מחפשים דירה חלומית אבל התנאים של הבנק לא מסתדרים לכם? אתם לא לבד. ריבית משכנתא חוץ בנקאית עשויה להיות פתרון מצוין עבורכם. במאמר מקיף זה נעמיק אל עולם המשכנתאות החוץ בנקאיות ונלמד יחד את כל מה שצריך לדעת.
לרכישת דירה משמעות אדירה בחיים, אך לעיתים התהליך מתקשר לחששות ולחוסר ודאות. הבנקים הם אמנם הגופים המרכזיים בתחום המשכנתאות, אבל לא תמיד התנאים שלהם מתאימים לכל אחד. כאן נכנסת לתמונה האופציה של ריבית משכנתא חוץ בנקאית.
בעזרת מאמר זה, ננגיש לכם את המידע בצורה ברורה וידידותית. בין אם אתם רוכשי דירה פוטנציאליים, בעלי משכנתא קיימים או יועצי משכנתאות, תמצאו כאן תשובות לשאלותיכם. אנחנו נלמד אתכם על היתרונות והחסרונות של ריבית משכנתא חוץ בנקאית, נשווה אותה לריבית משכנתא בנקאית, ונספק לכם כלים לקבלת החלטות מושכלות.
*אין לראות במאמר זה ייעוץ פיננסי או כלכלי משום אופן
** בעקבות כך שיכול להיות בעיה של איסור ריבית מהתורה הקדושה – יש לפנות לרב פוסק ירא שמיים בכדי שיתן לכם ייעוץ לפני לקיחת הלוואה או כל קונסטלציה אחרת שיש בה ריבית.
המשך הקריאה ינחה אתכם צעד אחר צעד בעולם המשכנתאות החוץ בנקאיות. אז תנשמו עמוק, תפסו כוס קפה, וצאו לדרך איתנו למסע אל עבר רכישת הדירה המיוחלת!
מהי משכנתא חוץ בנקאית?
משכנתא רגילה מקושרת באופן טבעי לבנקים. הבנקים הם הגופים הפיננסיים הגדולים והמוכרים ביותר בישראל, ולכן עבור רובנו, נטילת משכנתא פירושה פנייה לבנק. עם זאת, חשוב לדעת שלא מדובר באפשרות היחידה.
משכנתא חוץ בנקאית היא הלוואה לרכישת דירה שניתנת על ידי גוף פיננסי שאינו בנק. גופים אלה כוללים בין היתר:
- חברות ביטוח: חברות ביטוח רבות מציעות מסלולי משכנתא אטרקטיביים ללקוחותיהן.
- חברות מימון חוץ בנקאיות: חברות אלה מתמחות במתן הלוואות שונות, ביניהן משכנתאות.
- גופים מוסדיים: קרנות פנסיה וגופים מוסדיים נוספים עשויים להציע משכנתאות בתנאים ייחודיים.
מתי כדאי לשקול משכנתא חוץ בנקאית?
ישנם מספר מקרים עיקריים בהם משכנתא חוץ בנקאית עשויה להתאים לכם:
אי עמידה בתנאי הזכאות של הבנק
תנאי הזכאות למשכנתא בבנק יכולים להיות נוקשים יחסית. לדוגמה, הבנק עשוי לדרוש הון עצמי גבוה או דירוג אשראי מסוים. במצב כזה, משכנתא חוץ בנקאית עשויה להוות פתרון גמיש יותר.
צורך בתנאים גמישים יותר
גופים חוץ בנקאיים עשויים להציע תנאי פריון שונים ומסלולי משכנתא ייחודיים אשר פחות מקובלים בבנקים. לדוגמה, משכנתא לזוגות צעירים ללא הון עצמי גבוה.
רצון במימון מהיר
תהליך אישור משכנתא בבנק יכול להיות ארוך ומסורבל. לעומת זאת, גופים חוץ בנקאיים עשויים לאשר משכנתאות במהירות רבה יותר.
הבדלים העיקריים ממשכנתא בנקאית
קיימים מספר הבדלים מהותיים בין משכנתא חוץ בנקאית למשכנתא בנקאית. ההבדלים העיקריים נוגעים ל:
- ריבית: ריבית משכנתא חוץ בנקאית תהיה בדרך כלל גבוהה יותר מריבית משכנתא בנקאית. זאת משום שהגופים החוץ בנקאיים לוקחים על עצמם סיכון גבוה יותר בהלוואה לכם.
- עמלות: לצד ריבית המשכנתא, קיימות גם עמלות שונות שנגבות על ידי הגוף המלווה. גובה העמלות עשוי להיות שונה בין בנקים לגופים חוץ בנקאיים.
