רכישת דירה היא צעד כלכלי משמעותי עבור רובנו, ומשכנתא היא כלי מרכזי המאפשר את הגשמת החלום. גרירת משכנתא היא אפשרות מעניינת וחשובה ששווה להכיר, במיוחד אם אתם רוצים לשדרג את מקום המגורים שלכם או לשפר את התנאים הפיננסיים שלכם. במאמר זה נצלול לעומק ונכסה את כל מה שאתם צריכים לדעת על גרירת משכנתא – מההגדרה, דרך היתרונות והחסרונות, התהליך, העלויות, ועד טיפים חשובים. בואו נתחיל!
*אין לראות במאמר זה ייעוץ פיננסי או כלכלי משום אופן.
** בעקבות כך שיכול להיות בעיה של איסור ריבית מהתורה הקדושה – יש לפנות לרב פוסק ירא שמיים בכדי שיתן לכם ייעוץ לפני לקיחת הלוואה או כל קונסטלציה אחרת שיש בה ריבית.
1. מהי גרירת משכנתא?
גרירת משכנתא היא תהליך שבו אתם מעבירים את המשכנתא הקיימת שלכם מנכס אחד לאחר. במקום לסגור את ההלוואה המקורית על הדירה הנוכחית ולקחת משכנתא חדשה לחלוטין עבור הדירה שאתם רוכשים, אתם בעצם “גוררים” את תנאי המשכנתא הקיימים לנכס החדש. המשמעות היא שאתם עשויים לשמר תנאי ריבית, מסלולים, ולוח תשלומים אטרקטיביים שהשגתם בעת לקיחת המשכנתא המקורית.
הבדל מרכזי ממיחזור משכנתא
במיחזור משכנתא, אתם למעשה משנים את תנאי המשכנתא הקיימת באותו הבנק מבלי להעביר אותה לנכס אחר. גרירת משכנתא כרוכה בהעברת ההלוואה לנכס חדש.
מקרים נפוצים לגרירת משכנתא
- רכישת דירה חדשה למגורים
- שדרוג דירה
- קבלת הלוואה נוספת על בסיס הנכס החדש
2. יתרונות וחסרונות של גרירת משכנתא
לפני שקופצים ראש למים, חשוב להבין שגרירת משכנתא היא כלי פיננסי שיכול להתאים מאד במקרים מסוימים, אך לא בהכרח לכולם. הנה סקירה של היתרונות והחסרונות המרכזיים:
יתרונות:
- חיסכון בעלויות: לרוב, גרירת משכנתא תהיה כרוכה בעלויות נמוכות משמעותית לעומת לקיחת משכנתא חדשה מאפס. הסיבה היא שאתם עשויים לחסוך את דמי הפתיחה, עלויות שמאות (בחלק מהמקרים), ועלויות משפטיות שונות הקשורות בהקמת המשכנתא. בנוסף, אם בזמנו קיבלתם ריבית מצוינת, תוכלו “לנעול” אותה ולהמשיך ליהנות ממנה.
- תהליך מהיר ופשוט: התהליך הבירוקרטי של גרירת משכנתא לרוב יהיה קצר יותר מאשר לקיחת משכנתא חדשה לגמרי. הבנק כבר מכיר אתכם ואת ההיסטוריה הפיננסית שלכם, וחלק גדול מהאישורים כבר קיימים.
- אפשרות להגדלת סכום ההלוואה: מכיוון שאתם רוכשים נכס חדש, ניתן בכפוף לאישור הבנק, לשעבד גם אותו ולמעשה להגדיל את סכום המשכנתא שלכם. זה יכול להיות רלוונטי אם אתם צריכים הלוואה נוספת לצרכים שונים.
- שיפור תנאים (במקרים מסוימים): לעיתים, גרירת משכנתא יכולה לאפשר לכם לשפר את תמהיל המסלולים שלכם, להתאים את תקופת ההלוואה ליכולות הפיננסיות שלכם, או אפילו להשיג ריבית נמוכה יותר דרך הבנק המתחרה.
חסרונות:
- אי התאמה לצרכים: אם המצב הכלכלי שלכם השתנה משמעותית מאז שלקחתם את המשכנתא המקורית, ייתכן שהתנאים כבר לא מתאימים לכם. למשל, אם הכנסתכם עלתה ואתם יכולים להרשות לעצמכם להחזיר סכומים גבוהים יותר, ייתכן שתקופת הלוואה קצרה יותר תחסוך לכם כסף על ריביות בטווח הארוך.
