השקעה בדירה להשכרה בישראל הפכה בשנים האחרונות לאפיק מבוקש, וזאת לאור עליית מחירי הנדל”ן המואצת והרצון של רבים לייצר הכנסה פסיבית יציבה. עם זאת, שוק הדיור הישראלי מורכב, משתנה ומושפע מגורמים כלכליים ופוליטיים רבים. מדריך זה נועד לסייע לכם לנווט במים הללו, לקבל החלטות אסטרטגיות בנוגע להשקעות נדל”ן, ולמקסם את פוטנציאל ההצלחה שלכם ב-2024 ומעבר לה.
*אין לראות במאמר זה ייעוץ פיננסי או כלכלי משום אופן.
** בעקבות כך שיכול להיות בעיה של איסור ריבית מהתורה הקדושה – יש לפנות לרב פוסק ירא שמיים בכדי שיתן לכם ייעוץ לפני לקיחת הלוואה או כל קונסטלציה אחרת שיש בה ריבית.
סקירה כללית על שוק הנדל”ן הישראלי
עליית מחירים
בשני העשורים האחרונים חווים מחירי הדירות בישראל עלייה מרשימה. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בין השנים 2000 ל-2023 זינק מדד מחירי הדירות בממוצע בכ-185%. גורמים כמו גידול אוכלוסייה, ביקוש יציב, היצע מוגבל של קרקעות ותוכניות דיור ממשלתיות תרמו לעלייה זו.
ריביות
ריבית בנק ישראל משפיעה באופן ישיר על עלויות משכנתאות והכדאיות הכללית של השקעות נדל”ן. לאחר שנים של ריבית נמוכה במיוחד, בשנת 2022 החלו בבנק ישראל להעלות את הריבית בתגובה לעלייה במדד האינפלציה. מומחים חלוקים בדעתם לגבי המגמה הצפויה בריבית לקראת 2024.
ביקוש והיצע
שוק הנדל”ן הישראלי מתאפיין בביקוש חזק לדירות, במיוחד באזורי המרכז. הביקוש מתודלק מגידול האוכלוסייה, הגירה חיובית והרצון של צעירים ומשפחות לשפר את רמת הדיור. מנגד, קיים היצע מוגבל יחסית של דירות חדשות באזורים המבוקשים, מה שמקפיץ את המחירים, במיוחד בפרויקטים של יזמים.
מדיניות ממשלתית
ניסיונות הממשלה לאורך השנים לצנן את עליות המחירים ולהנגיש דיור לציבור הניבו, עד כה, תוצאות מוגבלות. תוכניות דגל כמו ‘מחיר למשתכן’ ספגו ביקורת רבה, אך בשנים האחרונות גובשו מהלכים חדשים כמו הגדלת מס הרכישה למשקיעים, מיסוי דירה שלישית ועוד.
בחירת מיקום להשקעה
בחירת המיקום הנכון היא אחד הגורמים המכריעים בהצלחתה של השקעת נדל”ן. בעת בחירת אזור גאוגרפי להתמקד בו, כדאי לחשוב על מספר פרמטרים.
פוטנציאל תעסוקה
אזורים צמודים למרכזי תעסוקה מבוקשים, חברות הייטק, אוניברסיטאות ומוסדות מחקר מושכים אליהם שוכרים איכותיים ובעלי יכולת תשלום גבוהה. דירות בקרבת מקורות תעסוקה מבטיחות ביקוש יציב ופוטנציאל לתשואה גבוהה יותר מדמי שכירות.
תשתיות תחבורה ונגישות
קרבה לצירי תחבורה מרכזיים, רכבות, מטרו ופרויקטים תחבורתיים חדשים משפרת את האטרקטיביות של האזור ומקלה על שוכרים פוטנציאליים. חשוב לזכור שתשתית התחבורה לא מפסיקה להתפתח – בדקו תוכניות עתידיות העשויות להשפיע לחיוב על ערך הנכס.
מוסדות חינוך איכותיים
משפחות עם ילדים נוטות להעדיף אזורים עם בתי ספר וגנים טובים. קרבה למוסדות השכלה מובילים יכולה להוות יתרון משמעותי, בעיקר כשמדובר בדירות המתאימות למשפחות.
אופי האזור ודמוגרפיה
נסו לנתח את סוג האוכלוסייה המתגוררת במקום כיום והאם היא צפויה להשתנות בעתיד. האם האזור מתאים בעיקר לסטודנטים? למשפחות צעירות? על ידי זיהוי אופי האזור, תוכלו להתאים את סוג הנכס לקהל היעד.
ניתוח ביקוש: התאמת הנכס לקהל היעד
זוגות צעירים
אוהבים לגור במרכזי ערים, באזורים בעלי אווירה תוססת עם בילויים ואטרקציות בקרבת מקום. לרוב יחפשו דירות קטנות יחסית (1-2 חדרים) במיקומים מבוקשים, גם אם אינן חדשות לחלוטין.
