בשנים האחרונות, יותר ויותר ישראלים פונים לאפיקי השקעה מעבר לים. אחד הנתיבים הפופולריים והמבטיחים ביותר הוא השקעות נדל”ן בחו”ל. רכישת נכס להשקעה במדינה זרה יכולה להציע פוטנציאל לתשואה גבוהה יותר בהשוואה לשוק המקומי, לסייע בגיוון תיק ההשקעות שלכם, ואף להוות מקור להכנסה פסיבית יציבה משכר דירה. אולם, חשוב לזכור כי לצד ההזדמנויות, השקעה בחו”ל טומנת בחובה גם סיכונים ואתגרים ייחודיים. במאמר זה נסקור את כל מה שחשוב לדעת לפני שיוצאים להרפתקה של השקעת נדל”ן בחו”ל, החל מבחינת היתרונות והחסרונות וכלה בבחירת היעד הנכון וטיפים מעשיים לביצוע ההשקעה.
*אין לראות במאמר זה ייעוץ פיננסי או כלכלי משום אופן.
** בעקבות כך שיכול להיות בעיה של איסור ריבית מהתורה הקדושה – יש לפנות לרב פוסק ירא שמיים בכדי שיתן לכם ייעוץ לפני לקיחת הלוואה או כל קונסטלציה אחרת שיש בה ריבית.
האם כדאי להשקיע בנדל”ן בחו”ל?
לפני שבוחנים מדינות ויעדים ספציפיים, חשוב להבין האם השקעה בחו”ל כלל מתאימה למטרות, ליכולות ולאופי ההשקעה שלכם. הנה מספר יתרונות וחסרונות עיקריים שתצטרכו לשקול.
יתרונות פוטנציאליים
- תשואה גבוהה: בלא מעט מדינות מחירי הנדל”ן, לצד עלויות האחזקה השוטפת, נמוכים משמעותית מאשר בישראל. פער זה יכול להתבטא בנתוני תשואה (תשואה על ההון, תשואה שכירות שנתית וכו’) הנחשבים אטרקטיביים.
- גיוון תיק השקעות: השקעה בנכסים במדינות שונות תורמת לפיזור סיכונים, ומקטינה את התלות בלעדית בשוק הנדל”ן הישראלי.
- הכנסה פסיבית: השכרת הנכס בחו”ל יכולה לספק זרם הכנסה קבוע בדולרים, אירו, או במטבע המקומי – מה שעשוי להוות יתרון אם אתם מתכננים הוצאות עתידיות במטבע זה.
- שער חליפין: לעיתים, המשקיע הישראלי מרוויח מעצם היחלשות השקל מול המטבע שבו ביצע את ההשקעה.
חסרונות ואתגרים
- ניהול מרחוק: רכישת ואחזקת נכס במרחק אלפי קילומטרים דורשת יכולות, קשרים, ולעתים הוצאות נוספות עבור שירותי ניהול.
- מיסוי כפול: לרוב תהיו חייבים במס על הכנסות הנדל”ן במדינה בה ממוקם הנכס, וגם בישראל. חשוב להיערך לכך ולהבין כיצד אמנות למניעת כפל מס יכולות להקל עליכם.
- סיכונים פוליטיים: חלק מהמדינות האטרקטיביות מצויות בשלבי התפתחות מואצים, ושינויים משטריים או רגולטורים יכולים להשפיע על השקעתכם.
- תנודתיות מטבע: גם אם תשואת הנכס יציבה במטבע המקומי, התרגום לשקלים יושפע משערי החליפין העתידיים, דבר שקשה לחזות לטווח הארוך.
היכן מומלץ להשקיע בנדל”ן בחו”ל ב-2024?
אין תשובה אחת נכונה לשאלה הזו, והמדינה המתאימה ביותר עבור כל משקיע תלויה במטרותיו, תקציב ההשקעה, ורמת הסיכון שהוא מוכן לקחת. עם זאת, ישנן מספר מדינות שנחשבות ליעדים פופולריים ומושכים במיוחד למשקיעים ישראלים בשנה הנוכחית ובשנים הקרובות. נסקור בקצרה מספר מובילות.
