כל מה שצריך לדעת לפני שלוקחים משכנתא
ברוכים הבאים לעולם המרתק של המשכנתאות! אולי אתם שואלים את עצמכם, מה זה בכלל משכנתא? ולמה אנשים לוקחים אותה? ובכן, דמיינו שאתם רוצים לקנות משהו ממש ממש גדול ויקר, כמו בית, אבל אין לכם מספיק כסף בשביל לשלם עליו בבת אחת. במקרה כזה, אפשר לבקש עזרה מיוחדת מבנק או מוסד פיננסי אחר.
העזרה הזו נקראת משכנתא. בעצם, הבנק נותן לכם סכום כסף גדול כדי שתוכלו לקנות את הבית שאתם רוצים. בתמורה, אתם מתחייבים להחזיר לבנק את הכסף הזה לאט לאט, כל חודש, במשך הרבה מאוד שנים. ועד שאתם מחזירים את כל הכסף, הבית שקניתם משמש כסוג של “ביטחון” לבנק. זה אומר שאם מסיבה כלשהי לא תוכלו להחזיר את הכסף, הבנק יכול לקחת את הבית כדי לכסות את החוב. אבל אל תדאגו, המטרה היא שתחזירו את הכסף ותהיו הבעלים המלאים של הבית בסוף התהליך.
משכנתא היא התחייבות גדולה וארוכת טווח, ולכן חשוב מאוד להבין מה זה אומר ואיך זה עובד, לפני שמקבלים החלטה. בדיוק בשביל זה אנחנו כאן – כדי לעשות לכם סדר ולעזור לכם להבין את כל השלבים והמושגים החשובים.
למה אנשים לוקחים משכנתא?
הסיבה העיקרית שאנשים לוקחים משכנתא היא כדי לקנות בית. בדרך כלל, מחיר של בית הוא מאוד גבוה, ואנשים לא חוסכים סכומים כאלה במהירות. המשכנתא מאפשרת להם להגשים את החלום לקנות בית הרבה לפני שהם היו יכולים לחסוך את כל הסכום בעצמם. זה יכול להיות בית לגור בו, או אולי אפילו דירה להשקעה.
לפעמים, אנשים לוקחים משכנתא גם למטרות אחרות שקשורות לבית, כמו שיפוצים גדולים או בניית בית חדש. בכל המקרים האלה, מדובר בהלוואה גדולה לטווח ארוך.
החשיבות של תכנון מקדים
לקחת משכנתא זה לא כמו לקנות ממתק או צעצוע קטן. זו החלטה שמשפיעה עליכם למשך עשרות שנים! לכן, תכנון מקדים הוא הדבר הכי חשוב שיש. לפני שאתם בכלל ניגשים לבנק, כדאי לשאול את עצמכם כמה שאלות חשובות:
- כמה כסף אנחנו באמת צריכים?
- כמה כסף יש לנו כבר בצד (הון עצמי)?
- כמה כסף אנחנו יכולים להחזיר כל חודש בלי שיהיה לנו קשה מדי?
- כמה שנים אנחנו רוצים להחזיר את ההלוואה?
תכנון טוב יעזור לכם להבין איזה גודל של משכנתא מתאים לכם ואיך תוכלו לעמוד בהחזרים החודשיים בקלות יחסית. זה כמו לתכנן טיול גדול – צריך לדעת לאן רוצים להגיע, כמה כסף זה יעלה וכמה זמן זה ייקח. תוכלו למצוא מידע נוסף על תכנון משכנתא בעמוד המדריך למשכנתא כאן וגם בעמוד תכנון משכנתא כאן.
התהליך: צעד אחר צעד לקבלת משכנתא
תהליך קבלת משכנתא עשוי להיראות מורכב, אבל אפשר לחלק אותו לשלבים פשוטים. הבנה של השלבים הללו תעזור לכם להיות מוכנים ולדעת למה לצפות. הנה השלבים העיקריים:
- תכנון והכנה: זה השלב שדיברנו עליו קודם – להבין כמה כסף אתם צריכים, כמה אתם יכולים להחזיר ולכמה זמן. בשלב הזה גם כדאי לאסוף מסמכים ראשוניים כמו תלושי שכר והוכחת הון עצמי.
