משכנתא לדירה שניה – מדריך מפורט על כללי המשחק! 

רכישת נכס נדל”ן היא אחת ההחלטות הפיננסיות המשמעותיות שתקבלו בחייכם. כשמדובר ברכישת דירה שנייה, בין אם למטרות השקעה, שיפור תנאי הדיור או אפילו כבית עתידי לילדים – תכנון פיננסי מוקפד הוא קריטי להצלחת המהלך. משכנתא לדירה שנייה אמנם מאפשרת לכם להרחיב את תיק הנכסים שלכם, אבל היא גם כרוכה בכללים ותנאים שונים ממשכנתא לדירה ראשונה.

מדריך זה יסייע לכם להבין את כללי המשחק של משכנתא לדירה שנייה בישראל! נסקור את תנאי הזכאות, מסלולי המשכנתא השונים, היבטי המיסוי, שיקולים חשובים ועוד. המטרה שלנו היא לספק לכם את כל המידע שאתם צריכים כדי לקבל החלטות מושכלות ולהפוך את חווית רכישת הדירה השנייה להצלחה. מוכנים לצלול פנימה?

*אין לראות במאמר זה ייעוץ פיננסי או כלכלי משום אופן

** בעקבות כך שיכול להיות בעיה של איסור ריבית מהתורה הקדושה – יש לפנות לרב פוסק ירא שמיים בכדי שיתן לכם ייעוץ לפני לקיחת הלוואה או כל קונסטלציה אחרת שיש בה ריבית.

תנאי זכאות למשכנתא לדירה שניה 

רכישת דירה שנייה באמצעות משכנתא מחייבת עמידה בתנאי זכאות מחמירים יותר בהשוואה לרכישת דירה ראשונה. הינה הדרישות המרכזיות:

הון עצמי

מינימום של 50% מערך הנכס נדרש כהון עצמי, מה שאומר שאם אתם מעוניינים לרכוש דירה בשווי מיליון שקלים, תצטרכו הון התחלתי של לפחות 500,000 שקלים. הגבלה זו מצמצמת את האפשרות למנף את הרכישה באופן משמעותי באמצעות משכנתא.

הכנסה פנויה ויכולת החזר

הבנקים יבחנו בקפידה את ההכנסה הפנויה שלכם (ההכנסה נטו בניכוי ההוצאות וההתחייבויות הפיננסיות הקיימות) כדי לוודא שתצליחו לעמוד בהחזרי המשכנתא בנוסף לכל ההתחייבויות האחרות שלכם.

היסטוריית אשראי

בדומה לכל הלוואה, הבנק יבדוק את היסטוריית האשראי שלכם ויוודא שאין לכם התנהלות פיננסית בעייתית, חובות פתוחים, או איחורים בהחזרים. נתוני אשראי שליליים עלולים להקשות עליכם לקבל משכנתא או לייקר את תנאי ההלוואה.

ביטוחים

תידרשו לרכוש שני סוגי ביטוחים: ביטוח חיים, המגן על הבנק במקרה של פטירת אחד הלווים, וביטוח מבנה, המכסה נזקים אפשריים לדירה עצמה.

חשוב להדגיש – תנאים אלו מהווים דרישת מינימום. הבנקים רשאים לקבוע תנאים נוספים על פי מדיניות האשראי שלהם והערכת הסיכון הספציפית שלכם כלווים.

מסלולי משכנתא אפשריים

בחירת מסלול המשכנתא הנכון היא אחת ההחלטות החשובות ביותר שתקבעו בהליך רכישת הדירה השנייה. לכל מסלול יש מאפיינים, יתרונות וחסרונות משלו, ולכן כדאי להבין לעומק את האפשרויות העומדות לרשותכם כדי לבחור בתמהיל שיתאים לצרכים ולמטרות שלכם. הנה סקירה של המסלולים העיקריים:

ריבית קבועה צמודה למדד (קל”צ)

במסלול זה, הריבית על המשכנתא נקבעת מראש ואינה משתנה לאורך כל תקופת ההלוואה. עם זאת, הצמדה למדד המחירים לצרכן משמעותה שהסכום החודשי שלכם מתעדכן בהתאם לשינויים במדד. מסלול זה מעניק יציבות וביטחון, מאפשר לדעת מראש מה יהיה גובה ההחזר החודשי ומגן מפני עליות ריבית משמעותיות.

