קרן, ריבית והצמדה: מה ההבדל?
היי חברים! היום נדבר על משהו שקצת דומה למשחק, רק עם כסף אמיתי, ולזמן מאוד ארוך. בטח שמעתם פעם על הלוואות, כמו כשאבא או אמא לוקחים כסף מהבנק כדי לקנות בית או משהו גדול אחר. הלוואה גדולה כזו לקניית בית נקראת משכנתא. כשמדברים על משכנתא, יש שלושה דברים שחשוב להכיר היטב: קרן, ריבית והצמדה. נשמע מסובך? לא באמת! בואו נפשט את זה ביחד, שלב אחרי שלב.
נחשוב על זה כמו על השאלת משחק מאוד יקר מהחבר הכי טוב שלכם, למשך המון זמן. אתם לוקחים את המשחק (שהוא כמו ה”קרן”), משתמשים בו, ומחזירים לו לאט לאט לאורך שנים. אבל כשלוקחים כסף מהבנק, הסיפור קצת שונה. הבנק הוא כמו חבר שמשאיל לכם סכום כסף ענק היום, במקום שתצטרכו לחסוך אותו לבד המון שנים. בתמורה לשירות הזה, הבנק רוצה תמורה קטנה על זה שאתם משתמשים בכסף שלו. התמורה הזו היא ה”ריבית”. ולפעמים, בגלל שזמן רב עובר והערך של הכסף יכול להשתנות, צריך גם להתאים את הסכום למצב הכלכלי – וזו ה”הצמדה”.
להבין את שלושת המושגים האלה יעזור לכם מאוד להבין איך עובדת המשכנתא שתיקחו בעתיד, ולמה חשוב לתכנן אותה נכון.
מהי הקרן? הלב של ההלוואה
הקרן היא בעצם הסכום הכסף המקורי שלקחתם מהבנק. אם לקחתם משכנתא של מיליון שקלים כדי לקנות בית, המיליון שקלים הזה הוא הקרן. זה הסכום העיקרי שאתם חייבים לבנק ושאתם צריכים להחזיר לו לאורך זמן.
חשבו על זה כמו על כמות סוכריות שקיבלתם בהתחלה. הקרן היא הכמות המלאה. בכל פעם שאתם מחזירים לבנק חלק מההלוואה (בכל תשלום חודשי), חלק מהכסף הולך “להקטין” את הקרן. זה כמו שאתם מחזירים סוכרייה אחרי סוכרייה, עד שכל הסוכריות חזרו למי שהשאיל לכם אותן.
ככל שעובר הזמן ואתם מחזירים יותר תשלומים לבנק, כך הקרן שנותר לכם להחזיר קטנה יותר ויותר. זה דבר טוב, כי המטרה הסופית של ההלוואה היא להגיע למצב שבו הקרן היא אפס – כלומר, החזרתם את כל הכסף המקורי שלקחתם.
יש חשיבות גדולה לקצב שבו אתם מקטינים את הקרן, כי עליו מחושבת הריבית, כפי שנראה מיד. ככל שתקטינו את הקרן מהר יותר, כך תשלמו פחות ריבית בסך הכל לאורך חיי ההלוואה.
מהי הריבית? המחיר של השימוש בכסף
הריבית היא כמו “דמי השכירות” שאתם משלמים לבנק על זה שאתם משתמשים בכסף שלו. הבנק מאפשר לכם להשתמש בסכום גדול היום (למשל, מיליון שקלים לקניית בית) במקום שתצטרכו לחכות הרבה שנים ולחסוך את הסכום הזה לבד. בתמורה לשירות הזה, הבנק גובה ריבית. הריבית היא למעשה הרווח של הבנק על ההלוואה שהוא נתן לכם.
הריבית מחושבת בדרך כלל כאחוז מסוים מסכום הקרן שנותר לכם להחזיר באותו רגע. בגלל שבכל חודש אתם מחזירים חלק מהקרן והיא קטנה, הריבית שתשלמו באותו חודש בדרך כלל גם תקטן לאט לאט עם הזמן (בהנחה שאחוז הריבית עצמו לא משתנה).
