להגשים חלומות, להשקיע בנדל”ן, לשפץ, או לסגור חובות – יש הרבה סיבות שבגללן אתם עשויים לשקול משכנתא על נכס קיים. אבל מה קורה אם הבנקים מסרבים לתת לכם את ההלוואה הנחוצה, או שאתם צריכים מקור מימון נוסף? משכנתא חוץ בנקאית לנכס קיים עשויה להיות הפתרון האידאלי!
במדריך המקיף הזה נצלול יחד לכל הפרטים שצריך לדעת על משכנתאות חוץ בנקאיות. נסביר מה זה אומר, מי מציע אותן, מה היתרונות והחסרונות, ואיך בכלל ניגשים לתהליך. עם המידע המלא הזה בידיים, תוכלו להחליט אם משכנתא חוץ בנקאית היא אכן האפשרות המתאימה ביותר עבורכם.
*אין לראות במאמר זה ייעוץ פיננסי או כלכלי משום אופן
** בעקבות כך שיכול להיות בעיה של איסור ריבית מהתורה הקדושה – יש לפנות לרב פוסק ירא שמיים בכדי שיתן לכם ייעוץ לפני לקיחת הלוואה או כל קונסטלציה אחרת שיש בה ריבית.
מהי משכנתא חוץ בנקאית?
משכנתא רגילה? לא הפעם! משכנתא חוץ בנקאית, כשמה כן היא – הלוואה לכל מטרה שניתנת כנגד שעבוד נכס קיים (בית, דירה, משרד, וכדומה). ההבדל העיקרי מול משכנתא בנקאית הוא שאת ההלוואה הזו לא לוקחים מהבנק, אלא מגופים פיננסיים אחרים כמו:
- חברות ביטוח: חלק מחברות הביטוח מציעות כיום הלוואות כנגד שעבוד נכס.
- קרנות הון סיכון: קרנות המתמחות בהשקעות, כולל השקעות בנדל”ן ומסלולי מימון אלטרנטיביים.
- בתי השקעות: גופים פיננסיים המציעים מגוון שירותים, ביניהם לעיתים גם מימון משכנתאות.
- הלוואות עמיתים (P2P): פלטפורמות מקוונות המחברות בין לווים פרטיים למלווים.
למה בכלל ללכת על משכנתא חוץ בנקאית?
יש כמה יתרונות אפשריים (ונדון בהם בהרחבה בהמשך), אבל באופן כללי הלוואה כזו יכולה לפתוח אפשרויות מימון כשבנק מסרב לתת לכם משכנתא, או כשאתם רוצים לקחת משכנתא נוספת על נכס שבבעלותכם.
סוגי משכנתאות חוץ בנקאיות
חשוב לדעת שקיימים סוגים שונים של משכנתאות דרך גופים חוץ בנקאיים. לכל סוג תנאים משלו, ולכן כדאי מאוד להבין מה ההבדלים ומה מתאים לצרכים שלכם. חלק מהסוגים האפשריים כוללים הלוואות למימון שיפוץ, הלוואות לכל מטרה, הלוואות למיחזור משכנתא קיימת, ועוד.
מי נותן משכנתאות חוץ בנקאיות?
כפי שהזכרנו, גופים חוץ בנקאיים רבים מציעים היום משכנתאות על נכסים קיימים. בואו נכיר מקרוב את השחקנים העיקריים בשוק:
- חברות ביטוח: כמה מחברות הביטוח הגדולות נכנסו לתחום ההלוואות החוץ בנקאיות, ומציעות מגוון פתרונות מימון כנגד שעבוד נדל”ן. דוגמאות הן חברות כמו כלל, הראל, הפניקס ועוד.
- קרנות הון סיכון: קרנות המתמקדות במימון פרויקטים והשקעות, לעיתים מספקות גם הלוואות לטווח ארוך כנגד נכסים.
- בתי השקעות: גופי השקעה פרטיים יכולים להיות גם מקור למשכנתאות חוץ בנקאיות, עם גמישות רבה בתנאים.