סטודנטים
יעדיפו אזורים סמוכים למוסדות אקדמיים, עם נגישות גבוהה בתחבורה ציבורית. סטודנטים נוטים להעדיף דירות שותפים, כך שחלוקת הדירה בפנים חשובה לצורך הפקת מירב התשואה.
משפחות
משפחות עם ילדים יחפשו אזורים שקטים יחסית, עם קרבה למוסדות חינוך, פארקים, גינות ואזורי בילוי משפחתיים. לדירות בעלות 3-4 חדרים קיים בדרך כלל ביקוש קשיח בשוק זה.
נתונים סטטיסטיים
חשוב לבחון את המחירים הממוצעים לדירות (לפי גודל וסוג הנכס) באזור שמעניין אתכם. אתרי לוחות נדל”ן מובילים מציעים אפשרות להצגת נתונים היסטוריים ומגמות מחירים. כלים אלה יכולים לתת לכם תמונה רחבה על התשואה האפשרית באזור מסוים.
תחזיות פיתוח אזורי
פרויקטים ממשלתיים של התחדשות עירונית, תכניות של הרכבת הקלה ותוכניות מתאר ארציות (כמו תמ”א 38) עשויים להשפיע משמעותית על אזורים מסוימים. נסו לזהות הזדמנויות באזורים העתידים לעבור פיתוח משמעותי אשר עשויים להקפיץ את ערך הנכס.
גורמי סיכון
שינויים תכנוניים עתידיים עשויים במקרים מסוימים להשפיע לרעה על האזור. חשוב לבדוק האם צפויות הפקעות, פרויקטים רועשים (כבישים חדשים, מתקנים עירוניים) או שינויים אחרים שעלולים לפגוע באטרקטיביות השכונה. תוכלו לעשות זאת באתרי הרשויות המקומיות או דרך קבלת ייעוץ מאיש מקצוע בתחום התכנון והבנייה.
נקודה למחשבה: השקעה לטווח הקצר מול הארוך
השיקולים שתפעילו לגבי מיקום ההשקעה ישתנו בין אם אתם מכוונים להחזיק בנכס לתקופה קצרה (“פליפ”) או לטווח ארוך של שנים רבות. קחו בחשבון גורמים כמו זמן צפוי לשדרוג האזור, מיצוי של הטבות מס אפשריות בתהליכי תמ”א 38 ועוד.
בחירת סוג הנכס להשקעה
עכשיו, אחרי שסימנו אזור גיאוגרפי מועדף להשקעה, הגיע הזמן להחליט איזה מין דירה כדאי לקנות. ההחלטה מושפעת מגורמים כמו גודל ההון העצמי שלכם, קהל היעד הפוטנציאלי ושיקולים פיננסיים נוספים:
- דירות חדשות מול דירות משומשות: דירות מקבלן בדרך כלל יקרות יותר, אך לרוב אינן מצריכות שיפוצים משמעותיים ומגיעות עם אחריות. דירות יד שנייה מאפשרות יותר גמישות מבחינת מחיר ומיקום, אך עשויות לדרוש השקעה כספית נוספת בשיפוץ ותיקונים.
- גודל הנכס ותוכנית הדירה: האם הנכס מתאים לזוג צעיר או סטודנטים, או אולי למשפחה? מספר החדרים ומבנה הפנים של הדירה ישפיעו הן על שווי הנכס והן על דמי השכירות הפוטנציאליים שתוכלו לגבות.
- מיקום הנכס בבניין: מיקום אטרקטיבי בבניין ישפיע לחיוב על ערך הנכס. דירות בקומות עליונות, דירות עם נוף פתוח, מרפסות שמש, חניות ומחסנים מהווים יתרון משמעותי. מנגד, חשוב להימנע מפגמים בדירה עצמה או בבניין שיפגעו ביכולת להשכיר אותה בקלות (דירה בקומת קרקע, בעיות רטיבות חוזרות וכו’).
אפיקי מימון ההשקעה
רכישת דירה להשקעה כמעט תמיד כרוכה במימון חיצוני כלשהו. כדאי להבין את האפשרויות הקיימות ולתכנן היטב את המהלך הפיננסי עוד לפני שמתחילים בחיפוש אחר נכס מתאים.
הון עצמי
ככל שההון העצמי שלכם גבוה יותר, כך תנאי המשכנתא שתוכלו לקבל יהיו טובים יותר. הבנק יצפה מכם להביא סכום התחלתי משמעותי בעת רכישת דירה להשקעה. שיעור ההון העצמי המינימלי משתנה לעתים, ועשוי לעמוד על 25%-30% משווי הנכס. חשוב להתנהל בתבונה ולזכור שהון עצמי גבוה מדי עלול לפגוע בנזילות שלכם במקרה הצורך.
