קניית דירה היא צעד משמעותי ומרגש בחיים, ומשכנתא היא כלי מרכזי המאפשר לרובנו להגשים את החלום הזה. עם זאת, תהליך קבלת המשכנתא יכול להיות מעט מורכב, ולעתים הבנקים מסרבים לאשר את הבקשה. במצב זה, חשוב לנשום עמוק ולהבין שסירוב למשכנתא הוא לא סוף העולם! ישנן דרכים רבות לשפר את מצבכם הפיננסי ולהגדיל את הסיכויים לקבל אישור בעתיד. במאמר זה נסקור את הסיבות העיקריות לסירוב, נבין מה אסור לעשות אחרי הסירוב, ונציע טיפים מעשיים שיכוונו אתכם לעבר המשכנתא המיוחלת.
*אין לראות במאמר זה ייעוץ פיננסי או כלכלי משום אופן
** בעקבות כך שיכול להיות בעיה של איסור ריבית מהתורה הקדושה – יש לפנות לרב פוסק ירא שמיים בכדי שיתן לכם ייעוץ לפני לקיחת הלוואה או כל קונסטלציה אחרת שיש בה ריבית.
מהן הסיבות העיקריות לסירוב למשכנתא?
לפני שנצלול לטיפים מנצחים, חיוני להבין את הגורמים השכיחים ביותר שעלולים להוביל לסירוב בקשת המשכנתא. כך תוכלו לזהות היכן אתם עומדים, ולהיערך בהתאם לשיפור התנאים:
- דירוג אשראי בעייתי: דירוג אשראי נמוך עלול לאותת לגופים המלווים על היסטוריה של בעיות בהחזרי הלוואות או חובות פתוחים, מה שמעלה את רמת הסיכון בעיני הבנק.
- חוסר בהון עצמי מספק: הבנקים דורשים לרוב הון עצמי מינימלי, בדרך כלל בין 25% ל-35% מערך הנכס. אם ההון העצמי שלכם נמוך מדי, הסיכוי לסירוב עולה.
- הכנסה שאינה עומדת בתנאי הסף: הגופים המממנים בודקים את יציבות ההכנסה שלכם ואת יכולת ההחזר החודשית הפוטנציאלית. הכנסה שאינה עומדת בתנאים שהוגדרו עשויה להטות את הכף בכיוון הלא רצוי.
- יחס החזר חובות גבוה מדי: הבנקים בוחנים בקפידה את ההתחייבויות הפיננסיות הקיימות שלכם (תשלומי הלוואות, כרטיסי אשראי וכו’). אם יחס ההחזרים גבוה מדי, הדבר יכול להוביל לסירוב בשל הערכת סיכון בעייתית מבחינת הבנק.
- בעיות במסמכים ו/או מידע שגוי שנמסר: הגשת בקשה לא מדויקת, חסרה, או עם נתונים שגויים עלולה להוביל לסירוב אוטומטי. הקפידו למלא את הטפסים ביסודיות ובדיוק, ואספו את כל המסמכים הנדרשים (תלושי שכר, אישורי הכנסה, דפי חשבון בנק וכו’).
- שינוי במצב תעסוקתי/כלכלי: אם חל שינוי לרעה במצב התעסוקה שלכם או בהכנסותיכם לאחר הגשת הבקשה, הדבר עלול להשפיע על ההחלטה הסופית של הבנק. עדכנו את הבנק בכל שינוי משמעותי במצבכם הפיננסי לאורך התהליך.
קיבלת סירוב למשכנתא – מה אסור לעשות!
רגע הסירוב עלול להיות מתסכל ומלחיץ, ואולי אפילו מתחשק לכם לרוץ ולנסות מזלכם בבנק אחר. אך חשוב להתנהל באופן שקול ומחושב על מנת להגדיל את הסיכויים שלכם לקבל אישור בפעם הבאה. הנה הטעויות הנפוצות שכדאי להימנע מהן:
1. לא להיכנס ללחץ ולפנות לבנקים נוספים באופן מיידי
- קבלת סירוב למשכנתא משאירה סימן שלילי בדוח נתוני האשראי שלכם. אם תפנו מיד לעוד מספר בנקים או גופים פיננסיים, כל בדיקה של הדירוג האשראי שלכם תרשם, מה שעלול לפגוע עוד יותר בסיכויים שלכם לאישור עתידי.
2. לא למחוק את דוח נתוני האשראי
- למרות התסכול, אל תתפתו למחוק את דוח נתוני האשראי. הדוח הזה הוא כלי חשוב ביותר להבנת הסיבות שהובילו לסירוב! בדקו אם יש בו טעויות, נתונים שגויים, או רישומים בעייתיים אחרים אשר פוגעים בדירוג שלכם.
