רכישת דירה היא צעד כלכלי משמעותי עבור מרבית האנשים בישראל. משכנתא מסייעת למימוש החלום הזה, אך היא גם החלטה פיננסית מורכבת ויש להבין את המשמעויות שלה לטווח הארוך. משכנתא מדרגה ראשונה היא לרוב האפשרות המועדפת מבחינת תנאים וריביות. במאמר זה נצלול לעולם משכנתאות מדרגה ראשונה – נסביר את היתרונות, התנאים, התהליך וכל מה שאתם צריכים לדעת כדי לקבל החלטה מושכלת ולהבטיח שתהליך רכישת הדירה שלכם יהיה חלק ומוצלח!
*אין לראות במאמר זה ייעוץ פיננסי או כלכלי משום אופן
** בעקבות כך שיכול להיות בעיה של איסור ריבית מהתורה הקדושה – יש לפנות לרב פוסק ירא שמיים בכדי שיתן לכם ייעוץ לפני לקיחת הלוואה או כל קונסטלציה אחרת שיש בה ריבית.
הגדרות והבהרות מרכזיות
מהי משכנתא?
משכנתא היא הלכה למעשה הלוואה גדולה לטווח ארוך, המיועדת ספציפית לרכישת נכס מקרקעין (דירה, בית, מגרש וכו’). תמורת ההלוואה, הבנק או הגוף המלווה מקבלים את הנכס כבטוחה. המשמעות: במקרה של אי-עמידה בתשלומים, הבנק רשאי לממש את הנכס (למכור אותו) כדי לכסות את יתרת החוב.
מהי משכנתא מדרגה ראשונה?
כאשר נוטלים משכנתא מדרגה ראשונה, הנכס משועבד ישירות לטובת הבנק. הבנק הוא הראשון בתור לקבל את כספו במקרה של מימוש (מכירת הנכס), מה שמעניק לגוף המלווה רמת ביטחון גבוהה יותר. זוהי הסיבה שמשכנתאות מדרגה ראשונה מציעות לרוב את תנאי הריבית וההחזר האטרקטיביים ביותר.
משכנתא מדרגה ראשונה מול משכנתא מדרגה שנייה
משכנתא מדרגה שנייה נלקחת בנוסף למשכנתא קיימת, והיא משועבדת לבנק (או גוף מלווה אחר) רק אחרי שהמשכנתא הראשונה כוסתה במלואה. המשמעות היא שרמת הסיכון של הבנק גבוהה יותר במקרה של משכנתא מדרגה שנייה, ולכן גם תנאי המימון (ריביות והחזרים) יהיו בדרך כלל פחות אטרקטיביים בהשוואה למשכנתא מדרגה ראשונה. משכנתא מדרגה שנייה יכולה לשמש למטרות כמו שיפוץ הנכס, רכישת דירה להשקעה, או מימון לכל מטרה אחרת.
יתרונות משכנתא מדרגה ראשונה
ריבית נמוכה יותר
משכנתא מדרגה ראשונה מהווה בטוחה חזקה עבור הגוף המלווה, שכן הבנק הוא הראשון שיקבל את כספו בחזרה במקרה של אי-יכולת החזר. לכן, בהשוואה למשכנתאות מדרגה שנייה או הלוואות ללא שעבוד נכס, הריבית על משכנתא מדרגה ראשונה היא לרוב הנמוכה והמשתלמת ביותר שניתן לקבל.
תנאים נוחים
משכנתאות מדרגה ראשונה מציעות לרוב מרחב תמרון וגמישות רבה יותר מבחינת פריסת התשלומים (ניתן לפרוס את ההלוואה על פני שנים רבות). בנוסף, הבנקים נוטים להיות גמישים יותר במשא ומתן על תנאי ההלוואה, ומגוון רחב של מסלולי משכנתא עומד לרשות הלווים.
מגוון מסלולים
אחד היתרונות הבולטים של משכנתא מדרגה ראשונה הוא הזמינות של מגוון רחב של מסלולים. תוכלו לבחור בין מסלולי ריבית קבועה (צמודה או לא צמודה למדד), ריבית משתנה (משתנה כל 5 שנים, פריים, וכו’), או שילוב של מסלולים בתמהיל מותאם אישית. מגוון המסלולים מאפשר לכם להתאים את תנאי המשכנתא למצבכם הפיננסי ולהעדפות האישיות שלכם מבחינת רמת וודאות בתשלומים.