- תשלום עמלות: למרות שהעלויות נמוכות יותר בהשוואה למשכנתא חדשה, גרירת משכנתא עדיין כרוכה בתשלום עמלות שונות כמו עמלת פתיחת תיק, שמאות, עלויות משפטיות ועוד. חשוב להכיר את העלויות הצפויות.
- תנאים מגבילים מהבנק: גרירת משכנתא כפופה לאישור הבנק ולתנאים שהוא מציב. אלה יכולים לכלול מגבלות בנוגע לשווי הנכס החדש, גובה ההלוואה המקסימלי, גיל הלווים ועוד.
- תלות בשווי הנכס החדש: אם שווי הנכס החדש נמוך משמעותית מהנכס המקורי, ייתכן שתצטרכו לקחת משכנתא משלימה, או שהבנק יסרב לאשר את הגרירה.
3. מתי כדאי לשקול גרירת משכנתא?
גרירת משכנתא יכולה להיות פתרון מצוין במצבים מסוימים. הנה כמה מהמקרים הנפוצים שבהם כדאי לשקול את האופציה הזו:
- רכישת נכס חדש / שדרוג דיור: אם אתם מתכננים לרכוש דירה חדשה, והמשכנתא הקיימת שלכם בתנאים טובים, גרירה עשויה לחסוך לכם זמן, כסף, ובירוקרטיה מיותרת.
- צורך בהלוואה נוספת: נניח שהדירה שלכם עלתה בערכה ואתם מעוניינים לקבל הלוואה נוספת למטרות שונות (שיפוץ, השקעה, סגירת חובות וכו’).במקרה כזה, גרירה מאפשרת לכם למנף את הנכס הקיים ולקבל מימון נוסף מבלי לסגור את המשכנתא הקיימת ולקחת חדשה.
- רצון לשפר תנאי משכנתא: לעיתים גרירת משכנתא עשויה להיות סוג של מיחזור פנים-בנקאי. אם לדעתכם תוכלו להשיג תנאים טובים יותר בבנק אחר, ניתן לבצע גרירה מבנק לבנק ולשפר בכך את תמהיל המסלולים שלכם, להאריך או לקצר את התקופה, או להשיג ריביות נוחות יותר.
- שינוי נסיבות כלכליות: אם מצבכם הכלכלי השתנה באופן משמעותי לטובה מאז שלקחתם את המשכנתא, יתכן שגרירה בשילוב הגדלת סכום ההלוואה והארכת תקופת ההחזר יכולים להקל עליכם בהחזרים החודשיים.
חשוב לזכור: לכל מקרה יש את הנסיבות הייחודיות לו, והדרך הטובה ביותר לדעת האם גרירת משכנתא היא הפתרון הנכון עבורכם היא קבלת ייעוץ פרטני מיועץ משכנתאות מקצועי.
4. תנאים ודרישות לגרירת משכנתא
גרירת משכנתא אינה מתאימה לכל אחד, והתהליך כפוף לאישור הבנק ולעמידה בקריטריונים מסוימים. הנה התנאים העיקריים:
- אישור הבנק המלווה: הדבר הראשון והחשוב ביותר הוא שהבנק שבו נמצאת המשכנתא שלכם יסכים לבצע את הגרירה. הבנק יבחן מספר גורמים לפני שיאשר את הבקשה.
- שווי מספק של הנכס החדש: הבנק ירצה לוודא שהנכס החדש שאתם רוכשים מהווה בטוחה מספקת להלוואה. לשם כך תידרש הערכת שווי של הנכס על ידי שמאי מקרקעין מטעם הבנק.
- עמידה בקריטריונים פיננסיים: בדומה למשכנתא חדשה, תצטרכו להוכיח הכנסה יציבה, היסטוריית אשראי טובה, ולעמוד ביחס החזר-הכנסה הגיוני שיקבע ע”י הבנק.
- מגבלות גיל (במקרים מסוימים): חלק מהבנקים קובעים מגבלות גיל לגרירת משכנתא. למשל, הגיל המקסימלי לסיום ההחזר הינו לרוב 75.
חשוב להדגיש: התנאים המדויקים ישתנו מבנק לבנק, ובנוסף עשויים להיות מושפעים משווי הנכס, גובה המשכנתא הקיימת וסוג הנכס החדש שתבחרו.
