מדד תשומות הבנייה: האם עליית מחירי הבנייה תגרום לכם לשלם יותר על הדירה?

חלום הדירה בישראל חי וקיים, אך רבים מתמודדים עם אתגר מחירי הדיור הגואים. בשנים האחרונות, נדמה שכל פעם שאנחנו פותחים חדשות, מחיר הדירה הממוצע שוב קפץ מעלה. אחד הגורמים המשמעותיים המשפיעים על מחירי הדיור הוא מדד תשומות הבנייה למגורים. המדד הזה, שעוד נכיר לעומק בהמשך, משקף את השינויים בעלויות של חומרי הגלם, עבודות הקבלנות, והוצאות נוספות הנדרשות לבניית דירות. כשעלויות הבנייה עולות, כך כמעט באופן אוטומטי גם רואים התייקרות של הדירות עצמן. אם אתם חולמים לרכוש דירה בקרוב, או אפילו בעתיד הרחוק יותר, הבנת המדד הזה היא קריטית!

*אין לראות במאמר זה ייעוץ פיננסי או כלכלי משום אופן

** בעקבות כך שיכול להיות בעיה של איסור ריבית מהתורה הקדושה – יש לפנות לרב פוסק ירא שמיים בכדי שיתן לכם ייעוץ לפני לקיחת הלוואה או כל קונסטלציה אחרת שיש בה ריבית.

מהו מדד תשומות הבנייה למגורים? 

מדד תשומות הבנייה למגורים הוא כלי מדידה סטטיסטי המנוהל על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ”ס) בישראל. המדד משקף את השינויים החודשיים הממוצעים בעלויות של מגוון תשומות המשמשות לבניית דירות למגורים. במילים אחרות, הוא עוקב אחרי מחירי חומרי הגלם, עלויות העבודה, והוצאות שונות הנלוות לתהליך הבנייה ומספק תמונה כללית לגבי ההתייקרויות או ההוזלות בענף.

המדד עצמו מורכב מסל של מוצרים ושירותים קבועים הנדרשים לבנייה. סל זה כולל מרכיבים משמעותיים כמו:

• חומרי גלם: פלדה, בטון, עץ, אלומיניום, צנרת, חומרי אינסטלציה, ריצוף, קרמיקה, מוצרי חשמל, ועוד.
• עלויות עבודה: שכר עובדים ישירים (פועלי בניין וכו’), תנאי העסקה, עלויות כוח אדם מקצועי (מהנדסים, אדריכלים), הוצאות ביטוח, פנסיה וכדומה.
• עלויות נוספות: הובלות, הוצאות רגולטוריות הקשורות להיתרי בנייה, השכרת מנופים וציוד כבד, ועוד.

הלמ”ס אוספת נתונים שוטפים ממדגם של ספקים, קבלנים ויצרנים ברחבי ישראל כדי לחשב את השינוי בעלויות חומרי הגלם והעבודה, כאשר התוצאה היא המדד החודשי המתפרסם מדי ה-15 בחודש.

הגורמים המשפיעים על המדד

שינויים במדד תשומות הבנייה למגורים לא מתרחשים בחלל ריק. מגוון גורמים כלכליים, חברתיים, ואפילו גלובליים, משפיעים באופן ישיר ועקיף על העלויות בענף הבנייה. בואו נפרק את הגורמים המרכזיים ביותר:

• מחירי חומרי גלם: התייקרות של חומרי גלם מרכזיים היא אולי המשפיעה ביותר על המדד. ברזל, בטון, עץ, אלומיניום – כל אלה מהווים חלק משמעותי מעלות בניית דירה. כאשר מחירי חומרי הגלם עולים, בין אם בשל עלייה בביקוש העולמי, בעיות בשרשרת האספקה, עליית מחירי הובלה, או מגוון סיבות אחרות, מדד תשומות הבנייה מגיב בהתאם.
• עלויות עבודה: שכרם של פועלי הבניין, המהנדסים, האדריכלים וכל בעלי המקצוע המעורבים בבנייה מהווה מרכיב קריטי נוסף המשפיע על המדד. עליות בשכר המינימום, שינויים בתנאי ההעסקה, מחסור בכוח אדם מיומן, הכשרות מקצועיות הכרחיות, עלויות ביטוח ועוד – כל אלו מתבטאים בסופו של דבר בהתייקרות הבנייה כפי שמשתקף במדד.
• ביקוש והיצע: חוקי השוק חלים גם על ענף הבנייה. כאשר הביקוש לדירות עולה על ההיצע, נוצרת תחרות בין הרוכשים שמוכנים לשלם יותר עבור דירות, במיוחד בשוק בו יש מעט דירות חדשות המוצעות למכירה. מצב זה עלול לגרור עליות במחירים של חומרי הגלם, עלייה בשכר עובדי הבניין, ובסופו של דבר להוביל לעלייה במדד.
• רגולציה: מדיניות ממשלתית ותקנות חדשות יכולות להשפיע על עלויות הבנייה.  דוגמאות לכך כוללות דרישות תכנוניות חדשות (מרפסות גדולות יותר, ממ”דים, וכו’), מיסוי על חומרי בנייה מסוימים במטרה להיאבק במשבר האקלים, שינויים בתהליכי התכנון והוצאת היתרי בנייה – כל אלה ישפיעו ככל הנראה על מדד התשומות.