משכנתא
לאחר חישוב גובה ההון העצמי שברשותכם, הגיע הזמן לתכנן את המשכנתא. חשוב לבצע סקר שוק מעמיק בין הבנקים השונים ולהתמקח על תנאים כמו גובה הריבית, מסלולים, פריסת התשלומים, עמלות וקנסות יציאה מוקדמת. מומלץ בחום להיעזר ביועץ משכנתאות מנוסה שיעזור לכם לנווט בנבכי התהליך. שימו לב: קיימות הגבלות מיוחדות מטעם בנק ישראל על מסלולי משכנתאות לרכישת דירות להשקעה – התייעצו לגבי מגבלות אלה עם איש המקצוע המלווה אתכם.
מקורות מימון חלופיים
במידה וההון העצמי שלכם נמוך יחסית או שאתם רוצים לשמור על מידה של נזילות, תוכלו לשקול אפיקי מימון נוספים. הלוואות אישיות (בפריסה קצרה יותר), קרנות השקעה המתמחות בנדל”ן או אפילו השקעות קבוצתיות בפרויקטים חדשים הן חלק מהאפשרויות. שימו לב שלכל אפיק יש יתרונות, חסרונות וסיכונים שכדאי להכיר היטב.
ניהול ההשקעה וחישובי תשואה
השקעה בדירה להשכרה אינה מסתיימת ברכישה. כדי למקסם את התשואה מהנכס ולמנוע בעיות, חשוב לנהל נכון את ההשקעה באופן שוטף.
מציאת שוכרים פוטנציאליים
אתרים ייעודיים לפרסום דירות להשכרה הם המקום המרכזי בו תוכלו להציע את הדירה. מתווכים באזור בו יש לכם את הנכס גם מהווים אפשרות, אך כרוכים בעמלה שתפגע בתשואה. הקפידו לתאר את הנכס בפירוט ולצלם תמונות מחמיאות כדי למשוך שוכרים איכותיים.
חתימת חוזה שכירות
חוזה שכירות ברור ומקיף הוא הכרחי להגנה על זכויותיכם כמשקיעים. כדאי להיעזר בעורך דין המתמחה בחוזי שכירות כדי לקבוע את כל הסעיפים החשובים: גובה דמי השכירות ואופן התשלום, ערבות בנקאית או צד ג’ כערב לתשלומים, הגדרת מצב הנכס ותיקונים עתידיים, תקופת השכירות ואופציות הארכה, הגבלות על השוכרים ועוד. זכרו – מטרתו של חוזה שכירות מקצועי היא למנוע מחלוקות עתידיות.
תחזוקה וטיפול בליקויים
הקפידו להיות זמינים לשוכרים בנוגע לתיקונים ובעיות שוטפות בנכס. חשבו מראש האם אתם מתכננים לנהל את נושא התחזוקה בעצמכם או להשתמש בחברת ניהול. במידה שישנם ליקויים גדולים יותר, חשוב לבדוק האם הם מכוסים על ידי אחריות קבלן או ביטוח דירה מתאים.
חישובי תשואה
הרווח שלכם מההשקעה אינו שווה, כמובן, לדמי השכירות נטו. חשוב לחשב את התשואה השנתית לאחר הוצאות: מתוכננות (משכנתא, ארנונה, ועד בית, טיפולים שוטפים), ובלתי מתוכננות (תקלות, תקופות ללא שוכרים). בנוסף, אל תשכחו לקחת בחשבון השפעה אפשרית של עליית מדד המחירים לצרכן על דמי השכירות שתוכלו לגבות ואת עלויות המימון של ההשקעה.
מיסוי על נכסי השקעה
היבטי המיסוי בהשקעות נדל”ן אינם פשוטים, ורצוי להתייעץ עם רואה חשבון או יועץ מס המתמחה בתחום. עם זאת, חשוב שתכירו באופן כללי את סוגי המיסים הרלוונטיים.
מס רכישה
מס מדורג המשולם בעת רכישת הנכס. שיעור המס המדויק משתנה בהתאם לשווי הנכס ומספר הדירות שכבר נמצאות בבעלות הרוכש. במילים אחרות, מס הרכישה עבור משקיעים המחזיקים דירה נוספת (או יותר) יהיה לרוב גבוה יותר ממס הרכישה על דירה ראשונה.
מס שבח
מס המשולם בעת מכירת הנכס ברווח. קיימים פטורים ותנאים מסוימים בהם ניתן להפחית את שיעור מס השבח. חשוב להכיר מראש את החישובים הנדרשים ואת זכויותיכם בנקודה זו, כדי להתכונן מראש למועד המכירה בעתיד.
