שוק הנדל”ן בישראל ידוע ביציבותו היחסית ובעליית המחירים העקבית לאורך זמן. בעשור האחרון, מחירי הדיור כמעט הוכפלו, ודירות הפכו להשקעה הנחשקת עבור ישראלים רבים. המשמעות? מי שהשקיע בדירה לפני מספר שנים, כיום נהנה מעליית ערך משמעותית בנכס.
השקעות נדל”ן מציעות שילוב ייחודי של הכנסה שוטפת מדמי שכירות, לצד רווח הון פוטנציאלי לטווח הרחוק. זוהי דרך מצוינת לבנות ביטחון כלכלי, לגוון את תיק ההשקעות שלכם, ואפילו להגיע להכנסה פסיבית יציבה. המדריך הזה מיועד לכל מי שמעוניין להיכנס לעולם הנדל”ן, אך לא בטוח מאיפה להתחיל. נספק לכם את כל הכלים והידע הבסיסי להתחיל את מסע ההשקעה שלכם ברגל ימין!
*אין לראות במאמר זה ייעוץ פיננסי או כלכלי משום אופן.
** בעקבות כך שיכול להיות בעיה של איסור ריבית מהתורה הקדושה – יש לפנות לרב פוסק ירא שמיים בכדי שיתן לכם ייעוץ לפני לקיחת הלוואה או כל קונסטלציה אחרת שיש בה ריבית.
מדוע להשקיע בנדל”ן?
לפני שצוללים לפרטים הטכניים, חשוב להבין בדיוק מהם היתרונות המרכזיים של השקעה בנדל”ן:
- פוטנציאל לתשואה גבוהה: השקעות נדל”ן משלבות שני מקורות הכנסה – האחד, דמי השכירות החודשיים שאתם מקבלים מהדיירים, והשני, עליית הערך של הנכס עצמו לאורך זמן.
- גיוון תיק ההשקעות: נדל”ן נחשב לאפיק השקעה יציב יחסית ופחות תנודתי משוק ההון (מניות וכו’). השקעה במספר נכסים מגוונת את תיק ההשקעות שלכם ומפחיתה סיכון.
- נכס מוחשי: בניגוד להשקעות פיננסיות, נכס נדל”ן הוא משהו שניתן לראות ולחוש. עבור משקיעים רבים, זהו יתרון פסיכולוגי שמעניק תחושה של ביטחון ושליטה.
- הטבות מס: ישנן מספר הטבות מס למשקיעים בנדל”ן, כמו הוצאות מוכרות של פחת, תיקונים, ושכר יועצים. בהתייעצות עם רואה חשבון תוכלו לתכנן אסטרטגיה מיסוי שתמקסם את הרווחים שלכם.
- אפיק יציב יחסית: הביקוש לדירות בישראל גובר על ההיצע, מה שיוצר לחץ מתמיד על מחירי הדיור והשכירות כלפי מעלה. כמובן, יש לקחת בחשבון גם תקופות של תיקון בשוק, אך במבט ארוך טווח ההשקעה נחשבת סולידית.
סוגי השקעות נדל”ן נפוצים
עולם ההשקעות בנדל”ן מגוון, וכל סוג השקעה טומן בחובו יתרונות, סיכונים, ומאפיינים ייחודיים. הנה הנפוצים ביותר.
דירות למגורים
האפיק הפופולרי ביותר בקרב משקיעים. ניתן לרכוש דירות למגורים להשקעה באזורים שונים בארץ, בערים גדולות וקטנות כאחד. הפוטנציאל הוא השכרת הנכס לטווח ארוך, או מכירתו ברווח בעתיד לאחר עליית ערך. הסיכון נחשב בינוני–נמוך באזורי ביקוש.
נדל”ן מסחרי
משרדים, חנויות, מחסנים, וכו’. אפיק זה מאופיין לרוב בתשואה גבוהה יותר מדירות מגורים (אחוזי התשואה השנתיים גבוהים יותר משכירות חודשית). יחד עם זאת, רמת הסיכון עשויה להיות גבוהה יותר, מכיוון שמציאת שוכרים לעסקים עשויה להימשך זמן ארוך יותר, והיציבות הפיננסית שלהם עשויה להיות נמוכה יותר משוכרים פרטיים.
