איך לחשב את עלות המשכנתא הכוללת?

איך לחשב את עלות המשכנתא הכוללת?

היי חברים! בטח שמעתם פעם את המילה “משכנתא”, נכון? זה נשמע כמו משהו של מבוגרים, וזה באמת כך. משכנתא היא כמו הלוואה גדולה מאוד שאנשים לוקחים מהבנק כדי לקנות בית. זה קצת כמו לבקש מהורה לקנות לכם צעצוע יקר מאוד, אבל אז אתם צריכים להחזיר לו את הכסף לאט לאט, כל חודש. בבית זה לוקח הרבה מאוד שנים!

כשמבוגרים לוקחים משכנתא, הם לא רק מחזירים את הכסף שהם לו ו, אלא גם “עוד קצת”. למה “עוד קצת”? כי הבנק רוצה תמורה על זה שהוא נתן להם כסף לזמן כל כך ארוך. את ה”עוד קצת” הזה אנחנו קוראים ריבית. וזה לא רק ריבית! יש כל מיני דברים נוספים שצריך לשלם בדרך. אז איך אפשר לדעת כמה באמת תעלה המשכנתא בסוף הדרך? בואו נבין את זה ביחד.

המטרה שלנו במאמר הזה היא ללמוד איך להבין את כל החלקים של העלות של משכנתא, כדי שכשאתם תהיו גדולים, תוכלו לקבל החלטות חכמות. תוכלו למצוא מידע נוסף על משכנתאות ואיך הן עובדות במדריך המשכנתאות המלא שלנו.

מהי בעצם משכנתא ואיך היא עובדת?

לפני שנדבר על העלות, בואו נבין קודם כל מהי משכנתא. דמיינו שאתם רוצים לקנות בית. בית הוא יקר מאוד, הרבה יותר מכל חסכונות שיש למשפחה. אז המשפחה הולכת לבנק ומבקשת הלוואה גדולה. ההלוואה הזו נקראת משכנתא. הבנק נותן את הכסף, ובתמורה, הבית הופך להיות סוג של “ערבות” לבנק. זה אומר שאם חלילה המשפחה לא תוכל להחזיר את הכסף, הבנק יכול לקחת את הבית בחזרה. אבל אל דאגה, זה קורה רק במקרים נדירים ורוב האנשים מחזירים את המשכנתא שלהם כמו שצריך!

המשכנתא מוחזרת בתשלומים קטנים כל חודש, למשך שנים רבות – לפעמים אפילו 20 או 30 שנה! כל תשלום כזה נקרא החזר חודשי. כל החזר חודשי מורכב משני חלקים עיקריים:

• קרן: זה החלק של הכסף שבאמת לו ו מהבנק. נניח שלו ו 1,000,000 שקלים, אז הקרן היא 1,000,000 שקלים.
• ריבית: זה המחיר שאתם משלמים לבנק על זה שהוא נתן לכם את הכסף. זה כמו “שכר דירה” על הכסף.

בהתחלה, רוב התשלום החודשי הולך על ריבית, ופחות על הקרן. ככל שעוברות השנים, יותר מהתשלום הולך על הקרן ופחות על הריבית. זה קצת כמו שעוגת יום הולדת גדולה, וכל חודש אתם אוכלים ממנה חתיכה קטנה, כשכל חתיכה מחולקת לחלק של הקרן ולחלק של הריבית. תוכלו לקרוא עוד על מהי משכנתא בעמוד הייעודי.

מהם המרכיבים של עלות המשכנתא הכוללת?

כדי לחשב את עלות המשכנתא הכוללת, אנחנו צריכים להסתכל על כל הדברים שצריך לשלם, לא רק על ההחזר החודשי. יש הרבה חלקים קטנים שמתחברים יחד לעלות הגדולה. בואו נכיר את כולם:

1. הקרן והריבית – הלב של המשכנתא

• הקרן: זה הסכום המקורי של הכסף שלקחתם מהבנק. אם לקחתם מיליון שקלים, הקרן היא מיליון שקלים.
• הריבית: כבר דיברנו עליה. זו התמורה שהבנק לוקח על הכסף שהוא נתן לכם. הריבית יכולה להיות קבועה (לא משתנה) או משתנה (משתנה מדי פעם). יש אפילו ריבית שקשורה למשהו שנקרא “פריים”, שגם הוא יכול להשתנות. סוגי הריביות והמסלולים השונים הם חשובים מאוד, ותוכלו ללמוד עליהם במסלולי משכנתא.

