רכישת דירה היא אחת ההחלטות הפיננסיות המשמעותיות ביותר שאדם עושה בחייו. עבור רבים, הדרך להגשים את חלום הדירה הראשונה עוברת בנטילת משכנתא. לצד המשכנתאות הבנקאיות, המדינה מציעה לזכאים את “הלוואת זכאות” – הלוואה בתנאים נוחים במטרה לסייע ברכישת דירה. במדריך מקיף זה נצלול לעולם הלוואות הזכאות: נבין למי הן מיועדות, מה היתרונות והחסרונות שלהן, וכיצד ניתן לשלב אותן באופן חכם בתמהיל המשכנתא שלכם כדי לחסוך כסף ולהתקרב לדירה שתמיד רציתם.
*אין לראות במאמר זה ייעוץ פיננסי או כלכלי משום אופן
** בעקבות כך שיכול להיות בעיה של איסור ריבית מהתורה הקדושה – יש לפנות לרב פוסק ירא שמיים בכדי שיתן לכם ייעוץ לפני לקיחת הלוואה או כל קונסטלציה אחרת שיש בה ריבית.
תנאי זכאות להלוואת זכאות
מי זכאי להלוואת זכאות?
המדינה, באמצעות משרד הבינוי והשיכון, מעניקה הלוואת זכאות לאזרחים העומדים בקריטריונים מסוימים שמטרתם לאפשר דיור בר השגה למעמד הביניים. הזכאות הבסיסית כוללת את התנאים הבאים:
- רווקים או זוגות ללא דירה בבעלותם (או רק חלק קטן מדירה).
- חסרי דירה ב-10 השנים האחרונות.
- שירות צבאי/לאומי מלא (או פטור עקב נסיבות מוצדקות).
מעבר לתנאים הבסיסיים, הזכאות נקבעת על פי מערכת ניקוד הכוללת משתנים כמו:
- גיל
- מצב משפחתי (מספר ילדים)
- הכנסה
- אזור הרכישה המיועדת (קיימת העדפה ליישובי פריפריה).
- זכאים צעירים (עד גיל 30) עשויים להיות זכאים לתנאים טובים אף יותר, כולל הלוואה ללא ריבית.
היכן בודקים זכאות: אתר משרד הבינוי והשיכון מאפשר בדיקת זכאות פשוטה ומהירה. כמו כן, קבלת ייעוץ מיועץ משכנתאות מומחה בתחום עשויה לחסוך לכם זמן יקר ולייעל את תהליך הבדיקה וההגשה.
סכומי הלוואת זכאות
כמה כסף ניתן לקבל?
גובה הלוואת הזכאות משתנה בהתאם לניקוד הזכאות שלכם ונקבע כאחוז ממחיר הדירה. באופן כללי, הסכומים נעים בין כמה עשרות אלפי שקלים ועד מאות אלפי שקלים, מה שיכול להוות חלק משמעותי ממימון הרכישה.
- זכאים צעירים: זכאים מתחת לגיל 30 עשויים להיות זכאים להלוואה ללא ריבית כלל, מה שחוסך משמעותית בעלויות המימון לאורך השנים. לרוב, זכאים צעירים יכולים לקבל סכומי הלוואה גדולים יותר.
- חישוב סכום מדויק: משרד השיכון מספק מחשבון הלוואת זכאות המאפשר לכם לקבל הערכה ראשונית לגבי הסכום שאתם עשויים להיות זכאים לקבל, בהתבסס על פרטיכם האישיים.
דוגמה: זוג צעיר הרוכש דירה בפריפריה במחיר של 1,200,000 ₪ עשוי להיות זכאי להלוואת זכאות של עד 600,000 ₪. בהנחה שהם לוקחים משכנתא בנקאית בגובה 600,000 ₪ נוספים, הם בעצם מגיעים למימון מלא של הדירה.
חשוב לזכור שלצד הלוואת הזכאות, ברוב המקרים תצטרכו להביא הון עצמי כלשהו (ולרוב גם לקחת משכנתא בנקאית משלימה).
החזר הלוואת הזכאות
על פי אילו תנאים מחזירים את ההלוואה?