3. לא להגיש את הבקשה מחדש ללא שינויים משמעותיים
- אם לא ערכתם שינויים מהותיים בהון העצמי שלכם, בהכנסות, ביחס החזר החובות, או שיקמתם את דירוג האשראי שלכם – הגשת אותה הבקשה מחדש ככל הנראה תוביל לאותו סירוב מתסכל.
4. לא לחתום על חוזה רכישה לפני אישור עקרוני למשכנתא
- התלהבות היא דבר מובן כשמוצאים את דירת החלומות, אך חתימה על חוזה רכישה לפני שווידאתם מעל לכל ספק שתקבלו משכנתא היא הימור מסוכן מאוד. במקרה של סירוב, אתם עלולים להתחייב לעסקה בלי יכולת כלכלית לממש אותה.
5. לא לפנות ליועץ משכנתאות חסר ידע או ניסיון
- ייעוץ משכנתאות מקצועי יכול לעשות את כל ההבדל בין סירוב לבין אישור. חשוב לבחור יועץ משכנתאות בעל ניסיון בתחום, הבנה מעמיקה של השוק ושל דרישות הבנקים. יועץ טוב ידע להציג את הבקשה שלכם באור החיובי ביותר, יוכל להתאים את המסלול האידיאלי עבורכם, ואולי אפילו לנהל משא ומתן עם הבנק כדי להשיג לכם תנאים טובים יותר.
דרכים לשיפור סיכויי קבלת המשכנתא
קבלת סירוב אינה גזירת גורל! על ידי פעולות ממוקדות ותכנון נכון, תוכלו לשפר באופן משמעותי את תנאי הבקשה שלכם ולהגדיל את הסיכוי לאישור המשכנתא. הנה כמה צעדים מעשיים:
בדיקת דוח נתוני אשראי ותיקון טעויות
- התחילו בבדיקת דוח נתוני האשראי שלכם. את הדוח ניתן להזמין ללא עלות פעם בשנה דרך אתר בנק ישראל או דרך חברות נותנות אשראי מורשות. בדקו בקפידה את כל הנתונים בדוח, חפשו רישומים שגויים או חובות ישנים שפוגעים לכם בדירוג. במקרה של טעות, פנו בהקדם לחברה המדווחת וערערו על הדיווח השגוי.
שיפור ההון העצמי
- ככל שההון העצמי שלכם גבוה יותר, כך תנאי המשכנתא שלכם לרוב יהיו אטרקטיביים יותר ואתם תיחשבו ללקוחות אמינים יותר בעיני הבנק. אפשרויות לשיפור ההון העצמי:
- חסכון אישי מוגבר
- סיוע ממשפחה
- ניצול קרנות השתלמות או פנסיה (במקרים מסוימים)
- בדיקת זכאות למענקים ממשלתיים (כמו למשל תוכנית “מחיר למשתכן”)
הגדלת ההכנסה
- הכנסה גבוהה ויציבה מצביעה על יכולת החזר טובה יותר. אם תוכלו להגדיל את הכנסתכם, זה יכול לעשות הבדל משמעותי. אפשרויות להגדלת הכנסה:
- שעות נוספות בעבודה
- עבודה נוספת (Freelance)
- הכנסות פסיביות (השקעות, נכסים מניבים וכו’)
הפחתת ההוצאות
- הכנת תקציב מסודר מאפשרת לכם לזהות הוצאות מיותרות ו”דליפות” של כסף, כך שתוכלו לחסוך באופן יעיל יותר. הפחתת ההוצאות מעידה על ניהול פיננסי אחראי ותורמת ליכולת ההחזר החודשית הפוטנציאלית שלכם.
פנייה ליועץ משכנתאות מנוסה
- לאחר הסירוב, פנייה ליועץ משכנתאות מיומן הופכת לחשובה אפילו יותר. היועץ ינתח את הסיבות לסירוב, יעזור לכם לבנות אסטרטגיית פעולה לשיפור התנאים, יסייע בהכנת הבקשה מחדש, ויכוון אתכם למסלולים ולגופים פיננסיים המתאימים ביותר לפרופיל שלכם.
התאמת סכום המשכנתא ליכולות הפיננסיות
- היו מציאותיים לגבי גובה המשכנתא שאתם באמת יכולים להרשות לעצמכם. חשוב שתיקחו בחשבון לא רק את ההחזר החודשי, אלא גם עלויות נוספות הכרוכות ברכישת דירה, כמו מס רכישה, עורך דין, שיפוצים (אם צריך), הובלה וכו’. מומלץ להיעזר במחשבוני משכנתא באינטרנט כדי לקבל הערכת עלות כוללת.
