רכישת דירה היא חלום משמעותי עבור רבים מאיתנו – מקום לקרוא לו בית, נכס להשקעה, והבטחה לעתיד יציב. עם זאת, הדרך למימוש החלום הזה רצופה אתגרים, בייחוד במציאות הכלכלית המורכבת של ימינו. אחד המכשולים המשמעותיים שרוכשי דירות עלולים להתמודד איתם הוא BDI שלילי. המונח הזה, יחס חוב להכנסה, אולי נשמע קצת טכני, אבל ההשלכות שלו עלולות להיות מרחיקות לכת בכל הנוגע לקבלת משכנתא. במדריך מקיף זה, נצלול לעומקו של הנושא, נבין מהו BDI שלילי, איך הוא משפיע על הזכאות למשכנתא, ומה אפשר לעשות כדי לשפר את המצב.
*אין לראות במאמר זה ייעוץ פיננסי או כלכלי משום אופן
** בעקבות כך שיכול להיות בעיה של איסור ריבית מהתורה הקדושה – יש לפנות לרב פוסק ירא שמיים בכדי שיתן לכם ייעוץ לפני לקיחת הלוואה או כל קונסטלציה אחרת שיש בה ריבית.
הגדרות בסיס
מהו BDI?
יחס חוב להכנסה (BDI) הוא מדד פיננסי שבנקים ומשרדי דירוג אשראי משתמשים בו כדי להעריך את יכולת ההחזר שלכם אם תבקשו הלוואה. ה-BDI מחושב על ידי חלוקת סך ההוצאות החודשיות שלכם (תשלומי הלוואות, חשבונות שוטפים, כרטיסי אשראי וכדומה) בהכנסה החודשית נטו שלכם. התוצאה המתקבלת באחוזים משקפת כמה מההכנסה שלכם “תפוס” בהתחייבויות חודשיות שוטפות.
לדוגמה, אם ההכנסה החודשית שלכם היא 10,000 ש”ח וסך ההוצאות עומד על 6,000 ש”ח, ה-BDI שלכם יעמוד על 60%. ככל שה-BDI שלכם גבוה יותר, כך הבנקים עשויים לראות בכם לווים מסוכנים יותר.
מהו דירוג אשראי
דירוג אשראי הוא הערכת האיתנות הפיננסית שלכם המתבססת על היסטוריית האשראי בעבר. דירוג גבוה מעיד על התנהלות אחראית – תשלום חובות בזמן, ניהול מסגרות אשראי בתבונה, והימנעות מהליכי הוצאה לפועל. דירוג אשראי שלילי עלול לנבוע מאיחורים בתשלומים, חריגות ממסגרות, או חובות שלא נפרעו. גם אם ה-BDI שלכם סביר, דירוג אשראי שלילי עלול להשפיע לרעה על תנאי המשכנתא.
השפעות של BDI שלילי על המשכנתא
אז הבנו מה זה BDI, ועכשיו השאלה – איך זה בעצם משפיע על סיכויי קבלת משכנתא והתנאים שלה? הנה כמה מן ההשלכות העיקריות:
קשיים בקבלת אישור למשכנתא
כאשר בנק שוקל את בקשת המשכנתא שלכם, אחד הגורמים המרכזיים שהוא בודק זה ה-BDI. BDI שלילי עשוי להוביל לסירוב מוחלט של הבקשה, בייחוד אם הוא חורג בהרבה מהסף המקובל. חשוב לציין שלכל בנק עשויים להיות נהלים מעט שונים לגבי מה נחשב ל-BDI בעייתי.
ריבית גבוהה יותר
גם אם הבקשה שלכם למשכנתא אושרה למרות BDI שלילי, קרוב לוודאי שתאלצו להתמודד עם ריבית גבוהה בהשוואה ללווים בעלי פרופיל פיננסי חזק יותר. ריבית היא העלות של ההלוואה, וכל אחוז נוסף בריבית מייקר את ההחזר החודשי של המשכנתא לאורך כל חיי ההלוואה.
סכום הלוואה נמוך יותר
BDI שלילי משקף סיכון מוגבר לפיגורים או אי החזקת המשכנתא בעתיד בעיני הבנק. כתוצאה מכך, הבנק עשוי לבחור להגביל את סכום ההלוואה המאושרת, מה שעלול לחייב אתכם להשלים סכום משמעותי יותר מההון העצמי הדרוש.
דרישה להון עצמי מוגדל
מימון משכנתאות מתבצע באופן יחסי לערך הנכס. ככלל אצבע, בנקים מוכנים להעמיד מימון של עד 70-75% משווי הדירה, ואת היתרה עליכם להביא כהון עצמי. במקרים של BDI לא נאות, חלק מהבנקים עשויים לדרוש הון עצמי גבוה יותר כדי לצמצם את הסיכון שלהם.
