מה משפיע על הסיכוי לקבל אישור?

מה משפיע על הסיכוי לקבל אישור?

שלום לכם, חברים יקרים! בטח שמעתם פעם את המילה “משכנתא” וחשבתם לעצמכם: “מה זה בכלל? ולמה אנשים מדברים על זה כל כך הרבה כשהם רוצים לקנות בית?”. אז בואו נפשט את זה קצת. תארו לעצמכם שאתם רוצים לקנות משהו ממש גדול ויקר, כמו אופניים חדשים או צעצוע מיוחד, אבל אין לכם מספיק כסף בחיסכון שלכם. מה עושים? אולי מבקשים עזרה מההורים, שמלווים לכם כסף ואתם מחזירים להם לאט לאט. משכנתא היא בעצם סוג של הלוואה כזאת, רק שהיא סכום גדול מאוד של כסף שלוקחים מהבנק כדי לקנות דירה או בית. במקום ההורים, כאן זה הבנק שעוזר לנו.

אבל רגע, הבנק לא מחלק כסף סתם ככה לכל אחד. הוא רוצה להיות בטוח שתצליחו להחזיר לו את הכסף שלקחתם. ולכן, הבנק בודק המון דברים לפני שהוא נותן לכם “אישור” לקבל את המשכנתא. במאמר הזה נסביר בצורה פשוטה, כאילו אנחנו מדברים עם ילד בן 10, מהם כל הגורמים האלה שמשפיעים על הסיכוי שלכם לקבל את האישור החשוב הזה. הבנת הדברים האלה תעזור לכם להתכונן טוב יותר ולדעת למה לצפות.

אם אתם רוצים ללמוד עוד על מהי משכנתא ואיך היא עובדת, תוכלו למצוא מידע נוסף בקישור הזה: מהי משכנתא?

החלק הראשון: מי אתם? (הלווים)

הדבר הראשון שהבנק מסתכל עליו זה אתם – מי אתם, מה אתם עושים, ואיך אתם מתנהלים עם כסף. זה קצת כמו מורה שמכיר את התלמידים שלו ויודע מי משקיע ומי פחות.

הכנסה יציבה: כמה כסף נכנס אליכם כל חודש?

תארו לעצמכם שאתם מקבלים דמי כיס קבועים כל שבוע. ההורים שלכם יודעים שיש לכם כסף שנכנס באופן סדיר. ככה גם הבנק מסתכל עליכם. הוא רוצה לדעת כמה כסף נכנס אליכם באופן קבוע, כל חודש. זה יכול להיות:

• משכורת קבועה: אם אתם עובדים במקום מסודר ומקבלים תלוש שכר כל חודש, זה מצוין! הבנק רואה שיש לכם מקור הכנסה יציב. הוא גם בודק כמה זמן אתם עובדים באותו מקום – ככל שהוותק גדול יותר, כך זה נותן תחושה של יציבות רבה יותר.
• עצמאים: אם אתם לא עובדים במקום אחד, אלא יש לכם עסק משלכם (למשל, אתם מציירים ציורים ומוכרים אותם), הבנק יבדוק את הדוחות הכספיים של העסק שלכם. הוא ירצה לראות שהעסק שלכם רווחי ומכניס כסף באופן עקבי לאורך זמן. לפעמים הבנק יבקש לראות דוחות של כמה שנים אחורה כדי להבין את רצף ההכנסות שלכם.
• הכנסות נוספות: יש אנשים שמקבלים כסף גם משכר דירה (אם יש להם דירה שהם משכירים), או מפנסיה. כל הכנסה קבועה ויציבה תעזור לבנק לראות שאתם מסודרים כלכלית.

למה זה חשוב? כי הבנק צריך לדעת שיש לכם מספיק כסף שנכנס כדי שתוכלו לשלם את ההחזר החודשי של המשכנתא, כל חודש, בלי בעיות.

התנהלות פיננסית והיסטוריית אשראי: האם אתם משלמים בזמן?

נמשיך עם דוגמת דמי הכיס. אם הייתם מבטיחים להורים שתחזירו להם כסף שלוויתם, והייתם מחזירים תמיד בזמן ובדיוק כמו שהבטחתם – הם היו סומכים עליכם, נכון? ככה גם הבנק. הבנק בודק איך התנהלתם עם כסף בעבר. זה נקרא “היסטוריית אשראי” או “התנהלות פיננסית”.