- סטארטאפים בתחום הלוואות העמיתים: בשנים האחרונות צצו פלטפורמות חדשניות המחברות בין לווים פרטיים למלווים, ומציעות פתרונות מימון מעניינים.
אז איך בוחרים את הגוף המתאים?
חשוב להשוות! לכל חברה, קרן, או בית השקעות יש תנאים, ריביות, מסלולים, ויחס אישי קצת שונה. לפני שסוגרים על משכנתא חוץ בנקאית, כדאי לקבל מידע מכמה גורמים ולהבין איפה מציעים לכם את העסקה הטובה ביותר שתואמת את הצרכים והיכולות שלכם.
יתרונות משכנתא חוץ בנקאית
אז למה בעצם משכנתא חוץ בנקאית אטרקטיבית עבור אנשים רבים? הנה כמה יתרונות בולטים שהופכים אותה לאלטרנטיבה כדאית במצבים מסוימים:
גמישות גבוהה
בניגוד לבנקים הכפופים לרגולציה נוקשה, גופים חוץ בנקאיים מציעים גמישות רבה יותר בתנאי ההלוואה, במסלולים האפשריים ובהתאמה לצרכי הלקוח.
תהליך אישור מהיר (יחסית)
בעוד שלקיחת משכנתא מהבנק יכולה להיות תהליך מתיש ובירוקרטי, בחלק מהגופים החוץ בנקאיים יש הליכים מזורזים יותר לאישור הלוואות.
אין ועדת אשראי
החלטות האישור בגופים חוץ בנקאיים מבוססות פחות על ועדות אשראי נוקשות ופועלות לפי קריטריונים אחרים, מה שיכול להיות יתרון עבור מי שמתמודד עם היסטוריה פיננסית מורכבת.
פתרון למסורבי משכנתא
אם קיבלתם ‘לא’ מהבנק, לא הכול אבוד! גופים חוץ בנקאיים מעניקים לעיתים פתרון מימון גם במקרים של סירוב בנקאי, בין אם בגלל בעיות בהתנהלות מול הבנק בעבר, מגבלות הכנסה, או סיבות אחרות.
מימון נוסף לנכס קיים
גם אם יש לכם כבר משכנתא פעילה מהבנק, ייתכן שתוכלו לקבל הלוואה נוספת מגוף חוץ בנקאי כנגד אותו נכס. זה רלוונטי עבור מי שמעוניין במימון לצרכים שונים כמו רכישת דירה נוספת, השקעה, שיפוצים וכו’.
חסרונות משכנתא חוץ בנקאית
חשוב לזכור שמשכנתא חוץ בנקאית היא לא תמיד הפתרון המושלם, ויש לקחת בחשבון גם כמה חסרונות משמעותיים לפני קבלת ההחלטה:
ריבית גבוהה יותר
ככלל, הריביות על משכנתאות חוץ בנקאיות יהיו גבוהות משמעותית מהריביות שתקבלו בבנק על משכנתא רגילה. הסיבה היא שגופים חוץ בנקאיים נוטלים על עצמם סיכון גדול יותר.
תנאי החזר נוקשים לעיתים
תנאי החזר ההלוואה עשויים להיות פחות ידידותיים לעומת הבנק. לעיתים יש עמלות פירעון מוקדם גבוהות או מגבלות אחרות שכדאי להיות מודעים אליהן.
עמלות נוספות
מעבר לריבית הגבוהה יותר, תצטרכו כנראה לשלם עמלות שונות כמו עמלת פתיחת תיק, דמי ניהול, עלויות הערכת שמאי וכו’.
סיכון פוטנציאלי
חשוב להדגיש: פנייה לגופים לא מבוקרים המציעים משכנתאות עלולה להיות מסוכנת. לכן הכרחי להיעזר ביועץ משכנתאות מנוסה ולוודא שאתם לוקחים את ההלוואה מגוף אמין ומוסדר.
למי מתאימה משכנתא חוץ בנקאית?
