איך מבצעים פירעון מוקדם? כל מה שצריך לדעת!

רכישת דירה היא לרוב ההשקעה הכלכלית הגדולה ביותר שאדם מבצע בחייו. בעבור רובנו, הדרך למימוש חלום הבעלות על דירה עוברת דרך לקיחת משכנתא. המשכנתא מלווה אותנו לאורך שנים רבות, ולכן חשוב להבין כיצד פועלת ההלוואה הזו והכי חשוב – איך מתכננים את פירעון המשכנתא בצורה המיטבית והמותאמת למצבכם האישי. במדריך מקיף זה נצלול יחד לעולם פירעון המשכנתאות – מהיסודות ועד לשיקולים המורכבים יותר. נבין מהן האפשרויות העומדות לרשותכם וכיצד פירעון מוקדם או מתוכנן של המשכנתא יכול לחסוך לכם כסף רב ולספק לכם שקט נפשי וכלכלי.

*אין לראות במאמר זה ייעוץ פיננסי או כלכלי משום אופן

** בעקבות כך שיכול להיות בעיה של איסור ריבית מהתורה הקדושה – יש לפנות לרב פוסק ירא שמיים בכדי שיתן לכם ייעוץ לפני לקיחת הלוואה או כל קונסטלציה אחרת שיש בה ריבית.

מושגי יסוד

לפני שנגיע לשלבים המעשיים בפירעון המשכנתא, חשוב להכיר מספר מושגי מפתח מעולם זה. הבנת המושגים הללו תעזור לכם לקבל החלטות מושכלות ותמנע בלבול בהמשך הדרך:

הלוואה

משכנתא היא סוג של הלוואה ארוכת טווח שמיועדת ספציפית לרכישת נכס. הבנק מלווה לכם את הסכום הדרוש לרכישת הדירה (לאחר הפחתת ההון העצמי שלכם), ואתם מחזירים את ההלוואה בתשלומים חודשיים לאורך תקופה שנקבעה מראש.

ריבית

ריבית היא למעשה התשלום שאתם משלמים לבנק עבור השימוש בכסף שלו. גובה הריבית נקבע באחוזים, ותמיד תהיה צמודה לסוג מסלול המשכנתא שתבחרו (ריבית קבועה, ריבית משתנה, ריבית פריים, ועוד). גובה הריבית משפיע ישירות על ההחזר החודשי שלכם, וכדאי לשים לב גם לשינויים צפויים בריבית על מנת להתכונן לשינויים בהחזרים.

מסלול

מסלול משכנתא הוא תוכנית הפירעון של ההלוואה. המסלול קובע את סוג הריבית, תקופת הזמן של ההלוואה, ותנאים נוספים. ישנם מסלולי משכנתא שונים: מסלול בריבית קבועה צמודה לממד, מסלול בריבית משתנה, מסלול בריבית פריים ועוד. בחירת המסלול צריכה להתאים לצרכים ולמצב הכלכלי שלכם.

החזר חודשי

זהו התשלום שאתם מעבירים לבנק כל חודש עבור החזרת המשכנתא. ההחזר החודשי מורכב משני חלקים עיקריים: הקרן (סכום ההלוואה המקורי) והריבית (התשלום עבור השימוש בהלוואה). בחלק ממסלולי המשכנתא ההחזר החודשי יישאר קבוע לכל אורך תקופת ההלוואה, ובמסלולים אחרים הוא עשוי להשתנות בהתאם לתנאי המסלול שבחרתם.

הון עצמי

זהו סכום הכסף הראשוני שאתם מביאים בעצמכם לצורך רכישת הנכס. גובה ההון העצמי משפיע על תנאי המשכנתא שלכם – ככל שההון העצמי שלכם גבוה יותר, כך תידרשו לקחת הלוואה קטנה יותר, ולרוב תקבלו ריביות אטרקטיביות יותר מהבנק.

ביטוחים

כחלק מתהליך לקיחת המשכנתא תדרשו לרכוש שני סוגי ביטוחים:

• ביטוח חיים למשכנתא: מטרתו להגן על הבנק ועל הלווים במקרה מוות של אחד הלווים. הביטוח מכסה את יתרת חוב המשכנתא, כך שבני המשפחה אינם נותרים עם חוב במקרה של אסון.
• ביטוח נכס (ביטוח דירה): ביטוח זה מכסה את מבנה הדירה ואת תכולתה מפני נזקים שונים כמו שריפה, פריצה, נזקי מים ועוד. הבנק דורש ביטוח זה כדי להבטיח שהנכס הממושכן יהיה מוגן.