- פנייה לבנקים: אחרי שהבנתם מה אתם צריכים, הגיע הזמן לפנות לבנקים שונים כדי לבקש הצעות למשכנתא. כל בנק ייתן לכם הצעת מחיר שונה.
- קבלת אישור עקרוני: הבנק יבדוק את הנתונים שלכם (ההכנסות שלכם, ההון העצמי שלכם וכו’) ויחליט אם הוא מוכן לתת לכם משכנתא ובאיזה סכום מקסימלי. זה נקרא “אישור עקרוני”.
- בחירת הנכס: אם עדיין לא עשיתם זאת, זה הזמן למצוא את הבית או הדירה שאתם רוצים לקנות. האישור העקרוני מהבנק נותן לכם גבול עליון של כמה אתם יכולים להרשות לעצמכם.
- הערכת שמאי: בדרך כלל, הבנק ישלח מישהו מטעמו שנקרא “שמאי”. תפקידו של השמאי הוא להעריך את שווי הבית שאתם רוצים לקנות. הבנק רוצה לדעת שהשווי של הבית מתאים לסכום המשכנתא המבוקש.
- בחירת מסלולי המשכנתא: זה שלב מאוד חשוב! המשכנתא שלכם לא חייבת להיות מסוג אחד בלבד. אפשר לחלק אותה למספר “מסלולים” שונים, עם תנאי החזר שונים. על מסלולים נדבר עוד מעט. בשלב הזה בוחרים את התמהיל המתאים.
- חתימה על ההסכם: לאחר שקיבלתם הצעות מהבנקים, השוואתם, קיבלתם אישור עקרוני, הערכת שמאי והחלטתם על מסלולים – הגיע הזמן לחזור לבנק שבחרתם ולחתום על הסכם המשכנתא.
- רישום הבטוחות: לאחר החתימה, יש לבצע מספר פעולות משפטיות כדי לרשום את הבית כבטוחה לבנק. זה כולל רישום הערת אזהרה או משכנתא בטאבו (משרד ממשלתי שרושם נכסים), ופעולות נוספות.
- קבלת הכסף: רק לאחר שכל המסמכים המשפטיים סודרו, הבנק יעביר את הכסף למוכר הבית (או לחשבון שלכם, תלוי בהסכם).
- החזרת המשכנתא: מרגע קבלת הכסף, מתחילים להחזיר את המשכנתא כל חודש, בהתאם להסכם עליו חתמתם, עד להחזר מלא של החוב.
תוכלו ללמוד עוד על תהליך המשכנתא בעמוד המפורט שלנו כאן.
מושגים חשובים במשכנתא
יש כמה מילים שחשוב להכיר כשמדברים על משכנתא. הנה הסבר פשוט עליהן:
קרן המשכנתא: זהו סכום הכסף המקורי שלקחתם מהבנק. אם לקחתם 1,000,000 ש”ח משכנתא, אז קרן המשכנתא ההתחלתית היא 1,000,000 ש”ח.
ריבית: זהו בעצם “המחיר” שאתם משלמים לבנק על השימוש בכסף שלו. הריבית מחושבת כאחוז מיתרת קרן המשכנתא. ככל שהריבית גבוהה יותר, כך ההחזר החודשי שלכם (והסכום הכולל שתחזירו לבנק) יהיה גבוה יותר.
החזר חודשי: זה הסכום שאתם משלמים לבנק כל חודש. ההחזר החודשי מורכב מחלק שמחזיר את קרן המשכנתא ומחלק שמכסה את הריבית על החוב.
תקופת ההלוואה (שנים): זהו הזמן שלקחתם כדי להחזיר את כל המשכנתא. משכנתאות נלקחות בדרך כלל לתקופות ארוכות, כמו 20, 25 או אפילו 30 שנה.
לוח סילוקין: זהו טבלה שמפרטת בדיוק כמה קרן וכמה ריבית אתם מחזירים בכל תשלום חודשי במשך כל תקופת ההלוואה. בדרך כלל, בהתחלה משלמים יותר ריבית ופחות קרן, ועם הזמן היחס מתהפך.