משכנתא חוץ בנקאית עשויה להתאים לכמה קבוצות מרכזיות:
אנשים שסורבו למשכנתא בנקאית
אם הבנקים מסרבים לתת לכם משכנתא בגלל דירוג אשראי בעייתי, צ’קים שחזרו, חובות, או סיבות אחרות – משכנתא חוץ בנקאית יכולה לספק מענה.
בעלי נכס המעוניינים במשכנתא נוספת
במקרה שכבר יש לכם משכנתא על הנכס הקיים, ואתם מעוניינים בהלוואה נוספת לצרכים שונים (השקעות, שיפוצים, סגירת חובות, הון עצמי לרכישת דירה נוספת וכו’) פתרון חוץ בנקאי יכול לאפשר זאת.
זקוקים למימון מהיר לכל מטרה
אם יש לכם צורך דחוף בהלוואה לצורך רכישת נכס, מימון רפואי, טיפול משפטי, או כל סיבה אחרת – גוף חוץ בנקאי עשוי לסייע באופן מהיר יותר מהבנק.
משקיעי נדל”ן
עבור מי שרוכש ומשפץ נכסים להשקעה, משכנתא חוץ בנקאית פותחת אפשרויות מימון מעניינות וזמינות, במיוחד בהיבט של התנהלות מהירה וגמישה.
חשוב להבין: משכנתא חוץ בנקאית היא לא הפתרון המושלם לכל אחד, ותמיד כדאי לנסות קודם כל לקבל משכנתא מהבנק בתנאים הטובים ביותר שניתן.
תהליך קבלת משכנתא חוץ בנקאית
המסלול לקבלת משכנתא חוץ בנקאית די דומה בבסיסו למסלול הרגיל בבנק, אך יש כמה שינויים שכדאי להכיר:
- פנייה לגוף מלווה: מתחילים בשלב של איסוף מידע. משווים בין גופים חוץ בנקאיים שונים, בודקים מסלולים, ריביות, ועמלות. לאחר שבוחרים בגוף פיננסי רלוונטי, פונים ישירות אליו – טלפונית, דרך האתר, או פיזית בסניף (אם ישנו).
- איסוף מסמכים נדרשים: בדומה לתהליך בבנק, תתבקשו לספק מסמכים כמו תלושי שכר, תעודת זהות, דפי חשבון בנק, נסח טאבו מעודכן של הנכס המשועבד, אישורי הכנסה וכו’. הרשימה המדויקת עשויה להשתנות בהתאם לדרישות הגוף המלווה.
- הערכת שווי הנכס המיועד לשעבוד: שמאי מטעם הגוף המלווה יגיע לנכס כדי להעריך את שוויו בשוק. הערכה זו משפיעה על הסכום המקסימלי שיאשרו לכם, וגם על תנאי ההלוואה באופן כללי.
- בדיקת היתכנות ובדיקת רקע: הגוף המלווה יבחן את הנתונים הכלכליים שלכם, את יכולת ההחזר הצפויה, ואת דירוג האשראי שלכם. בנוסף, הם יבדקו את מצבו המשפטי והפיזי של הנכס.
- קבלת הצעה והחלטה: במידה והממצאים תקינים והבקשה שלכם מאושרת, תקבלו הצעה מפורטת של תנאי ההלוואה – סכום, ריבית, תקופת החזר, מסלולים אפשריים וכדומה. זו השלב לבחון את פרטי ההצעה בקפידה, ועדיף להתייעץ עם יועץ משכנתאות לגבי המשתנים השונים, ולשקול את כדאיות ההלוואה.
- חתימה על חוזה: אם אתם מרוצים מההצעה, תוכלו לחתום על חוזה ולהתקדם בתהליך קבלת הכסף.
כמה זמן זה לוקח?
התהליך יכול להיות מהיר יותר מאשר משכנתא בנקאית, אך הזמן המדויק משתנה בין גופים שונים. ככלל, ניתן לצפות לקבל החלטה ומימון תוך מספר שבועות מהפנייה הראשונית.
