האם יש הגבלה על גובה המשכנתא?

האם יש הגבלה על גובה המשכנתא?

היי, חברים צעירים וגם מבוגרים!

דמיינו שאתם רוצים לקנות בית חדש – אולי עם חצר גדולה, או קרוב לבית הספר, או אולי אפילו בית על עץ (אם זה היה אפשרי ובטוח!). רוב האנשים, כשהם רוצים לקנות בית, לא יכולים לשלם את כל הכסף בבת אחת. זה כמו שתרצו לקנות צעצוע גדול ויקר מאוד – לפעמים צריך לחסוך הרבה זמן, או לבקש עזרה מההורים.

כשמדובר בקניית בית, ה”עזרה מההורים” מגיעה בדרך כלל מהבנק, וקוראים לזה משכנתא. המשכנתא היא כמו הלוואה גדולה מאוד שהבנק נותן לכם כדי שתוכלו לקנות את הבית שאתם חולמים עליו. אתם מחזירים את הכסף הזה לבנק כל חודש, קצת-קצת, לאורך הרבה מאוד שנים.

כמו בכל הלוואה, גם כאן יש כללים. השאלה הגדולה היא – האם הבנק ייתן לכם כמה כסף שתרצו, או שיש לזה גבול? התשובה היא חד משמעית: כן, יש הגבלה על גובה המשכנתא. במאמר הזה נגלה למה יש הגבלה כזו ואיך היא נקבעת, בצורה הכי פשוטה שיש, כדי שגם אתם, ילדים סקרנים, תוכלו להבין את אחד הדברים החשובים בעולם המבוגרים.

אם אתם רוצים ללמוד עוד על מה זו משכנתא בכלל, אתם מוזמנים לבקר בקישור הזה: מה זה משכנתא?

למה בכלל יש הגבלה? בואו נבין!

תארו לעצמכם שחבר מבקש מכם להלוות לו כסף כדי לקנות משהו שהוא מאוד רוצה. לפני שאתם מלווים לו, כנראה שתרצו לדעת כמה כסף הוא צריך, ולבדוק אם הוא יכול להחזיר לכם אותו. אם הוא מבקש סכום ענק ואתם יודעים שאין לו איך להחזיר, כנראה שלא תלוו לו, נכון?

כך בדיוק חושב גם הבנק, רק בקנה מידה הרבה יותר גדול. הבנק הוא כמו חבר גדול ועשיר שמוכן להלוות לכם כסף לקנות בית, אבל הוא גם צריך לוודא שהוא יקבל את הכסף שלו בחזרה. אם הבנק היה מלווה כסף לכל אחד בלי גבולות, היו עלולים לקרות דברים לא נעימים: אנשים לא היו מצליחים להחזיר את ההלוואות, הבנק היה מפסיד כסף, וכל המערכת הכלכלית הייתה יכולה להיפגע.

לכן, הגבלות על גובה המשכנתא נועדו להגן גם על הבנק וגם עליכם. הן מבטיחות שהבנק לא יסתכן יותר מדי, ושהמשפחות שלקחו משכנתא לא ייקחו על עצמן יותר מדי התחייבויות שלא יוכלו לעמוד בהן. זה כמו כללי בטיחות בכביש – הם שם כדי שכולם ייסעו בבטחה.

הגורמים שקובעים את גובה המשכנתא: כמו מתכון מיוחד

כדי שהבנק יחליט כמה כסף הוא מוכן להלוות לכם, הוא מסתכל על כמה דברים חשובים, ממש כמו שף שמכין מתכון וצריך לשים לב לכמה מרכיבים שונים. בואו נכיר את המרכיבים האלה:

1. שווי הנכס: כמה הבית שווה?

המרכיב הראשון והחשוב ביותר הוא שווי הבית שאתם רוצים לקנות. הבנק לעולם לא ייתן לכם משכנתא בגובה של 100% משווי הבית. זה אומר שאם הבית עולה מיליון שקלים, הבנק לא ייתן לכם מיליון שקלים. למה? כי הבנק רוצה שתהיה לכם איזושהי השקעה משלכם בבית, מה שמראה שאתם רציניים וגם מפחית את הסיכון שלו.