קרקעות
רכישת קרקעות עשויה להיות השקעה עם פוטנציאל הרווח הגבוה ביותר, אם השטח הופך לזמין לבנייה ומחירי הקרקע עולים משמעותית. יחד עם זאת, מדובר באפיק השקעה מסוכן יותר התלוי בהחלטות תכנוניות ואישורים עתידיים. נדרשת מומחיות או ליווי מקצועי צמוד להשקעה בקרקעות.
השקעות אלטרנטיביות
- קרנות נדל”ן (REITs): קרנות המשקיעות במגוון נכסי נדל”ן ובכך מאפשרות למשקיעים קטנים לקחת חלק בהשקעות גדולות, מבלי לרכוש נכס פיזי בעצמם.
- מימון המונים (Crowdfunding): פלטפורמות מקוונות המאפשרות להשקיע בפרויקטי נדל”ן עם סכומים קטנים יחסית, בתמורה לנתח מהרווחים העתידיים.
בחירת אפיק ההשקעה
ההחלטה באיזה סוג השקעה לבחור תלויה במספר גורמים:
- רמת הסיכון: האם אתם נרתעים מסיכון או דווקא מחפשים השקעות מאתגרות?
- הון התחלתי: נדל”ן מסחרי וקרקעות עשויים לדרוש הון התחלתי משמעותי יותר מדירת מגורים קטנה.
- אופק זמן: אם אתם משקיעים לטווח ארוך (10 שנים ויותר), תוכלו לקחת סיכון גבוה יותר בתקווה לתשואה משמעותית יותר.
צעדים ראשונים להשקעה
לפני שמתחילים בחיפוש אחר נכסים, קריטי לעשות עבודת הכנה הכוללת את הצעדים הבאים.
הגדרת יעדים – מה אתם שואפים להשיג באמצעות ההשקעה?
- תשואה שוטפת: דגש על השכרה שתייצר הכנסה חודשית משמעותית.
- רווח הון: פחות התמקדות בשכירות, ויותר על רכישת נכס באזור שצפוי להתייקר בעתיד.
- הכנסה פסיבית: השאיפה להגיע למצב בו ההכנסה מהנכס מכסה את רוב או כל הוצאות המשכנתא, ומייצרת הכנסה קבועה “על טייס אוטומטי”.
תקציב פנוי – כמה כסף באמת זמין להשקעה?
חשוב לזכור כי מעבר למחיר הרכישה ישנן הוצאות משמעותיות נוספות כגון מס רכישה, עורך דין, שיפוצים אם נדרש, עמלות תיווך ועוד. כלל אצבע טוב הוא שיהיה לכם נזיל לפחות 30-40% מערך הנכס אותו אתם רוצים לרכוש.
בחירת אפיק השקעה – לאחר שהבנתם את סוגי ההשקעות האפשריים
הגיע הזמן להחליט על האפיק המתאים לכם ביותר מבחינת רמת סיכון, תקציב, ויעדים אישיים. בשלב זה אפשר גם להתייעץ עם משקיעי נדל”ן מנוסים, מנטורים, או אפילו לפנות לייעוץ בתשלום מיועץ נדל”ן מומחה.
לימוד ומחקר – השקעה מצליחה מצריכה ידע!
מומלץ לקרוא אתרים ואתרים מקצועיים בתחום הנדל”ן, ספרים רלוונטיים, להירשם לקורסים, להאזין לפודקאסטים. ככל שתשקיעו יותר בלמידה מראש, כך תמזערו את הסיכון לטעויות יקרות בהמשך. הידע שתרכשו יעזור לכם לזהות הזדמנויות והונאות, להעריך את כדאיות של עסקה, ולבצע משא ומתן חכם.