תנאי הלוואה במשכנתא חוץ בנקאית
תנאי ההלוואה שתקבלו הם לב העניין, ולכן כדאי להבין היטב את המרכיבים השונים שלהם. בואו נעבור על המונחים העיקריים שצריך להכיר:
מנגנוני ריבית במשכנתא חוץ בנקאית
בדיוק כמו במשכנתא בנקאית, קיימת האפשרות לבחור בין ריבית קבועה (שלא משתנה לאורך חיי ההלוואה) לריבית משתנה (צמודה בדרך כלל לפריים או למדד, ויכולה להשתנות לאורך זמן). יש גם אופציה לשלב בין השתיים במסלולים מסוימים.
מסלולי משכנתא
בדומה למשכנתאות בנקאיות, גם בתחום החוץ בנקאי יש מגוון מסלולים כמו בלון, גרייס, ריבית בלבד, ועוד. חשוב להתאים את המסלול ליכולות ההחזר שלכם.
תקופת החזר
טווח ההחזרים האפשרי משתנה בין הגופים השונים, אך נע לרוב בין 5-25 שנים. ככל שתקופת ההחזר ארוכה יותר, כך ההחזר החודשי נמוך יותר, אך סך הריבית שתשלמו יהיה גבוה יותר בטווח הארוך.
אחוז מימון (LTV)
זהו מונח קריטי! LTV מייצג את יחס ההלוואה לשווי הנכס (Loan To Value). ברוב המקרים, גופים חוץ בנקאיים יאשרו לכם אחוז מימון של עד 50%-60% משווי הנכס, כלומר הסכום שתקבלו יהיה נמוך יותר מאשר במשכנתאות רגילות בבנקים.
מה משפיע על התנאים שמציעים לכם?
מספר גורמים יקבעו את הריבית, מסלולי ההחזר, טווח ההלוואה, ועמלות נוספות, וביניהם:
- יכולת ההחזר שלכם והסיכון שהגוף המלווה מעריך
- ערך הנכס ושווי השוק שלו
- בחירת המסלול המתאים
- המצב הפיננסי הכללי בשוק
משכנתא חוץ בנקאית בנסיבות מיוחדות
יש כמה מקרים ספציפיים בהם משכנתא חוץ בנקאית יכולה לספק פתרון שלא תמיד אפשרי בבנקים מסורתיים:
נכס מורכב
נכס שיש עליו צו מבנה מסוכן, חריגות בנייה, נכס ללא היתר חוקי או ללא רישום מסודר בטאבו, נכס שעומד בפני הליכי כינוס – כל אלו נחשבים ‘נכסים מורכבים’. קשה עד בלתי אפשרי לקבל משכנתא בנקאית במצב כזה, אך חלק מהגופים החוץ בנקאיים כן יתנו הלוואות על נכסים מורכבים.
מיחזור משכנתא חוץ בנקאית קיימת
בדיוק כמו מיחזור משכנתא רגילה, ניתן לעיתים למחזר גם משכנתא חוץ בנקאית קיימת – לקבל הלוואה חדשה בתנאים טובים יותר כדי לסגור את ההלוואה הישנה. זה רלוונטי אם הריבית ירדה מאז שלקחתם את ההלוואה המקורית, או אם אתם רוצים לשנות מסלולים / להאריך את תקופת ההחזר.
ייעוץ פיננסי ויחס אישי
לקחת משכנתא זה לא רק לקבל כסף. גופים חוץ בנקאיים מסוימים מספקים גם ייעוץ פיננסי וליווי צמוד. זה יכול להיות יתרון חשוב עבור מי שצריך יד מכוונת בתכנון נכון יותר של ההתנהלות הכספית, ובמיוחד לאנשים שנתקלו בקשיים כלכליים בעבר.
נקודה שחשוב להדגיש: נסיבות מיוחדות תמיד מגבירות את הסיכון מבחינת הגוף המלווה. לכן, תנאי ההלוואה שתקבלו במקרים האלה (אם בכלל) כנראה יהיו פחות אטרקטיביים ממשכנתא רגילה על נכס ללא בעיות.