- ביטחונות: ביטחונות הם נכסים שמשועבדים לטובת ההלוואה. בבנקים, הביטחון העיקרי הוא in itself) משכנתא על הנכס הנרכש). גופים חוץ בנקאיים עשויים לדרוש ביטחונות נוספים כתנאי למתן ההלוואה.
יתרונות וחסרונות של ריבית משכנתא חוץ בנקאית
יתרונות
משכנתא חוץ בנקאית אינה מתאימה לכל אחד, אך היא בהחלט יכולה להיות פתרון אטרקטיבי במצבים מסוימים. בואו נסקור את היתרונות העיקריים שלה:
גמישות רבה יותר
בניגוד לבנקים, גופים חוץ בנקאיים עשויים להציע תנאי משכנתא גמישים יותר. לדוגמה:
- דרישות מקדימות נמוכות יותר: ייתכן ולא תצטרכו הון עצמי גבוה כמו זה הנדרש בבנק.
- מסלולי משכנתא ייחודיים: מסלולים אלו יכולים להתאים לצרכים ספציפיים שלכם, כגון משכנתא לזוגות צעירים ללא הון עצמי גבוה, משכנתא למשפרי דיור שמעוניינים במחזור משכנתא קיימת, או משכנתא גשר לתקופה קצרה.
- אפשרות למיחזור חובות: אם יש לכם מספר הלוואות קטנות בריבית גבוהה, תוכלו לאחד אותן תחת משכנתא חוץ בנקאית ולחסוך בריבית חודשית.
אפשרות קבלת משכנתא גם למי שאינו עומד בתנאי הבנק
כפי שציינו קודם, תנאי הזכאות לקבלת משכנתא בבנק יכולים להיות נוקשים. היסטוריית אשראי בעייתית או היעדר הון עצמי מספק עלולים להוות מכשול משמעותי. גופים חוץ בנקאיים עשויים להיות גמישים יותר ביחס לדירוג אשראי נמוך ולהתאים את תנאי ההלוואה לפי יכולת ההחזר שלכם.
הליך אישור מהיר יותר
תהליך אישור משכנתא בבנק יכול להיות ארוך ומסורבל, וכולל בירוקרטיה רבה. לעומת זאת, גופים חוץ בנקאיים עשויים להיות זריזים יותר בתהליך האישור, ויאפשרו לכם לקבל את הכסף מהר יותר.
חסרונות
לצד היתרונות, חשוב להיות מודעים גם לחסרונות של ריבית משכנתא חוץ בנקאית:
ריבית גבוהה יותר
כאמור, הריבית שתוצע לכם על ידי גופים חוץ בנקאיים תהיה בדרך כלל גבוהה יותר מריבית משכנתא בבנק. הסיבה לכך היא שהגופים החוץ בנקאיים נוטלים על עצמם סיכון גבוה יותר בהלוואה לכם. עלות מימון גבוהה יותר זו עלולה להשפיע משמעותית על ההחזר החודשי שלכם ועל סך ההחזר הכולל לאורך תקופת המשכנתא.
עמלות גבוהות יותר
בנוסף לריבית, גופים חוץ בנקאיים עשויים לגבות עמלות נוספות בגין פתיחת תיק, ניהול תיק, שינוי תנאים ועוד. חשוב לבדוק היטב את גובה העמלות ולהשוות אותן לעמלות שגובים הבנקים.
ביטחונות גבוהים יותר
כדי להגן על עצמם מפני סיכון גבוה יותר, גופים חוץ בנקאיים עשויים לדרוש מכם ביטחונות נוספים מעבר למשכנתא על הנכס הנרכש. לדוגמה, ערבות של צד ג’ או שעבוד על נכס נוסף שבבעלותכם.
לסיכום, משכנתא חוץ בנקאית יכולה להיות פתרון יעיל עבור מי שאינו עומד בתנאי הבנק או זקוק לתנאים גמישים יותר. יחד עם זאת, חשוב לשקול היטב את החסרונות, בעיקר את הריבית והעמלות הגבוהות יותר. בכותרת הבאה נרחיב על סוגי ריבית משכנתא חוץ בנקאית ונראה כיצד לבחור את המסלול המתאים לכם.
סוגי ריבית משכנתא חוץ בנקאית
הבנו שישנם יתרונות וחסרונות לריבית משכנתא חוץ בנקאית. כעת, נצלול לעומק ונלמד על סוגי הריבית השונים שמציעים גופים חוץ בנקאיים. הבנת סוגי הריבית והתאמתם לצרכים שלכם היא קריטית לקבלת ההחלטה הטובה ביותר.