הלוואת הזכאות ניתנת בריבית מסובסדת, שהיא נמוכה משמעותית מהריבית בשוק החופשי. גובה הריבית מושפע ממאפייני הזכאים (גיל, אזור מגורים וכו’) ומתעדכן מעת לעת. ניתן למצוא את הריביות העדכניות באתר משרד הבינוי והשיכון.
- הצמדה למדד: בדומה למשכנתאות בנקאיות רבות, הלוואת הזכאות צמודה למדד המחירים לצרכן. המשמעות היא שסכום ההחזר החודשי עשוי לגדול לאורך זמן במקרה של עליית מדד.
- תקופת החזר: ניתן לפרוס את החזר הלוואת הזכאות לתקופה ארוכה של עד 20 שנה, ולבחור מבין מגוון מסלולים המוצעים ע”י משרד השיכון. תקופת החזר ארוכה מקטינה את ההחזר החודשי, אבל מגדילה את עלויות הריבית המצטברות.
מחשבון הלוואת זכאות
השתמשו במחשבון רשמי של משרד הבינוי והשיכון על מנת לקבל חישוב של החזר חודשי בהתאם לסכום ההלוואה, הריבית העדכנית, ותקופת ההחזר הרצויה. מחשבון שכזה מאפשר לתכנן מראש את תמהיל המשכנתא שלכם ולהבין את ההשלכות של תקופות החזר שונות.
נקודה למחשבה: כדאי להתייעץ עם יועץ משכנתאות לגבי בחירת המסלול המתאים ביותר עבורכם. היועץ ייקח בחשבון את הנתונים האישיים שלכם, גובה המשכנתא הדרושה, ויכולת ההחזר שלכם.
יתרונות הלוואת זכאות
למה כדאי לשקול לקחת הלוואת זכאות כחלק מתמהיל המשכנתא שלכם? הנה כמה יתרונות בולטים:
ריביות נמוכות
הריבית על הלוואת הזכאות היא מהנמוכות בשוק. באופן כללי, ככל שמספר נקודות הזכאות שלכם גבוה יותר, הריבית שתקבלו טובה יותר. הריבית הנמוכה חוסכת לכם סכומים משמעותיים בעלויות מימון הרכישה.
תקופות החזר ארוכות
ניתן לפרוס את החזר הלוואת הזכאות לתקופה של עד 20 שנה, מה שמאפשר לכם להקטין את ההחזר החודשי ולהתאים אותו ליכולת הכלכלית שלכם.
הלוואה ללא ריבית לזכאים צעירים: אם אתם זכאים צעירים (עד גיל 30), אתם עשויים להיות זכאים לחלק מההלוואה ללא כל ריבית! זוהי הטבה משמעותית שיכולה להוזיל עוד יותר את עלות רכישת הדירה שלכם.
רכישת דירה גדולה/יקרה יותר
במקרים רבים, הלוואת הזכאות מאפשרת לרכוש דירה שסכום רכישתה גבוה יותר לעומת תמהיל משכנתא בנקאי רגיל.
הוזלה כוללת בעלויות המשכנתא
על ידי שילוב נכון של הלוואת זכאות, לצד המשכנתאות הבנקאיות, ניתן להגיע למצב בו אתם משלמים ריביות נמוכות יותר בהשוואה למסלול משכנתא סטנדרטי.
דוגמה להמחשה: זוג עם 500,000 ₪ הון עצמי, במקום לקחת משכנתא בנקאית של 700,000 ₪, יכול לשלב הלוואת זכאות של 200,000 ₪ (בהתאם לניקוד הזכאות), ובכך להפחית את סכום המשכנתא מהבנק. המשמעות היא תשלומי ריבית נמוכים יותר לאורך חיי המשכנתא כולה.
היתרונות של הלוואת הזכאות יכולים להשתנות בהתאם לנתונים האישיים שלכם ולמצב שוק הנדל”ן בתקופה הרלוונטית.
חסרונות הלוואת זכאות
כמו לכל מוצר פיננסי, גם להלוואת הזכאות יש מספר חסרונות שכדאי לקחת בחשבון לפני שמחליטים לשלב אותה במשכנתא:
בירוקרטיה ותהליך איטי
הגשת הבקשה לקבלת אישור הזכאות והתהליך מול משרד השיכון עשויים להיות ארכניים ומסורבלים ביחס לתהליך בנקאי רגיל. חשוב להיערך לתהליך שעלול לקחת מספר שבועות ואף חודשים.