חשוב לדעת שיש כל מיני סוגי ריבית, וזה אחד הדברים המרכזיים שמשפיעים על כמה תשלמו בסך הכל על המשכנתא:
סוגי ריבית עיקריים במשכנתא:
- ריבית קבועה: זו ריבית שהאחוז שלה נשאר אותו אחוז בדיוק לאורך כל תקופת ההלוואה, מהתשלום הראשון ועד האחרון, גם אם לוקח 20 או 30 שנה. זה כמו משחק שבו המחיר לא משתנה אף פעם – תמיד יודעים בדיוק כמה הריבית תהיה על יתרת הקרן. היתרון הגדול כאן הוא ודאות ושקט נפשי; החיסרון הוא שלפעמים הריבית ההתחלתית קצת יותר גבוהה מאשר במסלולים אחרים, כי הבנק “מבטח” את עצמו מפני שינויים עתידיים בריבית.
- ריבית משתנה: זו ריבית שהאחוז שלה יכול להשתנות מדי תקופה מסוימת. השינוי בריבית הזו בדרך כלל קשור לשינוי של משהו אחר בשוק, כמו ריבית בנק ישראל. השינוי יכול להיות כל שנה, כל שנתיים, כל חמש שנים, או בתדירות אחרת שנקבעת מראש. זה קצת כמו משחק שבו המחיר יכול לעלות או לרדת בהתאם למצב בשוק – לפעמים זה יכול להיות זול יותר ומשתלם, ולפעמים יקר יותר ופחות משתלם. המסלול הזה כולל יותר אי-ודאות לגבי גובה התשלום העתידי.
- ריבית פריים (Prime): זהו סוג נפוץ של ריבית משתנה. ריבית פריים מחושבת לפי ריבית בנק ישראל בתוספת (או לעיתים נדירות, בחיסור) מרווח קטן. ריבית בנק ישראל מתעדכנת בדרך כלל פעם בחודש או חודשיים. כך, ריבית הפריים משתנה גם היא באופן תדיר יחסית. זהו מסלול שנחשב לשקוף ומושפע ישירות מהמדיניות הכלכלית של הבנק המרכזי של המדינה. היתרון שלו הוא שכשריבית בנק ישראל יורדת, גם הריבית שלכם יורדת והתשלום קטן; החיסרון הוא שכאשר ריבית בנק ישראל עולה, גם הריבית והתשלום שלכם עולים.
הריבית היא חלק חשוב מאוד מההחזר החודשי שלכם, ובשנים הראשונות של ההלוואה, בדרך כלל רוב התשלום החודשי מורכב מתשלום הריבית על יתרת הקרן הגדולה שנותרה.
מהי הצמדה? שמירה על ערך הכסף
הצמדה היא מנגנון שנועד לשמור על הערך האמיתי של הכסף לאורך זמן, במיוחד בהלוואות ארוכות שנים כמו משכנתא. למה זה חשוב? כי הערך של הכסף יכול להשתנות. עם אותו שקל יכולתם לקנות פעם יותר דברים מאשר היום (למשל, מחיר מסטיק או לחמנייה משתנה עם הזמן).
ההצמדה הנפוצה ביותר בישראל היא למדד המחירים לצרכן. מה זה המדד הזה? זה מספר שמודד בכמה השתנה המחיר הממוצע של סל של דברים שאנשים קונים בדרך כלל (כמו אוכל, בגדים, תחבורה, דיור). אם המדד עולה, זה אומר שהמחירים הממוצעים בשוק עלו (זו נקראת “אינפלציה”). אם המדד יורד, המחירים הממוצעים ירדו (זו נקראת “דפלציה”, וזה פחות נפוץ בדרך כלל).
כשההלוואה מוצמדת למדד המחירים לצרכן, זה אומר שסכום הקרן שנותר לכם להחזיר ישתנה כל חודש לפי השינוי שהיה במדד בחודש האחרון. אם המדד עלה באחוז מסוים, גם סכום הקרן שנותר לכם להחזיר יגדל באותו אחוז. אם המדד ירד, הקרן תקטן. הצמדה חיובית (עליית מדד) מגדילה את יתרת החוב שלכם, ואילו הצמדה שלילית (ירידת מדד) מקטינה אותו.