תהליך לקיחת משכנתא ופירעונה

תהליך לקיחת משכנתא ופירעונה כולל מספר שלבים מרכזיים:

בחירת מסלול מתאים

השלב הראשון והקריטי ביותר הוא בחירת מסלול המשכנתא. חשוב להבין מהם הצרכים הפיננסיים שלכם, מה רמת הסיכון שאתם מוכנים לקחת על עצמכם, ולאיזו תקופה אתם מתכננים לפרוס את ההלוואה. הכרת המסלולים השונים והשוואה ביניהם הכרחית כדי לבחור את המסלול המתאים ביותר עבורכם.

אישור עקרוני

לאחר שבחרתם מסלול באופן ראשוני, השלב הבא הוא קבלת אישור עקרוני למשכנתא מהבנק. האישור העקרוני בודק באופן כללי את יכולת ההחזר שלכם לפי ההכנסות, ההוצאות וההון העצמי שלכם. קבלת אישור עקרוני מסייעת כאשר אתם מתחילים לחפש דירה באופן רציני, כיוון שהוא מעיד על כך שהבנק מוכן עקרונית להעניק לכם את ההלוואה הרצויה.

שומה

לאחר שמצאתם את נכס חלומותיכם, נדרש לבצע שמאות על ידי שמאי מטעם הבנק. השמאי קובע את שווי הנכס, וזהו הסכום המקסימלי שהבנק יהיה מוכן להלוות לכם עבור הדירה הספציפית.

חוזה משכנתא

חוזה המשכנתא הוא מסמך משפטי ארוך ומפורט. חשוב לקרוא את החוזה בעיון ולהבין את כל סעיפיו. שימו לב לתנאי הריבית, אפשרות לפירעון מוקדם, קנסות במקרה של פירעון מוקדם, עמלות שונות ועוד. מומלץ להיעזר ביועץ משכנתאות או עורך דין שיסייעו לכם בהבנת החוזה ובניהול המשא ומתן מול הבנק.

העברת הכספים

לאחר חתימת חוזה המשכנתא והשלמת כל המסמכים הנדרשים, הבנק מעביר את כספי ההלוואה ישירות למוכר הנכס. מרגע זה, אתם הבעלים של הדירה, אך תישאו בחוב המשכנתא לבנק.

החזרים חודשיים

הלב הפועם של המשכנתא הוא ההחזר החודשי. חשוב לתכנן את ההחזרים בקפידה ולהקפיד לעמוד בתשלומים במועדם. אי עמידה בהחזרים עלולה לגרור קנסות, ריבית פיגורים ובמקרים קיצוניים אף להוביל להליכי עיקול של הנכס.

סיום ההלוואה (פירעון מלא)

המטרה היא כמובן להגיע לסיום תקופת המשכנתא ולפרוע את ההלוואה במלואה. לאחר התשלום האחרון, יש לקבל מהבנק אישור על סילוק מלא של המשכנתא. חשוב להסיר את שעבוד הנכס מהטאבו או רשם המשכונות לאחר קבלת המסמך מהבנק.

נקודה למחשבה

מעבר להחזרים השוטפים, כדאי לבדוק מעת לעת את תנאי המשכנתא שלכם ואת השינויים בשוק. לעיתים מתאפשר לבצע מיחזור משכנתא (מעבר לבנק אחר או שינוי מסלולים) בתנאים טובים יותר שיכולים לחסוך לכם כסף רב.

אפשרויות פירעון משכנתא

המסלול הסטנדרטי לפירעון המשכנתא הוא באמצעות החזרים חודשיים קבועים לאורך כל התקופה שנקבעה, אבל זה לא המסלול היחידי. ישנן אפשרויות פירעון נוספות שעשויות להתאים לכם בנסיבות מסוימות:

החזר חודשי קבוע

זוהי שיטת הפירעון הנפוצה ביותר. ההחזר החודשי מורכב מקרן וריבית, ובחלק מהמסלולים הוא נשאר קבוע לכל אורך חיי המשכנתא. יתרונות השיטה הם הוודאות והיכולת לתכנן את ההוצאות החודשיות בקלות, אך ייתכן שבמסלולים מסוימים הריבית שתשלמו לאורך זמן תהיה גבוהה יותר.

