היי לכם! היום נדבר על משהו שמעניין הרבה משפחות שיש להן בית. אולי שמעתם את ההורים שלכם מדברים על “משכנתא” או “מחזור משכנתא”. אלו מילים שיכולות להישמע קצת מסובכות, אבל האמת היא שאם נסביר אותן לאט וברור, תגלו שזה לא כל כך מסובך בכלל. ננסה להבין ביחד האם כל אחד יכול לבצע מחזור למשכנתא שלו, ומה זה בעצם אומר.

אז מה זו בכלל משכנתא? (בקיצור)

תארו לעצמכם שמשפחה רוצה לקנות בית, אבל אין לה מספיק כסף מזומן כדי לשלם את כל הסכום בבת אחת. במקרה כזה, הם יכולים ללכת לבנק ולבקש הלוואה גדולה מאוד. ההלוואה הזו נקראת משכנתא. הבנק נותן את הכסף, ובתמורה, המשפחה מתחייבת להחזיר את הכסף הזה לבנק כל חודש, במשך שנים ארוכות (לפעמים 20, 25 ואפילו 30 שנה). כל חודש הם משלמים סכום קבוע, עד שההלוואה כולה נגמרת. אם תרצו לדעת עוד על מה זו משכנתא, אתם מוזמנים לבקר בדף מהי משכנתא? באתר שלנו.

ומה זה “מחזור משכנתא”?

עכשיו, כשאנחנו מבינים מה זו משכנתא, בואו נדבר על מחזור משכנתא. דמיינו שאתם משחקים במשחק, ובמהלך המשחק אתם מבינים שאפשר לשנות כמה כללים כדי שהמשחק יהיה יותר טוב בשבילכם. מחזור משכנתא זה קצת כמו לשנות את הכללים של ההלוואה הגדולה שלכם. זה בעצם אומר שאתם לוקחים משכנתא חדשה לגמרי כדי “לסגור” את המשכנתא הישנה שלכם. זה כמו להתחיל דף חדש, אבל עם תנאים חדשים שעשויים להתאים לכם יותר.

למה שמישהו ירצה לעשות דבר כזה? לפעמים, התנאים בשוק משתנים – ה”מחיר” של הכסף שהבנקים מלווים משתנה, או שהמצב הכלכלי של המשפחה השתנה. אם תנאי ההלוואה החדשים טובים יותר מהישנים, זה יכול להיות רעיון טוב. המשמעות היא שאולי תוכלו לשלם פחות כסף כל חודש, או לסיים לשלם את ההלוואה מהר יותר. זה כמו שבזמן שאתם משלמים על בית, פתאום יש מבצע בבנק על הלוואות, ואתם יכולים לקבל תנאים טובים יותר.

למה בכלל למחזר משכנתא? סיבות טובות

יש כמה סיבות עיקריות שבגללן אנשים מחליטים למחזר את המשכנתא שלהם. זה לא משהו שעושים סתם, אלא מתוך מחשבה ורצון לשפר את המצב הכלכלי של המשפחה. הנה כמה דוגמאות למה זה יכול להיות רעיון טוב:

1. חיסכון בכסף כל חודש (הקטנת התשלום החודשי)

זו אחת הסיבות הנפוצות ביותר. אם הריביות (ה”מחיר” של הכסף) יורדות, או אם הבנק מציע תנאים טובים יותר, אפשר למחזר את המשכנתא כך שהתשלום החודשי יהיה נמוך יותר. תארו לעצמכם שאתם משלמים כל חודש סכום מסוים על המשכנתא, ופתאום, אחרי המחזור, אתם צריכים לשלם פחות. זה אומר שנשאר לכם יותר כסף בחשבון הבנק שלכם בסוף החודש, ואתם יכולים להשתמש בו לדברים אחרים, כמו חוגים, חופשות או חיסכון לעתיד. זה כמו למצוא דרך לשלם פחות “שכר דירה” על הבית שבבעלותכם.