הקטנת היצע הדירות 

מעבר להתייקרות הישירה של מחירי הדירות, לעלייה במדד תשומות הבנייה יש גם השפעות עקיפות על שוק הדיור. אחת המשמעותיות שבהן היא הפוטנציאל להקטנת היצע הדירות הזמינות בשוק, וזאת בשל מספר סיבות:

• היסוס מצד יזמים וקבלנים: כאשר עלויות הבנייה עולות באופן משמעותי, חלק מהיזמים עלולים להשהות את תחילתם של פרויקטים חדשים. הם פועלים מתוך חשש שההתייקרות תוביל לירידה ברווחיות או אפילו להפסדים, במיוחד אם מחירי המכירה של הדירות לא יעמדו בקצב עליית המדד.
• עיכובים וחוסר ודאות: גם בפרויקטים שכן יוצאים לדרך, עליות מחירים בלתי צפויות במהלך הבנייה עלולות ליצור עיכובים. קבלנים ויזמים עשויים להיאבק למצוא חומרי גלם בתקציב המקורי, להתמודד עם עלייה בשכר העובדים עקב תחרות גוברת בכוח העבודה בענף ועוד. מצבים כאלו מובילים לעיכובים במסירת הדירות ולעיתים אף לתקיעת פרויקטים שלמים.

הקטנת היצע הדירות יוצרת מספר בעיות קשות:

• תחרות גוברת על דירות: הצמצום במספר הדירות החדשות בשוק מחריף את התחרות הקיימת ומעלה את הביקוש עוד יותר. כתוצאה מכך, המחירים ממשיכים את מגמת העלייה גם עקב לחצי ביקוש.
• זמני המתנה ארוכים יותר: רוכשים הנכנסים לתהליך עלולים למצוא עצמם ברשימות המתנה ארוכות במיוחד. משך הזמן מהחלטה על רכישת דירה ועד לקבלת המפתח לפעמים נמתח על פני שנים רבות, מה שיוצר אי ודאות רבה עבור הרוכשים.

פגיעה בשוק השכירות

למרבה הצער, ההשפעות השליליות של התייקרות עלויות הבנייה אינן מוגבלות רק לשוק רכישת הדירות. גם שוכרי הדירות נפגעים כתוצאה מעלייה במדד, והנה הסיבות:

• התייקרות דירות חדשות – השפעה עקיפה על שוק השכירות: כאשר מחירי הדירות החדשות עולים, חלק מרוכשי הדירה הפוטנציאליים נאלצים לוותר על חלום הדירה, לפחות לעת עתה. כתוצאה מכך, יותר רוכשים פוטנציאליים פונים לשוק השכירות, מה שמגביר את הביקוש לדירות שכורות.
• לחץ על משכירים לשלם יותר: בתנאי שוק עם ביקוש גובר והיצע דירות מצומצם, לבעלי הדירות יש תמריץ להעלות את מחירי השכירות. השוכרים, שכבר מתמודדים עם יוקר המחיה הכללי הגדל, עלולים למצוא את עצמם מתקשים לעמוד במחירים החדשים של דירות להשכרה.
• פגיעה במעמד הביניים: מחירי שכירות גבוהים במיוחד פוגעים באופן ייחודי בשכבות הביניים. משפחות שבעבר יכלו אולי להרשות לעצמם לרכוש דירה קטנה בפריפריה נאלצות לשכור דירה במרכז במחירים שפעם נחשבו מתאימים רק לאוכלוסיות מבוססות יותר.
• קשיים במציאת דירות במחירים נוחים: השילוב של עליית מחירי השכירות עם היצע מוגבל של דירות פנויות מקשה על שוכרים בעלי תקציב מוגבל למצוא דיור מתאים. זה נכון במיוחד באזורי הביקוש הגבוהים במרכז הארץ, אבל גם מתחיל לזלוג לפריפריה. משפחות ואף זוגות צעירים עלולים למצוא את עצמם נדחקים לשכונות בעלות דירוג סוציו-אקונומי נמוך יותר, או נאלצים לצמצם את הציפיות לגבי גודל ומאפייני הדירה באופן משמעותי כדי לנסות ולהישאר במסגרת התקציב.