בדרך כלל, הבנק יקבע כמה אחוזים משווי הבית הוא מוכן לממן. לדוגמה, אם אתם קונים את הבית הראשון שלכם למגורים, הבנק עשוי לאפשר לכם לקבל משכנתא של עד 75% משווי הבית. אם זה בית נוסף (למשל, להשקעה), האחוזים יהיו נמוכים יותר. הנה טבלה פשוטה שמסכמת את זה:

סוג הנכס	אחוז משכנתא מקסימלי משווי הנכס (בערך)	הסבר פשוט
דירה ראשונה למגורים	עד 75%	אם זה הבית הראשון שלכם שבו אתם גרים.
דירה חלופית (משפרי דיור)	עד 70%	אתם מוכרים דירה קיימת וקונים דירה חדשה וגדולה יותר.
דירת השקעה / דירה שנייה	עד 50%	אתם קונים דירה נוספת, לא כדי לגור בה, אלא כדי להשכיר אותה למשל.

חשוב לזכור: שווי הנכס נקבע לא רק לפי מה שאתם משלמים, אלא גם לפי הערכה מקצועית של מישהו שנקרא “שמאי”. השמאי בודק את הבית ואת מחירי בתים דומים בסביבה, וקובע כמה הוא באמת שווה. הבנק יתבסס על הערכה זו.

2. ההון העצמי שלכם: הכסף שלכם בכיס

אם הבנק נותן לכם רק חלק משווי הבית, אתם בטח שואלים: “ומי משלם את השאר?”. כאן נכנס לתמונה ההון העצמי שלכם. זה הכסף שאתם כבר חסכתם, או קיבלתם במתנה, והוא שלכם. ההון העצמי הוא ההבדל בין שווי הבית לבין גובה המשכנתא שהבנק מוכן לתת לכם.

לדוגמה, אם הבית עולה מיליון שקלים והבנק מוכן לתת לכם 75% (750,000 שקלים), אתם צריכים להביא את 25% הנותרים (250,000 שקלים) מהכיס שלכם. ככל שיש לכם יותר הון עצמי, כך תצטרכו ללוות פחות מהבנק, וזה תמיד טוב!

3. יכולת ההחזר שלכם: האם אתם יכולים לשלם כל חודש?

זהו אולי הגורם החשוב ביותר. הבנק רוצה לדעת שאתם באמת יכולים לשלם את ההחזר החודשי של המשכנתא, בלי להתקשות ובלי שתיכנסו לצרות. כדי לבדוק את זה, הבנק מסתכל על שני דברים עיקריים:

1. ההכנסות שלכם: כמה כסף נכנס לכם הביתה כל חודש? זה כולל משכורות, הכנסה מעבודה נוספת, שכר דירה אם יש לכם דירה אחרת וכו’.
2. ההוצאות וההתחייבויות שלכם: כמה כסף אתם מוציאים כבר היום על דברים אחרים? למשל, אם יש לכם הלוואות אחרות (על רכב, על לימודים), או אם אתם משלמים שכר דירה על דירה אחרת.

הבנק יחשב כמה אחוזים מההכנסה החודשית שלכם מותר לכם להקדיש לתשלום המשכנתא. בדרך כלל, בישראל, הבנק לא יאפשר לכם לשלם יותר מ-30% עד 40% מההכנסה הפנויה שלכם על החזרי הלוואות (כולל המשכנתא). אם המשכורת החודשית שלכם היא 10,000 שקלים, למשל, הבנק לא יאשר לכם החזר חודשי של 5,000 שקלים, כי זה יותר מדי ביחס להכנסה שלכם. הוא יגביל אתכם לסכום נמוך יותר, שישאיר לכם מספיק כסף לחיות ולשלם על דברים אחרים.