הוצאות מוכרות ודיווח על הכנסות משכירות
קיימות הוצאות המוכרות על ידי מס הכנסה שניתן לקזז כנגד דמי השכירות שאתם גובים. פחת על הדירה (חישוב של בלאי הנכס לאורך השנים), תיקונים, שיפוצים, עמלות תיווך והוצאות ניהול מסוימות יכולים להקטין באופן משמעותי את נטל המס השנתי. חובה לדווח לרשויות על ההכנסות שלכם משכירות. הקפידו לתעד את כל ההוצאות לאורך חיי ההשקעה כדי שתוכלו לנצל את ההקלות במלואן.
טיפים חשובים למשקיעים מתחילים ומתקדמים
מחקר שוק מעמיק
לפני קבלת החלטת רכישה, השתמשו בכל הכלים הזמינים לכם כדי לנתח את השוק היטב. אתרי נדל”ן מובילים מציעים נתונים היסטוריים על מחירי דירות, מדדי תשואה באזורים שונים, וניתוחים מקצועיים. ככל שתעשו יותר שיעורי בית, כך תגיעו להחלטה מושכלת יותר.
ייעוץ מקצועי
אל תהססו להיעזר בשמאי מקרקעין שיעריך את שוויו האמיתי של הנכס, עורך דין שיבדוק את ההיבטים המשפטיים של העסקה ויועץ משכנתאות שיעזור לכם לבנות תמהיל מימון חכם. גם אם זה כרוך בהוצאה מסוימת, ההשקעה בייעוץ מקצועי בשלבים הראשונים עשויה לחסוך לכם כסף רב בטווח הרחוק.
תוכנית עסקית לנכס
אל תיכנסו להשקעה ללא תכנית מוגדרת. קבעו יעדים להחזר ההשקעה (ROI) לאורך זמן, ערכו תחזיות ריאליות מבחינת דמי שכירות והוצאות, וחשבו על אסטרטגיית השבחה ומימוש עתידי של הנכס, בין אם על ידי מכירה ובין אם על ידי מיחזור משכנתא והמשך צבירת נכסים.
השקעה לטווח ארוך
שוק הנדל”ן עשוי לעבור עליות ומורדות בטווח הקצר. לכן, חשוב להימנע מפאניקה וממכירה מהירה מדי של הנכס בתקופות ירידות. משקיעים המחזיקים בנכס לתקופות ארוכות (7 שנים ויותר), נהנים מעליית ערך מצטברת ומיצוי הטבות שונות.
בנוסף: קראו מאמרים מקצועיים בנושא השקעות נדל”ן, הצטרפו לקבוצות רלוונטיות ברשתות חברתיות כדי ללמוד מנסיונם של משקיעים אחרים, והשתתפו בסמינרים והכשרות כדי להעשיר את הידע שלכם.
נתונים ואנליזות עדכניים
הנה כמה נתונים סטטיסטיים בולטים שיועילו למשקיע (שימו לב, נתונים מספריים עשויים להשתנות בהתאם לתאריך הכתיבה):
- ממוצע מחירי דירות בישראל לפי אזורים: ספקו כלי מובילים המציעים נתונים סטטיסטיים לפי פילוח איזורי. הדגישו את הפערים בין איזורי המרכז, השרון והפריפריה.
- תשואה ממוצעת על השקעות נדל”ן בשנים האחרונות: ציינו את התשואה הממוצעת בדירות להשקעה בשנים האחרונות. כדאי להתייחס גם לעלייה האפשרית בדמי השכירות לאורך זמן המשפיעה על התשואה.
- תחזיות מומחים לגבי מגמות השוק לשנת 2024: סכמו את דעתם של מומחים מובילים בשוק באשר לתחזית השוק לשנה הקרובה. האם המחירים עשויים להמשיך לעלות? באיזה קצב? האם צפויה התמתנות ושינוי מגמה?
מקורות מידע
כדי לספק נתונים עדכניים ומדויקים עד כמה שניתן, הקפידו להסתמך על גורמים אמינים כמו הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בנק ישראל, רישומי משרד האוצר, חברות מחקר המתמחות בנדל”ן ומשרדי שמאי מקרקעין מובילים.
סיכום
השקעה בנדל”ן בישראל עשויה להיות אפיק רווחי, במיוחד בטווח הארוך. עם זאת, התחרות בשוק גוברת, המחירים גבוהים והתהליך דורש ידע מעמיק בתחום. מדריך זה סיפק סקירה מקיפה שתסייע לכם למשקיעים מתחילים ומתקדמים לקבל החלטות מושכלות. הקפידו לבצע מחקר מעמיק ולבחור נכס העונה על הצרכים הפיננסיים והאסטרטגיים שלכם. התאימו את אופי ההשקעה למטרות שלכם, בין אם מדובר ביצירת הכנסה פסיבית יציבה או ברווח מהשבחה בטווח של מספר שנים.
