים בריבית משתנה ופריים. אמנם בהתחלה הריבית נמוכה במסלולים אלו, אבל בהמשך, עם עליות פוטנציאליות בריבית על חלקים אלו – ההחזר החודשי גדל.

יתרה מכך, לאורך זמן, הסכום הכולל שתשלמו בחזרה לבנק על המשכנתא בתמהיל שלישים צפוי להיות גבוה משמעותית בהשוואה לתמהיל משכנתא בו ישנו דגש חזק יותר על מסלולים בריבית קבועה. חשוב להבין שהבנקים מעדיפים לעיתים קרובות את תמהיל השלישים כי הוא מאפשר להם להציג תמונה ורודה בתחילת הדרך כדי למשוך לקוחות, אך הרווח שלהם מגיע מההצטברות הגדולה יותר של הריבית לאורך זמן.

חוסר התאמה לצרכי הלווה

אחד הטיעונים המרכזיים נגד תמהיל שלישים הוא שהוא פשוט גנרי מדי. כשאתם ניגשים לבנק, פעמים רבות יציעו לכם את התמהיל הזה בתור פתרון אוניברסלי ש”מתאים לכולם”, בלי באמת להתעמק ביכולות הכלכליות שלכם, בהעדפות הספציפיות שלכם לגבי רמת סיכון, ובמטרות ארוכות הטווח שיש לכם  (למשל – האם חשוב לכם לפרוע חלקים מהמשכנתא מוקדם? האם יש סיכוי שתמכרו את הנכס באמצע תקופת ההלוואה?).

משכנתא היא התחייבות גדולה, ותמהיל המשכנתא הוא כלי רב השפעה על ניהול הכלכלה של משק הבית שלכם. לתת את אותו תמהיל בדיוק לאנשים שנמצאים במצבים פיננסיים שונים יכול להיות שגיאה חמורה. תמהיל צריך להיות מותאם אישית לצרכים, להכנסה, ולעמידות שלכם בפני תנודות עתידיות בשוק – אחרת, הוא עלול לגרום להרבה כאב ראש בהמשך.

סיכון עליית ריבית משמעותית 

המרכיב המסוכן ביותר בתמהיל שלישים הוא ללא ספק מסלול הפריים. הריבית במסלול זה עלולה להשתנות בצורה דרמטית לפי החלטות בנק ישראל. לדוגמה, אם בנק ישראל יחליט להעלות את הריבית כדי לבלום אינפלציה, ריבית הפריים גם היא תעלה, וכתוצאה מכך ההחזר החודשי שלכם על שליש מהמשכנתא שלכם עלול לזנק מעלה.

בעשורים האחרונים, נהנינו מריבית נמוכה במיוחד בישראל, אבל הכלכלה היא דבר מחזורי ומגמות יכולות להשתנות. תרחיש של עלייה משמעותית בריבית הפריים אינו מופרך כלל – ויש לזכור שהחזר משכנתא מתפרש על פני שנים ארוכות. עליית ריבית חדה יכולה לגרום להחזר החודשי להפוך לבלתי נסבל ולהכניס אתכם לבעיה פיננסית רצינית.  זו הסיבה שבהרבה מקרים, גם אם בחירה בתמהיל שלישים מתאימה בהתחלה, היא עלולה להתגלות כהימור מסוכן מאוד בטווח הארוך.

חשיבות הייעוץ מיועץ משכנתאות מוסמך

אחת הנקודות החשובות שאני רוצה להדגיש היא שלקיחת משכנתא צריכה להיות החלטה מושכלת ומבוססת, ולא החלטה מהירה שתעשו רק על סמך מה שהבנק מציע לכם. תהליך לקיחת משכנתא יכול להיות מאוד מורכב, ויועץ משכנתאות מקצועי יכול לחסוך לכם הרבה כאב ראש, טעויות, וכמובן – המון כסף.

יועץ משכנתאות עושה הרבה יותר מסתם להשיג לכם ריביות טובות (אם כי גם זה חשוב!). יועץ טוב יתבונן בתמונה הפיננסית הכוללת שלכם, ביכולת ההחזר המדויקת, ברגישות שלכם לסיכונים, ויעזור לכם לבנות תמהיל משכנתא שמותאם בדיוק לכם. בניגוד לפקיד הבנק, יועץ משכנתאות אינו עובד בעבור הבנק אלא בעבורכם, וזה הבדל עצום באינטרסים. ההוצאה על ייעוץ נראית אולי מיותרת במבט ראשון, אבל היא עשויה לחסוך עשרות ואפילו מאות אלפי שקלים לאורך חיי ההלוואה.