5. תהליך גרירת משכנתא – שלב אחר שלב
אמנם התהליך נחשב לפשוט ומהיר יותר מהקמת משכנתא חדשה לחלוטין, אך הוא עדיין דורש מעבר מסודר על כמה שלבים מרכזיים:
- פנייה לבנק למשכנתאות והגשת בקשה: השלב הראשון הוא פנייה לבנק שבו מתנהלת המשכנתא הקיימת שלכם. תתבקשו למלא טפסי בקשה ולספק מידע ונתונים רלוונטיים על עצמכם ועל הנכס החדש.
- הערכת הנכס החדש ע”י שמאי: הבנק ישלח שמאי מוסמך מטעמו להעריך את שוויו של הנכס החדש שאתם רוכשים. הערכת השמאי הינה קריטית לקביעת אחוז המימון וסכום ההלוואה שתקבלו.
- בדיקת הבקשה וקבלת אישור עקרוני: הבנק יבחן את הבקשה, את הערכת השמאי, ואת המידע הפיננסי שלכם. בשלב זה תקבלו אישור עקרוני לגרירת המשכנתא, הכולל תנאים משוערים (סכום, ריביות, מסלולים, תקופה), כפוף לאישור סופי.
- אישור סופי וחתימה על הסכם משכנתא חדש: לאחר שסיפקתם את כל המסמכים הנדרשים, וקיבלתם אישורים עקרוניים (למשל, לביטוח משכנתא), תוכלו לחתום על הסכם המשכנתא החדש. שימו לב שההסכם החדש הוא למעשה מסמך משפטי מחייב ומפרט את כל תנאי ההלוואה.
- רישום שעבוד לטובת הבנק על הנכס החדש: לאחר סגירת העסקה והעברת הבעלות בדירה החדשה, הבנק יבצע שינוי בשעבוד הקיים וירשום הערת אזהרה לטובתו על הנכס החדש. זהו השלב האחרון שמשלים את תהליך הגרירה.
נקודות חשובות:
- מומלץ להתחיל את התהליך מול הבנק כמה שיותר מוקדם, עוד לפני שמצאתם נכס ספציפי. so you can receive a pre-approval and understand the terms available to you.
- התהליך המדויק והמסמכים הנדרשים עשויים להשתנות מעט בין בנק לבנק.
- ההמלצה הגורפת היא להיעזר ביועץ משכנתאות מנוסה שילווה אתכם לכל אורך התהליך, יסייע בבדיקת ההיתכנות, ויוודא שאתם מקבלים את התנאים הטובים ביותר שניתן להשיג בהתאם לפרופיל שלכם.
6. עלויות גרירת משכנתא
להלן העלויות העיקריות שתצטרכו לקחת בחשבון כשאתם מבצעים גרירת משכנתא:
- עמלת פתיחת תיק: עמלה מנהלית שנגבית על ידי הבנק עבור פתיחת תיק הגרירה. העמלה נעה בדרך כלל בין כמה מאות שקלים בודדים ל-1,500 ₪.
- עמלת שמאות: תידרשו לשלם עבור שמאות להערכת הנכס החדש. עלות השמאות נעה בממוצע בין 1,500-2,500 ₪ ויכולה להשתנות בהתאם לסוג הנכס המוערך.
- דמי רישום בטאבו ואגרות: על מנת לרשום את השעבוד החדש על הדירה תידרשו לשלם אגרות רישום לטאבו ולרשויות שונות. העלויות משתנות אך מדובר בכמה מאות שקלים.
- הוצאות משפטיות (עורך דין): מומלץ להיעזר בעורך דין שייצג אתכם, יבדוק את החוזים החדשים ויבצע את הרישומים הנדרשים בטאבו. עלות עורך הדין יכולה לנוע בין 2,000-5,000 ₪ .
שימו לב: העלויות הספציפיות ישתנו מבנק לבנק, ובחלק מהמקרים ייתכן שתצטרכו לשלם עלויות נוספות. קבלו הצעת מחיר מדויקת מהבנק לפני שאתם מתחילים בהליך הגרירה.
7. טיפים לבחירת בנק ותנאי משכנתא אופטימליים
גרירת משכנתא היא החלטה פיננסית משמעותית ולכן חשוב לא למהר ולבחון את האפשרויות ביסודיות. הנה כמה טיפים מרכזיים:
- השוואת הצעות מכמה בנקים למשכנתאות: אל תתפשרו על גרירה בבנק הקיים שלכם מבלי לבדוק מה מציעים הבנקים המתחרים. קבלו הצעות מכמה בנקים למשכנתאות והשוו ביניהן בקפידה מבחינת ריביות, מסלולים, עמלות, וקנסות יציאה מוקדמת.