למה זה קיים? הבנק נותן לכם היום סכום כסף שיש לו ערך מסוים. אם בעוד 20 שנה, בגלל אינפלציה, עם אותו סכום כסף אפשר יהיה לקנות הרבה פחות דברים, הבנק יפסיד. ההצמדה למדד מבטיחה שהערך הריאלי של הכסף שהבנק השאיל לכם (הקרן) יישמר לאורך זמן. מצד שני, זה אומר שאם האינפלציה גבוהה, יתרת החוב שלכם יכולה לגדול באופן משמעותי.
חשוב לשים לב: ההצמדה חלה על יתרת הקרן בלבד (או לעיתים רחוקות גם על הריבית עצמה, תלוי במסלול), והיא משפיעה על סכום החוב הכולל. שינוי בקרן כתוצאה מהצמדה ישפיע גם על חישוב הריבית לחודשים הבאים (כי היא מחושבת על הקרן החדשה והגדולה יותר) ועל גובה התשלום החודשי אם הוא מחושב מחדש כל חודש (למשל, במסלול שפיצר צמוד).
יש הצמדות אחרות, כמו הצמדה לדולר או ליורו, אבל הן פחות נפוצות במשכנתאות לדיור בישראל מאשר הצמדה למדד המחירים לצרכן.
איך קרן, ריבית והצמדה עובדים יחד בכל תשלום?
בכל חודש, כשאתם משלמים לבנק את “תשלום ההחזר” של המשכנתא שלכם, התשלום הזה מורכב מכמה חלקים. השילוב של קרן, ריבית והצמדה הוא שקובע כמה בדיוק תשלמו וממה מורכב התשלום הזה.
תהליך החישוב החודשי (בקווים כלליים, תלוי בסוג המסלול):
- עדכון הקרן לפי הצמדה (אם המסלול צמוד): בתחילת כל חודש (או לפי מועד אחר שנקבע), אם ההלוואה שלכם צמודה למדד (או למט”ח), יתרת הקרן שנותרה מהחודש הקודם מעודכנת לפי השינוי שהיה במדד בחודש האחרון. אם המדד עלה, הקרן גדלה; אם ירד, הקרן קטנה.
- חישוב הריבית החודשית: מחושבת הריבית על יתרת הקרן המעודכנת (אחרי הצמדה, אם הייתה) לתקופת החודש הקרוב. זה מחושב לפי אחוז הריבית שנקבע במסלול שלכם (ריבית קבועה או משתנה).
- החזר חלק מהקרן: יתרת סכום התשלום החודשי שלכם, אחרי שמכסים את הריבית לאותו חודש, הולכת “להקטין” את הקרן שנותרה.
- סך הכל תשלום חודשי: התשלום שאתם מעבירים לבנק מורכב בדרך כלל מסך הריבית לחודש זה בתוספת החלק המיועד להחזר הקרן. אם ההלוואה צמודה למדד והיא בשיטת “שפיצר” (תשלום חודשי קבוע לפני הצמדה), אז התשלום החודשי כולו מתעדכן גם הוא לפי ההצמדה החודשית.
בתחילת חיי המשכנתא, יתרת הקרן היא הגדולה ביותר. לכן, סכום הריבית החודשית (שהריבית מחושבת עליו) הוא גם הגדול ביותר. כתוצאה מכך, בתשלומים הראשונים, חלק גדול מאוד מהכסף שאתם משלמים הולך לכיסוי הריבית, וחלק קטן יחסית הולך להקטנת הקרן. ככל שעובר הזמן, הקרן קטנה, ולכן גם הריבית החודשית הולכת וקטנה. זה אומר שחלק גדול יותר מהתשלום החודשי שלכם הולך עכשיו להקטנת הקרן. זו הסיבה שבשנים האחרונות של משכנתא, רוב התשלום החודשי מורכב מהחזר הקרן, ורק מעט מריבית.