טיפ: ניתן להתחיל להיכנס לתחום גם עם סכומים קטנים יחסית באמצעות השקעה בקרנות נדל”ן או בפלטפורמות מימון המונים. כך תוכלו ללמוד על השוק מבלי להתחייב לרכישה של נכס שלם.
איתור נכסים מתאימים
ההצלחה שלכם כמשקיעי נדל”ן טמונה במציאת הנכסים הנכונים במחיר הנכון. הנה מספר גורמים מרכזיים שישפיעו על החיפוש.
מיקום, מיקום, מיקום
כמו בכל השקעה נדל”נית, המיקום חשוב ביותר. אזורים מבוקשים עם ביקוש גבוה לשכירות לרוב יהיו יקרים יותר, אך יבטיחו לכם נכס אטרקטיבי שקל להשכיר. כדאי לחפש ערים או שכונות בתהליכי פיתוח, קרבה למוסדות אקדמיים ותשתיות תחבורה טובות, ואזורים “חמים” שעולים בפופולריות שלהם.
סוג הנכס
האם אתם מחפשים דירת 2 חדרים להשקעה? וילה גדולה? שטח מסחרי? התשואה הפוטנציאלית משתנה בהתאם לסוג הנכס. דירות קטנות בערים מרכזיות עשויות להיות קלות יותר להשכרה, בעוד נכסים ייחודיים (דירות פנטהאוז, נכסים היסטוריים, וכו’) יכולים לייצר תשואה גבוהה יותר, אך גם עשויים לדרוש זמן רב יותר לאיתור שוכרים.
מצב הנכס
האם מצריך שיפוץ מקיף או במצב טוב שניתן להשכרה מיידית? נכס שדורש שיפוץ יכול להיות הזדמנות טובה אם רכשתם אותו במחיר נמוך וכעת תשבחו אותו. אך שימו לב – עלויות שיפוץ עשויות להיות גבוהות מהצפוי!
פוטנציאל השכרה
מרכיב חשוב מאוד לכל משקיע. בדקו מהן רמות מחירי השכירות הממוצעות באזור עבור נכסים דומים. האם נראה לכם כי השכירות שתקבלו תכסה את המשכנתא וההוצאות השוטפות? השתמשו במחשבוני תשואה מקוונים שיעזרו לכם לקבל תמונת מצב מלאה.
תשואה צפויה
האם אתם מצפים שהנכס שאתם קונים יעלה משמעותית בערכו בעתיד? חשוב לקחת בחשבון לא רק את המחיר הנוכחי, אלא גם את הפוטנציאל לטווח הארוך.
טיפים לאיתור נכסים
- אתרי יד2, מדלן, ואתרים ייעודיים נוספים: אלו מקורות טובים לראות מה מוצע בשוק כרגע.
- מתווכים: למתווכים מקומיים יש מאגר של נכסים, לעיתים לפני שהם בכלל מגיעים לפרסום פומבי.
- חיפוש מקומי: סעו באזורים שמעניינים אתכם והסתכלו על שלטי “למכירה”, לעיתים תמצאו מציאות של בעלי דירות שלא נעזרים במתווכים כלל.
5מימון ההשקעה
אלא אם אתם משקיעים במזומן בלבד (מזל טוב!), תצטרכו להיעזר בגורם מממן כדי להשלים את הרכישה. הנה האפשרויות המרכזיות.
משכנתא לנכס להשקעה
הבנקים מציעים מסלולים מיוחדים למשקיעי נדל”ן. לרוב, מסלולי משכנתא להשקעה מאופיינים בתנאים פחות נוחים ממשכנתא רגילה לדירה למגורים:
- ריביות גבוהות יותר: הבנק מגדיל את מרווחי הרווח שלו כדי לפצות על הסיכון המוגבר במקרה שמשקיע יתקשה בתשלומים.
- דרישת הון עצמי גבוהה יותר: משקיע בדרך כלל צריך להביא לפחות 30-50% מערך הנכס כהון עצמי, לעומת כ-25% עבור דירה למגורים.