הגדלת היצע הדירות

אחת הדרכים היעילות ביותר להתמודדות עם עליית מחירי הדירות היא להגדיל את מספר הדירות הזמינות בשוק, בתקווה שהיצע גדול יותר יאזן את הביקוש וימתן את עליות המחירים. פעולות אפשריות בתחום זה כוללות:

• תמיכה ממשלתית: הממשלה יכולה להפעיל שורה של צעדים כדי לעודד בנייה חדשה, כמו האצת הליכי תכנון, שחרור קרקעות מדינה ליזמים במסגרת מכרזים, מתן סובסידיות והטבות מס לקבלנים, הקלה ברגולציה ועוד.
• תוכניות ארוכות טווח: מעבר לצעדים נקודתיים כמו “מחיר למשתכן”, חשוב שמדינת ישראל תאמץ תוכנית אסטרטגית ארוכת טווח להגדלה משמעותית של היצע הדירות. תוכניות כמו התחדשות עירונית (תמ”א 38, פינוי בינוי), בנייה מהירה ומתקדמת, פיתוח ערים חדשות ויישובים קיימים –  כל אלה דורשים השקעות ממשלתיות עקביות וראייה לטווח הארוך.
• עידוד בנייה בפריפריה: חלק מהפתרון למצוקת הדיור במרכז טמון בעידוד בנייה והתיישבות בפריפריה. זה דורש פיתוח מקומות עבודה, תשתיות וחיי קהילה ביישובים מרוחקים יותר כדי להפוך אותם לאטרקטיביים בעיני רוכשים פוטנציאליים.

אמנם פתרונות אלו לרוב לוקחים זמן עד להבשלתם המלאה, אך הם קריטיים לטיפול בבעיות השורשיות של משבר הדיור בטווח הארוך.

תמיכה ממשלתית והתפתחויות טכנולוגיות

הממשלה יכולה למלא תפקיד פעיל בדרך להפחתת עלויות הבנייה וזירוז קצב הבנייה באמצעות:

• סיוע ליזמים: מתן סובסידיות והטבות מיסוי ליזמים וקבלנים יכול לעודד אותם לקחת על עצמם פרויקטים חדשים, במיוחד באזורים בהם עלויות הבנייה גבוהות במיוחד. הסיוע צריך להתמקד לא רק במכרזי קרקע ליזמים גדולים וותיקים, אלא לפתוח אפשרויות גם לקבלנים ויזמים קטנים יותר כדי לעודד תחרותיות.
• הקלות ביבוא: הפחתת מיסוי והסרת חסמים בירוקרטיים על יבוא חומרי בנייה איכותיים ממדינות אחרות יכולה להוזיל עלויות ולהגדיל את המגוון של חומרי הגלם העומדים בפני הקבלנים והיזמים בארץ.
• עידוד טכנולוגיות בנייה מתקדמות:  הממשלה יכולה לתמוך במחקר ופיתוח של טכנולוגיות שמוזילות את הבנייה ומייעלות את התהליך. דוגמאות לכך כוללות בנייה טרומית (ייצור חלקים מראש במפעל), שימוש במדפסות תלת מימד ליצירת מבנים, שימוש בחומרים ממוחזרים, ועוד.
• הכשרות מקצועיות: תמיכה בהכשרות מקצועיות לעובדים בענף הבנייה יכולה להגדיל את מאגר כוח האדם המיומן – דבר אשר יוביל לתחרותיות מוגברת, שיפור בפריון העבודה, ובטווח הארוך עשויה להשפיע לטובה על עלויות הבנייה והשכר בענף.