2. קיצור תקופת ההחזר (לסיים לשלם מהר יותר)

לפעמים, המטרה היא לא דווקא לשלם פחות כל חודש, אלא לסיים לשלם את ההלוואה כמה שיותר מהר. אם המצב הכלכלי של המשפחה השתפר (למשל, אחד ההורים קיבל העלאה בשכר), הם יכולים להחליט למחזר את המשכנתא, לקחת את אותה הלוואה (או אפילו קצת יותר) אבל לפרוס אותה על פחות שנים. זה אומר שהתשלום החודשי יכול להיות דומה או אפילו קצת גבוה יותר, אבל בסך הכל, המשפחה תסיים לשלם את המשכנתא שנים רבות לפני המועד המקורי. זה מרגיש כמו להגיע לקו הסיום של מירוץ ארוך הרבה לפני הזמן.

3. שינוי מסלולי המשכנתא (התאמת הלוואה למצב משתנה)

משכנתאות הן לא רק הלוואה אחת גדולה, אלא הן בנויות בדרך כלל מכמה “מסלולים” שונים. כל מסלול הוא כמו דרך אחרת להחזיר את הכסף, עם כללים שונים לגבי הריבית והתשלומים. לדוגמה, יש מסלולים שהריבית בהם קבועה ולא משתנה, ויש כאלה שהריבית בהם משתנה כל כמה שנים או לפי מצב השוק. אם לפני כמה שנים המשפחה לקחה משכנתא עם מסלולים מסוימים, ועכשיו היא מבינה שמסלולים אחרים יהיו טובים יותר עבורה – למשל, כי היא רוצה יציבות גדולה יותר ולא מפחדת שהריבית תעלה, או כי היא חושבת שהריבית תרד – היא יכולה למחזר את המשכנתא ולשנות את המסלולים. זה כמו ללכת בדרך מסוימת ואז להחליט לשנות את הדרך כדי להגיע ליעד בצורה נוחה או מהירה יותר. למידע נוסף על מסלולי משכנתא, בקרו בדף תמהיל משכנתא.

4. לקיחת סכום נוסף (הרחבת ההלוואה)

לפעמים, אנשים ממחזרים משכנתא לא רק כדי לשפר את התנאים של ההלוואה הקיימת, אלא גם כדי לקחת סכום כסף נוסף. לדוגמה, אם המשפחה רוצה לשפץ את הבית, להוסיף חדר, או לממן לימודים לילדים. במקום לקחת הלוואה חדשה ויקרה, הם יכולים למחזר את המשכנתא הקיימת, ו”על הדרך” להגדיל את סכום ההלוואה כדי לקבל את הכסף הנוסף שהם צריכים. זה מאפשר להם לשלם את כל הכסף כהלוואת משכנתא אחת גדולה, שלרוב תהיה בתנאים טובים יותר מאשר הלוואה רגילה אחרת. כמובן שצריך לוודא שהם יכולים לעמוד בתשלומים החדשים.

האם כל אחד יכול למחזר משכנתא?

זו שאלה מצוינת! התשובה היא… לא תמיד כל אחד יכול, אבל הרבה מאוד אנשים יכולים. כמו כל הלוואה גדולה, הבנקים בודקים כמה דברים לפני שהם מסכימים לתת לכם משכנתא חדשה (גם אם זו משכנתא למחזור). הנה כמה דברים שהם בודקים:

המצב הכלכלי של המשפחה: הבנק רוצה לוודא שתוכלו לעמוד בתשלומים החדשים של המשכנתא. הם יבדקו את ההכנסות שלכם (כמה כסף ההורים מרוויחים), את ההוצאות שלכם, ואם אתם משלמים חשבונות בזמן. זה כמו שצריך לוודא שיש לכם מספיק כסף לכיסוי ההוצאות החודשיות כדי שתוכלו לקנות את מה שאתם רוצים.
ערך הנכס (הבית): הבית שלכם משמש כ”ביטחון” עבור הבנק. אם משהו יקרה ולא תוכלו לשלם, הבנק יכול לקחת את הבית כדי להחזיר לעצמו את הכסף. לכן, הבנק יוודא שהבית שלכם עדיין שווה מספיק כסף כדי לכסות את ההלוואה החדשה. לפעמים שולחים מישהו שנקרא “שמאי” לבדוק את ערך הבית.
היסטוריית תשלומים: הבנק ירצה לדעת אם שילמתם את המשכנתא הקודמת שלכם בזמן. אם הייתם “תלמידים טובים” ושילמתם הכל כסדרו, זה יגדיל את הסיכויים שלכם לקבל אישור למחזור.
גובה ההלוואה המבוקשת ביחס לערך הנכס: הבנק בודק כמה אחוזים משווי הבית אתם רוצים ללוות. יש כללים ברורים לגבי כמה אחוזים משווי הנכס הבנק יכול להלוות לכם. אם אתם רוצים להגדיל את ההלוואה, זה חייב להיות בגבולות שהבנק מאשר.

לסיכום, מי שיש לו מצב כלכלי יציב, היסטוריית תשלומים טובה, ובית ששווה מספיק כסף – רוב הסיכויים שיצליח למחזר את המשכנתא שלו. חשוב להבין שכל מקרה הוא שונה, ולכן חשוב תמיד לבדוק את הפרטים הספציפיים שלכם. למידע נוסף על תהליך המשכנתא באופן כללי, בקרו בדף תהליך המשכנתא.

מתי כדאי לשקול מחזור משכנתא?

אז הבנו מה זה מחזור משכנתא ומי יכול לעשות את זה. אבל מתי זה בכלל רעיון טוב? הנה כמה מצבים שיכולים להעיד שזה הזמן הנכון לבדוק את האפשרות למחזר:

1. הריביות ירדו באופן משמעותי

כמו שאמרנו, ריביות הן ה”מחיר” של הכסף. הריביות במשק משתנות כל הזמן. אם הריביות ירדו מאז שלקחתם את המשכנתא המקורית, זו יכולה להיות הזדמנות מצוינת לחסוך הרבה כסף. זה כמו שמחירי הצעצועים בחנות יורדים, ופתאום אפשר לקנות את אותו הצעצוע בפחות כסף. במקרה של משכנתא, ירידה קטנה בריבית יכולה לחסוך עשרות אלפי שקלים לאורך השנים.

2. המצב הכלכלי שלכם השתפר

אם ההורים קיבלו העלאה גדולה במשכורת, או שאחד מהם התחיל עבודה חדשה עם שכר גבוה יותר, יכול להיות שזה הזמן לחשוב על קיצור תקופת המשכנתא. במקום לשלם פחות כל חודש, תוכלו לשלם קצת יותר ולסיים לשלם את הבית מהר יותר, ובכך לחסוך הרבה כסף על הריביות לאורך כל תקופת ההלוואה. זה כמו שאם יש לכם פתאום יותר דמי כיס, אתם יכולים לחסוך יותר מהר כדי לקנות משהו גדול.

3. אתם רוצים לשנות את המסלולים

כפי שהסברנו קודם, לפעמים צריך לשנות את התמהיל של המשכנתא. אם אתם מבינים שהמסלולים שבחרתם לפני כמה שנים כבר לא מתאימים למצב הנוכחי או למה שאתם מצפים שיקרה בעתיד (למשל, אתם חוששים מעליית ריבית או דווקא בטוחים שהיא תרד), מחזור הוא הדרך לשנות את זה. תכנון משכנתא נכון הוא סופר חשוב, ואתם יכולים לקרוא על כך עוד ב- תכנון משכנתא.