הצמדה למדד
כפי שציינו, הלוואת הזכאות צמודה למדד המחירים לצרכן. המשמעות היא שבזמן אינפלציה ועליית מדד, סכום ההחזר החודשי שלכם עלול לגדול באופן שיפגע ביכולת ההחזר.
מגבלות שימוש
הכסף מהלוואת הזכאות מיועד לרכישת דירה בלבד (או לשיפוץ במקרים מסוימים), ולא ניתן להשתמש בו לכל מטרה כמו משכנתא בנקאית רגילה.
קנסות פירעון מוקדם
ברוב המקרים, אם תרצו לפרוע את הלוואת הזכאות לפני סיום תקופת ההחזר שנקבעה, תצטרכו לשלם קנס. תנאי הקנס משתנים בין מסלולים שונים.
נקודות לשיקול:
- האם אתם מוכנים להתמודד עם הבירוקרטיה הנדרשת?
- מהי רמת הסיכון שאתם מוכנים לקחת בהתחשב בהצמדה למדד?
- האם אתם בטוחים שלא תזדקקו לסכום ההלוואה לצרכים אחרים בעתיד הקרוב?
החסרונות הללו לא בהכרח פוסלים את הלוואת הזכאות כאופציה, אלא דורשים חשיבה אסטרטגית ושיקולים זהירים מצדכם.
שילוב הלוואת זכאות במשכנתא
במקרים רבים, שילוב נכון של הלוואת זכאות עם משכנתא בנקאית יכול להיות צעד חכם מבחינה פיננסית. הנה כמה יתרונות ונקודות שכדאי לקחת בחשבון:
יתרונות
- הפחתת עלויות מימון: כפי שציינו, הריבית על הלוואת הזכאות לרוב נמוכה מאשר הריביות על משכנתאות בשוק. השילוב מאפשר לכם ליהנות מריבית ממוצעת נמוכה יותר, ולחסוך כסף על תשלומי המשכנתא הכוללים.
- השגת סכום מימון גבוה: אם אתם זקוקים לסכום מימון גבוה במיוחד עבור רכישת הדירה, הלוואת זכאות יכולה לסייע בהגדלת סכום המשכנתא הכולל שאתם יכולים לקבל.
- הפחתת סיכון מול הבנק: הלוואת הזכאות נחשבת לחוב בטוח יותר מבחינת הבנקים (בשל הגיבוי הממשלתי), ולכן עשויה לשפר את תנאים המשכנתא הבנקאית שתוכלו לקבל.
חסרונות ומורכבויות
- תהליך כפול: שילוב הלוואת זכאות פירושו התנהלות מול שני גופים – משרד השיכון והבנק. זה עשוי להאריך את התהליך ולהפוך אותו למורכב יותר.
- אובדן גמישות: ברגע שהחלטתם על השילוב, תתקשו יותר לבצע שינויים בתמהיל המשכנתא בעתיד, למשל אם תרצו למחזר את המשכנתא.
- חוב לטווח ארוך: זכרו שהלוואת זכאות נפרסת על פני שנים רבות. יש לקחת בחשבון את היכולת הכלכלית שלכם בטווח הרחוק.
דוגמאות למסלולים אפשריים:
- ניתן לקחת משכנתא בנקאית גדולה, ולשלב בה מסלול תואם-זכאות שיהנה מאותם תנאים נוחים.
- ניתן לפצל את המשכנתא לכמה מסלולים, כאשר אחד מהם הוא הלוואת זכאות בריבית הנמוכה שלה.
מתי השילוב כדאי במיוחד?
- כאשר אתם צופים שתוכלו לעמוד בהחזרים לאורך זמן.
- כאשר הבדלי הריביות בין משכנתא בנקאית והלוואת זכאות הם משמעותיים.
- כאשר אתם זקוקים לסכום מימון גבוה ואתם מתקשים לעמוד בתנאי הסף של הבנק.
חשוב ביותר: קבלת החלטות לגבי מסלולי המשכנתא ומידת השילוב של הלוואת הזכאות מחייבת ייעוץ מקצועי מיועץ משכנתאות מנוסה.