הבנקים עושים את זה כדי לוודא שתוכלו לחיות בכבוד גם אחרי תשלום המשכנתא, ולא תצטרכו להתמודד עם קשיים כלכליים. הם מסתכלים על דברים כמו מספר הילדים במשפחה, גיל הלווים ועוד, כדי להבין מהן ההוצאות הצפויות שלכם. אם אתם רוצים ללמוד עוד על איך לתכנן את המשכנתא שלכם בצורה נכונה, בקרו כאן: תכנון משכנתא

4. נתונים אישיים נוספים: מה עוד הבנק בודק?

ישנם עוד כמה דברים שהבנק בודק, שמשפיעים על גובה המשכנתא:

• גיל הלווים: הבנקים מעדיפים לתת משכנתא לאנשים צעירים יחסית, כי יש להם יותר שנות עבודה לפניהם כדי להחזיר את הכסף. אם אתם בגיל מבוגר יותר, תקופת ההחזר של המשכנתא עשויה להיות קצרה יותר, מה שיגדיל את ההחזר החודשי וישפיע על הסכום שתוכלו ללוות.
• היסטוריית אשראי: הבנק בודק האם אתם אנשים שאפשר לסמוך עליהם מבחינה כלכלית. האם שילמתם את החשבונות שלכם בזמן בעבר? האם החזרתם הלוואות קטנות אחרות? היסטוריה טובה מראה לבנק שאתם אמינים.
• מצב תעסוקתי: עובדים קבועים עם משכורת יציבה נחשבים לבעלי סיכון נמוך יותר עבור הבנק מאשר עובדים עצמאיים או כאלה שעובדים בעבודות מזדמנות. יציבות תעסוקתית עוזרת לבנק להאמין שתוכלו להחזיר את ההלוואה.

5. סוג הנכס והשימוש בו: לא כל בית זהה

כבר הזכרנו שזה משנה אם זו דירה ראשונה למגורים או דירת השקעה. אבל יש הבדלים נוספים:

• דירה למגורים: נחשבת לבטוחה יותר מבחינת הבנק.
• דירה להשקעה: נחשבת מעט מסוכנת יותר, כי אם הדירה לא מושכרת, יכול להיות לכם קשה יותר לשלם את המשכנתא. לכן, אחוז המימון (אחוז המשכנתא משווי הנכס) נמוך יותר.
• נכס מסחרי: (כמו חנות או משרד) הכללים עבורו שונים לחלוטין ולרוב הבנקים נותנים אחוזי מימון נמוכים יותר.

טבלה מסכמת: קווים מנחים לגובה המשכנתא

כדי לסכם את כל מה שלמדנו עד כה, הנה טבלה קטנה שמציגה את הדברים החשובים ביותר שהבנק בודק כשהוא מחליט כמה משכנתא לתת לכם:

גורם	הסבר פשוט	איך זה משפיע על גובה המשכנתא?
שווי הנכס	כמה הבית עולה.	הבנק לא יממן 100% משווי הנכס. יש אחוז מקסימלי (לרוב 50-75%) בהתאם לסוג הנכס.
ההון העצמי	כמה כסף יש לכם בכיס.	ככל שיש יותר, תצטרכו פחות מהבנק ותוכלו לקבל משכנתא גדולה יותר (במסגרת האחוז המותר).
הכנסה חודשית	כמה כסף נכנס לכם כל חודש.	ההחזר החודשי לא יעלה על אחוז מסוים (לרוב 30-40%) מההכנסה הפנויה שלכם.
התחייבויות קיימות	הלוואות או הוצאות קבועות אחרות שיש לכם.	הן מפחיתות את ההכנסה הפנויה שלכם, ולכן את סכום המשכנתא שתוכלו לקבל.
גיל הלווים	הגיל של אלה שלוקחים את המשכנתא.	משפיע על אורך תקופת ההחזר ועל הסכום החודשי שניתן לקחת.
היסטוריית אשראי	האם שילמתם חשבונות והחזרתם הלוואות בזמן בעבר.	היסטוריה טובה עוזרת לקבל אישור ובתנאים טובים יותר.

האם אפשר להגדיל את גובה המשכנתא? טיפים קטנים

אז הבנו שיש הגבלות, אבל האם יש דרכים “לשחק” קצת עם הכללים (בצורה חוקית, כמובן!) כדי לקבל משכנתא גבוהה יותר, אם אתם באמת זקוקים לה?

