קניית בית היא חלום גדול עבור הרבה אנשים, ובשביל להגשים את החלום הזה, רובנו צריכים עזרה מהבנק. העזרה הזו נקראת משכנתא. משכנתא היא בעצם הלוואה גדולה מאוד שהבנק נותן לכם כדי לקנות נכס, ואתם מחזירים אותה לבנק לאט לאט במשך שנים רבות, לפעמים אפילו 20 או 30 שנה!

אבל רגע, הבנק לא מחלק סתם כך סכומי כסף ענקיים לכל אחד. הבנק רוצה להיות בטוח שהוא מקבל את הכסף שלו בחזרה. לכן, לפני שהבנק מחליט אם לתת לכם את המשכנתא ואיזו ריבית לבקש מכם, הוא עושה שיעורי בית ובודק אתכם היטב. הוא רוצה להבין מי אתם, כמה כסף יש לכם, ומה מצבכם הכלכלי. הבדיקה הזו חשובה גם לכם, כדי שלא תיקחו על עצמכם התחייבות גדולה מדי שקשה יהיה לעמוד בה.

בואו נראה ביחד מה בדיוק הבנק בודק לפני שהוא נותן משכנתא, ולמה כל בדיקה חשובה.

מי אתם? הבנק בודק את האנשים

הדבר הראשון שהבנק בודק זה את האנשים שמבקשים את המשכנתא. מי אתם? כמה אתם? האם אתם נשואים? רווקים? האם יש לכם ילדים? גילאים? כל הפרטים האלה חשובים לבנק כדי להבין את התמונה המשפחתית והאישית של מי שלוקח את ההלוואה הגדולה הזו.

הבנק יבקש מכם להציג תעודות זהות, ולפעמים גם תעודות נישואין או אישורים אחרים. זה חלק מהזיהוי הבסיסי והבדיקה הראשונית.

כסף, כסף, כסף: הכנסות והון עצמי

זהו אולי החלק הכי חשוב מבחינת הבנק. הבנק רוצה לדעת כמה כסף נכנס אליכם מדי חודש (הכנסות) וכמה כסף כבר יש לכם בצד (הון עצמי). למה זה כל כך חשוב?

הכנסות: כמה כסף אתם מרוויחים?

הבנק בודק כמה כסף נכנס אליכם באופן קבוע. זה יכול להיות ממשכורת מעבודה, מקצבאות, משכר דירה שאתם מקבלים, או מכל מקור הכנסה אחר שהוא יציב וקבוע. הבנק רוצה לוודא שיש לכם מספיק כסף שנכנס כל חודש כדי שתוכלו להחזיר את תשלום המשכנתא החודשי, שנקרא החזר חודשי, ועדיין יישאר לכם כסף לחיות ממנו.

כדי לבדוק את ההכנסות שלכם, הבנק יבקש מכם להציג מסמכים כמו:

תלושי שכר (מהעבודה שלכם)
אישורי הכנסה מרואה חשבון (אם אתם עצמאיים)
אישורי קצבאות מביטוח לאומי
הסכמי שכירות (אם אתם מקבלים שכר דירה)

הבנק מעדיף לראות הכנסה שהיא יציבה וקבועה, כי זה נותן לו ביטחון רב יותר שתצליחו להחזיר את ההלוואה לאורך שנים.

הון עצמי: כמה כסף כבר יש לכם?

כשאנחנו קונים בית, בדרך כלל אנחנו לא לוקחים את כל הכסף מהבנק. חלק מסכום הקנייה מגיע מהכסף שלנו, מהחסכונות שלנו. הסכום הזה נקרא הון עצמי. הבנק תמיד דורש שתכניסו חלק מהכסף מכיסכם. למה?

זה מראה שיש לכם יכולת לחסוך: אם הצלחתם לחסוך סכום משמעותי, זה סימן שאתם טובים בניהול כספים.
זה מקטין את הסיכון של הבנק: ככל שההון העצמי שלכם גדול יותר, כך אתם צריכים ללוות פחות כסף מהבנק. זה אומר שההחזר החודשי יהיה נמוך יותר, ושהסיכון שהבנק לא יקבל את כספו בחזרה קטן יותר.
זה דרישה חוקית: יש כללים שקבע בנק ישראל לגבי אחוז ההון העצמי המינימלי שצריך להביא. בדרך כלל, כדי לקנות את הבית שבו תגורו, תצטרכו להביא לפחות 25% או 30% משווי הנכס מהכסף שלכם.