הון עצמי – מהם המקורות האפשריים?
חסכונות, מכירה של נכס קיים, הלוואה מבני משפחה, קרנות השתלמות, וכו’. ככל שתצליחו להגדיל את ההון העצמי שלכם, כך תקבלו תנאים נוחים יותר על המשכנתא.
אפשרויות גיוס נוספות (להזכיר בקצרה)
- הלוואות אישיות – ריביות גבוהות, מומלץ רק למקרים מיוחדים או לצורך השלמת סכום הון עצמי.
- שותפים להשקעה – חלוקת הסיכונים והתשואה עם חבר או בן משפחה. חובה לעגן את התנאים הסכם משפטי מסודר.
- מימון המונים – בעיקר בפרויקטים חדשים מקבלן.
טיפים ללקיחת משכנתא להשקעה
- השוו תנאים בין בנקים שונים: אל תתפתו לקבל משכנתא מהבנק הראשון שמציע לכם. בררו אופציות נוספות ובצעו השוואת ריביות.
- היעזרו ביועץ משכנתאות: מומחה למשכנתאות יוכל להתאים לכם את מסלול המשכנתא הטוב ביותר לצרכים שלכם, ולחסוך לכם עלויות בטווח הארוך.
- חשבו היטב על גובה ההחזר: אל תיקחו משכנתא עם החזרים חודשיים הגבוהים מהכנסת השכירות הצפויה! מומלץ להשאיר מרווח בטחון למקרה של הוצאות לא צפויות או תקופות בהן הנכס לא מושכר.
ביצוע העסקה
לאחר איתור נכס מתאים, מתחיל התהליך הבירוקרטי והמשפטי של רכישת הנכס. חשוב לבצע את כל השלבים הבאים בקפידה כדי להגן על עצמכם.
בחינת הנכס
- בדיקות משפטיות: הזמינו נסח טאבו מעודכן כדי לוודא שאין עיקולים, חובות, או בעיות רישום אחרות עם הנכס. מוטב להתייעץ עם עורך דין מקרקעין לפני שאתם חותמים על מסמכים כלשהם.
- בדיקה הנדסית (לא חובה, אך מאוד מומלצת): מהנדס בניין או שמאי מקרקעין יוכלו לבדוק את הנכס, לאתר ליקויים, נזילות, היתרי בנייה, וכו’. לעיתים תוכלו להשתמש בבדיקה כזו כדי להוריד את המחיר המבוקש מהמוכר.
משא ומתן
שלב קריטי! מחיר הנכס כפי שפורסם הוא נתון פתיחה בלבד. תהיו מוכנים להתמקח ולנהל משא ומתן אסרטיבי כדי להשיג את המחיר הטוב ביותר. מומלץ ללמוד טכניקות משא ומתן אפקטיביות. אם לא נוח לכם להתנהל ישירות מול המוכר, תוכלו להשתמש בשירותי מתווך שייצג אתכם.
זיכרון דברים
מסמך משפטי קצר שמפרט את התנאים הבסיסיים של העסקה (מחיר, מועד פינוי, וכו’). לאחר שזיכרון הדברים נחתם, נהוג לשלם מקדמה בגובה של כ-10% ממחיר הנכס.
חוזה רכישה
המסמך המשפטי המחייב ביותר בעסקה. חשוב מאוד להשתמש בשירותי עורך דין מקרקעין מנוסה שמתמחה בנדל”ן. חוזה הרכישה יכלול בין השאר:
- תיאור הנכס המדויק
- המחיר המלא ותנאי התשלום
- מועד מסירת הנכס
- פיצויים מוסכמים במקרה של הפרת חוזה
- סעיפים משפטיים נוספים להגנה על הצדדים
מיסוי רכישה
מס משמעותי שמוטל על רוכשי נדל”ן בישראל. התשלום מתבצע במדרגות על פי מחיר הנכס. בשנים האחרונות הועלו מדרגות המס על משקיעים המחזיקים ביותר מדירה אחת. לכן, חשוב להתייעץ מראש עם עו”ד או רואה חשבון לגבי האסטרטגיה שתמקסם את ההטבות ותמזער את עלויות המס שלכם.