סוגי ריבית עיקריים
ריבית קבועה
ריבית קבועה היא ריבית שאינה משתנה לאורך כל תקופת ההלוואה. זהו מסלול בטוח ויציב, שמאפשר לכם לדעת מראש מה תהיה ההחזרה החודשית שלכם לאורך כל תקופת המשכנתא.
ריבית משתנה
ריבית משתנה היא ריבית שניתנת לשינוי לאורך תקופת ההלוואה. שינוי הריבית נעשה בדרך כלל בהתאם למדד מסוים. חשוב להבין את התנודתיות הפוטנציאלית של מסלול זה, שעלולה להשפיע על ההחזר החודשי שלכם.
מסלולים נפוצים של ריבית משתנה
ריבית פריים
מסלול זה צמוד למדד פריים, שהוא מדד שנקבע על ידי בנק ישראל ומשפיע על הריבית במשק. מסלול זה פופולרי בשל ריבית התחלתית נמוכה, אך חשוב לזכור שמדד פריים עלול לעלות בעתיד, ולהגדיל את ההחזר החודשי שלכם.
ריבית משתנה צמודה למדדים אחרים
לצד מדד פריים, גופים חוץ בנקאיים עשויים להציע מסלולים של ריבית משתנה הצמודים למדדים אחרים, כגון מדד תשומות הבנייה או מדד המחירים לצרכן. התנודתיות של מסלולים אלה תהיה תלויה במדד הספציפי שאליו הם צמודים.
בחירת סוג ריבית
אין סוג ריבית “אחד ויחיד” שמתאים לכולם. הבחירה צריכה להתבסס על מספר גורמים, ביניהם:
אופק תכנון פיננסי
אם אתם מתכננים למכור את הנכס בטווח הקרוב, מסלול בריבית קבועה עשוי להתאים לכם ולתת יותר יציבות. לעומת זאת, אם אופק התכנון שלכם לטווח ארוך יותר, ייתכן שמסלול בריבית משתנה עם ריבית התחלתית נמוכה יהיה אטרקטיבית עבורכם.
יכולת עמידה בתנודות
חשוב להיות מודעים לתנודתיות הפוטנציאלית של מסלולים בריבית משתנה. אם אתם בעלי הכנסה קבועה ויציבה, תוכלו אולי להתמודד עם עליות עתידיות בריבית. לעומת זאת, אם אתם בעלי הכנסה משתנה או בעלי סיכון גבוה יותר, מסלול בריבית קבועה יעניק לכם יותר ודאות ויציבות.
גורמים המשפיעים על ריבית משכנתא חוץ בנקאית
לצד סוג הריבית שתבחרו, ישנם מספר גורמים נוספים שמשפיעים על גובה הריבית שתקבלו מהגוף החוץ בנקאי. הבנה של גורמים אלה תאפשר לכם לנהל משא ומתן יעיל ולקבל את ההצעה הטובה ביותר.
גובה ההלוואה
ככל שסכום ההלוואה שאתם מבקשים יהיה גבוה יותר, כך הריבית שתוצע לכם עלולה להיות נמוכה יותר. הסיבה לכך היא שהגוף החוץ בנקאי מרוויח יותר מהלוואות גדולות.
יחס מימון לערך (יחס בין סכום ההלוואה לשווי הנכס)
יחס מימון לערך (יחס הון עצמי) הוא היחס בין סכום ההלוואה שאתם מבקשים לבין שווי הנכס שאתם רוכשים. ככל שההון העצמי שלכם יהיה גבוה יותר (יחס מימון לערך נמוך יותר), כך הסיכון עבור הגוף המלווה נמוך יותר, והריבית שתוצע לכם תהיה טובה יותר.
תקופת ההלוואה
תקופת ההלוואה משפיעה אף היא על הריבית. בדרך כלל, משכנתאות לטווח ארוך יותר יישאו ריבית גבוהה יותר ממשכנתאות לטווח קצר יותר.
דירוג אשראי של הלווה
דירוג אשראי הוא דירוג שניתן לכם על ידי חברות ביודיעין בהתבסס על ההיסטוריה הפיננסית שלכם. דירוג אשראי גבוה מעיד על היותכם לווים בעלי סיכון נמוך, ולכן תוכלו לקבל ריבית טובה יותר.
סוג הנכס (מגורים/מסחרי/תמ”א 38)
סוג הנכס משפיע גם הוא על הריבית. בדרך כלל, משכנתאות לנכסי מגורים יקבלו ריבית נמוכה יותר ממשכנתאות לנכסים מסחריים או לנכסים המיועדים לפרויקט תמ”א 38.