סבלנות והתמדה
- תהליך קבלת משכנתא עלול לקחת זמן. אל תתייאשו מיד אם הדברים לא זזים בקצב שרציתם! המשיכו ליישם את ההמלצות שקיבלתם, המשיכו לחסוך, ותוך כדי עקבו אחרי השוק ואחרי שינויים בתנאי המשכנתאות בבנקים השונים. עם סבלנות, התמדה, ותכנון נכון, ההשקעה תשתלם.
טיפים נוספים
הכנת כלל המסמכים מראש
- אספו את כל המסמכים הנדרשים להגשת הבקשה מבעוד מועד. זה כולל תלושי שכר, אישורי הכנסה, דפי חשבון בנק, הצהרת הון, מסמכים הקשורים לנכס ועוד. הגשת תיק מסודר ומלא משדרת רצינות ומגדילה את הסיכוי לאישור מהיר וחלק יותר.
מילוי בקשת המשכנתא בהקפדה ובדיוק מרבי
- הקפידו למלא את הטפסים בצורה מדוקדקת ואמינה. כל טעות או מידע חסר עלולים לגרום לעיכובים מיותרים או אפילו לסירוב. אם יש לכם ספקות לגבי אופן מילוי הטפסים, התייעצו עם יועץ המשכנתאות שלכם.
מוכנות להתמקחות על תנאי המשכנתא
- אל תקבלו את ההצעה הראשונה של הבנק כמובן מאליו. היו מוכנים לנהל משא ומתן על תנאי המשכנתא, כגון גובה הריבית, מסלולים, לוח סילוקין, ועמלות שונות. יועץ משכנתאות טוב יכול לעזור לכם מאוד בשלב הזה.
סקירת שוק והשוואה בין תנאים של גופים פיננסיים שונים
- אל תסתפקו בהצעה מגוף פיננסי אחד בלבד. בצעו סקר שוק מקיף, השוו תנאים בין בנקים שונים, חברות ביטוח, וגופים חוץ-בנקאיים. בחנו לא רק את הריביות המוצעות, אלא גם את הגמישות בלוח הסילוקין, העמלות הנלוות, והשירות שמספק הגוף המלווה.
אפשרויות מימון חלופיות
למרות שמשכנתא היא לרוב הדרך המקובלת לממן רכישת דירה, קיימות מספר חלופות שכדאי להכיר:
- הלוואות מגורמים חוץ-בנקאיים: ישנן חברות וגופים פיננסיים המציעים הלוואות בתנאים שעשויים להתאים במצבים מסוימים. שימו לב שהריביות בהלוואות אלה נוטות להיות גבוהות יותר מאשר במשכנתאות בנקאיות.
- הלוואות מקרנות השתלמות/פנסיה: במקרים מסוימים ניתן לקחת הלוואה כנגד הכספים הצבורים בקרנות ההשתלמות או הפנסיה שלכם. אפשרות זו עשויה להציע ריבית אטרקטיבית יחסית.
- מימון דרך קבלנים או מוכרים: לעיתים, בעיקר בפרויקטים חדשים, הקבלנים או מוכרי הדירות מציעים תוכניות מימון משלהם. חשוב לבחון היטב את התנאים המוצעים בהשוואה לאפשרויות אחרות.
נקודות חשובות: לפני פנייה לכל גוף מימון חלופי, בדקו היטב את אמינות החברה, את הריביות, העמלות, וכל התנאים הנלווים להלוואה.
סיכום
קבלת סירוב למשכנתא עשויה להיות חוויה מתסכלת, אך זכרו – זה לא סוף הדרך! הסירוב הוא הזדמנות ללמוד, לשפר את מצבכם הפיננסי, ולבנות מחדש את התיק שלכם לקראת הגשת בקשה חזקה יותר בעתיד.
חשוב לבדוק את דוח נתוני האשראי, לשפר את ההון העצמי שלכם, להגדיל הכנסות ולהפחית הוצאות במידת האפשר. פנייה ליועץ משכנתאות מנוסה עשויה להגדיל משמעותית את הסיכויים שלכם לקבל אישור.
הגשת בקשה מחודשת דורשת תכנון אסטרטגי, שינויים מהותיים במצבכם הפיננסי, וגם לא מעט סבלנות והתמדה. זכרו, ישנן גם אפשרויות מימון חלופיות, אותן כדאי לבחון במידה ומשכנתא בנקאית לא מתאפשרת.
עם נחישות, תכנון קפדני, והייעוץ הנכון, תוכלו להגשים את חלום הדירה שלכם!