כדי להוכיח שיש לכם הון עצמי, הבנק יבקש לראות דפי חשבון בנק, אישורי קופות גמל, קרנות השתלמות, או כל הוכחה אחרת לכסף שזמין לכם. לפעמים הבנק גם רוצה לראות שהכסף הזה “נקי”, כלומר שהוא צבור בחשבון שלכם כבר זמן מה, ולא הופקד סכום גדול ממש עכשיו (כדי לוודא שהוא בא ממקור לגיטימי). למידע נוסף על תהליך המשכנתא, תוכלו לקרוא כאן: תהליך לקיחת משכנתא.

האם יש לכם חובות אחרים?

הבנק בודק לא רק כמה כסף נכנס אליכם, אלא גם כמה כסף יוצא מכם עבור תשלומים אחרים. אם יש לכם הלוואות אחרות (למשל, הלוואה על אוטו, הלוואה על רהיטים, או חובות בכרטיסי אשראי), התשלומים החודשיים על ההלוואות האלה מקטינים את הסכום שנותר לכם כדי לשלם את המשכנתא.

הבנק מחשב משהו שנקרא יחס החזר חובות מההכנסה. זה אומר שהוא מסתכל על סך כל התשלומים החודשיים שלכם על כל ההלוואות שלכם (כולל המשכנתא החדשה שאתם רוצים לקחת) ומחלק את זה בהכנסה החודשית שלכם. אם היחס הזה גבוה מדי, זה אומר שחלק גדול מדי מההכנסה שלכם הולך לתשלומי חובות, והבנק חושש שלא יישאר לכם מספיק כסף לחיות, ואז הסיכון שלא תצליחו להחזיר את המשכנתא עולה.

כדי לבדוק את החובות שלכם, הבנק יכול לבקש דפי חשבון בנק שמראים תשלומים להלוואות אחרות, או דפי מידע מחברות אשראי.

מה מספר עליכם דוח האשראי?

בשנים האחרונות, הבנקים בישראל יכולים להשתמש במידע מיוחד שנקרא דוח נתוני אשראי. זה כמו “תעודת התנהגות” פיננסית שמספרת לבנק איך התנהלתם עם כסף בעבר.

הדוח הזה כולל מידע על:

האם שילמתם חשבונות (כמו חשבונות חשמל, מים, טלפון) בזמן?
האם החזרתם הלוואות קטנות יותר בזמן?
האם היו לכם חובות שלא שולמו?
האם חזרו לכם צ’קים או הוראות קבע?

דוח נתוני אשראי “טוב” (שמראה שהתנהלתם בצורה מסודרת ואחראית עם כסף) עוזר לבנק להחליט בחיוב. דוח “פחות טוב” יכול לגרום לבנק להסס, לבקש תנאים פחות טובים (כמו ריבית גבוהה יותר), או אפילו לסרב לתת את המשכנתא. חשוב לדעת שניתן להוציא את הדוח הזה ולבדוק אותו בעצמכם לפני שפונים לבנק, כדי לוודא שהכל תקין. מידע נוסף על הכנה למשכנתא תוכלו למצוא במדריך המשכנתאות שלנו: מדריך המשכנתאות המלא.

הנכס עצמו: הבית שאתם רוצים לקנות

הבנק לא רק בודק אתכם, הוא בודק גם את הבית או הדירה שאתם רוצים לקנות. למה זה חשוב? כי הבית משמש כבטוחה עבור הבנק. אם, חלילה, לא תצליחו להחזיר את המשכנתא, הבנק יוכל למכור את הנכס כדי לקבל את הכסף שלו בחזרה. לכן, הבנק צריך לוודא ששווי הנכס מספיק גבוה ושאין בעיות שיכולות למנוע ממנו למכור אותו אם יהיה צורך.

בדיקת שווי הנכס (שמאות)

הבנק ישלח שמאי מטעמו להעריך את שווי הנכס. השמאי הוא מומחה שיבדוק את הדירה או הבית, את גודלם, מצבם, את המיקום, ואת מחירי דירות דומות שנמכרו באזור. המטרה היא לוודא שהמחיר שאתם משלמים על הנכס הוא מחיר הוגן ושהשווי שלו לפחות כמו סכום המשכנתא שאתם מבקשים (וגם יותר, בדרך כלל). אם השמאי מעריך שהנכס שווה פחות ממה שאתם משלמים, זה יכול להשפיע על הסכום שהבנק יסכים להלוות לכם.