לוח סילוקין: המפה של ההחזרים
כדי לראות בדיוק איך התשלומים שלכם מתחלקים בין קרן לריבית לאורך זמן, ואיך הקרן קטנה, הבנק נותן לכם מסמך שנקרא “לוח סילוקין”. זה בעצם טבלה גדולה שמפרטת לכל חודש וחודש לאורך כל תקופת ההלוואה כמה אמור להיות התשלום, ואיך הוא מתחלק בין קרן לריבית (לפני הצמדה).
ברוב סוגי המשכנתאות (במיוחד אלו בשיטת “שפיצר” שהזכרנו קודם), לוח הסילוקין המקורי מראה תשלום חודשי קבוע (לפני הצמדה). אבל אם ההלוואה שלכם צמודה למדד, כל הסכומים בלוח הזה יכולים להתעדכן כל חודש לפי שינוי המדד. אם יש לכם ריבית משתנה, גם הריבית עצמה והחלוקה בלוח הסילוקין ישתנו במועדי השינוי.
הסתכלות בלוח הסילוקין עוזרת להבין כמה סך הכל ריבית תשלמו אם לא יהיו שינויים בריבית או במדד, ואיך קצב הקטנת הקרן משתנה לאורך השנים.
למה זה חשוב כשלוקחים משכנתא?
משכנתא היא, כאמור, הלוואה מאוד גדולה ולתקופה מאוד ארוכה. בגלל שזה סכום ענק ולזמן כה ממושך (לפעמים 25 או 30 שנה!), הקרן, הריבית וההצמדה משפיעים בצורה דרמטית על הסכום הכולל שתחזירו לבנק בסוף. שינויים קטנים באחוז הריבית או בשיעור ההצמדה יכולים להצטבר לאורך השנים ולהשפיע על עשרות ואף מאות אלפי שקלים.
הבנה של איך כל אחד מהחלקים האלה עובד, ואיך הם משתלבים יחד, עוזרת לכם מאוד בכמה דברים:
- הבנת ההסכם: אתם יודעים בדיוק מה אתם חותמים עליו ומה משפיע על ההחזר החודשי שלכם ועל גובה החוב הכולל.
- השוואת הצעות: כשאתם מקבלים הצעות מבנקים שונים או לומדים על מסלולים שונים, אתם יכולים להשוות אותן בצורה נכונה. הצעה עם ריבית התחלתית נמוכה יותר לא בהכרח תהיה הזולה ביותר בסך הכל, במיוחד אם היא צמודה למדד או בריבית משתנה שיכולה לעלות בעתיד.
- תכנון לעתיד: להבין איך שינויים בריבית (של בנק ישראל או לפי נקודות העדכון במסלול שלכם) או במדד יכולים להשפיע על התשלומים שלכם בעתיד. זה עוזר לכם לתכנן את התקציב המשפחתי ולהיערך לאפשרות של עליית תשלומים.
- בניית תמהיל משכנתא: אתם יכולים לחלק את סכום המשכנתא לכמה חלקים, כשכל חלק הוא במסלול אחר (למשל, חלק בריבית קבועה, חלק בפריים, חלק צמוד למדד). השילוב הזה נקרא “תמהיל משכנתא”. הבנה של קרן, ריבית והצמדה בכל מסלול עוזרת לכם לבנות תמהיל שמתאים לכם ביותר – למי שחשוב לו ודאות, אולי יבחר יותר מסלולים בריבית קבועה; למי שרוצה לשלם פחות בהתחלה ומוכן לקחת סיכון, אולי יבחר מסלולים משתנים או צמודים.
בניית תמהיל נכון היא מפתח למשכנתא חכמה שיכולה לחסוך לכם הרבה כסף. למידע נוסף על תמהיל משכנתא, בקרו בעמוד מסלולי משכנתא ותמהיל.
מה משפיע על הריבית וההצמדה?