• תשלום חשבונות: האם אתם משלמים את חשבונות החשמל, המים, הטלפון והאינטרנט בזמן? אם אתם משלמים הכל במועד, זה סימן טוב לבנק.
• החזר הלוואות קודמות: אם לקחתם הלוואות קטנות יותר בעבר (למשל, הלוואה לקניית רכב), האם החזרתם אותן בזמן ובלי איחורים?
• הימנעות מ”צ’קים חוזרים”: צ’ק חוזר זה צ’ק שרשמתם למישהו, אבל לא היה לכם מספיק כסף בבנק כדי שהצ’ק הזה “יכובד” או ישולם. זה סימן לא טוב לבנק.
• דירוג אשראי: יש משהו שנקרא “דירוג אשראי”. זה כמו ציון שהבנק מקבל עליכם, על בסיס איך התנהלתם עם כסף בעבר. ככל שהציון גבוה יותר, כך הסיכוי שלכם לקבל אישור עולה. זה מראה שאתם אנשים אחראיים כשזה מגיע לכסף.

הבנק רוצה לראות שאתם אמינים ושסומכים עליכם כשזה נוגע לכסף. אם ההתנהלות שלכם טובה, זה מגדיל את הסיכוי לקבל אישור. תוכלו ללמוד עוד על תהליך המשכנתא וכיצד הוא מתקשר להתנהלות פיננסית.

התחייבויות קיימות והוצאות: כמה אתם כבר משלמים לאחרים?

עכשיו, נחזור לדוגמה של דמי הכיס. נניח שאתם מקבלים 100 שקלים בחודש. אם אתם כבר צריכים לשלם 70 שקלים מהם להחזר הלוואה קודמת (למשל, על אופניים שקניתם), אז נשאר לכם רק 30 שקלים. אם עכשיו תבקשו לקנות משהו חדש שיעלה לכם 50 שקלים בחודש, ההורים שלכם יגידו: “רגע, איך תשלם את זה? אין לך מספיק!”.

ככה בדיוק חושב הבנק. הוא בודק כמה כסף נשאר לכם “פנוי” אחרי ששילמתם את כל ההוצאות הקבועות שלכם. הוצאות אלו יכולות לכלול:

• החזר הלוואות אחרות (כמו הלוואות לרכב, לימודים או סתם הלוואות קטנות).
• תשלומים בכרטיסי אשראי.
• שכר דירה (אם אתם גרים בשכירות).
• חשבונות חודשיים קבועים (חשמל, מים, גז, אינטרנט, טלפון).
• הוצאות מחייה בסיסיות (אוכל, תחבורה, בגדים וכו’).

הבנק מחשב את היחס בין ההכנסות שלכם לבין ההוצאות הקבועות שלכם, כולל ההחזר החודשי של המשכנתא שאתם רוצים לקחת. הוא רוצה לוודא שההחזר החודשי של המשכנתא לא יהיה גבוה מדי ביחס למה שאתם מכניסים ומוציאים. יש לכל בנק מגבלה כמה אחוז מההכנסה החודשית יכולה להיות מיועדת להחזר הלוואות.

הנה דוגמה פשוטה לאיך הבנק מסתכל על זה:

דוגמה ליחס הכנסה מול הוצאות

סוג הכנסה/הוצאה	הסבר קצר
הכנסה חודשית נטו	כל הכסף שנכנס אליכם אחרי מיסים. למשל: 15,000 ש”ח.
החזר הלוואות קיימות	תשלומים קבועים שכבר יש לכם. למשל: 2,000 ש”ח (על רכב).
החזר משכנתא מבוקש	הסכום שתצטרכו לשלם כל חודש על המשכנתא. למשל: 5,000 ש”ח.
סה”כ התחייבויות	2,000 + 5,000 = 7,000 ש”ח.
אחוז ההתחייבויות מההכנסה	(7,000 / 15,000) * 100 = כ-47%. הבנק בודק אם אחוז זה מתאים למגבלות שלו.

ככל שהאחוז הזה נמוך יותר, כלומר, ככל שנשאר לכם יותר כסף פנוי אחרי ההוצאות, כך הסיכוי שלכם לקבל אישור עולה.

גיל ומצב משפחתי: האם זה משנה?

כן, גם הגיל ומצבכם המשפחתי יכולים להשפיע. למה? כי הבנק רוצה לדעת עד מתי אתם צפויים להחזיר את המשכנתא.