אפשר לסכם את המושגים החשובים בטבלה קטנה:
| מושג | הסבר פשוט |
|---|---|
| קרן | הסכום שלקחתם מהבנק |
| ריבית | המחיר שמשלמים לבנק על הכסף |
| החזר חודשי | הסכום שמשלמים כל חודש (קרן + ריבית) |
| תקופה | מספר השנים להחזרת ההלוואה |
מסלולי משכנתא – איך מחזירים את הכסף?
כשאנחנו לוקחים משכנתא, אנחנו בעצם לוקחים הלוואה אחת גדולה, אבל אפשר לחלק אותה לכמה חלקים קטנים יותר, שכל אחד מהם נקרא “מסלול”. לכל מסלול יש תנאים משלו לגבי הריבית ואיך היא משתנה לאורך זמן. הבחירה בין המסלולים השונים, ואיך מחלקים את סכום המשכנתא ביניהם, נקראת “תמהיל משכנתא”.
ישנם סוגים שונים של מסלולים, והנה כמה מהנפוצים ביותר, בהסבר פשוט:
ריבית קבועה ולא צמודה למדד
במסלול הזה, הריבית שתשלמו קבועה לכל אורך תקופת ההלוואה ולא משתנה, ולא מושפעת ממדד המחירים לצרכן (שהוא כמו “מדחום” לעליית המחירים במשק). זה נותן שקט וביטחון כי ההחזר החודשי נשאר בדרך כלל יציב (אם כי יכול להשתנות מעט בלוחות סילוקין מסוימים כמו שפיצר, בהם הרכב הקרן והריבית משתנה). היתרון הוא לדעת בדיוק כמה תשלמו, החיסרון הוא שהריבית ההתחלתית במסלול זה בדרך כלל גבוהה יותר ממסלולים אחרים.
ריבית קבועה וצמודה למדד
במסלול זה, הריבית גם כן קבועה ולא משתנה. אבל קרן המשכנתא וההחזר החודשי צמודים למדד המחירים לצרכן. זה אומר שאם המדד עולה, גם יתרת החוב שלכם וההחזר החודשי יכולים לעלות. ואם המדד יורד (נדיר בישראל), הם יכולים לרדת. הריבית ההתחלתית במסלול זה בדרך כלל נמוכה יותר ממסלול קבועה לא צמודה, אבל יש סיכון שהחוב יגדל אם המדד יעלה.
ריבית משתנה (צמודה או לא צמודה)
במסלולים אלה, הריבית אינה קבועה. היא משתנה כל תקופה מסוימת (למשל, כל שנה, שנתיים, חמש שנים וכו’), לפי שינויים בריבית במשק או לפי הסכם שנקבע מראש. הריבית יכולה להיות צמודה למדד או לא צמודה. היתרון הוא שלפעמים הריבית ההתחלתית נמוכה יותר, והחיסרון הוא שאי אפשר לדעת בוודאות כמה תשלמו בעתיד, כי הריבית וההחזר יכולים לעלות.
מסלול פריים
זהו מסלול פופולרי שהריבית בו צמודה ל”ריבית הפריים”. ריבית הפריים היא ריבית בסיסית שנקבעת על ידי בנק ישראל, בתוספת מרווח קבוע (למשל, פריים מינוס 0.5% או פריים פלוס 1%). הריבית במסלול זה משתנה כל חודש לפי שינויים בריבית הפריים. היתרון הוא גמישות ואפשרות ליהנות מירידה בריבית, והחיסרון הוא חוסר ודאות לגבי גובה ההחזר העתידי.
בחירת המסלולים הנכונים והחלוקה ביניהם (ה”תמהיל”) היא החלטה קריטית שיכולה לחסוך לכם הרבה כסף לאורך השנים. כדאי לחשוב מה מתאים לכם מבחינת הסיכון שאתם מוכנים לקחת והיכולת שלכם להתמודד עם שינויים בהחזר החודשי. תוכלו לקרוא עוד על תמהיל משכנתא בעמוד המידע המורחב שלנו כאן.
השוואת הצעות מהבנקים
כמו שקונים כל דבר חשוב, גם כשמדובר במשכנתא, חשוב מאוד להשוות הצעות. אל תיקחו את ההצעה הראשונה שתקבלו מבנק אחד. לכו לכמה בנקים שונים ובקשו מהם הצעות לאותו סכום משכנתא ולאותה תקופת החזר, עם חלוקה דומה של מסלולים. ההבדלים בין ההצעות יכולים להיות משמעותיים ביותר ולהגיע לעשרות ואפילו מאות אלפי שקלים בסך הכול שתחזירו לבנק.
