תהליך לקיחת משכנתא – כמה זמן לוקח לקבל משכנתא?

אחד הדברים שתמיד הרתיעו אותי מתהליך לקיחת המשכתנא היא העמידה מול גוף גדול לבד מבלי ידע על התהליך, הסחבת, השלבים ומה כדאי לעשות – ומתי. אני אשתדל לענות על השאלות האלו במאמר הזה כדי שתיכנסו לתהליך בראש שקט ורגוע.

לזכאים: מוציאים תעודת זכאות לקבלת זכאות הלוואה למשכנתא מהמדינה – מדינת ישראל שרוצה לעודד ולעזור למשפחות לקנות את הבית הראשון, נותנת לבני הזוג אפשרות לקבל משכנתא בתנאים טובים יותר. צריך לבדוק האם אתם זכאים לכך, ובאיזה סכום של הלוואה תוכלו לקבל (כלומר כמה מתוך הסכום המלא שתרצו להלוות מהבנק). את תעודת הזכאות (שמנפיק משרד השיכון) מקבלים בבנק – במידה ואתם עומדים בקריטריונים שקבע משרד השיכון והבינוי. בהמשך נפרט בעניין זה

אנו לא נדבר עכשיו על בניית התמהיל, או איך מתמקחים עם הבנק וכו’. רק על משך התהליך והפרוצדורה עצמה.

כמה זמן לוקח לקבל משכנתא?

קודם כל נענה על השאלה הכללית הזאת ואז נתקדם לתהליך של קבלת המשכנתא. הזמן הדרוש לקבלת משכנתא לרוב הוא בין חודשיים לשלושה חודשים. כך שחשוב להערך מבחינת לוח הזמנים שלכם מצד החוזה מול בעל הנכס אותו אתם רוצים לקנות או לחילופין מול החוזה שלכם מול הקבלן המבצע את בניית הנכס.

המלצה חמה – מומלץ להתחיל את תהליך קבלת המשכנתא לפחות חודשיים וחצי לפני יום העברת התשלום לבעלי הנכס. עדיף להקדים מאשר לקבל קנס על איחור (שיכול להיות יקר מאוד ברוב המקרים).

חמשת הצעדים להליך קבלת המשכנתא הפורמלי

אישור עקרוני מהבנק – שלב ראשון

חיפשתם את הנכס המיוחל, הגעתם להסכמה עקרונית מול בעלי הבית – עכשיו הגיע הזמן לפנות לבנק לקבלת אישור עקרוני לקבלת המשכנתא. המשמעות של האישור העקרוני היא שהבנק בסך הכל מסכים לכם לקבל ממנו משכנתא. לאחר קבלת האישור העקרוני אפשר לחתום על חוזה מול בעל הנכס.

כמה המלצות חשובות לגבי קבלת אישור עקרוני במהבנק:

• לא לחתום על חוזה מול בעל הנכס לפני שמקבלים אישור עקרוני!
• קריטי לדעת איך מבקשים אישור עקרוני, אם אתם לא יודעים – הדבר יכול להוביל לדחיית הבקשה או בעיות אחרות.

חתימה על חוזה מול בעל הנכס – שלב שני

כאן חשוב מאוד להשים לב לפרטים הקטנים, להזמין עורך דין ולא לחסוך. עורך דין מומחה לנדל”ן יכול לתת לכם עצות שיכולות לחסוך לכם המון כסך לאורך הדרך. בעסקה גדולה כמו רכישת נכס לא מומלץ לחסוך בנושא כל כך חשוב.

המלצה חשוב מאוד – מומלץ להזמין שמאי שיעריך את הנכס לפני חתימת החוזה מול בעל הנכס, במיוחד אם מדובר באחוזי מימון שעוברים את ה50%.

ניהול משא ומתן מול הבנקים – שלב שלישי

זהו אחד החלקים החשובים ביותר בתהליך קבלת המשכנתא, כל בנק יציע לכם במידה ואתם עומדים בתנאים שלו הלוואה שונה, תנאי פריסה שונים, רביות שונות ומסלולים שונים.

המשמעות של ניהול נכון של המשא ומתן מול הבנקים השונים יכול להוביל להורדה של סכומים גדולים מאוד מתשלומי הריבית העתידיים לאורך השנים. לכן – כאן חשוב לא לעשות אף טעות ולעשות הכל לפי הספר בצורה הטובה ביותר.