4. אתם זקוקים לכסף נוסף

אם יש לכם צורך בכסף גדול לשיפוצים, חתונה, לימודים, או כל הוצאה גדולה אחרת, ומצד שני יש לכם נכס (הבית שלכם) עם משכנתא, מחזור משכנתא יכול להיות פתרון מצוין לקבלת כסף בתנאים טובים יחסית. זה עדיף על לקיחת הלוואה צרכנית רגילה, שלרוב תהיה יקרה בהרבה.

איך עובד תהליך מחזור המשכנתא? (בצורה פשוטה)

תהליך מחזור המשכנתא, למרות שהוא נשמע מורכב, הוא למעשה סדרה של צעדים הגיוניים. בואו נפרק אותו לשלבים פשוטים:

בדיקה ותכנון ראשוני: זה השלב שבו אתם בודקים האם מחזור משתלם לכם בכלל. אתם מסתכלים על תנאי המשכנתא הנוכחית שלכם (כמה נשאר לכם לשלם, מה הריביות הנוכחיות), וחושבים מה המטרה שלכם במחזור – לחסוך כסף כל חודש? לסיים מוקדם יותר? לקבל כסף נוסף? בשלב זה, כדאי מאוד להתייעץ עם יועץ משכנתאות. אפשר ללמוד עוד במדריך המלא ללקיחת משכנתא כאן: מדריך משכנתאות.
איסוף מסמכים: הבנק יבקש מכם להציג מגוון מסמכים כדי להכיר את המצב הכלכלי שלכם. אלו יכולים להיות תלושי שכר, דפי בנק, מסמכי זיהוי ועוד. זה כמו לאסוף את כל הקלפים שצריך כדי לשחק משחק חדש.
קבלת הצעות מהבנקים: עם כל המידע והמסמכים, אתם פונים לבנקים שונים ומבקשים הצעות למשכנתא חדשה. אתם יכולים לבדוק באילו בנקים ניתן לקבל שירות באתר בנקים למשכנתאות. כל בנק יציע לכם תנאים שונים, ואתם תצטרכו להשוות ביניהם.
בחירת ההצעה הטובה ביותר: אחרי שקיבלתם כמה הצעות, תצטרכו לבחור את ההצעה שהכי מתאימה לכם ולמטרות שלכם. זו החלטה חשובה, וכדאי לקבל עזרה של מישהו שמבין בזה היטב.
חתימה על הסכמים וביצוע: ברגע שבחרתם הצעה, תצטרכו לחתום על כל המסמכים החדשים מול הבנק. המשכנתא הישנה “תיסגר”, והמשכנתא החדשה “תיפתח”. זה השלב שבו השינוי קורה בפועל.

מה חשוב לבדוק לפני שממחזרים?

מחזור משכנתא הוא צעד משמעותי, ולכן חשוב לבדוק כמה דברים לפני שמחליטים לעשות אותו. זה כמו לבדוק את כללי המשחק החדשים לפני שמתחילים לשחק, כדי לוודא שאתם מבינים הכל ולא תהיו מופתעים:

עמלות ועלויות:

מחזור משכנתא כרוך בכמה עלויות. לדוגמה, יכול להיות שתצטרכו לשלם “קנס” (שנקרא “עמלת פירעון מוקדם”) לבנק הישן על כך שאתם סוגרים את ההלוואה לפני הזמן. בנוסף, יש עמלות לבנק החדש, אגרות שונות, ולעיתים גם עלויות לשמאות או עורך דין. חשוב לחשב את כל העלויות האלה ולוודא שהחיסכון הצפוי מהמחזור יהיה גדול יותר מההוצאות הללו. אחרת, זה לא ישתלם.