ארצות הברית
ארה”ב היא אחד מיעדי ההשקעה בחו”ל הוותיקים והמוכרים עבור ישראלים, בזכות כלכלתה החזקה ושוק הנדל”ן השקוף והמפותח שלה. יתרונותיה העיקריים:
- גודל ומגוון השוק: ארה”ב מציעה אין-ספור אפשרויות השקעה במגוון עצום של אזורים, ערים וסוגי נכסים – מבתים ודירות להשכרה, דרך נכסים מסחריים ועד לפרויקטים של פליפים (קנייה לצורך שיפוץ ומכירה ברווח).
- כלכלה יציבה: למרות התנודות בשווקים, הכלכלה האמריקאית נחשבת יציבה יחסית, ותמיד קיימת דרישה לשכירות באזורים מבוקשים.
- מידע נגיש: קיימים מאגרי מידע ואתרים המציעים גישה נוחה לנתונים החשובים לבדיקת נכס בארה”ב (היסטוריית מחירים, שיעורי מיסוי מקומי וכו’).
גרמניה
גרמניה ידועה בכלכלה החזקה והיציבה שלה, ובשנים האחרונות גם שוק הנדל”ן במדינה מושך משקיעים רבים. הנה כמה סיבות עיקריות לכך:
- רגולציה מסודרת: שוק השכירות בגרמניה פועל תחת רגולציה ברורה המגנה על זכויות הדיירים, אך גם יוצרת מידה של ודאות למשקיעים.
- ערים צומחות: ערים כמו ברלין, פרנקפורט, המבורג ואחרות חוות צמיחה כלכלית משמעותית ועלייה מתמדת בביקושים לדיור, במיוחד בקרב אוכלוסיות צעירות.
- מימון זמין: המשקיעים יכולים להיעזר בתנאי מימון נוחים במערכת הבנקאית הגרמנית, עם ריביות משכנתא שעשויות להיות נמוכות יותר מאלה שבישראל.
פולין
פולין הופכת ליעד מעניין למשקיעים המחפשים פוטנציאל לתשואות גבוהות לצד סיכון מוגבר יחסית.
- צמיחה מרשימה: הכלכלה הפולנית צומחת בקצב מרשים בשנים האחרונות, מה שמוביל לעליית מחירי הנדל”ן בערים מרכזיות.
- מחירים אטרקטיביים: בהשוואה למדינות אירופאיות אחרות, מחירי הנדל”ן בפולין עדיין נמוכים יחסית, ולכן הפער לעומת ישראל עשוי להיות משמעותי.
- תשתיות והתפתחות: הממשלה הפולנית משקיעה רבות בפיתוח תשתיות ותחבורה, והצטרפותה לאיחוד האירופי מייצרת הזדמנויות כלכליות רבות.
בסדר גמור, אמשיך ואציג עוד יעד אטרקטיבי למשקיעים, ובפעם הבאה נכנס ליותר פירוט לגבי היבטים חשובים בהערכת המדינות השונות.
2. היכן מומלץ להשקיע בנדל”ן בחו”ל ב-2024? (המשך)
פורטוגל (100 מילים):
פורטוגל מציעה שילוב בין הזדמנויות נדל”ן, תוכנית “ויזת זהב” אטרקטיבית, וכן איכות חיים גבוהה ומזג אוויר ים תיכוני נוח.
- תכנית ויזת זהב: רכישת נדל”ן בסכומים מסוימים עשויה להקנות למשקיע (ולבני משפחתו) אזרחות אירופאית, המלווה בהטבות מסוימות ובחופש תנועה ברחבי האיחוד.
- פוטנציאל תיירותי: פורטוגל היא יעד תיירותי מפותח, וערים כמו ליסבון או פורטו נהנות מביקוש גבוה לדירות נופש ושכירות קצרת-טווח, במיוחד באמצעות פלטפורמות כמו Airbnb.