ריבית קבועה שאינה צמודה (ק”ש)

גם כאן, הריבית נקבעת מראש ואינה מושפעת משינויים בשוק. ההבדל הוא שבמסלול זה, התשלום החודשי שלכם לא יתעדכן עקב עלייה או ירידה במדד. מסלול זה נחשב לרוב ליקר יותר מקל”צ, אך הוא מעניק ודאות מוחלטת לגבי גובה ההחזרים לאורך כל חיי המשכנתא.

ריבית משתנה

מסלולי משכנתא בריבית משתנה מבוססים לרוב על ריבית הפריים (הריבית שנקבעת על ידי בנק ישראל) בתוספת מרווח מסוים. הריבית יכולה להשתנות כל מספר חודשים (לרוב כל 5 שנים), מה שמשפיע על גובה ההחזר החודשי. מסלול זה אטרקטיבי במיוחד בתקופות של ריבית נמוכה, אך טומן בחובו סיכון לעליית ההחזרים במקרה של עליית ריבית.

מסלולים משולבים

לעיתים קרובות, רוכשים בוחרים לשלב מספר מסלולים בתמהיל המשכנתא שלהם. לדוגמה, ניתן לקחת 40% מהמשכנתא בריבית קבועה צמודה למדד, 30% בריבית פריים משתנה, ועוד 30% בריבית קבועה שאינה צמודה. אפשרות זו מספקת גמישות, מפזרת סיכונים ומאפשרת לכם “להתאים” את המשכנתא בצורה מדויקת יותר למטרות ולצפי שלכם לגבי תנודות בשוק.

מקורות מימון נוספים

משכנתא רגילה מהבנק איננה מקור המימון היחיד הזמין עבורכם. במצבים מסוימים, ייתכן שתרצו לשקול גם את האפשרויות המימון הבאות:

משכנתא לכל מטרה

אם יש לכם דירה בבעלותכם (דירה ראשונה או אחרת), תוכלו לשעבד אותה ולקבל משכנתא לכל מטרה. המשמעות היא שאתם מנצלים את ההון העצמי הקיים בנכס שלכם כדי לממן את רכישת הדירה השנייה. שימו לב שהריביות במשכנתא לכל מטרה גבוהות יותר ממשכנתאות ייעודיות לרכישת דירה.

הלוואות חוץ-בנקאיות

ישנן חברות מימון וגופים חוץ-בנקאיים המציעים הלוואות בתנאים שעשויים להתחרות עם תנאי הבנקים למשכנתאות. לעיתים תנאי ההחזר יהיו גמישים יותר, אך חשוב לשים לב שהריביות נוטות להיות גבוהות יותר מאשר במשכנתאות בנקאיות.

משכנתא גרייס

מסלול משכנתא גרייס מאפשר לכם לדחות חלק מתשלומי המשכנתא לתקופה מוגדרת. קיימים שני סוג עיקריים – גרייס מלא (דחיית תשלום הקרן והריבית) וגרייס חלקי (דחיית תשלום הקרן בלבד). מסלול זה יכול להקל על תזרים המזומנים שלכם בטווח הקצר, אך חשוב לזכור שתשלומי הריבית ממשיכים להצטבר בתקופת הגרייס, כך שבסופו של דבר תשלמו יותר על המשכנתא.

היבטי מיסוי ברכישת דירה שנייה

להיבטי המיסוי השונים יש השפעה משמעותית על העלות הכוללת של רכישת דירה שנייה, וחשוב להכיר אותם מראש כדי לתכנן את המהלך בהתאם. הנה עיקרי הדברים שכדאי לדעת:

מס רכישה

מס הרכישה הוא מס חד פעמי שמשולם בעת רכישת נכס נדל”ן. ברכישת דירה שנייה, שיעור מס הרכישה עומד על 8% מערך הנכס. חשוב לציין שמדובר בשיעור גבוה יותר מאשר מס הרכישה על דירה ראשונה (שעשוי לנוע בין 0% ל-5% בהתאם למחיר הדירה).

מס שבח

מס שבח הוא המס שמשולם על הרווח שהתקבל ממכירת נכס נדל”ן. בעת מכירת הדירה השנייה בעתיד, תהיו חייבים במס שבח, המחושב לפי ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה (בניכוי הוצאות מוכרות ופטורים שונים, אם קיימים).