העלאת מודעות צרכנית

ידע הוא כוח, ובתחום מורכב כמו השפעת מדד תשומות הבנייה על מחירי הדיור, מודעות צרכנית היא קריטית לקבלת החלטות מושכלות. הנה כמה נקודות חשובות לרוכשים:

• מעקב אחר המדד:  רוכשים פוטנציאליים צריכים להכיר את מדד תשומות הבנייה ולעקוב באופן רציף אחר פרסומו באתר הלמ”ס. הבנה של מגמת העלייה או הירידה במדד יכולה לסייע בתזמון הרכישה, בשקלול עליות מחיר אפשריות, ואף לשמש ככלי במשא ומתן עם הקבלן.
• היערכות כלכלית:  על רוכשים פוטנציאליים לקחת בחשבון לא רק את המחיר הנוכחי של הדירה, אלא גם עליות עתידיות אפשריות לאור נתוני המדד. הערכות ריאלית לגבי תזרים המזומנים הצפוי, היקף המשכנתא הדרוש, וההוצאות הנלוות לרכישה חשובות מתמיד כדי לא להיקלע להפתעות לא נעימות בהמשך.
• חשיבות ההשוואה:  לפני קבלת החלטה על רכישה, אין תחליף לסבלנות והשוואת מחירים מעמיקה בין פרויקטים שונים ואזורי ביקוש מגוונים. מידע מוקדם על מחירי השוק וכושר מיקוח טוב יותר ניתן לצמצם את ההשפעה השלילית של עליית המדד על המחיר הסופי.

רוכשים אשר יהיו חמושים במידע, מודעים לאתגרים, אך לא יהססו לחפש הזדמנויות ויתנהלו באחריות כלכלית – מגבירים את הסיכויים שלהם לרכישת דירה מוצלחת, גם בתנאי שוק מורכבים.

טיפים לרוכשי דירה למרות האתגרים

• השוואת מחירים יסודית: מעבר לאזכורים הקודמים, כדאי להדגיש את החשיבות של השוואה מקיפה בין פרויקטים, קבלנים, וגם אזורי ביקוש. לפעמים דירה מעט מרוחקת יותר ממרכז עיר מבוקשת עשויה להיות עסקה משתלמת יותר בטווח הארוך. אתרי נדל”ן, שיחות עם מתווכים באזורים שונים, וסיורים פיזיים בפרויקטים הם חלק חשוב מתהליך איסוף המידע הזה.
• הסתייעות במומחים: התייעצות עם יועץ משכנתאות מנוסה היא קריטית להשגת תנאי מימון אופטימליים. עורך דין המתמחה בעסקאות נדל”ן יוכל להגן על האינטרסים שלכם במהלך המו”מ ובהסכם הרכישה, ולסייע בזיהוי סימני אזהרה.
• סבלנות ותכנון ארוך טווח: חיפוש דירה יכול להיות מסע ארו ומתיש, במיוחד בתקופות של עליית מחירים. חשוב לא לקבל החלטות פזיזות או אימפולסיביות רק מתוך חשש להחמיץ הזדמנות. לעיתים סבלנות, גמישות מחשבתית,  והיכולת להגיב במהירות כאשר נכס מתאים עולה לשוק דווקא משתלמים.
• הבנת תנאי השוק: בשווקים מסוימים, במיוחד כשיש ביקוש גבוה, הרוכשים עשויים למצוא עצמם “מתחרים” על דירות. הבנה בסיסית של דיני חוזים, זכויות רוכש מול קבלן, והדינמיקות של שוק מוכר (או שוק קונה, כאשר ההיצע גדול מהביקוש) יכולה לסייע.

סיכום 

מדד תשומות הבנייה למגורים הוא כלי מדידה חשוב המשפיע באופן ישיר על מחירי הדיור בישראל. עליות במדד גוררות כמעט תמיד התייקרויות של דירות חדשות (וגם ביד שנייה), הן בשוק החופשי והן במסגרת תוכניות ממשלתיות “מוזלות”.  גורמים כמו עליות במחירי חומרי גלם, עלויות עבודה, ביקוש והיצע, ורגולציה כולם משחקים תפקיד מרכזי.

רוכשי דירה פוטנציאליים צריכים להיות מודעים להשפעות של המדד על השוק כדי לקבל החלטות פיננסיות מושכלות. מעקב אחר המדד, השוואת מחירים מעמיקה, גמישות מחשבתית, והסתייעות באנשי מקצוע מיומנים הם כלים חיוניים לצמצום האתגרים שמציבה עליית מחירי הדיור.

על אף הקושי, חשוב לא להתייאש. פתרונות ממשלתיים ארוכי טווח, התקדמויות טכנולוגיות בבנייה, ותכנון פיננסי נכון יכולים לסייע להרבה ישראלים להגשים את חלום הדירה.