חשוב לזכור שהדברים האלה לא “קבועים” בעולם, והם יכולים להשתנות לאורך זמן, ולהשפיע על המסלולים שלכם (אם הם לא קבועים ולא צמודים).
על הריבית משפיעים בעיקר:
- ריבית בנק ישראל: זהו גורם מרכזי שקובע את עלות הכסף במשק. כשהבנק המרכזי מעלה את הריבית, בדרך כלל גם הריביות שהבנקים המסחריים גובים עולות. כשהוא מוריד, הן יורדות.
- מצב השוק הכלכלי: כשיש הרבה ביקוש להלוואות, הבנקים יכולים לגבות ריבית גבוהה יותר. כשהכלכלה חלשה, הבנקים עשויים להוריד ריביות כדי לעודד לקיחת הלוואות.
- התחרות בין הבנקים: כשיש יותר תחרות, הבנקים מנסים למשוך לקוחות עם ריביות נמוכות יותר.
- פרופיל הלווה: הבנק מעריך את הסיכון בלתת לכם הלוואה. אם אתם נחשבים ל”פרופיל נמוך סיכון” (למשל, יש לכם הכנסה יציבה וגבוהה, היסטוריית אשראי טובה), סביר שתקבלו ריבית טובה יותר.
על ההצמדה למדד המחירים לצרכן משפיעים בעיקר:
- אינפלציה ודפלציה: השינויים במחירי סל המוצרים והשירותים במשק. כשיש עליית מחירים כללית (אינפלציה), המדד עולה וההצמדה חיובית. כשיש ירידת מחירים (דפלציה), המדד יורד וההצמדה שלילית.
- גורמים כלכליים גלובליים ומקומיים: מחירי חומרי גלם, שער חליפין, שינויים במסים, אסונות טבע, מגיפות – כל אלה יכולים להשפיע על המחירים במשק ולכן על המדד.
הבנה בסיסית של הגורמים האלה יכולה לעזור לכם לצפות שינויים אפשריים בתשלומים שלכם, במיוחד במסלולים המשתנים והצמודים.
לסיכום
זוכרים את שלושת החברים שלנו מעולם המשכנתא? הקרן היא הסכום המקורי והעיקרי שלקחתם מהבנק. הריבית היא המחיר או דמי השכירות שאתם משלמים לבנק על השימוש בכסף שלו. וההצמדה היא כמו עדכון לסכום החוב כדי לשמור על ערך הכסף לאורך זמן (למשל, לפי השינוי במחירי הדברים שאנחנו קונים).
שלושתם עובדים יחד וקובעים כמה תשלמו לבנק כל חודש, איך החוב שלכם ישתנה (במיוחד במסלולים צמודים), וכמה תחזירו בסך הכל על ההלוואה שלכם בסוף. להבין אותם זה הצעד הראשון והחשוב ביותר בדרך לקבלת משכנתא בצורה חכמה ומודעת, שתתאים לכם ולמצב הכלכלי שלכם.
עולם המשכנתאות יכול להיראות מורכב בהתחלה, אבל הבנת היסודות האלה מפשטת הרבה דברים. אם יש לכם שאלות נוספות, או שאתם רוצים ללמוד עוד על איך לתכנן משכנתא או לבנות תמהיל, האתר שלנו כאן כדי לעזור. אתם מוזמנים לקרוא את המדריך המלא למשכנתא, להבין תהליך לקיחת משכנתא, או לבקר באודותינו כדי לדעת מי אנחנו.
חשוב לדעת!
המידע במאמר זה נועד לפשט את המושגים הבסיסיים של קרן, ריבית והצמדה ולהקל על ההבנה. כשאתם באים לקחת משכנתא, שהיא עניין כלכלי משמעותי מאוד, חשוב לקבל ייעוץ מקצועי מיועץ משכנתאות או מהבנק ולקרוא היטב את כל ההסכמים והמסמכים לפני שחותמים. יש הרבה פרטים קטנים בכל מסלול שיכולים להיות חשובים.
לשאלות כלליות או כדי ליצור איתנו קשר, בקרו בעמוד יצירת קשר.