מה זה משכנתא? כדי להבין מהי משכנתא אנו צריכים קודם לשאול את עצמנו – למה שהבנק יתן לאדם הלוואה עם החזר של 10-30 שנים על כך שהוא רוצה לבנות בית או לקנות בית?
הרי הבנק לא יודע אם חס ושלום הלקוח יקבל מחר בבוקר התקף לב, או יפוטר מהעבודה שלו – או כל אירוע אחר שיגרום לכך שהוא לא יוכל לעמוד בהחזר, ובכך הבנק יכנס לבעיה של אי החזר בשווי של מאות אלפי שקלים עד מיליוני שקלים! מה הפיתרון?
המשכתנא היא הפתרון של הבנק.
הבנקים מצאו שיטה:
- צריך להביא בטחונות והון ראשוני של לפחות 25% מערך הנכס אותו תרצו לקנות.
- הבנק “שותף” בבית, כלומר עד שההלוואה לא תיפרע עד תומה – במידה ולא תשלמו את המשכנתא, הבנק יוכל לעקל את הנכס ולקחת אותו מרשותכם – ולמכור אותו בשוק החופשי כדי להחזיר את ה”כסף האבוד”.
הנכס נעשה למשכון
שאדם רוצה לקבל הלוואה, כדי לקבל הלוואה בתנאים טובים, עליו להביא ערבים ובטחונות או משכון. במקרה של נכסים הבנק מעדיף ללכת על “בטוח” ולמשכן את הבית. פשוטם של דברים הם שהבנק משמש כעין שותף בנכס והנכס שייך לכם בצורה חלקית.
הדבר נרשם ומתועד במשרדים בממשלתיים השייכים – הטאבו, מנהל מקרקעי ישראל ורשם המשכנתאות הארצי. כך שברגע שנרשמתם באחד מהרשמים האלו עם הנכס שלכם כנכס ממושכן, לא תוכלו למכור את הבית ללא אישור של הבנק.
אחוזי ריבית נמוכים
בעקבות כל הנתונים שהבאנו למעלה, יוצא שהעסקה מצד הבנק יחסית מאוד בטוחה, ולכן אחוזי הריבית באופן יחסי להלוואות אחרות מאוד נמוך. אם אחוזי הריבית היו גבוהים כמו בהלוואה רגילה, היה יוצא מצב שבו אדם ישלם לאורך חיי המשכנתא את ערך הנכס שלו כמה פעמים לבנק – דבר שהיה גורם לאותו אדם להיות משועבד לבנק.
איך זה עובד?
איך משכתנא עובדת?
אדם רוצה לרכוש נכס, מביא שמאי שמעריך את שווי הנכס, הבנק מקבל גם את נתוני ההחזר אותם הלווה מבקש להחזיר בכל חודש, לאחר מכן הלווה צריך להנפיק תלושי שכר או דוחות מע”מ (לעצמאים). כמו כן הבנק מבקש לפחות 25% משווי הנכס (לא כולל אדמות) ולאחר התהליך במידה והלווה עמד בתנאים הוא מקבל משכנתא. הבנק הופך להיות שותף של הלווה בנכס ובמידה והלווה לא יכול לעמוד בהחזר – הבנק מוציא את הנכס למכירה בשוק.
האם אפשר למכור נכס ממשוכן שראות עניו של הלווה?
לא, הנכס נכנס תחת רשם המשכנתאות כנס משועבד, לא ניתן למכור את הנכס ללא אישור מהבנק.
מה השוני הגדול בין משכתנא להלוואה רגילה?
שעבוד הנכס. הנכס נמצא בידיים המשותפות של הבנק (וידו על עליונה).
בשפה פשוטה – מהי משכנתא?
ניתן דוגמא: משפחת נחמני מבקשת לקחת משכנתא על דירה בטבריה שעומדת למכירה על סך מיליון ש”ח – לזוג נחמני עומד סך של 300,000 ש”ח שאותם הם חסכו, הם יגשו לבנק ויבקשו הערכת שווי ובמידה והבנק יסכים שהבית שווה את הסך שאותו הם דורשים – משפחת נחמני תקבל את הסכום לקניית הבית. לאחר הקנייה הם לא יוכלו לבצע שינויים בנכס ללא אישור מפורש של הבנק.