אמנם BDI שלילי מציב אתגרים משמעותיים, אבל חשוב לא לאבד תקווה. קיימות דרכים לשפר את המצב הפיננסי וישנן גם חלופות שונות. עליהן נרחיב בהמשך המאמר!
דרכים לשיפור BDI
החדשות הטובות הן ש-BDI שלילי הוא לא גזירת גורל. עם נחישות ותכנון מושכל, בהחלט ניתן לשפר את המצב הכלכלי ולמקסם את סיכויי קבלת משכנתא בתנאים הוגנים. הנה כמה עצות מעשיות שכדאי ליישם:
הפחתת הוצאות
בצעו ניתוח מעמיק של כל ההוצאות שלכם – שוטפות וגדולות. זהו את ההוצאות הלא הכרחיות שניתן לקצץ או לצמצם. לפעמים, אפילו שינויים לכאורה קטנים יכולים להצטבר לסכומים משמעותיים לאורך זמן. בין ההוצאות שכדאי לבחון ניתן למצוא: מינויים חודשיים שלא מנוצלים באופן מלא, מותרות, יציאות, ובזבוזים “קטנים” שמצטברים (אוכל בחוץ, קפה וכו’).
הגדלת הכנסות
בנוסף לקיצוץ בהוצאות, חשבו על דרכים להגדיל את ההכנסה הפנויה שלכם. האם אפשר לדרוש העלאה במקום העבודה הקיים? אולי תוכלו להציע שירותים נוספים או להרחיב את היקף המשרה שלכם? האם יש לכם כישורים שאתם יכולים לתרגם להכנסה צדדית – עבודות פרילאנס, הקמת עסק קטן, או אפילו מכירה של חפצים משומשים? כל שקל נוסף משפר את יחס ההכנסות מול ההתחייבויות החודשיות, ובכך את ה-BDI שלכם.
פירעון חובות
חובות קיימים, בין אם זה הלוואות, תשלומים בכרטיסי אשראי, או חוב פתוח בהוצאה לפועל – מייצרים נטל כבד על ה-BDI שלכם. התמקדו בפירעון חובות בריבית גבוהה תחילה כדי לשחרר הכנסה פנויה במהירות האפשרית. אם יש לכם מספר חובות, יתכן שכדאי לבדוק אפשרות לאיחוד הלוואות לקבלת ריבית נמוכה ותנאים נוחים יותר.
ניהול חשבון בנק אחראי
היסטוריית התנהלות בחשבון הבנק שלכם תשפיע על התדמית הפיננסית שלכם מול הבנקים. הקפידו להימנע מחריגות ממסגרת האשראי שלכם, מתשלום עמלות מיותרות עקב חוסר תשומת לב, ומכל פעילות שעלולה לפגוע בדירוג האשראי שלכם.
ניהול תקציב נכון
ניהול תקציב חכם הוא כלי בסיסי לשליטה על ההוצאות וההכנסות שלכם. קיימות אפליקציות רבות שיכולות לעזור לכם לבנות תקציב ריאליסטי, לעקוב אחר הכסף הנכנס והיוצא בכל קטגוריה, ולהבין טוב יותר את דפוסי ההוצאות שלכם. ככל שתהיו מודעים יותר להתנהלות הכספית שלכם, כך יהיה לכם קל יותר לזהות נקודות תורפה ולבצע את ההתאמות הנדרשות.
טיפים לקבלת משכנתא עם BDI שלילי
המציאות היא שללא הון עצמי משמעותי ותזרים הכנסות יציב, BDI שלילי מקשה מאד על קבלת משכנתא בתנאים הוגנים. עם זאת, זה לא אומר שאין מה לעשות. הנה כמה טיפים להגדלת הסיכויים שלכם:
פנייה לייעוץ משכנתאות: יועץ משכנתאות מקצועי ומנוסה יוכל לנתח את המצב הפיננסי שלכם בהתאם לסף ה-BDI המקובל בבנקים השונים, ולהתאים לכם את המסלול האופטימלי ביותר. בנוסף, יועץ מיומן יוכל לעזור לכם במשא ומתן מול הבנקים כדי להבטיח תנאים טובים ככל האפשר גם כאשר הבסיס הפיננסי שלכם אינו אידיאלי.
הכנת תיק בקשה חזק
גם עם BDI שלילי, יש דברים שאתם כן יכולים להדגיש בבקשת המשכנתא. הציגו הוכחות להכנסה יציבה, גם אם היא נמוכה יותר מהממוצע. הדגישו כל חסכונות שיש לכם, או נכסים אחרים (רכב, תכנית פנסיה, קרנות השתלמות). הפגינו יציבות, בין אם זה במקום עבודה לאורך זמן או מגורים באותו המקום. תיק בקשה מסודר המראה על אמינות ותכנון כלכלי יכולים לעשות הבדל משמעותי.