כן, בהחלט! הנה כמה רעיונות:

• חסכו יותר הון עצמי: ככל שתחסכו יותר כסף משלכם, כך תצטרכו פחות מהבנק. זה אולי נשמע קשה, אבל כל שקל שאתם מצליחים לחסוך עוזר לכם להתקרב לבית החלומות שלכם.
• הגדילו את ההכנסה שלכם: אם אתם יכולים לעבוד שעות נוספות, למצוא עבודה נוספת קטנה, או לשפר את ההכנסה שלכם בדרך אחרת – זה יכול להשפיע לטובה על יכולת ההחזר שלכם בעיני הבנק.
• צמצמו חובות קיימים: אם יש לכם הלוואות אחרות, כדאי לנסות ולסגור אותן לפני שאתם לוקחים משכנתא. כך תהיה לכם פחות הוצאה חודשית קבועה, והבנק יראה שאתם פנויים יותר להתחייבות הגדולה של המשכנתא.
• צרפו לווים נוספים: לפעמים, אם שני בני זוג לוקחים משכנתא יחד, הבנק רואה את סך ההכנסות שלהם וזה מאפשר לקחת סכום גבוה יותר. אפשרות נוספת היא לצרף הורים או קרובי משפחה אחרים כלווים (אם הם מסכימים כמובן!), מה שיגדיל את סך ההכנסות ואת יכולת ההחזר המשותפת.
• תכננו את המשכנתא בתבונה: אפשר לשחק עם תקופת ההחזר (להאריך אותה, מה שיפחית את התשלום החודשי) או עם הרכב המשכנתא (למשל, לשלב מסלולים שונים). זה נושא מורכב, ולכן כדאי להתייעץ עם מומחים. בקישור הזה תוכלו למצוא מידע נוסף על תהליך המשכנתא וכיצד הוא עובד.

הבנקים וכללי המשחק

חשוב לדעת שהבנקים השונים לא תמיד מציעים בדיוק את אותם התנאים, למרות שכולם כפופים לכללים של בנק ישראל. בנק אחד יכול להיות מעט יותר גמיש בגובה אחוז המימון, ואחר יכול להציע ריביות טובות יותר (הריבית היא המחיר שאתם משלמים לבנק על ההלוואה). לכן, תמיד כדאי לבדוק בכמה בנקים שונים ולהשוות בין ההצעות שלהם.

השוואה נכונה וניהול משא ומתן עם הבנקים יכולים לחסוך לכם הרבה כסף ולעזור לכם לקבל את המשכנתא הטובה ביותר עבורכם. זכרו, הבנק הוא לא רק המקום שבו אתם מפקידים כסף, אלא גם שותף לדרך בקניית הבית. למידע נוסף על בנקים, בקרו בקישור הזה: הבנק

לסיכום: משכנתא – עניין של תכנון נכון

אז חברים, ראינו שהתשובה לשאלה “האם יש הגבלה על גובה המשכנתא?” היא חד משמעית כן. ההגבלות האלה נועדו לשמור על כולנו – על הבנקים ועל המשפחות שלוקחות משכנתא. הן מבטיחות שאתם לא תיקחו על עצמכם יותר מדי, ושהבנק יקבל את כספו בחזרה.

הדרך לקבל את המשכנתא המתאימה והטובה ביותר היא על ידי תכנון נכון, הבנה של הכללים ושאלת שאלות. אל תפחדו לשאול את המבוגרים שלכם, או להיעזר במידע שיש באתר כמו שלנו, כדי להבין טוב יותר את העולם הזה. ככל שתדעו יותר, כך תהיו מוכנים טוב יותר ליום שבו תרצו לקנות את בית החלומות שלכם.

אם יש לכם שאלות נוספות, או שתרצו ללמוד עוד על עולם המשכנתאות, אתם תמיד מוזמנים לעיין במדריך המלא למשכנתא שלנו. אנחנו כאן כדי לעזור לכם להבין ולנווט בתהליך המורכב הזה. ואם תרצו לדבר איתנו, אתם תמיד יכולים ליצור קשר.