האם כדאי לקחת משכנתא הפוכה? מי מרוויח מ”משכנתא הפוכה”?

האם אתם בעלי דירה משלכם, מעל גיל 60, ומרגישים שאתם זקוקים לתוספת הכנסה כדי לשפר את איכות החיים שלכם? אולי כדי לעזור כלכלית לילדים, לממן את הטיול שתמיד חלמתם עליו, או סתם להבטיח לעצמכם רווחה פיננסית בתקופת הפנסיה? אם כן, משכנתא הפוכה עשויה להיות הפתרון עבורכם!

משכנתא הפוכה היא כלי פיננסי ייחודי המאפשר לכם להפוך את שווי הנכס שלכם להון נזיל מבלי שתצטרכו למכור את הבית. במקום לבצע תשלומי החזר חודשיים, כמו במשכנתא רגילה, ההלוואה נפרעת רק כאשר אתם עוזבים את הנכס לצמיתות, או כאשר שני בני הזוג נפטרים.

אבל לפני שאתם רצים לקחת משכנתא הפוכה, חשוב מאוד להבין בדיוק איך היא עובדת, מה היתרונות והחסרונות שלה, ומהם החלופות האחרות העומדות לרשותכם. במאמר המקיף הזה, נצלול לכל הפרטים החשובים כך שתוכלו להחליט אם משכנתא הפוכה היא, אכן, הבחירה הנכונה עבורכם.

*אין לראות במאמר זה ייעוץ פיננסי או כלכלי משום אופן

** בעקבות כך שיכול להיות בעיה של איסור ריבית מהתורה הקדושה – יש לפנות לרב פוסק ירא שמיים בכדי שיתן לכם ייעוץ לפני לקיחת הלוואה או כל קונסטלציה אחרת שיש בה ריבית.

תנאי זכאות

אחד הדברים הראשונים שכדאי לדעת זה שמשכנתא הפוכה אינה זמינה לכל אחד. כדי להיות זכאים, עליכם לעמוד בתנאים הבאים:

• גיל: בישראל, הגיל המינימלי לקבלת משכנתא הפוכה הוא 60. ככל שאתם מבוגרים יותר, כך בדרך כלל תוכלו לקבל סכום הלוואה גבוה יותר.
• בעלות על נכס: אתם חייבים להיות בעלי דירה (או סוג נכס אחר המאושר על ידי הגוף המלווה) הרשומה בטאבו על שמכם, ללא שעבודים משמעותיים שיקשו על מימוש הנכס בעתיד.
• מגורים בנכס: משכנתא הפוכה מיועדת למי שמתכוון להמשיך לגור בביתו שלו – זהו תנאי מהותי בהלוואה מסוג זה.

אפשרויות הלוואה

אם אתם עומדים בתנאי הזכאות הבסיסיים, השלב הבא הוא לבחור את הגוף הפיננסי שדרכו תיקחו את משכנתא ההפוכה. האפשרויות העיקריות הן:

בנקים

מספר בנקים בישראל מציעים כיום משכנתאות הפוכות. חשוב להשוות את התנאים של כל בנק, כגון גובה הריבית, הגמישות בתשלומים, העמלות הנלוות, ואחוז המימון המקסימלי בהתאם לגילכם.

חברות ביטוח

חלק מחברות הביטוח נכנסו לתחום משכנתאות הפוכות בשנים האחרונות. מוצרי ההלוואה שלהן עשויים להיות שונים מאלו של הבנקים, הן מבחינת התנאים והן מבחינת מבנה ההחזר העתידי.

טיפ חשוב

בחרו בחברה מוכרת בעלת מוניטין ויציבות פיננסית. לפני סגירת ההלוואה, הקפידו לקרוא בעיון את כל תנאי החוזה ולהבין אותם במלואם. מומלץ להיעזר ביועץ משכנתאות בלתי-תלוי שיסייע לכם לבחור את המסלול המתאים ביותר לצרכים שלכם.

שיקולים כלכליים

לפני שאתם מחליטים לקחת משכנתא הפוכה, חשוב מאוד לבחון היטב את כל ההיבטים הכלכליים הכרוכים בכך. הנה מספר גורמים מרכזיים שעליכם לקחת בחשבון:

קביעת סכום ההלוואה

סכום ההלוואה שתקבלו מבוסס על שווי הנכס שלכם ועל גילכם הצעיר מבין שני בני הזוג (במידה ורלוונטי). ככלל, תוכלו לקבל בין 15%-50% משווי הנכס, כאשר האחוז עולה ככל שאתם מבוגרים יותר.

סוגי ריבית

תוכלו לבחור בין ריבית קבועה ששומרת על יציבות, לבין ריבית משתנה, שיכולה לעלות או לרדת בהתאם לתנאי השוק. שימו לב שמדובר בריבית דריבית – כלומר, הריבית מצטברת על הקרן ועל הריבית הקודמת.