מימון גבוה
כאשר לוקחים משכנתא מדרגה ראשונה, הבנקים מאפשרים לרוב לקבל מימון בשיעור גבוה משווי הנכס. בעבר, אחוז המימון המקסימלי עמד על 75%, אך בהתאם להוראות בנק ישראל אחוז המימון יכול להשתנות מעת לעת. עדיין, משכנתא מדרגה ראשונה מהווה הזדמנות טובה למנף את הכסף העצמי שלכם ולהתקרב יותר לדירה שאתם חולמים עליה.
חסרונות משכנתא מדרגה ראשונה
דרישת הון עצמי גבוהה
בעוד אחוז המימון המותר גבוה, עדיין נדרש להביא הון עצמי משמעותי מהבית. נכון להיום, אחוז המימון המינימלי שדורש בנק ישראל עומד על 25% משווי הנכס. המשמעות היא שתצטרכו לחסוך או לגייס סכום נכבד לפני שתוכלו להגיש בקשה למשכנתא מדרגה ראשונה.
הערת אזהרה
כחלק מלקיחת משכנתא מדרגה ראשונה, נרשמת בטאבו הערת אזהרה לטובת הבנק. הערה זו מונעת מכם למכור את הנכס או לבצע בו עסקאות אחרות ללא אישור מפורש מהבנק. אמנם לרוב זוהי מגבלה מינורית, אך חשוב להיות מודעים לקיומה.
קשיים בלקיחת מימון נוסף
משכנתא מדרגה ראשונה משעבדת את הנכס לטובת הבנק. אם תרצו בעתיד לקחת משכנתא נוספת (למשל, לצורך שיפוץ הנכס) או הלוואה אחרת כנגד שיעבוד הנכס, תהיו תלויים באישור של הבנק שממנו לקחתם את המשכנתא הראשונה, ותנאי המימון הנוסף עלולים להיות פחות נוחים.
תנאים לקבלת משכנתא מדרגה ראשונה
הבנקים בוחנים בקפידה מספר פרמטרים מרכזיים לפני שהם מאשרים משכנתא מדרגה ראשונה:
- הון עצמי מינימלי: נכון להיום, ההנחיות של בנק ישראל דורשות מינימום של 25% הון עצמי משווי הנכס. כלומר, עליכם להביא מהבית לפחות רבע מערך הנכס אותו אתם רוכשים. אחוז המימון יכול להשתנות מעת לעת בהתאם להנחיות בנק ישראל.
- יכולת החזר: הבנק יבדוק את ההכנסה הפנויה שלכם (ההכנסות בניכוי ההוצאות השוטפות), ויוודא שאתם מסוגלים לעמוד בהחזר החודשי של המשכנתא לאורך כל התקופה – תוך התחשבות גם בשינויי ריבית אפשריים.
- דירוג אשראי: דירוג האשראי האישי שלכם משקף את ההיסטוריה הפיננסית שלכם מול גופים מלווים, והבנק ישקל את הנתון הזה בהחלטה האם לאשר משכנתא, ואיזה תנאים להציע. חשוב לשמור על דירוג אשראי חיובי לפני פנייה למשכנתא.
- שווי הנכס: הבנק יזמין שמאות מקרקעין להערכת הנכס אותו אתם מעוניינים לרכוש. שווי הנכס משפיע ישירות על הסכום המקסימלי שהבנק יהיה מוכן לאשר לכם כהלוואה.
- גורמים נוספים: בנוסף לגורמים העיקריים, הבנקים עשויים להתחשב גם בגיל הלווים, במצב המשפחתי, בתחום העיסוק, ועוד.
מסלולי משכנתא פופולריים
בחירת מסלול המשכנתא הוא אחד ההיבטים הקריטיים שצריך להבין, כיוון שהוא משפיע על גובה ההחזר החודשי שלכם, סך הריבית שתשלמו לאורך חיי ההלוואה, ורמת הסיכון שאתם לוקחים. בארץ מספר מסלולים עיקריים זמינים.