טיפים חשובים
ההחלטה לקחת משכנתא חוץ בנקאית היא משמעותית, ולכן כדאי לפעול בצורה שקולה כדי לצמצם סיכונים ולבחור את ההלוואה המתאימה ביותר:
לעולם לא לוותר על ייעוץ מקצועי
יועץ משכנתאות מנוסה מכיר את השוק והניואנסים, ויכול לעזור לכם לבחור גוף אמין, לקבל את התנאים הטובים ביותר, ולהימנע מטעויות נפוצות.
השוואה יסודית היא חובה
אל תקבלו הצעה מגוף אחד בלבד! השוו בין מספר גופים פיננסיים מבחינת הריביות, המסלולים, העמלות הנלוות וכו’.
הבנת החוזה
קראו היטב את כל סעיפי החוזה לפני שחותמים – מה קורה במקרה של פירעון מוקדם? מה גובה העמלות? מה קורה במקרה של אי עמידה בהחזרים? חשוב לוודא שכל התנאים ברורים ומוסכמים עליכם.
חיווי עורך דין
בהלוואות משמעותיות, במיוחד במקרים של נכסים מורכבים, כדאי להיעזר בעורך דין המתמחה בחוזים ובדיני מקרקעין. זה יכול לעזור במניעת בעיות משפטיות בעתיד.
בדקו את הגוף המלווה: לפני שמתחייבים לגוף חוץ בנקאי מסוים, חשוב לבדוק שהוא אמין ומוכר בשוק. אפשר לבדוק המלצות באינטרנט, להתייעץ עם עורך דין, ובכללי – לפעול בזהירות.
שאלות נפוצות
האם משכנתא חוץ בנקאית יקרה יותר מהלוואה מהבנק?
כן, ברוב המוחלט של המקרים הריביות והעמלות שתקבלו בגופים חוץ בנקאיים תהיינה גבוהות יותר מאשר במשכנתאות רגילות.
איך אדע אם משכנתא חוץ בנקאית מתאימה לי?
התשובה המדויקת תלויה בנסיבות הספציפיות שלכם. באופן כללי כדאי לשקול את האופציה הזו אם סורבתם לקבל משכנתא מהבנק, או אם אתם זקוקים להלוואה נוספת על הנכס מעבר למשכנתא הקיימת שלכם. תמיד התייעצו עם איש מקצוע לפני קבלת החלטות.
האם בטוח לקחת משכנתא חוץ בנקאית?
כל עוד אתם עובדים עם גוף אמין ומוסדר שיש לו רישיון מתן אשראי, ופועלים בליווי וייעוץ מקצועי, הסיכון יורד משמעותית. הימנעו מהצעות שנראות טובות מדי להיות אמיתיות.
מהן האלטרנטיבות למשכנתא חוץ בנקאית?
תלוי בצורך המימון שלכם. אפשרויות אחרות יכולות לכלול הלוואות רגילות (ללא שעבוד נכס), מימון המונים, הלוואות מקרנות סיוע, הלוואה מחברים או משפחה ועוד. לכל אפשרות יש יתרונות וחסרונות, וחשוב להתאים את הפתרון הטוב ביותר למקרה האישי שלכם.
סיכום
משכנתא חוץ בנקאית לנכס קיים פותחת אפשרויות מימון חשובות שלא תמיד ניתנות דרך הבנקים. זו אופציה טובה עבור אנשים שמתמודדים עם סירוב בנקאי, בעלי נכסים שזקוקים למימון נוסף, משקיעי נדל”ן, ומי שזקוקים להלוואה דחופה.
יחד עם זאת, חשוב מאוד לפעול באחריות כי משכנתא חוץ בנקאית כרוכה לרוב בריביות גבוהות יותר, תנאים נוקשים לעיתים, וסיכון מסוים. ההחלטה אם זהו הפתרון הנכון עבורכם דורשת ייעוץ מקצועי מיועץ משכנתאות או איש פיננסים מוסמך, בדיקה מקיפה של האפשרויות, והשוואה בין גופים מלווים שונים.