עמלות שונות

ברוב המקרים יהיו עמלות שונות הקשורות להקמת ההלוואה, כמו עמלת פתיחת תיק, דמי שמאות (להערכת שווי הנכס), עלויות רישום בטאבו ועוד. חלק מהעמלות האלו יכולות להיות משמעותיות למדי, ולכן חשוב לברר מראש את כל העלויות הצפויות ולכלול אותן בשיקולים שלכם.

השלכות מס

כדאי לבדוק את השלכות המס של משכנתא הפוכה. אמנם ההכנסה החודשית אינה חייבת במס הכנסה, אך ייתכן שתאלצו לשלם מס שבח בעת מימוש הנכס בעתיד, אם תמכרו אותו, או אם יורשיכם יחליטו לעשות זאת.

חשוב לזכור שהחוב על משכנתא הפוכה מצטבר לאורך זמן בשל האפקט של ריבית דריבית. לכן, גם אם סכום ההלוואה הראשוני היה יחסית נמוך, עם השנים הוא יכול להפוך לגדול, ולהקטין משמעותית את שווי נכס הירושה שייוותר לבני המשפחה.

לפני לקיחת משכנתא הפוכה, מומלץ לבצע הדמיה פיננסית ארוכת-טווח, כדי להבין כיצד התרחישים השונים ישפיעו על המצב הכלכלי שלכם ועל הירושה שאתם מתכוונים להשאיר.

היתרונות של משכנתא הפוכה

אם אתם מתאימים לתנאי הזכאות הבסיסיים ושוקלים בכובד ראש לקחת משכנתא הפוכה, כדאי שתכירו גם את היתרונות שהיא מציעה:

הגדלת ההכנסה הפנויה

היתרון הבולט ביותר הוא קבלת סכום כסף מזומן משמעותי, שאתם יכולים לנצל לכל מטרה שתבחרו – ללא כל הגבלה. זוהי דרך מצוינת להגדיל את ההכנסה החודשית שלכם בתקופת הפנסיה.

חיים נוחים בבית המוכר

בניגוד לאופציה של מכירת הנכס, משכנתא הפוכה מאפשרת לכם להמשיך ולהתגורר בבית שלכם עד סוף חייכם. אין צורך לעזוב את הסביבה המוכרת ואת קהילת החברים והשכנים, דבר שחשוב במיוחד לאנשים מבוגרים.

ללא החזרים חודשיים

משכנתא הפוכה לא דורשת מכם לבצע תשלומים חודשיים שוטפים. כך למעשה, משתפר תזרים המזומנים שלכם בטווח הקצר, ואתם יכולים להרשות לעצמכם הוצאות שלא יכולתם לממן קודם לכן.

גמישות בשימוש בכספים

הכסף שמתקבל ממשכנתא הפוכה ניתן לשימוש לכל מטרה. בין אם אתם רוצים לעזור לילדים לרכוש דירה, לממן טיול גדול, לכסות הוצאות רפואיות יקרות, לשפץ את הבית, להגדיל את הפנסיה, או סתם ליהנות קצת יותר מהחיים – ההחלטה היא אך ורק שלכם!

חסרונות משכנתא הפוכה

אין ספק שלמשכנתא הפוכה יש יתרונות, אבל חשוב לא להתעלם מהחסרונות הפוטנציאליים שלה. לפני שאתם חותמים, שימו לב לנקודות הבאות:

סכום מוגבל

אחד החסרונות המשמעותיים הוא שסכום ההלוואה שתקבלו יהיה, במרבית המקרים, נמוך משמעותית משווי הנכס האמיתי. לכן, חשוב לתכנן היטב את הצרכים הכלכליים שלכם ולהיות ריאליים לגבי תרומתה של משכנתא הפוכה לשיפור מצבכם.

צבירת חוב משמעותית

בגלל מנגנון הריבית דריבית של המשכנתא ההפוכה, החוב שלכם יצטבר לאורך זמן. המשמעות היא שאם תמשכו את ההלוואה במשך שנים רבות, החוב שיצטבר יוכל בסופו של דבר להגיע לשווי נכבד מחלקכם בנכס, ואף להתקרב למלוא שווי הדירה.

פגיעה פוטנציאלית בירושה

הקטנת שווי הירושה היא ה”מחיר” העיקרי שמשלמים על הנוחות ועל הגמישות שמשכנתא הפוכה מציעה. עליכם לשקול בכובד ראש האם חשוב לכם להשאיר ירושה משמעותית לילדים או ליורשים אחרים.