• גיל: יש גיל מקסימלי שבו הבנק מצפה שתסיימו להחזיר את המשכנתא (לרוב סביב גיל 75-80). אם אתם צעירים, תוכלו לקחת את המשכנתא לתקופה ארוכה יותר, וזה אומר שהתשלום החודשי יהיה נמוך יותר. אם אתם מבוגרים יותר, תקופת ההחזר תהיה קצרה יותר, והתשלום החודשי יהיה גבוה יותר.
• מצב משפחתי: האם אתם רווקים, נשואים, עם ילדים? לכל משפחה יש הרכב הכנסות והוצאות משלה. זוג עם שתי משכורות יציבות ייתפס כחזק יותר מבחינה כלכלית מאשר יחיד עם משכורת אחת. גם מספר הנפשות בבית יכול להשפיע על החישובים של הבנק לגבי “הוצאות מחיה סבירות”.

החלק השני: מה אתם רוצים? (הנכס וההלוואה)

הבנק לא רק בודק אתכם, אלא גם את הדבר שלשמו אתם מבקשים את הכסף – הבית שאתם רוצים לקנות, ופרטי ההלוואה שאתם מבקשים.

הון עצמי: כמה כסף יש לכם כבר?

זו אחת הנקודות הכי חשובות! הון עצמי הוא הכסף שלכם, שחסכתם בעצמכם, ואותו אתם משלמים מכיסכם על הדירה. הבנק אף פעם לא מממן את כל הדירה, אלא רק חלק ממנה. את השאר אתם צריכים להביא.

• חשיבות ההון העצמי: ככל שיש לכם יותר הון עצמי, כך אתם צריכים פחות כסף מהבנק. זה מראה לבנק שאתם רציניים, שיש לכם יכולת לחסוך, וזה מקטין את הסיכון עבורו.
• אחוז מימון: הבנק מסתכל על “אחוז המימון” – כמה אחוז משווי הדירה הוא מוכן לממן לכם. למשל, אם הדירה עולה מיליון שקלים והבנק מוכן לממן 70% (700 אלף שקלים), אז אתם צריכים להביא 30% הון עצמי (300 אלף שקלים). ככל שאחוז המימון שאתם מבקשים נמוך יותר (כלומר, אתם מביאים יותר הון עצמי), כך הסיכוי לאישור גדל.

תכנון נכון של ההון העצמי והמשכנתא הוא שלב קריטי. תוכלו לקרוא עוד על תכנון משכנתא באתר שלנו.

שווי הנכס וסוגו: כמה הבית שווה באמת?

הבנק רוצה לדעת שהבית שאתם קונים באמת שווה את הכסף. למה? כי אם חלילה לא תוכלו להחזיר את המשכנתא, הבנק יצטרך למכור את הבית כדי לקבל את כספו בחזרה. ולכן, הוא רוצה להיות בטוח ששווי הבית מספיק גבוה.

• שמאי מקרקעין: הבנק שולח “שמאי מקרקעין” – מישהו מקצועי שבודק את הבית ומעריך את שוויו האמיתי. אם השמאי קובע שהבית שווה פחות ממה שאתם משלמים עליו, הבנק עלול לא לאשר לכם את הסכום המבוקש.
• סוג הנכס: סוג הנכס גם משנה. האם זו דירה חדשה מקבלן, דירה יד שנייה, בית פרטי, או אולי מגרש לבנייה? לכל סוג נכס יש כללים שונים ויכולות מימון שונות מצד הבנק.

סכום ההלוואה המבוקש: האם הוא מתאים ליכולות שלכם?

כבר דיברנו על זה קצת בסעיף ההכנסות וההוצאות. הבנק בודק אם סכום המשכנתא שאתם מבקשים הוא הגיוני ומתאים ליכולות ההחזר החודשיות שלכם. הוא לא רוצה שתקחו על עצמכם נטל גדול מדי שלא תוכלו לעמוד בו. כמו כן, הבנק בודק אם סכום ההלוואה מתאים למדיניות שלו לגבי אחוז מימון הנכס.

תקופת ההחזר: לכמה זמן תרצו לקחת את המשכנתא?

תקופת ההחזר היא כמה שנים תצטרכו לשלם את המשכנתא. אפשר לבחור תקופה קצרה יותר (למשל 10 שנים) או תקופה ארוכה יותר (למשל 30 שנה). לכל בחירה יש השפעה:

• תקופה קצרה: התשלום החודשי יהיה גבוה יותר, אבל תסיימו לשלם מהר יותר ותשלמו פחות ריבית לבנק בסך הכל.
• תקופה ארוכה: התשלום החודשי יהיה נמוך יותר וקל יותר לעמוד בו, אבל תשלמו לאורך יותר שנים ולרוב גם יותר ריבית בסך הכל.