טיפ: בכל עסקת נדל”ן ישנם אלמנטים של אי-וודאות. הקיפו את עצמכם באנשי מקצוע מנוסים כדי למזער סיכונים ולוודא שהעסקה מתבצעת בצורה בטוחה וחכמה!
ניהול הנכס
רכשתם את נכס ההשקעה שלכם, ברכות! אך העבודה האמיתית רק מתחילה. ניהול נכון של הנכס יבטיח לכם תשואה טובה והכנסה שוטפת לאורך זמן. הנה האספקטים העיקריים.
מציאת שוכרים
פרסום הנכס באתרים הרלוונטיים (יד2, מדלן, וכו’), מענה מהיר לפניות, הצגת הנכס בצורה מיטבית. חשוב גם לבצע תהליך סינון קפדני לשוכרים כדי למצוא אנשים אמינים ובעלי יכולת תשלום. אפשרות נוספת היא לעבוד עם מתווך המתמחה בהשכרה.
טיפול שוטף
מעבר להשכרה הראשונית, תצטרכו לתאם ציפיות עם השוכרים, לטפל בתיקונים ובעיות שצצות בנכס, לעלות שכירות בסוף כל חוזה בהתאם לשוק, וכו’. ניהול שוטף לוקח זמן ומצריך מעורבות, תוכלו לעשות זאת בעצמכם או לחלופין לשכור את שירותיה של חברת ניהול נכסים המתמחה בתחום.
חוזי שכירות
חשוב להשתמש בחוזה שכירות מפורט שמעגן את כל זכויות וחובות הצדדים, גובה השכירות ותנאי התשלום, משך השכירות, חידוש חוזה, ועוד. ניתן להיעזר בחוזים סטנדרטים ולשנות אותם בהתייעצות עם עורך דין שמתמחה בתחום השכרת הנכסים.
היבטי מיסוי
- דיווח על הכנסות: עליכם לדווח על הכנסות משכירות למס הכנסה.
- הוצאות מוכרות: קיימות הוצאות שניתן לקזז מול מס ההכנסה, כמו פחת על הנכס, תשלומי ארנונה וועד בית, תיקונים, שכר דירה למתווך ועורך דין, ועוד. ההתנהלות המיסויית משתנה בהתאם להיקף פעילות ההשקעה שלכם. לכן, מומלץ להיעזר ברואה חשבון כדי לתכנן את ההיבטים המיסויים באופן המיטבי.
טיפים חשובים
- בנו מערכת יחסים טובה עם השוכרים כדי לעודד אותם להישאר בנכס לאורך זמן, הם הנכס שלכם.
- היו נגישים לפניות של השוכרים לגבי תיקונים, וכך תמנעו נזקים ותקלות מתמשכות.
- הקפידו לתעד את מצב הנכס לפני ואחרי כל תקופת שכירות, בעזרת תמונות.
סיכונים בהשקעות נדל”ן
אין השקעה ללא סיכון, וזה נכון כמובן גם לגבי נדל”ן. הנה כמה מהסיכונים העיקריים שכדאי להיות ערים אליהם.
שינויים בשוק
שוק הנדל”ן, כמו כל שוק, חשוף לתנודות. תקופות מיתון, האטה כלכלית, או שינויי רגולציה עלולים להשפיע לרעה על מחירי הנדל”ן, ולקשות על מכירת נכס במחיר שציפיתם לו.
נזילות נמוכה
נדל”ן איננו נכס נזיל כמו מניות או אג”ח. מכירת דירה עשויה להימשך זמן רב, במיוחד בתקופות בהן הביקוש נמוך. אם אתם זקוקים לכסף באופן מידי, ייתכן ותצטרכו להתפשר על המחיר.