הטבות מס למשקיעים

חשוב לציין שישנן הטבות מס מסוימות החלות על משקיעים בנדל”ן. כך לדוגמה, ניתן לקזז חלק מהוצאות האחזקה של דירה המושכרת למגורים (כמו דמי תיווך, ארנונה, שכר טרחת עו”ד ועוד) כנגד ההכנסה משכר דירה, מה שמקטין את חבות המס השנתית. בנוסף, במקרים מסוימים ניתן לדחות את תשלום מס השבח בעת מכירת הנכס.

המלצות חשובות:

• כדי לקבל תמונה מדויקת לגבי חבות המס שלכם ברכישת דירה שנייה, מומלץ להתייעץ עם רואה חשבון או יועץ מס המתמחה בנדל”ן.
• בדקו מראש האם אתם זכאים לפטורים או להטבות מס כלשהן שעשויות להפחית את נטל המס שלכם.
• זכרו שההיבטים המיסויים עשויים להשתנות מעת לעת, לכן הקפידו להתעדכן בחקיקה הנוכחית.

הבנת היבטי המיסוי חיונית לצורך תכנון פיננסי נכון ולמניעת הפתעות לא נעימות בעתיד.

שיקולים נוספים בבחירת דירה שנייה

מעבר להיבטים הפיננסיים, ישנם גורמים נוספים ומשמעותיים שעליכם לקחת בחשבון לפני רכישת דירה שנייה:

מיקום

המיקום של הדירה הוא אחד הגורמים שישפיעו באופן ישיר על פוטנציאל ההשבחה ועל האטרקטיביות שלה בשוק השכירות. חפשו אזורים מבוקשים, עם נגישות טובה לצירי תנועה ראשיים, מוקדי תעסוקה ופנאי, ומוסדות חינוך איכותיים.

מצב הנכס

אם אתם רוכשים דירה מיד שנייה, חשוב לבדוק היטב את מצבה הפיזי. מומלץ להיעזר בשמאי מקרקעין ואף במהנדס בניין כדי לוודא שאין ליקויים משמעותיים או בעיות הדורשות תיקונים יקרים. במקרה של דירה חדשה מקבלן, בחנו את המוניטין של הקבלן, איכות הבנייה והמפרט הטכני של הדירה.

עלויות תחזוקה וניהול

ברכישת דירה להשקעה, צריך לקחת בחשבון לא רק את עלויות המשכנתא החודשיות, אלא גם את הוצאות התחזוקה השוטפות של הנכס: ארנונה, ועד בית, טיפולים ותיקונים. בנוסף, אם אתם לא מתכננים לנהל את הנכס בעצמכם, תצטרכו להוסיף לחישוב את העלות של חברת ניהול.

פוטנציאל השכרה

אם מטרת הרכישה היא השקעה, חשוב לאמוד מראש את פוטנציאל ההשכרה של הדירה. בחנו את הביקוש לשכירות באזור, את התשואה הצפויה (אחוז התשואה משכר דירה ביחס למחיר הרכישה), ובררו מי הם סוג השוכרים הפוטנציאליים (צעירים, משפחות, סטודנטים וכו’).

נקודה למחשבה: לפני הרכישה, ערכו סקר שוק מעמיק של האזור בו אתם מעוניינים לקנות דירה. בדקו את טווח המחירים של דירות דומות, את התשואות המקובלות לשכירות ואת הפיתוח הצפוי של האזור מבחינת תשתיות, שירותים ותעסוקה.

טיפים לבחירת מסלול משכנתא מיטבי

בחירת מסלול (או שילוב מסלולים) למשכנתא היא החלטה מורכבת. כדי להבין באיזה מסלול כדאי לכם לבחור, הנה מספר נקודות מפתח שכדאי להביא בחשבון:

ניתוח צרכים אישיים

התחילו בהגדרת המטרות שלכם מההשקעה: האם אתם מחפשים הכנסה שוטפת משכר דירה? רווח הון עתידי ממכירת הנכס? אולי שילוב של השניים? בנוסף, בחנו את יכולת ההחזר החודשית הצפויה שלכם, רמת הסיכון שאתם מוכנים לקחת ואת אופק ההשקעה המתוכנן.

השוואת תנאים ומסלולים

אל תסתפקו בהצעה שקיבלתם מהבנק שלכם. בדקו תנאים ומסלולים אצל מספר בנקים וגופים פיננסיים שונים. השתמשו במחשבוני משכנתא מקוונים המאפשרים להשוות בין מסלולים בקלות, תוך שינוי של פרמטרים כמו גובה המשכנתא, תקופת ההלוואה והריבית.

