משכנתא חוץ בנקאית לבעלי תיקים בהוצאה לפועל (מוגבלים בהוצל”פ)

חולמים על דירה משלכם אבל תקועים עם תיקים פתוחים בהוצאה לפועל? אתם לא לבד. רבים בישראל נתקלים בקשיים כלכליים זמניים ופתיחת תיקים בהוצאה לפועל עלולה להכביד על קבלת משכנתא בנקאית. אך אל דאגה, יש פתרון! משכנתא חוץ בנקאית מעניקה לבעלי תיקים בהוצאה לפועל הזדמנות לרכוש דירה או לסגור חובות קיימים.

*אין לראות במאמר זה ייעוץ פיננסי או כלכלי משום אופן

** בעקבות כך שיכול להיות בעיה של איסור ריבית מהתורה הקדושה – יש לפנות לרב פוסק ירא שמיים בכדי שיתן לכם ייעוץ לפני לקיחת הלוואה או כל קונסטלציה אחרת שיש בה ריבית.

מצבכם הכלכלי הנוכחי

דירוג אשראי: לב ליבה של זכאותכם למשכנתא חוץ בנקאית

דירוג אשראי הוא מספר המייצג את ההיסטוריה הפיננסית שלכם. הבנקים וחברות המימון משתמשות בדירוג אשראי כדי להעריך את הסיכון בהלוואה לכם. דירוג אשראי גבוה מעיד על היותכם לווים אחראים בעבר, ששילמתם הלוואות בזמן. לעומת זאת, דירוג אשראי נמוך מעיד על קשיים פיננסיים בעבר, איחורים בתשלומים או חובות לא מסולקים.

קבלת משכנתא בנקאית עם דירוג אשראי נמוך כתוצאה מתיקים בהוצאה לפועל תהיה כמעט בלתי אפשרית. אך משכנתאות חוץ בנקאיות גמישות יותר מבחינת דירוג אשראי, מה שהופך אותן לפתרון אפשרי עבורכם.

לדוגמה: נניח שיש לכם מספר תיקים פתוחים קטנים יחסית בהוצאה לפועל, אך שאר ההיסטוריה הפיננסית שלכם טובה. ייתכן שעדיין תוכלו לקבל משכנתא חוץ בנקאית בתנאים סבירים. חשוב לציין שדירוג אשראי נמוך אמנם לא בהכרח ימנע מכם לקבל משכנתא חוץ בנקאית, אך הוא עשוי להשפיע על הריבית שתקבלו (נעסוק בריבית בהמשך). ככל שהדירוג שלכם נמוך יותר, כך סביר להניח שהריבית תהיה גבוהה יותר.

יכולת החזר חודשי: תכנון תקציב ריאלי להחזר המשכנתא

יכולת ההחזר החודשי שלכם היא אחד הגורמים החשובים ביותר בקבלת משכנתא חוץ בנקאית. גוף המימון יבחן את ההכנסות וההוצאות החודשיות שלכם כדי להעריך האם אתם יכולים לעמוד בתשלומי המשכנתא לצד ההוצאות השוטפות שלכם.

תכנון תקציב

לפני שאתם פונים לקבלת משכנתא חוץ בנקאית, כדאי לכם לבצע תכנון תקציב מדוקדק. רשמו את כל ההכנסות החודשיות שלכם (משכורת, קצבאות, הכנסות נוספות) ואת כל ההוצאות החודשיות שלכם (שכר דירה/משכנתא קיימת, תשלומי חשבונות, הוצאות מחיה וכו’). כך תוכלו לראות כמה כסף פנוי נשאר לכם בכל חודש.

יחס החזר

על סמך יכולת ההחזר שלכם, יחושב יחס ההחזר. יחס ההחזר הוא למעשה אחוז מההכנסה הפנוי שלכם שיוקדש לתשלום החודשי של המשכנתא. כל גוף מימון עשוי לקבוע יחס החזר מקסימלי משלו, אך כלל אצבע הוא שיחס החזר גבוה מ-50% נחשב לסיכון גבוה יותר עבור המלווה.

הערכת יכולת ההחזר תשפיע על:

• סכום המשכנתא שתקבלו: ככל שיכולת ההחזר שלכם גבוהה יותר, כך סכום המשכנתא שתוכלו ליטול יהיה גדול יותר.
• תקופת ההחזר: פריסת ההלוואה לתקופה ארוכה יותר תביא לתשלום חודשי נמוך יותר, אך גם תייקר את העלות הכוללת של המשכנתא.
• אישור המשכנתא: אם ההוצאות שלכם גבוהות ביחס להכנסות, ייתכן שהגוף המלווה לא יאשר לכם משכנתא חוץ בנקאית.