- התייעצות עם יועץ משכנתאות: יועץ משכנתאות בלתי-תלוי יכול לחסוך לכם זמן, כסף, ותסכול רב. היועץ יבחן את הפרופיל הפיננסי שלכם, יבין את הצרכים שלכם, ויסייע לכם לאתר את ההצעה האטרקטיבית ביותר עבורכם מבין הבנקים השונים.
- בניית תמהיל מסלולים מותאם: אל תסתפקו במסלול אחד בלבד. התייעצו עם יועץ המשכנתאות כדי ליצור תמהיל מסלולים אופטימלי שיאזן בין מסלולי ריבית קבועה לריבית משתנה בהתאם ליכולת ההחזר שלכם ולטווח הארוך.
- בחינת ריבית משתנה: אל תחששו לשלב מסלולים בריבית משתנה (כמו ריבית פריים או מסלולים צמודי מדד). ריבית משתנה יכולה להיות אטרקטיבית בטווח הקצר, אך חשוב להעריך גם את הסיכונים בעליית הריבית העתידית.
- משא ומתן: כן, אפשר בהחלט להתמקח עם הבנק על תנאי המשכנתא. ככל שהצעת המחיר שתביאו מהבנק המתחרה תהיה טובה יותר, כך כוח המיקוח שלכם מול הבנק הנוכחי יגדל.
טיפ חשוב נוסף: זכרו שגרירת משכנתא אינה רק בחירה של ריבית נמוכה. בחנו את מכלול התנאים כולל עמלות, גמישות במחזור עתידי, ויחס אישי מהבנק.
8. מידע חשוב נוסף
היבטים משפטיים: חוזה, ביטוחים, זכויות וחובות
מעבר לתהליך מול הבנק, ישנם נושאים משפטיים שדורשים תשומת לב מיוחדת במהלך גרירת משכנתא:
- חוזה משכנתא חדש: תתבקשו לחתום על חוזה משכנתא חדש שמתייחס לנכס החדש. חשוב להקפיד על קריאת החוזה בעיון ולקבל הסברים ברורים מעורך דין לגבי סעיפים הקשורים לתנאי ההלוואה, מסלולים, ריביות, תנאי פירעון מוקדם, קנסות יציאה ועוד.
- ביטוח משכנתא: בדומה למשכנתא חדשה, תידרשו לבטח את הנכס באמצעות ביטוח מבנה, ולרוב תתבקשו לעשות גם ביטוח חיים כדי להבטיח את פירעון ההלוואה במקרה של פטירת הלווה.
- שינוי רישום שעבוד: לאחר מכירת הדירה הישנה והשלמת רכישת הדירה החדשה, הבנק ידאג למחוק את הרישום הקיים בטאבו (הערת אזהרה) על הנכס הישן, ולרשום הערת אזהרה חדשה לטובתו בנכס החדש. זהו תהליך משפטי-טכני שמבטיח את זכויות הבנק על הנכס.
מיסוי: השלכות מס רכישה ומס שבח
רכישת הנכס החדש עשויה לגרור הוצאות מס משמעותיות שיש לקחת בחשבון:
- מס רכישה: גם בגרירת משכנתא תידרשו לשלם מס רכישה בגין רכישת הנכס החדש. שיעורי מס הרכישה מדורגים ותלויים במחיר הנכס ובמספר הדירות שיש ברשותכם.
- מס שבח: אם תמכרו את הדירה הישנה ברווח, ייתכן שתצטרכו לשלם מס שבח, אלא אם כן עומדים בתנאים מסוימים לפטור (כגון דירה יחידה). מומלץ להבין את ההשלכות ולקבל ייעוץ ממומחה מס לפני ביצוע העסקה.
מקורות מידע: כדי לקבל מידע מקיף מומלץ לבקר באתרים וחומרים רלוונטיים:
- אתר משרד הבינוי והשיכון – המידע על משכנתאות
- רשות שוק ההון, ביטוח וחיסכון
- אתרי הבנקים השונים המציעים שירותי משכנתאות
- פורומים וקהילות ייעודיות בתחום הנדל”ן
מקרים מיוחדים: זוגות צעירים, משקיעים ועוד
חשוב להכיר שישנם מקרים ונסיבות חיים שבהם כדאי לברר לעומק את האופציה של גרירת משכנתא, וגם להבין את המגבלות הקיימות:
- זוגות צעירים: גרירת משכנתא יכולה להיות רלוונטית לזוגות צעירים שרכשו את דירתם הראשונה בסיוע תוכנית “מחיר למשתכן” או תוכניות אחרות. כדאי לבדוק את תנאי התוכנית ספציפית מכיוון שבחלקן יש מגבלות על גרירת משכנתא או צורך בקבלת אישורים מיוחדים.