תקופת ההחזר החדשה:

אם אתם מקצרים את תקופת ההחזר, התשלום החודשי יכול לעלות. ודאו שאתם יכולים לעמוד בתשלום החודשי הגבוה יותר. אם אתם מאריכים את התקופה כדי להקטין את התשלום החודשי, זכרו שתשלמו יותר ריבית לאורך כל התקופה. כלומר, למרות שהתשלום החודשי קטן, הסכום הכולל שתחזירו לבנק יהיה גדול יותר. חשוב למצוא את האיזון הנכון עבורכם.

התאמה למצב העתידי:

חשבו לא רק על המצב היום, אלא גם על איך המצב הכלכלי של המשפחה שלכם עשוי להיראות בעתיד הקרוב והרחוק. האם צפויות הוצאות גדולות? האם צפויה עלייה בהכנסות? בחרו מסלולים ותנאים שיתאימו לכם גם בעוד כמה שנים, ולא רק עכשיו. זה כמו לתכנן טיול ארוך, ולא רק את הצעד הראשון.

טבלה להמחשה: משכנתא לפני ואחרי מחזור (דוגמה פשוטה)

כדי להמחיש את ההבדל, הנה דוגמה פשוטה בטבלה, שתעזור לכם להבין איך מחזור יכול להשפיע על המשכנתא:

פרט	משכנתא מקורית (לפני מחזור)	משכנתא חדשה (אחרי מחזור)
סכום ההלוואה שנשאר	800,000 ש”ח	800,000 ש”ח (או יותר, אם לוקחים סכום נוסף)
תקופת החזר שנותרה	20 שנים	15 שנים (דוגמה לקיצור תקופה)
תשלום חודשי משוער	4,500 ש”ח	5,500 ש”ח (יותר, אבל לזמן קצר יותר)
ריבית ממוצעת	3.0%	2.5% (דוגמה לריבית נמוכה יותר)
סה”כ צפוי שישולם לבנק	~1,080,000 ש”ח	~990,000 ש”ח (חיסכון כולל)

הטבלה הזו היא רק דוגמה. המספרים האמיתיים תלויים בהרבה דברים ומשתנים מאוד. מה שחשוב להבין הוא הרעיון: לעיתים קרובות ניתן להגיע לחיסכון משמעותי או לשיפור בתנאים הכוללים.

לסיכום: האם זה לכולם? ומה הלאה?

אז, האם כל אחד יכול למחזר את המשכנתא? התשובה היא שוב – פוטנציאלית כן, אם מתאימים לתנאים של הבנקים וזה באמת משתלם כלכלית עבורם. זה לא קסם, אלא כלי פיננסי חכם שיכול לעזור למשפחות לחסוך הרבה כסף או לשפר את מצבן הכלכלי לאורך זמן. חשוב לזכור שזהו תהליך שדורש בדיקה מעמיקה והבנה של המצב האישי והשוק הפיננסי.

הדבר החשוב ביותר הוא לא למהר לקבל החלטות. כדאי מאוד להתייעץ עם מומחים בתחום. יועץ משכנתאות מקצועי יכול לעזור לכם להבין את כל הפרטים הקטנים, לחשב את הכדאיות, ולהשוות הצעות מבנקים שונים בצורה שקופה. הוא יעזור לכם לבחור את הדרך הטובה ביותר עבור המשפחה שלכם.

אם אתם רוצים ללמוד עוד על משכנתאות ועל איך לתכנן אותן נכון, אתם מוזמנים לבקר בדף הבית שלנו בכתובת mashcanta.org.il. יש שם עוד המון מידע שיכול לעזור לכם ולהורים שלכם להבין טוב יותר את העולם הזה. ואם יש לכם שאלות, אל תהססו ליצור קשר דרך הדף צרו קשר. אנחנו כאן כדי לעזור לכם להבין טוב יותר את המושגים הפיננסיים החשובים הללו.

זכרו, ידע הוא כוח, ובהבנת המשכנתא ומחזורה, ידע יכול לחסוך לכם הרבה מאוד כסף ולשפר את איכות החיים.

האם כל אחד יכול למחזר את המשכנתא?