ריבית קבועה צמודה למדד
במסלול זה, הריבית שאתם משלמים על המשכנתא נקבעת מראש ואינה משתנה לאורך כל תקופת ההלוואה. עם זאת, הצמדה למדד המחירים לצרכן משמעותה שקרן ההלוואה (הסכום המקורי שלקחתם) מתעדכנת מעת לעת בהתאם לשינויים במדד. יתרון: מסלול זה יוצר וודאות לגבי גובה ההחזר החודשי (למעט השינוי בגלל ההצמדה). חסרון: במידה והמדד עולה משמעותית, גם סכום ההחזר החודשי יעלה בהתאם.
ריבית קבועה לא צמודה
זהו מסלול יציב עוד יותר, כיוון שהריבית אינה משתנה, וגם קרן המשכנתא אינה מושפעת מהמדד. יתרון: מספק “שקט נפשי” מוחלט מבחינת שינויים בהחזרים החודשיים. חסרון: לרוב, הריבית על מסלול כזה תהיה מעט גבוהה יותר בהשוואה למסלול צמוד מדד.
ריבית משתנה (משתנה כל 5 שנים, פריים וכו’)
במסלולים אלה, הריבית אינה קבועה לכל תקופת המשכנתא, אלא מתעדכנת בתדירות מוגדרת מראש. ריבית משתנה כל 5 שנים, למשל, תתעדכן לפי נתוני השוק בכל חמש שנים. ריבית פריים מבוססת על ריבית בנק ישראל בתוספת מרווח קבוע. יתרון: מסלולים אלו מציעים פוטנציאל ליהנות מירידת ריביות. חסרון: חשופים לעליית ריביות בשוק, מה שעלול להגדיל את ההחזר החודשי שלכם באופן משמעותי בתקופות מסוימות.
מסלול משולב
מסלול המשכנתא המשולב מאפשר לכם לשלב כמה סוגי מסלולים בתמהיל אחד. לדוגמה, תוכלו לקחת 40% מהמשכנתא בריבית קבועה צמודה, 30% בריבית משתנה כל 5 שנים, ואת 30% הנותרים בריבית פריים. יתרון: מסלול כזה מסייע לגדר סיכונים, ומאפשר ליהנות מהפוטנציאל של מסלולים משתנים מבלי להיחשף יותר מדי לעליות ריבית פוטנציאליות. חסרון: לרוב, בניית תמהיל משכנתא משולב עלולה להיות מעט יקרה יותר עקב מרווחי ריבית גדולים יותר שתשלמו לבנק.
טיפים לבחירת מסלול ותמהיל משכנתא
הבנת הצרכים האישיים
כמה וודאות אתם מחפשים בתשלומים החודשיים? מה רמת הסיכון שאתם מוכנים לקחת על עצמכם? האם אתם מאמינים שהריביות בשוק צפויות לרדת או לעלות בתקופה הקרובה? התשובות לשאלות הללו יעזרו להתמקד בכיוון הנכון.
השוואת הצעות
אל תסתפקו בהצעה אחת בלבד! פנו לכמה בנקים או גופי מימון, וערכו השוואה לא רק של הריביות, אלא גם של מגוון המסלולים המוצעים, תנאי הפירעון המוקדם, והגמישות שכל גוף מציע.
ייעוץ מקצועי
יועץ משכנתאות מנוסה יכול לעזור לכם לנתח את האפשרויות, להשוות את התנאים של גופים מלווים שונים, ואף לנהל משא ומתן מול הבנקים כדי להשיג לכם את העסקה המשתלמת ביותר לאורך חיי המשכנתא. ההשקעה בייעוץ מקצועי עשויה לחסוך לכם הרבה כסף בטווח הארוך.
ביטוחים נלווים למשכנתא
ביטוח חיים למשכנתא
הפוליסה הזו נועדה להבטיח שהמשכנתא תכוסה במלואה במקרה הפטירה של אחד הלווים. היא מעניקה רשת ביטחון לכם, לבני המשפחה שלכם, וגם לבנק. חשוב לבחון היטב את תנאי הפוליסה, מי המבוטחים, מהם המקרים המכוסים, ומה גובה הפרמיה בהתאם לפרופיל שלכם.