- עליית ערך הנכסים: שוק הנדל”ן בפורטוגל הפגין עמידות וחוזקה בשנים האחרונות, ונראה כי קיים פוטנציאל לעליית ערך נכסים באזורים מתפתחים.
חשוב להדגיש: כל אחת מהמדינות שהוזכרו (ועוד רבות אחרות כמו קנדה, בריטניה, יוון ועוד) טומנת בחובה מאפיינים ייחודיים, יתרונות, ואתגרים הייחודיים לה. השקעה מוצלחת מתחילה במחקר יסודי אודות המדינה או המדינות הרלוונטיות עבורכם.
אספקטים חשובים בבחירת המדינה
מעבר להיכרות המעמיקה עם שוק הנדל”ן הספציפי בכל מדינה, ישנם מספר היבטים כלליים וכליים שכדאי לקחת בחשבון בבחירת היעד.
יציבות פוליטית
שינויים תכופים במשטר, מהפכים פוליטיים, או סכסוכים אזוריים עלולים לפגוע בביטחון ההשקעה שלכם, ביכולת לגבות שכר דירה, ואף להשפיע על ערך הנכס לאורך זמן. חשוב לבדוק מדדים המדרגים את יציבותן של מדינות שונות.
מיסוי ורגולציה
הכרת חוקי המס הרלוונטיים לנדל”ן, הן מבחינת רכישת הנכס והן מבחינת הכנסות שוטפות ממנו, הכרחית כדי להבין את התמונה הפיננסית המלאה. בנוסף, חשוב לבחון רגולציות נוספות שעשויות להשפיע על יכולתכם להשכיר נכס, לעלות שכר דירה וכו’.
מגמות בשוק הנדל”ן
האם מחירי הנכסים במדינה נמצאים במגמת עלייה? ירידה? האם הביקוש לדירות עולה או יורד? נתונים סטטיסטיים והערכות של כלכלנים ומומחי נדל”ן עשויים לתת לכם תמונה רחבה יותר.
תשתיות ותחבורה
פרויקטי תחבורה ותשתיות ציבוריים יכולים להשביח אזורים שלמים ולהפוך אותם לאטרקטיביים בעיני שוכרים ומשקיעים פוטנציאליים.
פוטנציאל תיירותי
ביעדים המושכים תיירים רבים, ייתכן שישנה עדיפות להשכרה קצרת-טווח, מה שיכול להשפיע על סוג הנכס הרצוי ותחזית התשואה שלכם.
טיפים מעשיים למשקיע בנדל”ן בחו”ל
מחקר מקיף הוא המפתח להצלחה
הקדישו זמן משמעותי ללמוד את השוק בו אתם מעוניינים להשקיע. זה כולל לא רק מחירי נדל”ן ממוצעים, אלא גם:
- ניתוח סביבת הנכס: הכירו את השכונה הספציפית, קירבה לאמצעי תחבורה, מוסדות חינוך, מרכזי מסחר, או מוקדי עניין אחרים.
- מיסוי מקומי: בררו את שיעורי מס רכישה, מס הכנסה שנתי על הנכס, מס על רווחי הון עתידיים במכירה, מס שבח מקומי וכל מס רלוונטי אחר.
- מגמות בשוק: האם קיימת בנייה מרובה של נכסים חדשים שיכולה להשפיע על הביקוש בעתיד? האם ישנם שינויים דמוגרפיים שאתם צריכים לקחת בחשבון?
- פוטנציאל השכרה: אם ההשקעה מיועדת להכנסה פסיבית, מהם שיעורי התשואה המקובלים באזור? מהי דרישה לדירות של 3 חדרים לעומת 2 חדרים? וכו’.
היעזרו באנשי מקצוע מנוסים
השקעה בחו”ל היא מהלך מורכב יותר מרכישת נכס בישראל, ולכן מומלץ בחום לעבוד עם אנשי מקצוע המתמחים בתחומים הרלוונטיים.
יועץ נדל”ן בינלאומי
יועץ המתמחה במדינה הספציפית יכול לחסוך לכם זמן, כסף, וכאב ראש, על ידי הכוונה לאזורים מתאימים, מציאת נכסים אטרקטיביים, ואף סיוע בבירוקרטיה ובהתנהלות השוטפת.