סוג הריבית הנבחרת
כפי שראינו קודם, סוג הריבית (קבועה או משתנה) משפיע באופן ישיר על גובה הריבית. מסלול בריבית קבועה בדרך כלל יהיה יקר יותר ממסלול בריבית משתנה.
הגוף החוץ בנקאי ממנו נלקחת ההלוואה
כל גוף חוץ בנקאי פועל לפי מדיניות סיכון משלו, ועל כן עשויות להיות סטיות בריבית בין גופים שונים. חשוב לבצע השוואה מקיפה בין מספר הצעות לפני קבלת ההחלטה.
טיפים לקבלת משכנתא חוץ בנקאית משתלמת
ראינו שמשכנתא חוץ בנקאית יכולה להתאים למצבים ספציפיים, אך היא לא בהכרח האופציה הזולה או הבטוחה ביותר. לפני שאתם רצים לקפוץ למים, הנה מספר טיפים חשובים שיעזרו לכם לקבל את ההחלטה הנכונה ולחסוך כסף בטווח הארוך:
השוואת מחירים מקיפה
אל תסתפקו בהצעה הראשונה שתקבלו. פנו לכמה גופים חוץ בנקאיים שונים (חברות ביטוח, חברות מימון חוץ בנקאיות וכו’) והשוו את תנאי ההלוואה שהם מציעים לכם. שימו לב לריבית, לעמלות, לתקופת ההלוואה ולמסלולי המשכנתא המוצעים.
מומחיות משכנתאות
שקלו לשכור את שירותיו של יועץ משכנתאות מומחה שמכיר את שוק המשכנתאות החוץ בנקאיות. יועץ משכנתאות יכול לסייע לכם במשא ומתן מול הגופים המלווים, להתאים עבורכם את המסלול האטרקטיבי ביותר ולחסוך לכם כסף בעלויות המימון.
ניהול תנאים מול הבנק
גם אם אתם פונים לגוף חוץ בנקאי למשכנתא, אל תתנתקו לחלוטין מהבנק. שמרו על יחסים טובים עם הבנקאי שלכם. לעיתים, לאחר צבירת הון עצמי או שיפור דירוג אשראי, תוכלו לבצע מחזור משכנתא מהגוף החוץ בנקאי לבנק וליהנות מתנאים טובים יותר.
הבנה מעמיקה של החוזה
לפני חתימה על חוזה משכנתא חוץ בנקאית, הקדישו זמן לקריאה מדוקדקת של כל סעיפי החוזה. ודאו שאתם מבינים את כל התנאים, ההתחייבויות והעמלות. אל תהססו להתייעץ עם עורך דין במקרה הצורך.
תחשיב תסריטי סיכון
קחו בחשבון תרחישים עתידיים אפשריים. מה יקרה אם הריבית במשק תעלה? האם תוכלו לעמוד בתשלומים החודשיים? שקלו לבנות לעצמכם “כרית ביטחון” כלכלית שתאפשר לכם להתמודד עם עליות ריבית פוטנציאליות.
בעזרת תכנון נכון, השוואת מחירים והתייעצות עם אנשי מקצוע, תוכלו לקבל משכנתא חוץ בנקאית משתלמת שתסייע לכם בדרך לרכישת דירת החלומות.
סיכום
לסיכום, למדנו במשכנתא חוץ בנקאית היא פתרון מימון אפשרי לרכישת דירה, לצד המשכנתאות המוצעות בבנקים. משכנתא חוץ בנקאית מתאימה בעיקר ללווים שאינם עומדים בתנאי הזכאות של הבנק, כגון הון עצמי נמוך או דירוג אשראי בעייתי. יתרונותיה העיקריים של משכנתא חוץ בנקאית הם גמישות בתנאי ההלוואה ותהליך אישור מהיר יותר.
עם זאת, חשוב לזכור שלצד היתרונות ישנם גם חסרונות משמעותיים. הריבית במשכנתא חוץ בנקאית תהיה בדרך כלל גבוהה יותר, העמלות עשויות להיות נכבדות, وقد יידרשו ביטחונות נוספים מעבר למשכנתא על הנכס הנרכש.
ההכרעה על בחירת משכנתא חוץ בנקאית צריכה להתקבל לאחר בחינה מעמיקה של הצרכים והמצב הפיננסי שלכם. ביצוע השוואת מחירים מקיפה בין גופים חוץ בנקאיים שונים, התייעצות עם יועץ משכנתאות וניהול תנאים מול הבנק – כל אלה יסייעו לכם בקבלת ההחלטה הנכונה וחיסכון כספי לאורך תקופת המשכנתא.