אחד האלמנטים החשובים ביותר הוא פנייה לכמה שיותר בנקים למשכנתאות כדי לקבל כמה שיותר הצעות מחיר, בהמשך המדריכים נדבר על היתרונות והחסרונות של כל מסלול וכל סוג ריבית. אני אישית ממליץ לפנות ליעוץ משכנתאות או לאדם בעל ניסיון רחב מאוד שיוכל לעמוד מול הבנקים ולדעת מה לבקש – ואיך.

כל עשירית האחוז בחלק הזה יכולה להיות משמעותית עד כדי חסכון של מאות אלפי שקלים.

לבסוף – תצטרכו לבחור בנק אחד ולסגור איתו את התנאים להלוואה.

מתן בטחונות – שלב רביעי

כל בנק דורש בטחונות, וכל המרבה – הרי זה משובח. כמו שדיברנו במאמר הקודם (על מהי משכנתא), הבנק רוצה לבטח את עצמו בכל מקרה שלא יהיה שהוא לא יפסיד את הכסף שהוא מעניק לכם עכשיו שהכל טוב ויש לכם כסף. בסופו של דבר מדובר על עסקה של מאות אלפים עד מיליוני שקלים לאורך עשרות שנים. אף אחד לא מבטיח שאף אחד מאיתנו יהיה כאן עוד עשרות שנים, ולכן הבנק מנסה לבטח את עצמו בכמה שיותר דרכים.

שימו לב – מטרת הבנק היא בראש ובראשונה לדאוג שאתם תסיימו את תשלומי המשכנתא – מתן הבטחונות נועד אך ורק לביטוח ולא מעבר.

בדרך כלל הבנקים דורשים (ובחלקם מחייבים) את הבטחונות הבאים:

• הערת אזהרה בטבאו, במנהל המקרקעים ורישום ברשם המשכנתאות – הפעולה הזאת עוצרת את בעל הנכס (אתם) מלמכור את הנכס ללא אישור מהבנק או לבצע בו שינויים כאלו ואחרים, כך שתרצו למכור את הנכס, תצטרכו לעבור בבנק ולבקש אישור לכך.
• ביטוח משכנתא – ביטוח המורכב מביטוח מבנה (ללא תכולה), וביטוח חיים לשני בני הזוג (במידה ויש בן זוג). הבנק לא רוצה להגיע למצב בו חס ושלום המבנה נהרס מרעידת אדמה או עלה באש. כמו כן ביטוח החיים מבטח את פיטרת אחד מבני הזוג או שניהם חס ושלום. המטרה של ביטוח המשכנתא היא הבטחה לבנק שבמידה וקורה מקרה מצער מאיזה סוג שהוא הבנק לא יתקל במצב בו לוקח המשכנתא לא לעמוד בתשלומים והבנק יצטרך להתמודד עם מכירת הנכס והפסד של הריבית (הרווח שלו).
• חתימת המוכרים – הבנק רוצה להיות בטוח שאם חוזה הקנייה של הנכס אותו אתם קונים יבוטל מסיבה כזאת או אחרת והמוכרים כבר קיבלו את הכסף – הכסף יוחזר לבנק באופן מיידי. יש לציין – גם עורך הדין של המוכרים חייב לחתום על מסמך זה.

כמו כן, ישנם בנקים שמבקשים בטחונות נוספים כמו ערבים או בטחונות אחרים – לכל בנק יש את שיטות העבודה שלו. הדבר משתנה גם לפי מבקשי ההלוואה ומצבם.

שלב קבלת הכסף – שלב חמישי ואחרון

זהו, אנחנו בקו הסיום. אם הגעתם לכאן וסיפקתם את הבטחונות – נשאר שלב אחרון: הבנק עכשיו בודק את כל הנתונים, לרוב גם יגיע לנכס שמאי כי לאשר שאכן הכל עומד בתנאים וכו’.

במידה והכל עבר “חלק” – מוכר הנכס יקבל את הכסף ישירות לחשבון הבנק שלו, אתם לא תראו את הכסף בחשבון שלכם. המטרה בכך פשוטה – שלא תברחו עם הכסף!

הגעתם למנוחה ולנחלה!

אם הגעתם לכאן – זהו הנכס שלכם. וכנראה כבר קיבלתם את המפתחות לנכס! אני רוצה לסיים את המאמר בקצת מילות עידוד והרגעה: התהליך אולי נראה על פניו קצת ארוך ואולי מפחיד – אבל כנראה שכמעט כל מי שאתם מכירים עבר או יעבור את התהליך הזה!

בהצלחה!