הבנק מסתכל על תקופת ההחזר כדי לוודא שהיא מתאימה לגיל שלכם ושהיא הגיונית עבורכם ועבורו. תכנון נכון של תקופת ההחזר ושל תמהיל המשכנתא (איך מחלקים את המשכנתא למסלולים שונים) הוא מפתח חשוב.

החלק השלישי: מה חושב הבנק?

מעבר אליכם ולנכס, יש גם גורמים שקשורים לבנק עצמו ולמצב הכלכלי הכללי.

מדיניות הבנק: לכל בנק יש חוקים משלו.

תארו לעצמכם שיש לכם כמה חברים שכל אחד מהם חושב קצת אחרת על אותו נושא. ככה זה גם עם הבנקים. למרות שיש חוקים כלליים, לכל בנק יש “מדיניות” משלו – כללים פנימיים ושיקולים שהוא מפעיל. בנק אחד יכול להיות יותר “קשוח” בתנאים מסוימים, ובנק אחר יכול להיות יותר גמיש.

• גמישות הבנקים: בנק אחד עשוי להעדיף לווים שכירים, בעוד בנק אחר יאשר ביתר קלות גם עצמאים. בנק מסוים ייתן אחוז מימון גבוה יותר לנכס מסוים, בעוד אחר ייתן פחות.
• שינויים במדיניות: מדיניות הבנקים יכולה להשתנות מעת לעת, בהתאם למצב הכלכלי, להוראות בנק ישראל, ולמטרות הבנק עצמו.

זו הסיבה שחשוב לפעמים לבדוק בכמה בנקים שונים. תוכלו למצוא מידע נוסף על הבנקים השונים למשכנתאות באתר שלנו.

מצב כלכלי כללי: האם המשק חזק או חלש?

הבנקים הם חלק מהכלכלה הגדולה של המדינה. כשמצב הכלכלה טוב (אנשים עובדים, עסקים מצליחים), הבנקים מרגישים בטוחים יותר ומוכנים יותר לתת הלוואות. כשהמצב פחות טוב, הם הופכים להיות זהירים יותר.

• ריבית בנק ישראל: בנק ישראל קובע את הריבית במשק. אם הריבית עולה, זה מייקר את ההלוואות, ואנשים נוטים לקחת פחות. אם הריבית יורדת, זה מוזיל את ההלוואות.
• שוק הנדל”ן: גם מצב שוק הדיור משפיע. אם מחירי הדירות עולים במהירות, הבנקים עשויים להיות זהירים יותר. אם השוק יציב, זה נותן להם יותר ביטחון.

גורמים אלה הם חיצוניים אליכם, אבל הם משפיעים על מידת הנכונות של הבנקים לאשר משכנתאות.

הכנה נכונה והצגת המידע: איך אתם מציגים את עצמכם?

תארו לעצמכם שאתם רוצים לבנות מגדל מלגו. אם תתחילו לזרוק קוביות אחת על השנייה בלי תכנון, המגדל יקרוס. אבל אם תתכננו היטב, תאספו את הקוביות הנכונות ותבנו בזהירות, המגדל יעמוד יציב. כך גם עם המשכנתא.

• מסמכים מסודרים: כשתגיעו לבנק, תצטרכו להציג הרבה מסמכים – תלושי שכר, דוחות בנק, מסמכי דירה ועוד. ככל שהמסמכים יהיו מסודרים יותר, ברורים יותר ונגישים, כך תעשו רושם טוב יותר על הבנק. זה מראה שאתם רציניים ומאורגנים.
• הצגה ברורה: לדעת להסביר את המצב הפיננסי שלכם בצורה ברורה וכנה. אם יש לכם שאלות, אל תהססו לשאול.
• ייעוץ מקצועי: לעיתים קרובות, עזרה של יועץ משכנתאות מומחה יכולה לעשות את כל ההבדל. יועץ כזה מכיר את כללי המשחק, יודע אילו מסמכים צריך, איך להציג את הנתונים בצורה הטובה ביותר, ובאיזה בנק כדאי לפנות בהתאם למצב הספציפי שלכם. הוא כמו מדריך בטיול שמונע מכם ללכת לאיבוד. צרו קשר לקבלת עזרה והכוונה.

הכנה טובה וייעוץ מקצועי יכולים לשפר משמעותית את הסיכויים שלכם לקבל אישור, ואף בתנאים טובים יותר.