ביטוח מבנה
ביטוח זה מכסה נזקים פיזיים למבנה הנכס, שעלולים להתרחש בגלל שריפה, הצפה, נזקי טבע, וכו’. שימו לב – ביטוח המבנה נדרש כתנאי לקבלת משכנתא מהבנק, כיוון שהוא מגן ישירות גם על האינטרסים של הגוף המלווה.
נקודות חשובות:
- לעיתים הבנקים יציעו לכם לרכוש את ביטוחי המשכנתא ישירות דרכם. אך, אל תוותרו על הזכות לבצע השוואה עצמאית בין חברות ביטוח שונות!
- מומלץ לעדכן את סוכן הביטוח שלכם על לקיחת המשכנתא כדי לבחון התאמות נדרשות בפוליסות הביטוח האחרות שאתם מחזיקים (ביטוח תכולה וכו’).
תהליך קבלת משכנתא מדרגה ראשונה
פנייה לגופים מלווים
התחילו את התהליך על ידי איסוף מידע ראשוני. תוכלו לקבל הצעות עקרוניות מבנקים שונים, או לחילופין לפנות ליועץ משכנתאות שיערוך עבורכם השוואה בין המלווים הפוטנציאליים. זכרו: לא חייבים להתחייב למשכנתא עם הבנק שבו אתם מנהלים את חשבון העו”ש שלכם.
אישור עקרוני
בשלב זה, לאחר שהגשתם בקשה לגוף המלווה, תקבלו מסמך המפרט את תנאי המשכנתא העקרוניים שהבנק מוכן להציע לכם. אישור עקרוני מסייע להבין האם אתם עומדים בתנאי הסף לקבלת משכנתא, ומה טווח הסכומים הריאלי שהבנק יהיה מוכן להלוות לכם.
הערכת שמאי
לאחר איתור נכס ספציפי שתרצו לרכוש, הבנק ישלח שמאי מקרקעין מטעמו, על מנת להעריך את שווי הנכס. זוהי אבן דרך הכרחית, כיוון שלבנק חשוב לדעת שהנכס שאתם רוכשים אכן שווה את סכום המשכנתא שהוא מלווה לכם. סכום המשכנתא המקסימלי שתקבלו תלוי ישירות בהערכת השמאי.
אישור סופי וחתימה
לאחר קבלת הערכת השמאי, הבנק ייתן לכם תשובה סופית בנוגע למשכנתא – הוא יאשר את הסכום המבוקש, ויפרט את התנאים המדויקים, הצמודים למסלולים שבחרתם. בשלב זה תחתמו על חוזה משכנתא מפורט עם הבנק.
רישום הערת אזהרה
כחלק מלקיחת משכנתא מדרגה ראשונה, נרשמת בטאבו הערת אזהרה לטובת הבנק. הערה זו מונעת מכם למכור את הנכס או לבצע בו עסקאות אחרות ללא אישור מפורש מהבנק עד לסיום החזר המשכנתא.
טיפים חשובים:
- מומלץ לבצע את כל התהליך בליווי עורך דין המתמחה במקרקעין. עורך הדין יוכל לוודא שהחוזה מול הבנק הוגן, שהרישום בטאבו מתבצע כראוי, ושהאינטרסים שלכם מוגנים בכל שלבי התהליך.
- אל תהססו לשאול שאלות את הבנק, יועץ המשכנתאות, ועורך הדין שלכם. חשוב שתבינו היטב את כל התנאים, ההשלכות, וההתחייבויות לפני לקיחת ההלוואה הגדולה הזו.
סיכום
משכנתא מדרגה ראשונה היא כלי מימון מרכזי לרכישת דירה בישראל, ומציעה בדרך כלל את התנאים האטרקטיביים ביותר ללווים. היא מעניקה לכם שקט נפשי וגם יתרון פיננסי. עם זאת, זוהי התחייבות כלכלית משמעותית וחשוב להבין את כל הפרטים הקטנים לפני שחותמים על החוזה. השקעה של זמן בתכנון, הבנת התהליך, והשוואת הצעות יכולה לעשות הבדל עצום בהחזרים החודשיים שלכם, ועלות סך המשכנתא בטווח הארוך. אל תהססו לפנות לייעוץ מקצועי שיסייע לכם לקבל את ההחלטות הנכונות וליצור עתיד פיננסי יציב עבורכם.