טיפים מעשיים לבחירת מסלול מיטבי
בחירת מסלול המשכנתא הנכון, וההחלטה האם לשלב הלוואת זכאות, דורשת חשיבה אסטרטגית ושיקולים זהירים. הנה מספר טיפים חשובים:
השוואת ריביות
השוו ריביות עדכניות על הלוואת הזכאות לעומת ריביות בנקאיות. השתמשו במחשבוני משכנתא באתרים אמינים, אך קחו בחשבון שהם מספקים תמונת מצב כללית בלבד.
בחינת מסלולי הצמדה
הבינו את ההבדלים בין מסלולי הצמדה שונים (קבועה, משתנה, צמודה למדד). שקלו את רמת הסיכון שאתם מוכנים לקחת ואת תחזיות האינפלציה שלכם.
חישוב תקופת החזר אידיאלית
האם עדיף לכם החזר חודשי נמוך יותר על פני תקופה ארוכה (מה שיעלה את עלויות הריבית המצטברת), או שמא אתם מעדיפים לסיים את המשכנתא כמה שיותר מהר? חשבו על הגיל שלכם, היציבות התעסוקתית, והתכניות הפיננסיות שלכם לעתיד.
ביטוחים נלווים
זכרו שעליכם לבטח את הנכס (ביטוח מבנה) וגם את עצמכם (ביטוח חיים למשכנתא). הביטוחים הללו מהווים חלק מעלות המשכנתא הכוללת ויש לקחת אותם בחשבון בשיקולים שלכם.
חשיבות הייעוץ המקצועי
יועץ משכנתאות מוסמך ובלתי תלוי יכול לסייע לכם בניתוח הנתונים שלכם, בהשוואת המסלולים האפשריים, ובבניית תמהיל משכנתא אופטימלי שמתאים ליכולות ולצרכים הספציפיים שלכם. יועץ טוב חוסך לכם לא רק כסף, אלא גם זמן רב וכאבי ראש!
נקודה למחשבה: אין תשובה אחת נכונה לשאלה האם לשלב הלוואת זכאות במשכנתא. ההחלטה משתנה מאדם לאדם בהתאם לנסיבותיו האישיות ולתנאי השוק.
מקורות מידע נוספים
מעבר למידע במאמר זה, הנה כמה מקורות מידע חשובים שיסייעו לכם לגבש החלטה שקולה ומושכלת לגבי הלוואת הזכאות והמשכנתא שלכם:
אתר משרד הבינוי והשיכון
האתר הממשלתי מכיל מידע מפורט על הלוואת הזכאות, מחשבוני זכאות, תהליך הבקשה, ותנאי ההלוואה.
פורומים וקבוצות דיון
ברשתות חברתיות ובפורומים מתמחים תוכלו למצוא דיונים, שאלות ותשובות מלווים אחרים שחולקים את הניסיון שלהם עם הלוואת הזכאות. קחו בחשבון שחלק מהמידע עלול להיות לא עדכני או סובייקטיבי, אז הפעילו שיקול דעת.
המלצה: חשוב לעקוב אחר העדכונים והשינויים בתנאי הלוואת הזכאות, בריביות בשוק, ובמצב שוק הנדל”ן בכלל.
סיכום
הלוואת זכאות היא כלי פיננסי בעל פוטנציאל לחסוך לכם סכומים משמעותיים ברכישת דירה. עם זאת, חשוב להבין לעומק את התנאים, היתרונות, והחסרונות שלה לפני שמחליטים לשלבה במשכנתא.
הזכאות להלוואה נקבעת לפי משתנים אישיים, ולכן כדאי לבדוק את זכאותכם הספציפית. הלוואת הזכאות מציעה ריביות נוחות, תקופות החזר גמישות, ועשויה לסייע ברכישת דירה גדולה או יקרה יותר. מנגד, חשוב לזכור את הבירוקרטיה, ההצמדה למדד, ופוטנציאל קנסות הפירעון המוקדם.
בחירה נכונה של תמהיל משכנתא ושילוב מושכל של הלוואת הזכאות דורשים תכנון פיננסי זהיר ואסטרטגי. מומלץ להיעזר ביועץ משכנתאות מקצועי ולערוך מחקר מקיף כדי להגיע להחלטות שמתאימות למצבכם האישי.