פירעון מוקדם (חלקי או מלא)

בנק ישראל קבע כללים בנוגע לפירעון מוקדם בחוק הסדרת הלוואות חוץ בנקאיות. במרבית מסלולי המשכנתא תוכלו לפרוע חלק מההלוואה או את כולה בכל שלב. כדאי לבדוק בחוזה המשכנתא מהם הקנסות (אם בכלל) על פירעון מוקדם, ולבחון האם הפירעון המוקדם אכן משתלם לכם מבחינה כלכלית – לעיתים הקנסות והעמלות הופכות אותו ללא כדאי. פירעון מוקדם עשוי לחסוך לכם בריבית ולהביא לסיום המשכנתא מהר יותר.

מיחזור משכנתא

מיחזור משכנתא פירושו לקיחת הלוואה חדשה בתנאים טובים יותר (לרוב ריבית נמוכה יותר) כדי לסגור את המשכנתא הקיימת. מיחזור יכול להוזיל משמעותית את ההחזר החודשי או לקצר את תקופת המשכנתא. חשוב לערוך חישוב מדוקדק כדי לבדוק האם המיחזור אכן משתלם כלכלית בהתחשב בעלויות הנלוות (עמלות פתיחת תיק, שמאות וכו’).

נקודה למחשבה

לפני פירעון מוקדם או מיחזור כדאי להתייעץ עם יועץ משכנתאות מקצועי על מנת לקבל את ההחלטה המתאימה ביותר למצבכם הכלכלי.

טיפים חשובים

השוואת מסלולים מקיפה

אל תתפתו לקבל את ההצעה הראשונה מהבנק. ערכו השוואה מקיפה בין מסלולי משכנתא שונים בהתאם לצרכים שלכם, ושימו לב לא רק לגובה הריבית אלא גם לתנאים נוספים כמו הקנסות על פירעון מוקדם. השתמשו במחשבוני משכנתא באינטרנט כדי לקבל תמונת מצב ראשונית, אך אל תהססו לפנות ליותר מבנק אחד כדי לקבל מספר הצעות.

ייעוץ מקצועי

יועץ משכנתאות מנוסה יכול לעזור לכם לבחור את התמהיל והמסלולים הנכונים ביותר עבורכם, לחסוך לכם זמן וכסף, ולייצג את האינטרסים שלכם מול הבנקים. העלות של יועץ משכנתאות נמוכה משמעותית לעומת הכסף שהוא יכול לחסוך לכם בטווח הארוך.

תכנון פיננסי נכון

לפני שאתם לוקחים משכנתא, וגם במהלך תקופת ההחזרים, חשוב מאוד לתכנן היטב את התקציב המשפחתי שלכם. אל תיקחו על עצמכם התחייבות כלכלית גבוהה מדי, והשאירו מרווח מסוים בתקציב שלכם כדי להתמודד עם הוצאות לא צפויות. זכרו שההוצאה על המשכנתא צריכה להשתלב בנוחות עם שאר ההוצאות החודשיות של התא המשפחתי.

מעקב ובקרה

אל תוותרו על מעקב צמוד אחר תנאי המשכנתא לאורך זמן. אחת לכמה חודשים בדקו את יתרת החוב, בחנו את השינויים בריבית בשוק, והשקיעו מעט זמן בבדיקת האפשרות שאולי מיחזור משכנתא יכול להיות משתלם עבורכם כעת.

נקודות אחרונות

הקפידו להבין לעומק את החוזה שעליו אתם חותמים מול הבנק. שימו לב לסוגי הריביות, לתנאים, ולעמלות השונות שחלות על תיק המשכנתא שלכם. ככל שתשקיעו יותר זמן בהבנת התהליך ובחירת המסלול המתאים, כך תחסכו יותר כסף בטווח הארוך.