2. הצמדה – מה זה אומר?

לפעמים, המשכנתא שלכם יכולה להיות “צמודה” למדד כלשהו. המדד המוכר ביותר הוא מדד המחירים לצרכן. מה זה אומר? דמיינו שאם מחירי הדברים בחנויות עולים, גם הסכום שאתם חייבים לבנק יכול לעלות קצת. זה אומר שגם הקרן וגם הריבית שאתם משלמים יכולות לעלות או לרדת בהתאם למדד הזה. זה משהו שצריך לקחת בחשבון, כי הוא יכול להשפיע על הסכום הכולל שתצטרכו להחזיר.

3. עמלות ודמי טיפול

בדיוק כמו כשאתם משלמים כניסה לפארק שעשועים, גם לבנק יש לעיתים עמלות שצריך לשלם על המשכנתא. אלו יכולות להיות עמלות פתיחת תיק, כלומר תשלום קטן לבנק על כל העבודה שהוא עושה בשבילכם. יש גם עמלות אחרות, כמו עמלת פירעון מוקדם, שאותה משלמים אם אתם רוצים להחזיר חלק מהמשכנתא או את כולה לפני הזמן שנקבע. הבנק צריך לפעמים לפצות אותו על הריבית שהוא “הפסיד” בגלל ההחזר המוקדם. חשוב תמיד לבדוק את כל העמלות האלה.

4. ביטוחים – שקט נפשי

כשלוקחים משכנתא, הבנק דורש בדרך כלל שני סוגי ביטוחים:

• ביטוח חיים: זה ביטוח שמגן על הבנק ועל המשפחה. אם חלילה משהו יקרה למי שלקח את המשכנתא, חברת הביטוח תשלם את יתרת המשכנתא לבנק, והמשפחה לא תצטרך לדאוג להחזרים.
• ביטוח מבנה: זה ביטוח שמגן על הבית עצמו. אם יקרה נזק לבית (כמו שריפה או הצפה), הביטוח ישלם כדי לתקן אותו.

הביטוחים האלה הם חלק מהעלות הכוללת של המשכנתא, והם משולמים בדרך כלל כל חודש. חשוב להבין שהם חשובים מאוד לשקט הנפשי שלכם ושל הבנק.

5. שמאות מקרקעין – כמה הבית באמת שווה?

לפני שהבנק נותן לכם כסף לקנות בית, הוא רוצה לדעת שהבית שווה את הכסף. אז הוא שולח אדם מיוחד שנקרא שמאי מקרקעין. השמאי בודק את הבית, מעריך את השווי שלו, וכותב דו”ח. את התשלום לשמאי אתם משלמים, וזה חלק מהעלויות הראשוניות של המשכנתא.

6. עורך דין – לטפל בניירת החשובה

קניית בית ולקחת משכנתא זה תהליך עם הרבה מאוד מסמכים וחוקים. לכן, צריך עורך דין שיעזור לכם לוודא שהכל תקין, שהחוזה הוגן, ושהבית באמת שלכם. עורך הדין גובה שכר טרחה על עבודתו, וזה גם חלק מהעלות הכוללת.

7. מס רכישה – מס על קניית בית

כשקונים בית בישראל, צריך לשלם מס למדינה שנקרא מס רכישה. זהו סכום לא קטן בכלל, והוא מחושב כאחוז משווי הבית. חשוב מאוד לכלול אותו בחישוב העלויות הכוללות, מכיוון שהוא יכול להיות משמעותי מאוד. ניתן למצוא מידע נוסף על תהליך המשכנתא הכולל גם את העלויות הללו.

איך מחשבים את העלות הכוללת בפועל?

אז אחרי שהבנו את כל המרכיבים, איך מחברים הכל יחד כדי לקבל את המספר הסופי? זה לא מורכב כמו שזה נשמע, אם מסתכלים על זה בפירוט:

1. סכום ההלוואה המקורי (הקרן): כמה כסף לקחתם מהבנק.
2. סך כל הריביות: זה החלק הכי גדול בדרך כלל. אתם צריכים לחשב את סך כל הריביות שתשלמו במשך כל שנות המשכנתא. זה נעשה על ידי לוח סילוקין, שהוא טבלה שמראה לכם כמה מכל תשלום חודשי הולך לקרן וכמה לריבית.
3. תוספות הצמדה: אם המשכנתא צמודה למדד, צריך להוסיף את השינויים האלה. קשה לחזות את זה מראש במדויק, אבל אפשר להשתמש בהערכות.
4. עלויות חד-פעמיות בהתחלה:
   • דמי פתיחת תיק (אם יש).
   • שכר טרחת שמאי.
   • שכר טרחת עורך דין.
   • מס רכישה.
5. עלויות קבועות לאורך זמן:
   • עלות ביטוח חיים חודשית כפול מספר חודשי המשכנתא.
   • עלות ביטוח מבנה חודשית כפול מספר חודשי המשכנתא.
6. עלויות בלתי צפויות (שחשוב לדעת עליהן):
   • עמלת פירעון מוקדם (אם תחליטו להחזיר את המשכנתא מוקדם).
   • שינויים בריבית (אם הריבית משתנה, ההחזר החודשי ישתנה וכך גם סך הריביות).

החישוב של סך הריביות הוא בדרך כלל המורכב ביותר. לכן, הבנקים נותנים לכם לוח סילוקין. זה כמו מפה מפורטת של כל התשלומים שלכם. הלוח מראה לכם בדיוק כמה אתם משלמים כל חודש, וכמה מזה הולך לקרן וכמה לריבית. אם תסכמו את כל עמודת הריביות בלוח הזה, תקבלו את סך הריביות שתשלמו על הקרן.

דוגמה פשוטה מאוד (לא עם מספרים אמיתיים, רק כדי להבין את הרעיון):

נניח שהבנק נותן לכם משכנתא של 100 שקלים למשך שנתיים. הבנק אומר לכם שתחזירו לו 5 שקלים כל חודש. אבל בתוך ה-5 שקלים האלה, יש גם ריבית. נניח שבסוף השנתיים, כשסיימתם להחזיר את כל ה-100 שקלים שלקחתם, גיליתם שבנוסף ל-100 שקלים האלה, שילמתם עוד 20 שקלים כריבית. אז העלות הכוללת של ההלוואה הזו היא 100 שקלים (הקרן) + 20 שקלים (הריבית) = 120 שקלים. עכשיו נוסיף לזה את העמלות והביטוחים שדיברנו עליהם. אם שילמתם 5 שקלים על שמאי ו-10 שקלים על ביטוחים, אז העלות הכוללת היא 120 + 5 + 10 = 135 שקלים. זה כמובן דוגמה מאוד קטנה, אבל הרעיון הוא אותו דבר עם מספרים גדולים.

כדי לתכנן נכון את המשכנתא שלכם ולהבין את כל העלויות, מומלץ להיכנס לעמוד תכנון משכנתא.

שימוש בטבלאות לחישובים

הנה טבלה פשוטה שיכולה לעזור לכם לדמיין איך נראים החישובים, או איך לארגן את המידע. בחיים האמיתיים הטבלאות האלה הרבה יותר ארוכות ומפורטות!

מרכיב העלות	הסבר קצר	תשלום (דוגמה רעיונית)	הערות
קרן המשכנתא	הסכום שלקחתם מהבנק	1,000,000 ש”ח	הסכום המקורי
ריבית (כוללת)	ה”מחיר” ששילמתם לבנק על הכסף	500,000 ש”ח	משתנה לפי גובה הריבית ותקופת ההלוואה
הצמדה למדד (הערכה)	תוספת על הקרן והריבית אם המדד עולה	100,000 ש”ח	תלוי בשינויי המדד לאורך השנים
דמי פתיחת תיק	עמלה חד-פעמית לבנק	1,000 ש”ח	סכום קבוע, לפעמים ניתן למו”מ
שכר טרחת שמאי	תשלום לשמאי מקרקעין	3,000 ש”ח	תשלום חד-פעמי
שכר טרחת עורך דין	תשלום לעורך הדין על הטיפול	15,000 ש”ח	אחוז משווי הנכס או סכום קבוע
מס רכישה	מס שמשלמים למדינה על קניית בית	50,000 ש”ח	אחוז משווי הנכס, תלוי גם בשאלה אם זה בית ראשון
ביטוח חיים (סה”כ)	תשלום חודשי על ביטוח חיים כפול שנים	25,000 ש”ח	מגן על הבנק והמשפחה
ביטוח מבנה (סה”כ)	תשלום חודשי על ביטוח מבנה כפול שנים	10,000 ש”ח	מגן על הנכס
עלות כוללת משוערת	סך כל הסכומים	1,704,000 ש”ח	הערכה בלבד, משתנה מאוד בין מקרים

המספרים בטבלה הזו הם רק דוגמאות להמחשה. העלויות האמיתיות משתנות מאוד וחשוב לבדוק אותן בבנקים השונים.