החלק הרביעי: מה קורה בפועל?

אז הבנתם מה חשוב. עכשיו בואו נראה איך הדברים קורים בפועל, שלב אחרי שלב, כשתבקשו משכנתא:

1. איסוף מסמכים: זה השלב הראשון והחשוב. תצטרכו לאסוף את כל המסמכים שהבנק דורש: תלושי שכר, דפי בנק, אישורים על הלוואות קיימות, פרטי הנכס ועוד. ככל שתהיו מסודרים יותר בשלב הזה, כך התהליך יהיה מהיר יותר.
2. פגישה עם הבנק / יועץ: לאחר מכן, תפגשו עם נציג מהבנק (או עם יועץ משכנתאות פרטי שיעזור לכם לפנות לבנקים). בפגישה הזו תציגו את כל הנתונים שלכם, תדברו על הצרכים שלכם ועל הבית שאתם רוצים לקנות.
3. בדיקת הנתונים על ידי הבנק: הבנק ייקח את כל המסמכים והמידע שנתתם לו, ויבדוק אותם ביסודיות. הם יבצעו בדיקות רקע, יוודאו את ההכנסות שלכם, יבדקו את היסטוריית האשראי שלכם וישלחו שמאי לבדוק את הבית. זה השלב שבו הבנק בוחן את כל הגורמים שדיברנו עליהם.
4. קבלת תשובה: אחרי שהבנק מסיים לבדוק הכל, הוא יחליט אם לאשר לכם את המשכנתא, לא לאשר, או לאשר אותה בתנאים מסוימים (למשל, סכום נמוך יותר ממה שביקשתם, או תקופת החזר שונה).
5. מה עושים אם קיבלתם סירוב? אל ייאוש! סירוב מבנק אחד לא אומר שתקבלו סירוב מכולם. יכול להיות שהמדיניות של הבנק הספציפי הזה לא התאימה לכם, או שאולי חסר מסמך, או שצריך לשפר משהו בהתנהלות הפיננסית שלכם. בשלב כזה, כדאי מאוד לפנות ליועץ משכנתאות שיעזור לכם להבין מה הסיבה לסירוב, לתקן את מה שאפשר, ולפנות לבנקים אחרים. הבינו את תהליך המשכנתא צעד אחר צעד כדי להיות מוכנים.

התהליך יכול להיראות מורכב, אבל עם הכנה נכונה והבנה, הוא הופך לפשוט יותר.

לסיכום: הדרך לאישור עוברת בהבנה והכנה

אז כמו שראינו, קבלת אישור למשכנתא דומה קצת למשחק קופסה שיש בו הרבה פרטים וחוקים. כדי לנצח במשחק הזה (כלומר, לקבל את האישור), צריך להבין את כל החלקים המרכיבים אותו. הנה סיכום קצר של מה שדיברנו עליו:

• מי אתם (הלווים): יציבות בהכנסות, היסטוריית תשלומים טובה, מעט חובות קיימים, והתאמה של הגיל למשך ההחזר.
• מה אתם רוצים (הנכס וההלוואה): כמה כסף יש לכם כבר (הון עצמי), שווי הוגן של הבית שאתם רוצים לקנות, ובקשה לסכום הלוואה סביר ומתאים ליכולות שלכם.
• מה חושב הבנק: מדיניות שונה בין בנקים, והשפעת המצב הכלכלי הכללי.
• הכנה נכונה: הגשת מסמכים מסודרים, הצגה ברורה של הנתונים, ולפעמים – עזרה של מומחה.

כל הגורמים הללו משתלבים יחד ויוצרים תמונה שלמה שהבנק מסתכל עליה. ככל שהתמונה הזו תהיה ברורה וחיובית יותר, כך הסיכויים שלכם לקבל אישור למשכנתא יעלו. זכרו, הבנק רוצה להיות בטוח שאתם תוכלו להחזיר את הכסף שאתם לווים, ולכן הוא בודק את כל הפרטים בקפדנות.

אם אתם מתכננים לקחת משכנתא, אל תחכו לרגע האחרון. התחילו לבדוק את מצבכם הפיננסי כבר עכשיו, אספו מסמכים, ואל תחששו לבקש עזרה והכוונה מקצועית. אנחנו ב-Mashcanta.org.il כאן כדי לספק לכם את כל המידע והכלים הדרושים כדי שתעברו את התהליך בצורה חלקה, מובנת ומוצלחת. קראו עוד עלינו וכיצד אנו יכולים לסייע לכם.