משכנתא היא הלוואה גדולה לטווח ארוך, המשמשת לרכישת דירה או בית. ההחזרים החודשיים על המשכנתא כוללים את הקרן, שהיא הסכום שקיבלתם מהבנק, ואת הריבית, שהיא התמורה שהבנק גובה על ההלוואה.
עמלות פרעון מוקדם למשכנתא נגבות כאשר הלווה מבקש לפרוע את ההלוואה לפני המועד המוסכם עם הבנק. עמלות אלו נקבעות על ידי הבנקים, והן משתנות בהתאם למסלול המשכנתא, לתקופת ההלוואה ולריבית הנהוגה באותה תקופה.
בישראל, עמלות פרעון מוקדם למשכנתא נחלקות לשלושה סוגים עיקריים:
- עמלה תפעולית: עמלה זו נגבית בגין העלות התפעולית של ביצוע הפירעון המוקדם, והיא נקבעת על ידי המפקח על הבנקים. גובה העמלה התפעולית למשכנתא הוא 0.25% מהסכום הנפרע.
- עמלת אי-הודעה מוקדמת: עמלה זו נגבית כאשר הלווה אינו נותן לבנק הודעה מוקדמת על כוונתו לפרוע את ההלוואה. גובה העמלה הוא 0.1% מהסכום הנפרע. ניתן להימנע מתשלום עמלה זו אם תינתן לבנק הודעה מוקדמת של 10 ימים לפחות לפני ביצוע הפירעון.
- עמלת היוון: עמלה זו נגבית בגין ההפסד שנגרם לבנק כתוצאה מהפרש הריביות בין שיעור הריבית בהלוואה במועד הפרעון המוקדם לבין שיעור הריבית המקובלת באותה תקופה. גובה עמלת היוון נקבע על ידי הבנק, והוא משתנה בהתאם למסלול המשכנתא, לתקופת ההלוואה ולריבית הנהוגה באותה תקופה.
במסלולים בריבית קבועה, עמלת היוון היא בדרך כלל הגבוהה ביותר מבין שלושת סוגי העמלות. זאת מכיוון שבמסלולים אלו הלווה סיכם עם הבנק על ריבית קבועה לאורך כל תקופת ההלוואה. כאשר הלווה מפריע את ההלוואה לפני המועד המוסכם, הבנק נאלץ להשקיע את הכספים שנפרעו בשוק הכספים בריבית נמוכה יותר מהריבית הקבועה שהסכים עליה עם הלווה. הפער בין שתי הריביות הוא ההפסד שנגרם לבנק, והוא נגבה מהלווה באמצעות עמלת היוון.
במסלולים בריבית משתנה, עמלת היוון היא בדרך כלל נמוכה יותר מאשר במסלולים בריבית קבועה. זאת מכיוון שבמסלולים אלו הריבית משתנה מעת לעת בהתאם לשוק. כאשר הלווה מפריע את ההלוואה לפני המועד המוסכם, הבנק אינו נאלץ להשקיע את הכספים שנפרעו בשוק הכספים בריבית נמוכה יותר מהריבית הנהוגה באותה תקופה.
ישנם מקרים מסוימים שבהם הלווה אינו נדרש לשלם עמלות פרעון מוקדם למשכנתא. לדוגמה, הלווה אינו נדרש לשלם עמלות פרעון מוקדם אם הוא מפריע את ההלוואה בעקבות פטירת אחד הלווים. כמו כן, הלווה אינו נדרש לשלם עמלות פרעון מוקדם אם הוא מעביר את המשכנתא לבנק אחר.
חשוב לדעת כי עמלות פרעון מוקדם למשכנתא יכולות להיות גבוהות מאוד, ולכן מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות לפני ביצוע פירעון מוקדם. יועץ משכנתאות יוכל לסייע לכם לבחון את כדאיות הפירעון המוקדם בהתאם לנתונים האישיים שלכם.
במקרים מסוימים, עשוי להיות צורך או כדאיות לפרוע את המשכנתא לפני המועד המוסכם. לדוגמה, אם אתם מוכרים את הדירה, אתם עשויים לקבל מחיר גבוה יותר מאשר ההון העצמי שלכם, ובמקרה זה תרצו להשתמש בהפרש כדי לפרוע את המשכנתא.
כאשר אתם מפרענים את המשכנתא לפני המועד המוסכם, אתם עשויים להיות מחויבים לשלם עמלת פרעון מוקדם. עמלה זו נקבעת על ידי הבנק, והיא משתנה בהתאם למסלול המשכנתא, לתקופת ההלוואה, וכן לגורמים נוספים.
מתי משלמים עמלת פרעון מוקדם?
עמלת פרעון מוקדם חלה על כל סוג של משכנתא, לרבות משכנתאות בריבית קבועה, משכנתאות בריבית משתנה, ומשכנתאות זכאות.
עמלת הפרעון המוקדם חלה על כל פירעון מוקדם, לרבות פירעון מלא של המשכנתא, פירעון חלקי של המשכנתא, או מיחזור משכנתא.
כמה משלמים עמלת פרעון מוקדם?
סכום עמלת הפרעון המוקדם נקבע על ידי הבנק, והוא משתנה בהתאם למספר גורמים, כגון:
- מסלול המשכנתא: עמלת הפרעון המוקדם גבוהה יותר במשכנתאות בריבית קבועה מאשר במשכנתאות בריבית משתנה.
- תקופת ההלוואה: עמלת הפרעון המוקדם גבוהה יותר ככל שנותרו יותר שנים להחזר המשכנתא.
- סכום ההחזר המוקדם: עמלת הפרעון המוקדם גבוהה יותר ככל שהסכום המוחזר מוקדם גבוה יותר.
למה משלמים עמלת פרעון מוקדם?
עמלת הפרעון המוקדם היא למעשה פיצוי לבנק על ההפסד שנגרם לו עקב הפירעון המוקדם. כאשר הלווה מפרע את המשכנתא לפני המועד המוסכם, הבנק מאבד את ההכנסות העתידיות מריבית ההלוואה.
בנוסף, הפירעון המוקדם עלול לגרום לבנק להקשות על השקעה מחדש של הכספים שנפרעו. לדוגמה, אם הבנק נתן הלוואה חלופית לצורך הפירעון המוקדם, ההלוואה החלופית עשויה להיות יקרה יותר מהמשכנתא המקורית.
כיצד להימנע מתשלום עמלת פרעון מוקדם?
ישנן מספר דרכים להימנע מתשלום עמלת פרעון מוקדם:
- לבחור מסלול משכנתא ללא עמלת פרעון מוקדם: ישנם מספר מסלולי משכנתא המציעים פטור מעמלת פרעון מוקדם, למשל משכנתאות זכאות.
- לפרוע את המשכנתא במלואה: אם אתם מתכוונים לפרוע את המשכנתא, כדאי לעשות זאת במלואה, כך שתמנעו מתשלום עמלת פרעון מוקדם.
- לבדוק את תנאי המשכנתא לפני החתימה על החוזה: חשוב לבדוק את תנאי המשכנתא לפני החתימה על החוזה, כדי לדעת מהו סכום עמלת הפרעון המוקדם, וכיצד היא מחושבת.