שוכרים בעייתיים
שוכרים שלא משלמים בזמן, מסבים נזקים לנכס, או מסרבים להתפנות, עלולים להפוך לסיוט מתמשך. לכן, חשוב לבצע סינון קפדני לפני חתימה על חוזה ולעגן בחוזה סעיפים מתאימים להגנה עליכם במקרה של הפרות מצד השוכר.
תחרות
בפרט באזורים מבוקשים, יש היצע גדול של דירות המיועדות להשכרה. אם לא תשקיעו בשיווק ובתחזוקת הנכס שלכם, תתקשו להתחרות עם דירות אטרקטיביות יותר המוצעות באזור.
מינוף גבוה
אם לקחתם משכנתא גדולה למימון ההשקעה, עליות הריבית במשק עלולות להקשות עליכם לעמוד בתשלומים. בחרו מסלולי משכנתא יציבים ככל האפשר, והימנעו ממינוף יתר.
כיצד למזער סיכונים
- פיזור השקעות: אל תשקיעו את כל סכום ההשקעה בנכס בודד, פזרו את ההשקעה בין מספר נכסים שונים.
- אופק השקעה ארוך טווח: נדל”ן היא השקעה סולידית לרוב במבט לטווח ארוך, נסו להתעלם מתנודתיות זמניות בשוק.
- ייעוץ מאנשי מקצוע: עורכי דין המתמחים בנדל״ן, יועצי משכנתאות, ורואי חשבון, יכולים לסייע לכם לעשות בחירות מושכלות.
טיפים חשובים למתחילים
אופק השקעה לטווח ארוך
השקעות נדל”ן מניבות את הפירות הגדולים ביותר בטווח הארוך. היו סבלניים ותנו לזמן לעשות את שלו. הימנעו ממכירת נכסים בעקבות תנודות קצרות טווח בשוק.
היוועצות עם אנשי מקצוע
הקיפו את עצמכם באנשי מקצוע מנוסים ואמינים. השקעה קטנה בייעוץ לפני הרכישה עשויה לחסוך לכם הפסדים כואבים בהמשך.
גיוון
אחת מהעצות הטובות ביותר למשקיעים בכל תחום! מומלץ לגוון את ההשקעות מבחינת סוג הנכס (דירות מגורים, נדל”ן מסחרי), מיקום גיאוגרפי, ואפיקי השקעה נוספים מעבר לקניית נכסים פיזיים (קרנות נדל”ן, מימון המונים וכו’). גיוון מקטין סיכון.
לא להיכנע לאופוריה
כאשר שוק הנדל”ן “חם” וכולם מסביבכם משקיעים, קל מאוד להתפתות לעסקאות שנראות טובות מדי להיות אמיתיות. חשוב להישאר עם רגליים על הקרקע, לא לנהוג באימפולסיביות, ולבחון כל השקעה בצורה רציונלית.
ניהול מקצועי
אם אתם אנשים עסוקים או שאין לכם את הזמן או הידע לנהל נכסים בעצמכם, תשקלו להשתמש בשירותיה של חברת ניהול. הם יוכלו למצוא שוכרים, לטפל בתחזוקה, ולגבות עבורכם את השכירות, והכי חשוב – לחסוך לכם זמן וכאבי ראש.
טיפ זהב: נדל”ן זה תחום של אנשים. בנו קשרים עם משקיעים אחרים, הצטרפו לקהילות בתחום, ותוכלו ללמוד מטעויות ומהצלחות של משקיעים מנוסים יותר.
סיכום
השקעות נדל”ן בישראל נחשבות לאפיק יציב יחסית, עם פוטנציאל לתשואה גבוהה לטווח הרחוק. השילוב של עליית ערך נכסים ושכירות חודשית מייצר הזדמנויות מצוינות למשקיעים שיודעים כיצד לפעול בשוק.
כמו בכל השקעה, חשוב ללמוד את התחום, להתייעץ עם המומחים, ולנהל את ההשקעות שלכם בתבונה. באמצעות ידע ותכנון נכון, תוכלו להגיע לביטחון כלכלי ולהתחיל לבנות הכנסה פסיבית מעולם הנדל”ן.