- משקיעי נדל”ן: אם אתם מחזיקים בדירה להשקעה ואתם רוצים לרכוש נכס נוסף תוך מינוף הנכס הקיים, גרירת משכנתא יכולה לאפשר לכם להגדיל את ההון העצמי ולשפר את תזרים המזומנים שלכם. במקרה כזה מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות המתמחה בעבודה עם משקיעים.
- גירושין: אם אתם מתגרשים ויש לכם משכנתא משותפת על הנכס, תצטרכו להגיע להחלטה מה עושים עם המשכנתא. אחת האפשרויות יכולה להיות גרירת המשכנתא לנכס אחר של אחד מבני הזוג לשעבר, אך הדבר מצריך הסכמה של הבנק ושל בן או בת הזוג לשעבר. הנושא מורכב מבחינה משפטית ופיננסית ודורש ייעוץ מקצועי פרטני.
- תמ”א 38: אם הנכס שלכם נמצא בפרויקט תמ”א 38, כדאי לבדוק עם הבנק כיצד ניתן לגרור את המשכנתא על הנכס הקיים לדירה החדשה שתקבלו במסגרת הפרויקט.
שימו לב: במקרים המיוחדים שצוינו מומלץ להיעזר בייעוץ משפטי וייעוץ משכנתאות מותאם כדי להבין את התהליך וההשלכות הפיננסיות.
9. שאלות ותשובות נפוצות
- האם כדאי לי לגרור משכנתא או לקחת משכנתא חדשה? אין תשובה חד-משמעית לשאלה הזו ותצטרכו לבחון את פרטי המקרה האישי שלכם. באופן כללי, אם התנאים במשכנתא הקיימת שלכם טובים, ו/או אתם רוצים לחסוך זמן ובירוקרטיה, גרירה עשויה להיות עדיפה. אך אם חלו שינויים משמעותיים בהכנסות או בצרכים הפיננסיים שלכם, משכנתא חדשה עשויה לאפשר לכם גמישות רבה יותר.
- מה קורה אם שווי הנכס החדש נמוך משווי הנכס הנוכחי? אם הפער משמעותי, הבנק עלול לא לאשר את גרירת המשכנתא או לדרוש מכם לקחת משכנתא משלימה בתנאים פחות אטרקטיביים.
- האם ניתן לגרור משכנתא לכל סוג נכס? לרוב הבנקים ישנם מגבלות שונות על סוגי הנכסים שניתן לגרור אליהם משכנתא. חשוב לברר מראש מול הבנק שאכן הנכס הספציפי שאתם מתעניינים בו עומד בתנאים.
- כמה זמן לוקח תהליך גרירת משכנתא? התשובה תלויה בבנק הספציפי ובתיק שלכם. ככלל, התהליך אמור להיות קצר יותר מתהליך לקיחת משכנתא חדשה, ויכול לנוע בין מספר שבועות לחודשיים.
- האם קיימות מגבלות לגבי גרירת משכנתא שניתנה במקור במסגרת “מחיר למשתכן”? בהחלט כן. קיימות מגבלות מסוימות על זכילות למכור או לגרור משכנתאות שניתנו בתוכנית “מחיר למשתכן”. תצטרכו לברר מול משרד השיכון מה תקופת ההקפאה הספציפית בדירה שלכם ומה התנאים לשחרור המשכנתא.
סיכום
גרירת משכנתא היא כלי פיננסי שיכול להיות מאוד אטרקטיבי למטרות שונות – שדרוג דיור, קבלת הלוואה נוספת, או אפילו שיפור תנאים בהשוואה למשכנתא הקיימת. לפני שמקופצים למים, חשוב להבין לעומק את התהליך, היתרונות והחסרונות, העלויות, והתנאים לקבלת אישור מהבנק. קבלת ייעוץ מקצועי מיועץ משכנתאות מנוסה היא קריטית להשגת התוצאות הטובות ביותר.
קריאה לפעולה:
אם אתם שוקלים לרכוש נכס חדש ומתלבטים לגבי גרירת משכנתא, אל תקבלו החלטה לבד. השאירו פרטים באתרלנו נעזור לכם לבחון את כל האפשרויות ולקבל את ההחלטה הפיננסית הנכונה ביותר עבורכם.