סוגיות מיוחדות בפירעון משכנתא

תהליך פירעון המשכנתא ברוב המקרים מתנהל באופן חלק למדי, אך בחיים ישנן גם הפתעות ומצבים בלתי צפויים. חשוב להיות מודעים למספר סוגיות מיוחדות אשר עשויות להשפיע על תהליך הפירעון:

השפעת סוגי הריבית השונים

• ריבית פריים: זוהי ריבית משתנה המתבססת על ריבית בנק ישראל. היתרון בפריים הוא שיכולה להיות תקופה בה הריבית נמוכה במיוחד, אך החיסרון הוא חוסר הוודאות. אם ריבית בנק ישראל תעלה, ההחזר החודשי שלכם יגדל בהתאם.
• ריבית קבועה (צמודה או לא צמודה): זו ריבית הנקבעת מראש ואינה צפויה להשתנות במהלך תקופה מסוימת (לרוב 5 שנים). היא מעניקה לכם יציבות ותחושת ודאות אך פעמים רבות היא תהיה מעט גבוהה יותר מריבית משתנה בהתחלה.
• ריבית משתנה כל 5 שנים: סוג נוסף של ריבית משתנה, אך בשונה מהפריים, השינוי בה מתרחש אחת ל-5 שנים.

שיקולים לאחר גיל פרישה

אם המשכנתא תימשך עד לגיל פרישה ומעבר, חשוב לקחת בחשבון כיצד היא משתלבת עם ההכנסה החדשה שלכם בפנסיה. ישנם מסלולים המיועדים לגיל השלישי המאפשרים תשלום מופחת של ריבית בלבד בתקופת הפנסיה.

פירעון משכנתא במקרים מורכבים

• מוות: חשוב לבטח את המשכנתא באמצעות ביטוח חיים, שיכסה את יתרת החוב במקרה של פטירת אחד הלווים.
• גירושין: פירעון המשכנתא כחלק מתהליך גירושין יכול להיות מורכב. יש לקבוע כיצד יחולק החוב, וכיצד ימומש הנכס במקרה הצורך.
• קשיים כלכליים: במקרה של קושי לעמוד בהחזרי המשכנתא, אל תהססו לפנות לבנק בהקדם על מנת לנסות ולמצוא פתרון מוסכם, לפני שהמצב יחמיר.

נקודה למחשבה

מומלץ להתייעץ עם עורך דין ויועץ משכנתאות במקרים של גירושין, פשיטת רגל, או קשיים כלכליים משמעותיים המשפיעים על יכולת ההחזר שלכם.

כלים ומקורות מידע

מחשבוני משכנתא

באתרים רבים (גם באתרי הבנקים) תוכלו למצוא מחשבוני משכנתא אינטראקטיביים. מחשבונים אלו מסייעים לערוך השוואות בין המסלולים השונים ולקבל תמונת מצב כללית בהתאם לגובה ההלוואה הרצוי, תקופת המשכנתא, והריביות השונות.

אתר בנק ישראל

באתר בנק ישראל תמצאו מידע רב על עולם המשכנתאות, נתונים סטטיסטיים חשובים, מחקרים, מדריכים ואזהרות לציבור בנושא משכנתאות.

ייעוץ פיננסי ומשכנתאות

מלבד יועצי משכנתאות פרטיים, ישנן עמותות צרכניות המציעות ייעוץ פיננסי ומשכנתאות בעלות מסובסדת ואף בחינם במקרים מסוימים. גם הבנקים עצמם מעמידים לרשותכם יועצי משכנתאות מטעמם.

נקודה למחשבה

אין תחליף לייעוץ מקצועי מותאם אישית. גם אם אתם חשים בקיאים בתחום, ייעוץ קצר עם איש מקצוע יכול לאמת את הבחירות שלכם, ולחשוף נקודות עיוורות בתכנון הפיננסי שלכם.

סיכום

רכישת דירה ופירעון משכנתא הם מהתהליכים הכלכליים המשמעותיים ביותר שאדם יעבור במהלך חייו. הבנה מקיפה של התחום – מהמושגים הבסיסיים ביותר ועד למסלולי הריבית השונים – תעניק לכם כלים לקבלת החלטות מושכלות, להיערך בצורה מיטבית, ולחסוך כסף רב בטווח הרחוק. השקעה של זמן בלימוד הנושא, השוואה מעמיקה בין ההצעות בשוק, וייעוץ מקצועי הם המפתחות לפירעון משכנתא בצורה חלקה ומשתלמת.