בדיקה משפטית ותכנונית

הבנק גם בודק שהנכס “חוקי” ואין עליו בעיות. הוא בודק:

טאבו: שהנכס רשום על שם המוכרים בטאבו (לשכת רישום המקרקעין) ושהרישום תקין.
משכונים וחובות קודמים: שאין חובות קודמים או משכנתאות אחרות שרשומות על הנכס.
היתרי בנייה: שהנכס נבנה כחוק ושיש לו את כל האישורים הדרושים מהרשויות.
זכויות בנייה: שהנכס הוא אכן דירת מגורים ואין בעיות תכנוניות שמונעות שימוש בו למגורים או מכירה עתידית.

הבדיקות הללו מבטיחות שהבנק יוכל לרשום משכנתא על הנכס ושהוא יוכל לשמש כבטוחה איתנה להלוואה. למידע נוסף על מהי משכנתא, היכנסו לכאן: מה זה משכנתא?

יכולת החזר: האם תוכלו לעמוד בתשלומים?

אחרי שהבנק אסף את כל המידע עליכם ועל הנכס, הוא עושה סיכום גדול ומחשב האם, בהתחשב בכל הנתונים, יש לכם יכולת אמיתית לעמוד בתשלומים החודשיים של המשכנתא לאורך כל השנים. זהו שלב קריטי שבו הבנק מקבל את ההחלטה הסופית.

הבנק לא רק בודק את המצב הנוכחי, אלא גם מנסה לחשוב קדימה. מה יקרה אם הריבית תעלה? מה יקרה אם ההכנסה שלכם תשתנה קצת? הם בודקים שהתשלום החודשי לא יהיה נטל כבד מדי עליכם, גם אם יהיו שינויים קטנים במצב הכלכלי או בתנאי המשכנתא.

חלק מבדיקת יכולת ההחזר כולל גם בדיקה של סכומי המשכנתא השונים שאתם מבקשים (למשל, משכנתא צמודה למדד, משכנתא בפריים, משכנתא בריבית קבועה) והתאמתם ליכולת ההחזר שלכם ולסיכון שאתם מוכנים לקחת. תוכלו ללמוד עוד על הרכב המשכנתא כאן: הרכב משכנתא.

סיכום הבדיקות בטבלה

כדי לסכם, הנה טבלה שמראה בצורה פשוטה את עיקרי הדברים שהבנק בודק ולמה:

מה הבנק בודק?	למה הבנק בודק את זה?	דוגמא למסמכים או מידע שהבנק יבקש
מי אתם? (פרטים אישיים)	לזהות את מבקשי ההלוואה	תעודת זהות, תעודת נישואין
הכנסות חודשיות	לוודא שיש לכם מספיק כסף שנכנס כדי לשלם את ההחזר החודשי	תלושי שכר, אישור רו”ח
הון עצמי (כסף שחסכתם)	לדעת כמה כסף משלכם אתם מכניסים לעסקה ולהעריך יכולת חיסכון וניהול כספים	דפי חשבון בנק, אישורי קופות גמל
חובות והלוואות אחרות	להבין כמה מכספכם הולך כבר לתשלום חובות אחרים ולהעריך את יחס החזר החובות	דפי חשבון בנק, דוח נתוני אשראי
היסטוריה פיננסית (דוח נתוני אשראי)	להבין איך התנהלתם עם כספים בעבר והאם אתם משלמים חשבונות בזמן	דוח נתוני אשראי (מוצא על ידי הבנק או על ידיכם)
שווי הנכס	לוודא שהנכס שווה לפחות את סכום ההלוואה כדי שישמש כבטוחה	שמאות מטעם הבנק
מצב משפטי ותכנוני של הנכס	לוודא שהנכס “נקי” מבעיות משפטיות או תכנוניות ושהרישום תקין	נסח טאבו, אישורים מהרשות המקומית
יכולת החזר כוללת	לסכם את כל הנתונים ולהחליט אם אתם יכולים לעמוד בתשלומים, גם אם יהיו שינויים קטנים בעתיד	ניתוח של הבנק על סמך כל הנתונים שנאספו

למה חשוב שהבנק יבדוק את כל זה?

נכון, לפעמים מרגיש שהבנק שואל המון שאלות ובודק כל כך הרבה דברים. זה יכול להיות תהליך ארוך ומעייף. אבל חשוב להבין למה הבנק עושה את זה. המטרה העיקרית היא להקטין את הסיכון שלו, אבל זה גם מגן עליכם.