מסלולי ריבית קבועה – יציבות במחיר גבוה יותר 

האלטרנטיבה הבולטת לתמהיל שלישים מתבססת ברובה על מסלולי משכנתא בריבית קבועה. יש שני סוגים עיקריים: ריבית קבועה צמודה למדד, וריבית קבועה שאינה צמודה. בשני המקרים, הריבית על כל ההלוואה (או חלק ממנה) נקבעת ביום לקיחת המשכנתא ונשארת זהה לאורך כל חיי ההלוואה. זה מעניק ודאות מוחלטת בנוגע להחזר החודשי וביטחון מפני תנודתיות.

החיסרון העיקרי של מסלולים אלו הוא שבהתחלה, הריבית תהיה גבוהה יותר מאשר במסלולים המשתנים. אז למה בכל זאת לשקול אותם?  הם עשויים להתאים לאנשים שרוצים ודאות מוחלטת בהחזר החודשי ולמי שמעדיפים לשלם יותר בהתחלה כדי להיות מוגנים מעליות ריבית פוטנציאליות, במיוחד אם נזכרים שהחזרי משכנתא נפרשים על פני שנים רבות. בנוסף, אם אתם מתכננים לפרוע חלקים גדולים מהמשכנתא מוקדם (למשל, אם אתם מצפים לקבל סכום כסף גדול בעתיד), מסלולי ריבית קבועה לרוב מקלים על התהליך הזה.

שימוש חכם במחשבוני משכנתאות 

לפני שאתם רצים לבנק, מומלץ בחום להתנסות קצת עם מחשבוני משכנתאות מקוונים. אלו כלים חינמיים שמאפשרים לכם להזין פרמטרים שונים ולבחון כיצד הם משפיעים על ההחזר החודשי וההחזר הכולל של ההלוואה. לדוגמה, תוכלו להשוות בקלות בין תמהיל שלישים לבין תמהיל בעל דגש על מסלולים בריבית קבועה, לשחק עם גובה ההלוואה ולראות איך זה משפיע על ההחזר, ולבחון תרחישים שונים עם עליית ריבית עתידית.

היתרון הגדול הוא שתוכלו לקבל תמונה כללית לפני שאתם ניגשים לבנק או ליועץ. כך תוכלו להגיע לייעוץ עם הבנה טובה יותר של האפשרויות שעומדות בפניכם, וגם לזהות הצעות פחות אטרקטיביות ביתר קלות. כל אחד יכול להשתמש במחשבוני משכנתאות, וזו דרך מצוינת להתכונן לתהליך שלוקח הרבה זמן וכסף.

טיפים חשובים לבחירת התמהיל האידאלי 

הגדירו מטרות וצרכים פיננסיים –  לפני שתתחילו לרוץ ולקבל הצעות, קחו רגע לחשוב לעומק. כמה כסף אתם באמת צריכים בתור הלוואה? מהי יכולת ההחזר החודשי הריאלית שלכם מבלי להתפשר יותר מדי על רמת החיים? האם אתם שמרנים וסולידיים לגבי תנודות בשוק, או שאתם מוכנים לקחת יותר סיכון בתמורה לאפשרות של החזר נמוך יותר? האם אתם מתכננים לפרוע את המשכנתא מוקדם? התשובות לשאלות האלו יכוונו אתכם לתמהיל המתאים ביותר.

• הבינו את מאפייני כל מסלול – השקיעו זמן בקריאה ולמידה על סוגי המסלולים השונים (קבועה צמודה/לא צמודה, משתנה צמודה, פריים). לכל מסלול יש יתרונות, חסרונות, וסיכונים שכדאי להכיר היטב. זכרו – ידע הוא כוח בתהליך הזה!
• היו מוכנים לשינויים – שוק הדיור והכלכלה בכלל מאוד דינמיים. גם אם בחרתם בתמהיל שנראה אידאלי בהתחלה, דברים עלולים להשתנות. היו גמישים במחשבה  ונכונים להתאים את התמהיל שלכם במידה והנסיבות ישתנו (עליית ריבית חדה, שינוי בהכנסה החודשית שלכם וכו’).
• התייעצו עם מומחים – תהליך לקיחת המשכנתא יכול להיות סבוך. מלבד פגישה עם יועץ משכנתאות, מומלץ גם להתייעץ עם הבנקאי שלכם ואפילו עם מספר בנקים כדי להשוות הצעות. ככל שתקדישו יותר זמן ומאמץ לתהליך, כך גדלים הסיכויים שתעשו את הבחירה הטובה ביותר עבורכם.

סיכום

תמהיל שלישים לעיתים קרובות אינו התמהיל האידאלי, למרות שהוא משווק בתור פתרון “אוניברסלי”. חשוב להבין שלכל אדם יש צרכים פיננסיים ייחודיים, ושהתמהיל חייב להיות בהתאמה אישית. בחירה מושכלת של תמהיל משכנתא דורשת תכנון, למידה על האפשרויות, והתייעצות עם אנשי מקצוע. היו חכמים בנוגע להכי ההחלטה הפיננסית המשמעותית ביותר שתעשו, ואל תתפתו להצעות שנראות טובות מדי להיות אמיתיות.