שימוש במחשבוני משכנתא מקוונים

מחשבוני משכנתא מהווים כלי מצוין לקבלת הערכה של ההחזרים החודשיים והעלות הכוללת של המשכנתא במסלולים שונים. חשוב להזין נתונים מדויקים במחשבון כדי לקבל תוצאות שמשקפות את המציאות.

ייעוץ משכנתאות מקצועי

יועץ משכנתאות בלתי תלוי יכול לסייע לכם בניתוח הצרכים שלכם, בהשוואת המסלולים הזמינים, במשא ומתן מול הבנקים, ובהרכבת תמהיל משכנתא שמותאם בצורה מדויקת למצבכם ולמטרות שלכם. העלות של ייעוץ משכנתאות עשויה להחזיר את עצמה על ידי חיסכון משמעותי בתשלומי המשכנתא לאורך השנים.

זכרו: אין מסלול “נכון” אוניברסלי שמתאים לכולם. ההחלטה על מסלול משכנתא צריכה להיות מבוססת על ניתוח פרטני של הנתונים הרלוונטיים והבנה מעמיקה של השוק.

נושאים חשובים נוספים

מעבר להיבטים שדנו בהם עד כה, ישנם עוד כמה נושאים שכדאי להכיר ולהבין כחלק מהליך רכישת דירה שנייה:

ביטוח משכנתא

כאמור, תידרשו לרכוש ביטוח חיים וביטוח מבנה כתנאי לקבלת משכנתא. חשוב להשוות פוליסות ביטוח בין חברות שונות כדי לוודא שאתם מקבלים את התנאים המשתלמים ביותר. שימו לב שסוכן ביטוח טוב יוכל להתאים לכם “חבילת ביטוחים” משתלמת, הכוללת את הביטוחים הנדרשים וגם כיסויים נוספים שיוכלו להיות רלוונטיים עבורכם.

שמאות מקרקעין והערכת שווי

לפני אישור המשכנתא, הבנק יבצע שמאות לנכס כדי להעריך את שוויו האמיתי. סכום המשכנתא שתוכלו לקבל יהיה מבוסס על הערכת השמאי. כדאי לדעת שניתן להגיש שמאות מטעמכם לבנק עוד לפני שלב אישור המשכנתא, במטרה לחזק את עמדתכם במשא ומתן על מחיר הנכס.

זכויות וחובות הרוכש

לפני שאתם חותמים על חוזה רכישת דירה, חשוב להבין את כל הזכויות והחובות שלכם כרוכשים. מומלץ להיעזר בשירותיו של עורך דין מקרקעין המתמחה בחוזי מכר, שיוכל להסביר לכם את כל הסעיפים בחוזה, לבצע את הבדיקות המשפטיות הנדרשות, ולהגן על האינטרסים שלכם.

סיכום ותובנות 

רכישת דירה שנייה היא מהלך פיננסי בעל השלכות ארוכות טווח. המדריך שיצרנו סוקר את כללי המשחק החשובים ביותר: תנאי זכאות, מסלולי משכנתא, אפשרויות מימון, שיקולי מיקום ונכס, היבטי מיסוי, וטיפים לבחירת המסלול המתאים ביותר.

נקודות מפתח שכדאי לזכור:

• תכנון פיננסי הוא קריטי: לפני שאתם מתחילים לחפש דירה, בצעו תכנון פיננסי מסודר כדי לוודא שיש לכם את ההון העצמי הנדרש ואת היכולת לעמוד בהחזרי המשכנתא.
• בחירת מסלול משכנתא היא החלטה חשובה: השוו תנאים ובחרו מסלול (או שילוב מסלולים) שמתאים לצרכים, ליכולות ולמטרות שלכם.
• היוועצות עם אנשי מקצוע היא מומלצת: יועץ משכנתאות, רואה חשבון, ועורך דין מקרקעין יכולים לסייע לכם בקבלת החלטות מושכלות ובהתנהלות יעילה ונכונה לאורך כל התהליך.
• חשבו לטווח ארוך: רכישת דירה להשקעה היא פרויקט ארוך טווח. קחו בחשבון גם את העלויות השוטפות של אחזקת הנכס ואת האפשרות לתנודות בשוק הנדל”ן.

רכישת דירה שנייה יכולה להיות מנוף פיננסי נהדר להגדלת ההון שלכם, ליצירת הכנסה פאסיבית, או פשוט להגשמת החלום שלכם על בית נוסף. המידע במדריך זה נועד לסייע לכם לנווט במסלול זה בהצלחה!