עלויות נסתרות

מעבר לעמלות ההקמה ולריבית עצמה, עלולות להיות עלויות נוספות שצריך להביא בחשבון: ביטוח חיים (דרישה של רוב הגופים המלווים), עלויות משפטיות הקשורות לחוזה ורישומו, וגם, לעיתים, עמלת פירעון מוקדם במידה ואתם מחליטים לסגור את ההלוואה לפני פטירתכם.

חלופות למשכנתא הפוכה

לפני שאתם ממהרים לקחת משכנתא הפוכה, חשוב לדעת שיש גם אפשרויות אחרות שעשויות להתאים לכם יותר. הנה כמה מהחלופות הפופולריות שכדאי להכיר:

מכירת הנכס ודיור קטן יותר (Downsizing)

אם יש לכם בית גדול ואתם כבר לא צריכים את כל החדרים, אפשרות אחת היא למכור את הנכס הנוכחי שלכם ולקנות דירה קטנה יותר באזור אטרקטיבי או במחיר נמוך יותר. כך תשתחרר לכם כמות נכבדה של הון עצמי, ואת יתרת הכסף תוכלו להשקיע וליצור לעצמכם הכנסה פסיבית.

הלוואות על חשבון הנכס (Home Equity Loans)

זוהי למעשה הלוואה לכל מטרה שבה הנכס שלכם משמש כבטוחה. הריביות בהלוואה מסוג זה יהיו בדרך כלל נמוכות יותר בהשוואה לריביות של משכנתא הפוכה, וגם תנאי ההחזר גמישים יותר.

תוכניות סיוע ממשלתיות

אם אתם עומדים בקריטריונים מסוימים, אולי תוכלו להיות זכאים לסיוע בשכר דירה או למענקים ממשלתיים המיועדים לאוכלוסייה המבוגרת. כדאי לברר במשרד השיכון או ברווחה לגבי האפשרויות הקיימות.

מקורות הכנסה נוספים

ישנן דרכים רבות להגדיל את ההכנסה שלכם בגיל הפנסיה, כמו עבודה חלקית מותאמת לגילכם, השכרת חדר בדירה, או אפילו פתיחת עסק קטן מהבית שיתבסס על תחביב או מומחיות שצברתם.

יישומים ומקרי שימוש

הכסף המתקבל ממשכנתא הפוכה יכול לעזור לכם להתמודד עם מגוון אתגרים ולהגשים לא מעט רצונות. הנה כמה מהשימושים הפופולאריים:

סיוע כלכלי לילדים ולמשפחה

זוגות מבוגרים רבים רוצים לתמוך כלכלית בילדים שלהם, לסייע ברכישת דירה, או לתרום למימון החתונה או הלימודים של נכדיהם. משכנתא הפוכה יכולה לספק את ההון הנדרש למטרות אלו.

כיסוי הוצאות רפואיות וטיפולים מיוחדים

לצערנו, ככל שמתבגרים, עלויות שירותי הבריאות עשויות לגדול משמעותית. משכנתא הפוכה יכולה לסייע במימון טיפולים שאינם כלולים בסל הבריאות, תרופות יקרות, סיעוד ביתי, ניתוחים בחו”ל וכו’.

מימון שיפוץ ושדרוג הבית לנוחות מקסימלית

אם אתם מתכוונים להישאר בבית הנוכחי שלכם למשך שנים רבות, שיפוץ ושדרוג יכולים לשפר מאוד את איכות החיים שלכם. התאמת הבית לצרכים של גיל הזהב, שיפורים נגישותיים, וגם, שדרוגים אסתטיים יכולים להפוך את הבית לבטוח, נוח ומפנק יותר.

טיולים וחוויות פנאי

אחרי עשרות שנים של עבודה, מגיע לכם ליהנות מהפירות ולטייל בעולם! משכנתא הפוכה יכולה לממן טיולים גדולים, הפלגות מפנקות, או חוויות מיוחדות שתמיד חלמתם עליהן.

תוספת להכנסה הפנסיונית

הגדלת ההכנסה החודשית שלכם תאפשר לכם לחיות ברמת חיים גבוהה יותר, לבזבז קצת יותר על מותרות, וגם תעזור לכם להתמודד עם עליית יוקר המחיה.

השפעת אירועי חיים

החיים דינאמיים, ואי אפשר לדעת בדיוק מה צופן לנו העתיד. כדי להחליט אם משכנתא הפוכה היא הפתרון הנכון עבורכם, חשוב לחשוב מראש איך אירועי חיים בלתי צפויים עשויים להשפיע על התמונה הכלכלית שלכם ושל משפחתכם. לדוגמה:

שינויי בריאות וצרכים סיעודיים

אם מצבכם הבריאותי צפוי להידרדר, ייתכן שבעתיד תצטרכו לעבור לדיור מוגן או להעסיק מטפל צמוד. עלויות אלו יכולות להיות גבוהות מאוד, וחשוב שיהיה לכם מקור מימון זמין לכיסוי ההוצאות הצפויות.