היסטוריית אשראי: הצצה לעבר הכלכלי שלכם

היסטוריית האשראי שלכם היא למעשה תיעוד של התנהלותכם הפיננסית בעבר. הבנקים וחברות המימון בודקים את ההיסטוריה הזו, הכוללת פרטים על הלוואות שנטלתם בעבר, תשלומים שביצעתם בזמן או באיחור, וכדומה. על סמך מידע זה, הם מעריכים את הסיכון בהלוואה לכם.

לדוגמה: אם בעבר שילמתם את כל ההלוואות שלכם בזמן ותחזקו חשבון עו”ש פעיל, ההיסטוריה הפיננסית שלכם תהיה חיובית ודירוג האשראי שלכם יהיה גבוה. לעומת זאת, אם איחרתם בתשלומים בעבר או שיש לכם חובות לא מסולקים, הדבר יפגע בהיסטוריה הפיננסית שלכם וישתקף בדירוג אשראי נמוך.

בעוד שדירוג אשראי נמוך כתוצאה מתיקים בהוצאה לפועל עשוי להקשות עליכם לקבל משכנתא בנקאית, משכנתאות חוץ בנקאיות מתייחסות לגורמים נוספים ולא רק לדירוג אשראי. לכן, גם אם יש לכם היסטוריית אשראי בעייתית, עדיין ייתכן שתקבלו משכנתא חוץ בנקאית.

ביטחונות: עוגן למשכנתא חוץ בנקאית

ביטחונות הם נכסים שאתם מעמידים כערבון להלוואה. המשמעות היא שאם לא תעמדו בתשלומי המשכנתא, גוף המימון יהיה רשאי לממש את הביטחונות כדי להחזיר את חובכם. במשכנתאות חוץ בנקאיות, הביטחון העיקרי הוא לרוב הנכס הנרכש עצמו. הנכס נרשם כמשועבד לטובת גוף המימון, כלומר יש רישום על הנכס המעיד על כך שיש עליו משכנתא.

במקרים מסוימים, גוף המימון עשוי לדרוש ביטחונות נוספים מלבד הנכס הנרכש. לדוגמה:

• ערבים: ערבים הם אנשים שחותמים על ערבות לטובתכם. משמעות הדבר היא שאם אתם לא תעמדו בתשלומי המשכנתא, הערבים יהיו מחויבים לשלם את החוב במקומכם.
• ביטוח חיים: ביטוח חיים למשכנתא נועד להגן על גוף המימון במקרה של פטירה שלכם. במקרה כזה, כספי הביטוח ישמשו לכיסוי יתרת המשכנתא.

דרישת ביטחונות נוספים תלויה במספר גורמים, ביניהם דירוג האשראי שלכם ויחס ההון העצמי שלכם (יחס בין ההון העצמי שלכם לבין סכום המשכנתא). ככל שדירוג האשראי שלכם נמוך יותר ויחס ההון העצמי שלכם נמוך יותר, כך הסיכון עבור גוף המימון גבוה יותר, והוא עשוי לדרוש ביטחונות נוספים.

גופים מלווים חוץ בנקאיים

מגוון גופים המציעים משכנתאות חוץ בנקאיות

בניגוד למשכנתאות סטנדרטיות אותן ניתן לקבל רק בבנקים, משכנתאות חוץ בנקאיות מוצעות על ידי מגוון רחב יותר של גופים פיננסיים. להלן מספר דוגמאות:

• חברות מימון: חברות מימון פרטיות מציעות מגוון מסלולי משכנתא חוץ בנקאית, לעיתים גם ללווים עם תיקים פתוחים בהוצאה לפועל. חשוב לבדוק את המוניטין והאיתנות הפיננסית של חברת המימון לפני לקיחת משכנתא.
• גופים פיננסיים חוץ בנקאיים: חברות ביטוח, חברות פיננסיות ללא רישיון בנק ופלטפורמות מימון חברתי (פ2פ) עשויות להציע משכנתאות חוץ בנקאיות בתנאים שונים.
• קרנות השקעה: קרנות השקעה פרטיות עשויות להתעניין במימון רכישת נדל”ן ולהעמיד משכנתאות חוץ בנקאיות בתנאים ייחודיים.

מאפייני משכנתא חוץ בנקאית

ריבית: עלות המשכנתא לאורך השנים

ריבית היא התשלום שאתם משלמים לגוף המלווה על ההלוואה. במשכנתאות חוץ בנקאיות, הריבית נוטה להיות גבוהה יותר בהשוואה למשכנתאות בנקאיות. זאת משום שחברות חוץ בנקאיות לוקחות על עצמן סיכון גבוה יותר בהלוואה ללווים עם תיקים בהוצאה לפועל או בעלי דירוג אשראי נמוך.