אם הבנק ייתן משכנתא למישהו שאין לו באמת יכולת להחזיר אותה, גם הבנק ייפגע וגם מי שלקח את המשכנתא יימצא במצב קשה מאוד. הוא עלול לאבד את הבית ואת כל הכסף שכבר השקיע בו. הבדיקה המעמיקה של הבנק נועדה לוודא שהעסקה סבירה ושהסיכוי שתצליחו לעמוד בהחזרים גבוה.

איך להתכונן לבדיקה של הבנק?

אחרי שהבנתם מה הבנק בודק, אתם יכולים להתחיל להתכונן מראש. התכוננות טובה יכולה לעזור לכם לקבל אישור מהבנק, לקבל תנאים טובים יותר, ולהפוך את כל התהליך לפחות מלחיץ.

הנה כמה דברים שאתם יכולים לעשות:

אספו מסמכים מראש: התחילו לאסוף תלושי שכר, דפי חשבון בנק (בדרך כלל לחצי שנה או שנה אחורה), אישורי הכנסה נוספים וכל מסמך רלוונטי אחר. ככל שתהיו מוכנים יותר, התהליך יהיה מהיר יותר.
בדקו את ההון העצמי שלכם: ודאו שיש לכם את סכום ההון העצמי הדרוש, ואם לא, התחילו לחסוך. ככל שההון העצמי גדול יותר, כך מצבכם מול הבנק יהיה טוב יותר.
הקטינו חובות קטנים: אם יש לכם הלוואות קטנות יחסית, אולי כדאי לשקול לסגור אותן לפני שפונים לבנק. זה ישפר את יחס החזר החובות שלכם ויגדיל את הסיכוי לקבל אישור.
בדקו את דוח נתוני האשראי שלכם: אם יש לכם אפשרות, בדקו את הדוח הזה מראש. אם יש בו טעויות, נסו לתקן אותן. אם יש בו מידע פחות טוב, היו מוכנים להסביר לבנק מה קרה ומה השתנה מאז.
עשו סדר בניירת הפיננסית שלכם: דעו איפה נמצאים כל המסמכים החשובים שלכם ואיך הייתם מתנהלים עם הכסף בשנים האחרונות.
קראו מידע: למדו על תהליך המשכנתא, על סוגי משכנתאות שונים, ועל מה שחשוב לבדוק. ידע הוא כוח! תוכלו לקרוא עוד על תכנון משכנתא כאן: תכנון משכנתא.
שקלו להתייעץ: לפעמים כדאי להתייעץ עם מישהו שמבין במשכנתאות שיעזור לכם להתכונן לבדיקה של הבנק ולבחור את המסלולים המתאימים לכם.

המשכנתא היא מסע ארוך

לקיחת משכנתא היא אחת ההחלטות הכלכליות הגדולות ביותר שתעשו בחיים, וזהו מסע ארוך שנמשך שנים רבות. בדיקת הבנק היא רק השלב הראשון במסע הזה. לאחר קבלת האישור, תצטרכו לבחור את המסלולים המתאימים לכם, לחתום על הסכמים, ולבצע את התשלומים החודשיים.

חשוב לזכור שהבנקים השונים עשויים להסתכל על הדברים קצת אחרת, ולכל בנק יש כללים פנימיים משלו. לכן, גם אם בנק אחד סירב לתת לכם משכנתא, בנק אחר אולי כן יאשר, או בתנאים שונים. כדאי לבדוק בכמה בנקים שונים. תוכלו ללמוד עוד על הבנקים שנותנים משכנתאות כאן: בנקים למשכנתאות.

תהליך קבלת המשכנתא דורש סבלנות, הבנה והתכוננות. על ידי הבנה של מה שהבנק בודק ולמה, אתם יכולים לגשת לתהליך בצורה רגועה יותר ועם סיכויים טובים יותר להצליח. זכרו, המטרה היא לא רק לקבל את הכסף מהבנק, אלא לקבל משכנתא שמתאימה ליכולות שלכם ותאפשר לכם לחיות בנוחות תוך כדי החזרתה. אם יש לכם שאלות, אתם תמיד מוזמנים לפנות אלינו למידע נוסף: צרו קשר או לקרוא אודותינו: אודות.

בהצלחה!

מה בודק הבנק לפני שנותן משכנתא?