רואה חשבון / יועץ מס
היבטי המיסוי בהשקעת נדל”ן בחו”ל עשויים להיות מורכבים, וחשוב לקבל ייעוץ פרטני ממומחה המכיר הן את מערכת המס הישראלית והן את חוקי המס של המדינה הרלוונטית.
עורך דין
לכל מדינה חוקים ותקנות ייחודיים בנושאי מקרקעין, חוזי שכירות, והגנה על זכויותיכם כבעלי נכס. ליווי עורך דין מקומי יסייע בניסוח חוזים, ביצוע בדיקות נאותות לנכס, ובהתנהלות במקרה של סכסוכים משפטיים.
אל תוותרו על בדיקה פיזית
אם הדבר אפשרי, חשוב להגיע פיזית לבחון את הנכס בעיניכם (או לשלוח נציג מטעמכם). תמונות וסרטונים יכולים לטשטש פגמים, בעיות במבנה, או תנאים סביבתיים לא רצויים.
הכינו תוכנית עסקית מפורטת
לפני שאתם חותמים על חוזה כלשהו, צרו לעצמכם מסמך המגדיר היטב את הדברים הבאים:
- יעדי ההשקעה מה המטרה שלכם – תשואה שוטפת מהשכרה? עליית ערך לטווח הארוך? שילוב של השניים?
- אסטרטגית רכישה: האם לרכוש דירה חדשה מקבלן, נכס יד שנייה מבעלים פרטיים, או להצטרף לקבוצת רכישה?
- תחזית פיננסית מציאותית: חשבו את כל העלויות (רכישה, מיסוי, שיפוצים אם נדרשים), צרו תרחישי הכנסה ריאליים, וודאו שאתם מבינים את תמונת התזרים המלאה של ההשקעה.
הבינו את היבטי המיסוי
כפי שהוזכר קודם, סביר להניח שתידרשו לשלם מס על הכנסות הנכס גם במדינת ההשקעה וגם בישראל. בנוסף, חשוב להכיר אמנות למניעת כפל מס בין המדינות (אם קיימות כאלה), אשר יכולות להשפיע משמעותית על הנטו שלכם. היערכו מראש והיוועצו עם רואה חשבון מומחה כדי להימנע מהפתעות לא נעימות.
אפשרויות מימון להשקעות נדל”ן בחו”ל
אחד האתגרים המרכזיים עבור משקיעים רבים היא גיוס ההון הדרוש לרכישת הנכס מעבר לים. הנה כמה אפשרויות מימון נפוצות וכדאיותן:
משכנתא במדינה הזרה
- יתרון אפשרי: ברוב המקרים, הריבית על משכנתאות במדינות כמו ארה”ב, גרמניה, ועוד, נמוכה משמעותית מאשר בישראל.
- חסרונות: תהליך אישור משכנתא בחו”ל לזר עשוי להיות ארוך ומורכב יותר, והבנקים הזרים ידועים בדרישותיהם המחמירות מבחינת הון עצמי וגובה הכנסה חודשית מבוססת.
מימון באמצעות נכסים בישראל
- משכון נכס קיים: אם בבעלותכם נכס מניב או אפילו דירה למגורים בישראל, תוכלו לשעבד נכס זה לטובת הלוואה שתשמש למימון חלקי או מלא של הרכישה בחו”ל.
- מיחזור משכנתא: מיחזור של המשכנתא הקיימת שלכם בארץ בתנאים חדשים יכול לפנות מזזומנים להשקעה בחו”ל.
- חשוב לזכור: הבנקים בישראל אינם מספקים משכנתאות ישירות לנכסים בחו”ל, ומימון באמצעות נכס בישראל דורש בדיקת כדאיות מעמיקה והבנת ההשלכות על ההתנהלות הפיננסית הכוללת שלכם.