השפעה על בן/בת הזוג

רוב משכנתאות הפוכות הן משותפות לשני בני זוג. לכן, חשוב לשקול מה יקרה אם אחד מבני הזוג ילך לעולמו, או במקרה של גירושין. ישנן השלכות לתחזיות האלה על תנאי ההלוואה וההחזר העתידי שלה.

דינמיקה משפחתית ותכנון הירושה

אם אתם מתכננים להשאיר ירושה משמעותית לילדים שלכם, משכנתא הפוכה תפחית את שווי נכס הירושה. כדאי לדון בכך בפתיחות עם כל בני המשפחה המעורבים כדי למנוע אי הבנות בעתיד.

היבטים משפטיים

משכנתא הפוכה היא מוצר פיננסי מורכב ובעל השלכות ארוכות-טווח, ולכן חשוב להבין את כל ההיבטים המשפטיים לפני החתימה על החוזה. הנה כמה נקודות חשובות:

פרטי החוזה והגנות על הלווה

חוזה משכנתא הפוכה הוא ארוך ומפורט. לפני החתימה, חשוב לקרוא את החוזה בעיון רב, ולהיעזר בעורך דין המתמחה בתחום על מנת להבין את כל הסעיפים וההשלכות שלהם. וודאו שיש הגנות על זכויותיכם כלווים, ושהחוזה מתייחס לתרחישים שונים שעלולים להתרחש בעתיד.

זכויות קניין והשלכות על יורשים

כאשר לוקחים משכנתא הפוכה, הנכס נרשם במשכנתא לטובת הגוף המלווה. יש לוודא שאתם מבינים היטב את ההשלכות של רישום זה, ומה יקרה לנכס לאחר פטירתכם או במקרה של מימוש על ידי המוסד הפיננסי.

חובת ייעוץ מטעם המלווה

הגופים הפיננסיים מציעים משכנתאות הפוכות מחויבים לספק לכם ייעוץ מקדים שיסביר את תנאי ההלוואה, הסיכונים הפוטנציאליים, והחלופות העומדות בפניכם. חשוב לנצל את ההזדמנות הזו כדי לשאול את כל השאלות שמעסיקות אתכם, ולוודא שאתם מבינים לחלוטין את המוצר.

גורמים אישיים

ההחלטה אם משכנתא הפוכה מתאימה לכם היא אישית מאוד, ותלויה במגוון של גורמים ספציפיים מעבר לשיקולים הכלכליים. כדאי לשאול את עצמכם:

יעדים פיננסיים והערכת סיכונים

האם אתם מבינים היטב את הסיכונים הכרוכים במשכנתא הפוכה? האם יש לכם תוכנית פיננסית לטווח הארוך שמתחשבת בהלוואה זו? מהי רמת הסיכון שאתם מוכנים לקחת על עצמכם?

נוחות עם נטילת חוב משמעותי

עד כמה אתם מרגישים בנוח לחיות עם חוב שרק יצטבר עם השנים, וייתכן אף יפגע בירושה שתותירו?

תוכניות דיור עתידיות

האם אתם בטוחים שתרצו להישאר בבית הנוכחי שלכם עד סוף חייכם? אם בעתיד תעדיפו לעבור לדיור מוגן או לבית קטן וזול יותר, משכנתא הפוכה עשויה להגביל את האפשרויות שלכם.

סיכום

משכנתא הפוכה היא כלי פיננסי שעשוי להועיל מאוד לאנשים מבוגרים מסוימים, אבל היא בהחלט לא מתאימה לכולם. חשוב לזכור שלצד ההזדמנויות, יש גם סיכונים וחסרונות משמעותיים שעליכם להיות מודעים אליהם.

לכן, לפני שאתם רצים לקחת משכנתא הפוכה, הקדישו זמן לבירור מעמיק ולניתוח יסודי של מצבכם הכלכלי, הצרכים, והמטרות שלכם. מומלץ מאוד לפנות לייעוץ מקצועי מגורמים בלתי-תלויים, כדוגמת:

• מתכנן פיננסי: יעזור לכם לבנות תוכנית פיננסית מותאמת אישית, הכוללת תרחישים שונים לטווח הרחוק.
• יועץ משכנתאות: מומחה במשכנתאות יוכל להשוות בין ההצעות השונות, להסביר את ההבדלים בין המסלולים, ולעזור לכם לבחור את ההלוואה המתאימה לכם ביותר.
• עורך דין: יגן על האינטרסים שלכם במהלך המשא ומתן עם הגוף המלווה, יבדוק היטב את חוזה ההלוואה, ויסייע לכם ברישום המשכנתא.