סוגי ריבית

• ריבית קבועה: ריבית קבועה היא ריבית שנקבעת מראש לכל תקופת ההלוואה. כך אתם יודעים מראש מה יהיה גובה התשלום החודשי שלכם לאורך כל תקופת המשכנתא, ואינו מושפע מתנודות ריבית במשק.
• ריבית משתנה: ריבית משתנה היא ריבית שנקבעת לתקופה מסוימת (לדוגמה, שנה) ועשויה להשתנות בהתאם לריבית במשק. משכנתאות חוץ בנקאיות לרוב מוצעות בריבית משתנה, אך חשוב לברר את התנאים המדויקים של שינויי הריבית ומהם המנגנונים המגינים עליכם מעליות חדות.

מרווח ריבית

בנוסף לסוג הריבית, חשוב להבין את מרווח הריבית. מרווח הריבית הוא הפער בין הריבית שהגוף המלווה משלם לבנק ישראל על גיוס כספים, לבין הריבית שהוא גובה מכם. ככל שדירוג האשראי שלכם נמוך יותר, כך סביר להניח שמרווח הריבית יהיה גבוה יותר.

לדוגמה: נניח שריבית בנק ישראל עומדת על 2%. גוף מימון חוץ בנקאי עשוי לגייס כספים בריבית של 3%. אם הוא מוסיף מרווח ריבית של 4%, הריבית שהוא עשוי להציע לכם תהיה 7%.

תקופת ההחזר: גמישות אך גם עלות גבוהה יותר

תקופת ההחזר במשכנתאות חוץ בנקאיות יכולה להיות גמישה יותר בהשוואה למשכנתאות בנקאיות. משמעות הדבר היא שתוכלו לבחור תקופת החזר ארוכה יותר, מה שיוביל לתשלום חודשי נמוך יותר. זה יכול להיות יתרון משמעותי עבור לווים בעלי תיקים בהוצאה לפועל, שכן זה מקל עליהם לעמוד בהחזרים החודשיים.

עם זאת, חשוב לזכור שפריסת ההלוואה לתקופה ארוכה יותר אמנם מקטינה את התשלום החודשי, אך גם מייקרת את העלות הכוללת של המשכנתא. תשלמו יותר ריבית לאורך תקופת ההלוואה. לכן, חשוב לבצע תכנון תקציב מדויק ולבחור בתקופת החזר שמתאימה ליכולת ההחזר החודשית שלכם בראייה לטווח ארוך.

עמלות: הכוכביות הקטנות בחוזה

לצד הריבית, כדאי לשים לב גם לעמלות הנלוות למשכנתא חוץ בנקאית. עמלות אלו עשויות להשפיע באופן משמעותי על העלות הכוללת של המשכנתא. להלן מספר דוגמאות לעמלות נפוצות:

• עמלת פתיחת תיק: עמלה חד פעמית שנגבית על ידי גוף המלווה עבור פתיחת תיק המשכנתא ובדיקת הלווה.
• עמלת ליווי: עמלה שנגבית לטובת מלווה חיצוני שמלווה את תהליך המשכנתא.
• עמלת ביטוח משכנתא: עמלה עבור ביטוח חיים וביטוח נכס הנדרשים במסגרת המשכנתא. ייתכן שתוכלו להשיג אישור משכנתא גם בלי ביטוח משכנתא של החברה המלווה, אך בדרך כלל זה ייקר את הריבית.
• עמלת פירעון מוקדם: עמלה שנגבית מכם אם תרצו לסיים את תשלומי המשכנתא לפני הזמן.

חשוב לברר מראש את גובה כל עמלה ולהתייחס אליהן כחלק מעלות המשכנתא הכוללת. במידה ואתם מקבלים הצעות ממשכנתאות מחברות שונות, הקפידו להשוות את סך העמלות בנוסף לריבית.

טיפ: נסו לנהל משא ומתן על גובה העמלות. לעיתים ניתן להפחית אותן או לבטל אותן לחלוטין.

לסיכום 

לסיכום, משכנתא חוץ בנקאית יכולה להיות פתרון עבור בעלי תיקים בהוצאה לפועל המעוניינים לרכוש דירה. משכנתאות אלו גמישות יותר מבחינת דירוג אשראי ותקופת החזר, אך חשוב להיות מודעים גם לחסרונות – ריבית גבוהה יותר, עמלות נלוות ועלויות נוספות.

לפני לקיחת משכנתא חוץ בנקאית, מומלץ לבצע תכנון תקציב מדוקדק, להשוות תנאים בין מספר גופים מלווים ולהתייעץ עם יועץ משכנתאות מומחה. יועץ משכנתאות יוכל לסייע לכם להבין את ההצעות השונות, לנהל משא ומתן על תנאים מיטביים וליווי לאורך כל תהליך המשכנתא.