מימון פרטי או גיוס משקיעים
- אפשרות זו רלוונטית כאשר אין לכם את מלונות ההון העצמי הדרוש, או שאתם רוצים לשתף פעולה עם משקיעים נוספים. בין אם באמצעות משפחה וחברים, או באמצעות פלטפורמות מימון המונים ייעודיות, חשוב להסדיר זאת בחוזים מפורטים ולשקול את הסיכונים.
טיפ: לעולם אל תסתמכו על אפשרות מימון אחת. בנו מראש מספר תרחישים פיננסיים, והתייעצו עם יועץ משכנתאות המתמחה בהשקעות בחו”ל כדי למצוא את הפיתרון המתאים ביותר למצבכם הכלכלי וליעדי ההשקעה שלכם.
ניהול נכסים בחו”ל
אחד האתגרים המרכזיים בהשקעות נדל”ן מרחוק הוא נושא הניהול. מציאת שוכרים, תשלומים, תיקונים, ותחזוקה שוטפת יכולים להפוך לסיוט כאשר הנכס מרוחק אלפי קילומטרים. ישנן שתי גישות עיקריות לניהול נכסים בחו”ל:
ניהול עצמי
- יתרון פוטנציאלי: חיסכון בעלויות של חברת ניהול חיצונית.
- חסרונות: ניהול עצמי עלול להיות תובעני ומתסכל, במיוחד אם אינכם דוברים את השפה המקומית או בקיאים בחוקי השכירות והדיור באותה מדינה. דברים כמו מציאת שוכרים איכותיים, בדיקת רקע וערבויות, גביית שכר דירה בזמן, וטיפול מהיר וסביר בתקלות עלולים להתגלות כמורכבים מכפי שציפיתם.
ניהול באמצעות חברה מקומית
- יתרון פוטנציאלי: חברות ניהול אמינות יכולות לספק לכם “שקט נפשי”, לטפל בכל הניהול השוטף מול שוכרים, וגם לשמש כנקודת הקשר שלכם מול הרשויות המקומיות במקרה הצורך.
- חסרונות: שירותי ניהול כרוכים בעלות (בד”כ אחוז קבוע מדמי השכירה החודשיים), וחשוב לבחור חברה בעלת מוניטין, ניסיון מוכח, ויכולת תקשורת טובה איתכם.
- טיפ: בין אם אתם מנהלים בעצמכם או דרך חברה חיצונית, מומלץ לשכור רואה חשבון מקומי שיעזור לכם בהגשת הדוחות השנתיים והבנת חבויות המס החלות עליכם.
נקודות חשובות לבדיקה לפני שבוחרים חברת ניהול:
- וותק ומוניטין: כמה זמן החברה פועלת, בדקו חוות דעת והמלצות ממשקיעים אחרים.
- רמת השירות: באילו עניינים בדיוק החברה מטפלת (מציאת שוכרים, גביית דמי שכירות, טיפול בתקלות, עניינים משפטיים וכו’)
- תמחור ושקיפות: כמה עולה השירות, באילו תנאים ניתן לסיים התקשרות במידה ואינכם מרוצים.
- תקשורת: כיצד ובתדירות מדווחת החברה על מצב הנכס, האם הם זמינים לטלפונים/מיילים במקרה חירום וכו’.
סיכום
השקעת נדל”ן בחו”ל פותחת בפני משקיעים ישראלים עולם שלם של הזדמנויות – פוטנציאל תשואה גבוהה יותר, גיוון תיק ההשקעות, הכנסה פסיבית אפשרית, ועוד. כמו בכל השקעה, גם כאן קיימים סיכונים שכדאי להכיר מראש: שינויים רגולטוריים, תנודתיות בשערי המטבע, קשיים הנובעים מניהול הנכס מרחוק ועוד.
המפתח להצלחה הוא מחקר יסודי, תכנון מפורט, וייעוץ מקצועי מאנשים מנוסים. בחרו בתבונה את מדינת היעד, השקיעו זמן בבדיקת הנכס הספציפי, הבינו את מערכת המיסוי הרלוונטית, והיערכו מבחינת תזרים המזומנים הצפוי.