כשאתם משווים הצעות, אל תסתכלו רק על הריבית ההתחלתית. הסתכלו על התמונה הגדולה: מהו ההחזר החודשי ההתחלתי? כמה תצטרכו להחזיר בסך הכול לאורך כל תקופת ההלוואה? מהן העמלות הנלוות? מה התנאים של כל מסלול ואיך הוא יכול להשתנות בעתיד?
השוואה טובה דורשת סבלנות והבנה, אבל היא משתלמת מאוד בסופו של דבר. תוכלו לקרוא עוד על הבנקים השונים ואיך להשוות הצעות כאן.
אילו מסמכים צריך להכין?
כשאתם פונים לבנק כדי לבקש משכנתא, תצטרכו להציג מסמכים שונים שיעזרו לבנק להבין את המצב הכלכלי שלכם ולהחליט אם הוא יכול לתת לכם את ההלוואה. רשימת המסמכים המדויקת יכולה להשתנות מעט מבנק לבנק, אבל אלה בדרך כלל המסמכים העיקריים שתצטרכו להציג:
- תעודות זהות: של כל מי שלוקח את המשכנתא.
- תלושי שכר: של החודשים האחרונים (בדרך כלל 3 או 6 חודשים אחרונים) כדי להראות את ההכנסות שלכם. אם אתם עצמאים, תצטרכו להציג דוחות כספיים.
- דפי חשבון בנק: של החודשים האחרונים כדי להראות את הפעילות בחשבון והאם אתם עומדים בהתחייבויות.
- הוכחת הון עצמי: מסמכים שמראים שיש לכם את סכום הכסף הראשוני שאתם מביאים מהבית לקניית הנכס (למשל, דפי חשבון חסכון, אישור יתרה).
- הסכם רכישת הדירה: ברגע שחתמתם על הסכם לקניית הדירה או הבית, תצטרכו להציג אותו לבנק.
- נסח טאבו או אישור זכויות: מסמך רשמי שמראה מי הבעלים החוקיים של הנכס שאתם רוצים לקנות.
- אישור זכאות (אם רלוונטי): אם אתם זכאים למשכנתא בתנאים מיוחדים (למשל, משכנתא מסובסדת), תצטרכו להציג אישור על כך.
חשוב להכין את המסמכים מראש כדי להקל על התהליך ולקצר את זמן ההמתנה.
סיכום: משכנתא בצעדים פשוטים
כפי שראינו, לקיחת משכנתא היא תהליך משמעותי הדורש הבנה ותכנון. הנה סיכום קצר של מה שחשוב לזכור:
- משכנתא היא הלוואה גדולה לטווח ארוך, לרוב לקניית בית.
- חשוב לתכנן מראש כמה כסף אתם צריכים וכמה אתם יכולים להחזיר.
- תהליך לקיחת משכנתא כולל פנייה לבנקים, קבלת אישור, בחירת מסלולים וחתימה על הסכם.
- ישנם מושגים חשובים כמו קרן, ריבית והחזר חודשי שחשוב להכיר.
- ישנם מסלולי משכנתא שונים, ובחירת התמהיל המתאים היא קריטית.
- תמיד כדאי להשוות הצעות מכמה בנקים לפני שמקבלים החלטה.
- יש להכין מראש את המסמכים הדרושים לבנק.
זכרו, אתם לא חייבים לעבור את התהליך לבד. ישנם אנשי מקצוע כמו יועצי משכנתאות שיכולים לעזור לכם להבין את האפשרויות, לתכנן את המשכנתא ולהשוות הצעות מהבנקים. קבלת משכנתא היא צעד גדול ומרגש בדרך לבעלות על בית משלכם. עם תכנון נכון והבנה של התהליך, תוכלו לעשות זאת בצורה הטובה ביותר עבורכם ועבור משפחתכם.
אם יש לכם שאלות נוספות, אל תהססו לפנות אלינו. תוכלו למצוא פרטים נוספים בעמוד צרו קשר או ללמוד עוד אודותינו ועל מה זה משכנתא באופן כללי באתר mashcanta.org.il.