איך אפשר להקטין את עלות המשכנתא הכוללת?

אז הבנו שיש הרבה דברים שצריך לשלם. האם יש דרכים לשלם פחות בסוף? בהחלט! הנה כמה רעיונות:

• הון עצמי גדול יותר: הון עצמי הוא הכסף שאתם מביאים מהבית, ולא לווים מהבנק. ככל שתביאו יותר כסף משלכם, תצטרכו ללוות פחות מהבנק. כשתלוו פחות, תשלמו פחות ריבית, וזה חוסך הרבה כסף בסוף.
• תקופת החזר קצרה יותר: אם תחזירו את המשכנתא מהר יותר (למשל, ב-15 שנה במקום 30), התשלום החודשי יהיה גדול יותר, אבל סך הריביות שתשלמו יהיה נמוך יותר באופן משמעותי.
• השוואת הצעות: ממש כמו שאתם משווים מחירים של צעצועים בחנויות שונות, כך גם חשוב להשוות הצעות למשכנתא מכמה בנקים שונים. כל בנק יציע תנאים וריביות שונות, ואפשר לחסוך הרבה כסף פשוט על ידי בחירה בהצעה הטובה ביותר.
• בחירת מסלולים חכמה: יש סוגים שונים של מסלולי משכנתא, עם ריביות קבועות, משתנות, צמודות ולא צמודות. שילוב נכון של המסלולים (מה שנקרא תמהיל משכנתא) יכול לחסוך לכם הרבה כסף. צריך להבין מה מתאים לכם ולמשפחה שלכם.
• פירעון מוקדם: אם יום אחד יהיה לכם סכום כסף גדול (למשל, ירושה או בונוס גדול), אתם יכולים להחזיר חלק מהמשכנתא לפני הזמן. זה יקטין את הקרן שאתם חייבים, וכך תשלמו פחות ריבית בהמשך הדרך. שימו לב לעמלת פירעון מוקדם, שצריך לבדוק לפני כן.

למה חשוב לדעת את העלות הכוללת?

השאלה “איך לחשב את עלות המשכנתא הכוללת?” היא לא רק שאלה טכנית – היא שאלה מאוד חשובה לעתיד של כל משפחה. כשמבינים את כל העלויות, אפשר:

• לתכנן תקציב: לדעת כמה כסף באמת יידרש לכם, לאורך זמן. זה עוזר לכם להבין אם אתם יכולים לעמוד בתשלומים בלי להתקשות.
• לקבל החלטות טובות יותר: אם אתם יודעים שמשכנתא אחת תעלה לכם הרבה יותר בסוף, אולי תבחרו באחרת, או שתנסו להגדיל את ההון העצמי שלכם.
• להיות רגועים יותר: כשמבינים את התמונה המלאה, יש פחות הפתעות לא נעימות בהמשך הדרך.
• לחסוך כסף: הבנה טובה של המרכיבים השונים מאפשרת לכם לחפש דרכים להוזיל את העלות הכוללת, כמו שהזכרנו בסעיף הקודם.

תהליך לקיחת משכנתא הוא תהליך רציני וחשוב. מומלץ מאוד ללמוד עליו היטב. עוד מידע רב תמצאו באתר שלנו.

סיכום והמלצות

אז כמו שראיתם, חישוב עלות המשכנתא הכוללת זה קצת יותר מסתם להסתכל על התשלום החודשי. זה כמו להרכיב פאזל גדול, שבו כל חתיכה – הקרן, הריבית, ההצמדה, הביטוחים, העמלות והמסים – היא חלק חשוב מהתמונה הסופית.

המסר החשוב ביותר הוא לא לפחד לשאול שאלות! תמיד תשאלו את הבנק, את עורך הדין, ואפילו אנשים מנוסים שאתם מכירים, כל שאלה שיש לכם. ככל שתבינו יותר, כך תהיו מוכנים יותר לקראת הקנייה הגדולה של הבית.

זכרו, קניית בית היא אחת ההחלטות הגדולות והמרגשות ביותר בחיים. הבנה טובה של כל ההיבטים הכלכליים, כולל העלות הכוללת של המשכנתא, תעזור לכם לעשות זאת בצורה הטובה והבטוחה ביותר.

לכל שאלה נוספת, אתם מוזמנים ליצור איתנו קשר. אנו כאן כדי לעזור לכם להבין את עולם המשכנתאות.