הוכחת יכולת החזר חוב
לבנק חשוב לוודא שתצליחו להחזיר את המשכנתא לאורך כל התקופה. הדגישו אם יש לכם הכנסות קבועות, גם אם מעבודה נוספת או הכנסות משכירות למשל. אם אתם יכולים להיעזר בערב למשכנתא בעל הכנסות יציבות ודירוג אשראי טוב, הדבר בהחלט ישפר את סיכויי הבקשה שלכם.
משא ומתן עם הבנק
אל תהססו לנהל משא ומתן ענייני עם הבנק. בואו מוכנים עם נתונים, הסברים, ונימוקים מדוע אתם כן ראויים למשכנתא למרות ה-BDI השלילי. הדגישו את הצעדים שאתם נוקטים לשיפור המצב הפיננסי שלכם, את הרצינות שלכם לגבי רכישת הנכס, ואפילו הציעו תנאים חלופיים (כמו ריבית מעט גבוהה יותר או פריסה לתקופה ארוכה יותר).
יש לציין כי הצלחה לא מובטחת, וקבלת משכנתא עם BDI בעייתי עלולה להיות משימה מאתגרת במיוחד. עם זאת, שילוב של הכנה קפדנית, עבודה מול יועץ משכנתאות מומחה, וגישה יוזמת, עשוי לשפר את סיכוייכם במידה ניכרת!
שאלות ותשובות נפוצות
מה נחשב ל-BDI שלילי?
אין תשובה חד-משמעית, כי לכל בנק יש רף משלו לגביי מה נחשב BDI בעייתי. באופן כללי, ככל שה-BDI שלכם גבוה יותר, כך יהיה לכם מאתגר יותר לקבל משכנתא. חשוב לברר מראש בכל בנק מהי נקודת החיתוך ל-BDI שאינו רצוי.
איך מחשבים BDI?
החישוב די פשוט: חלקו את סך ההוצאות החודשיות שלכם (תשלומי הלוואות, כרטיסי אשראי, שכר דירה, מזון וכו’) בהכנסה החודשית נטו שלכם. הכפילו ב-100 והתוצאה תייצג את ה-BDI שלכם באחוזים.
מהם הסיכונים בלקיחת משכנתא עם BDI שלילי?
הסיכון המרכזי הוא שתאלצו להתמודד עם החזרים חודשיים גבוהים עקב ריבית מנופחת, או שתדחו בבקשתכם למשכנתא. קיים גם סיכון לעומס פיננסי לאורך חיי ההלוואה, מה שעלול להוביל לקושי לעמוד בהתחייבויות, וכתוצאה מכך לעיקולים ואף הליכי הוצאה לפועל.
האם ישנן חלופות למשכנתא מסורתית עם BDI שלילי?
כן, במצבים מסוימים ישנן אפשרויות מימון חלופיות כמו הלוואות מגורמים חוץ בנקאיים (חברות אשראי או מימון ישיר ממוכרי הנכס). כמו כן, במקרים מסוימים תוכלו לקחת משכנתא חלקית ולייצר את ההשלמה דרך מימון ביניים או הלוואה לטווח קצר. עם זאת, חשוב מאוד לקבל ייעוץ מקצועי לפני שבוחרים בחלופות אלו, שכן הן עשויות לשאת תנאים פחות נוחים ממשכנתא רגילה.
מה ניתן לעשות כדי לשפר BDI שלילי?
התמקדו בצעדים שכבר פירטנו: הגדלת הכנסות, הפחת הוצאות, פירעון חובות מהיר (בפרט אלו בריבית גבוהה), ניהול תקציב, ויצירת היסטוריה של התנהלות פיננסית אחראית.
BDI שלילי עשוי ליצור תחושת תסכול וייאוש, אולם עם גישה נכונה וייעוץ מתאים, בהחלט אפשר לשפר את המצב לאורך זמן. חשוב גם לזכור שתנאי השוק משתנים, ותיתכן אפשרות שבעתיד תיפתח בפניכם האופציה לקבל משכנתא טובה יותר.
סיכום
רכישת דירה היא חלום גדול ופוטנציאל ליציבות כלכלית, אבל עם BDI שלילי אפשר להרגיש שהחלום מתרחק. במדריך זה, עברנו שלב אחר שלב על המשמעויות של BDI שלילי, איך הוא משפיע על קבלת משכנתא, ומה אפשר לעשות כדי לתקן את המצב. בעזרת תכנון נכון, התייעצות עם הגורמים המתאימים, ואמונה בתהליך, יש בהחלט סיכוי לשפר את המצב הפיננסי ולהתקדם צעד נוסף לעבר הגשמת חלום הדירה!
