שוק הנדל”ן הישראלי מציע למשקיעים הפרטיים מגוון הזדמנויות – החל מדירות קטנות להשקעה וכלה בפרויקטים רחבי היקף. בעוד שנדל”ן נתפס לעתים כנחלתם של בעלי הון בלבד, קיימים גם אפיקי השקעה המתאימים למשקיעים עם הון עצמי צנוע יחסית. במדריך זה, נסקור יחד את אפשרויות השקעות הנדל”ן הקטנות והגדולות העומדות בפני משקיעים בשנת 2024. נבחן את היתרונות, האתגרים והאסטרטגיות שיסייעו לכם לנווט בשוק הדינמי של נדל”ן להשקעה בישראל ולבנות תיק השקעות מתאים לפרופיל האישי שלכם. שימו לב, מגמות כמו עליית הריבית, ייקור עלויות הבניה והרגולציה המשתנה יכולים להשפיע על כדאיותן של השקעות שונות – מידע מעודכן יסייע לכם לקבל החלטות מושכלות.
*אין לראות במאמר זה ייעוץ פיננסי או כלכלי משום אופן
** בעקבות כך שיכול להיות בעיה של איסור ריבית מהתורה הקדושה – יש לפנות לרב פוסק ירא שמיים בכדי שיתן לכם ייעוץ לפני לקיחת הלוואה או כל קונסטלציה אחרת שיש בה ריבית.
יתרונות וחסרונות של השקעה בנדל”ן
יתרונות
- נכס מוחשי: בניגוד להשקעות פיננסיות מופשטות, נדל”ן מספק תחושת בעלות על נכס פיזי ומוחשי.
- פוטנציאל לתשואה גבוהה: בתרחישים אופטימליים, משקיעי נדל”ן נהנים מתשואה הן דרך הכנסות משכירות והן מעליית ערך הנכס לאורך זמן. חשוב לציין שתשואה בנדל”ן מושפעת מפרמטרים רבים ולא תמיד מובטחת.
- יציבות מסוימת (בהשוואה לשוק ההון): בעוד ששוק המניות עשוי לחוות תנודות קיצוניות בטווחים קצרים, ערכי הנכסים נוטים להשתנות באופן איטי והדרגתי יותר, מה שמספק רמה מסוימת של יציבות.
- גידור כנגד אינפלציה: בתקופות בהן ערך הכסף נשחק, נכסי נדל”ן נוטים לשמור על ערכם הריאלי, ואף לעלות בשיעור דומה לעליית מחירי השכירות.
- אפשרויות מינוף: משקיעים יכולים להגדיל תשואה באמצעות נטילת מימון (כגון משכנתא), מה שמאפשר רכישת נכסים יקרים יותר עם הון עצמי נמוך יותר.
חסרונות
- נזילות נמוכה: מכירת נכס נדל”ן עשויה להימשך זמן, וכרוכה בעלויות (דמי תיווך, מסים), כך שהשקעות נדל”ן נחשבות פחות נזילות בהשוואה לאפיקי השקעה אחרים.
- דרישות הון עצמי משמעותיות: השקעה ישירה בנדל”ן דורשת ברוב המקרים הון עצמי גבוה, מה שמהווה חסם כניסה עבור חלק מהמשקיעים.
- סיכונים: חשיפה לשינויים בריבית המשכנתאות, חקיקות חדשות, מצב מאקרו-כלכלי, שוכרים בעייתיים, ירידה בביקושים, וכו’ – כל אלו גורמים שיכולים להשפיע לרעה על רווחיות ההשקעה.
- עלויות תחזוקה: החזקת נכס כרוכה בעלויות שוטפות עבור ארנונה, ועד בית, תיקונים בלתי צפויים ולעתים תקופות בהן הנכס עומד ריק.
- רגישות לתנודות בכלכלה: שינויים בשיעורי התעסוקה, גלי עלייה וירידה, ומיתונים, עלולים לפגוע בביקוש לנכסים ובכך להשפיע על התשואה הצפויה.
סוגי השקעות נדל”ן
השקעות נדל”ן קטנות
דירות להשכרה (קצר/ארוך טווח)
אחד האפיקים הנפוצים והנגישים יחסית להשקעה בנדל”ן. ניתן להשכיר דירה לטווח ארוך (שנה ויותר) או לטווחי זמן קצרים (לדוגמה, באמצעות פלטפורמות כגון Airbnb), מה שמאפשר גמישות מסוימת למשקיע בהתאם לתנאי השוק.
חניות ומחסנים
נכסים קטנים בעלות רכישה ותחזוקה נמוכה היכולים להניב הכנסה משכירות יציבה, במיוחד בערים גדולות וצפופות.
חלוקת דירות
רכישת דירה והפיכתה למספר יחידות דיור קטנות יותר. סוג השקעה זה דורש לרוב השקעה כספית משמעותית לביצוע השיפוץ וקבלת האישורים המתאימים, אך יכולה להוביל לתשואות גבוהות יותר.
השקעה בקרנות REIT (Real Estate Investment Trusts)
קרנות הנסחרות בבורסה ומחזיקות בנכסי נדל”ן מניב. אפיק זה מתאים למשקיעים שמעוניינים בחשיפה לשוק הנדל”ן ללא צורך ברכישת נכס ישירה, ומעוניינים בהשקעה נזילה יותר.
השקעות נדל”ן גדולות
בניינים (מסחרי/מגורים)
רכישת בניין שלם מיועדת למשקיעים בעלי הון עצמי גבוה, ויכולה להניב פוטנציאל לתשואות משמעותיות הן מהשכרה והן מעליית ערך. דורשת ידע וניסיון בניהול נכסים מורכבים.
קרקעות ופרויקטי פינוי-בינוי
השקעה בקרקעות לבניה עתידית בפרויקטים מאורגנים או השתתפות בפרויקטים של פינוי-בינוי באזורי ביקוש. היות ומדובר בהשקעות לטווח ארוך, הן דורשות הון משמעותי, סבלנות ואת היכולת לנתח מגמות ופיתוח באזורים שונים.
נדל”ן בחו”ל
רכישת נכסים מניבים במדינות אחרות יכולה להיות אלטרנטיבה אטרקטיבית למשקיעים המבקשים לפזר את תיק ההשקעות שלהם. חשוב לבדוק היטב את שוק הנדל”ן במדינה הספציפית, רגולציה מקומית, ציפיות תשואה ומיסוי. חשוב לציין שבשנים האחרונות עלויות הרכישה והמיסוי על נדל”ן בחו”ל עלו במדינות מסוימות, כך שיש לבדוק כל מקרה לגופו.
גורמים שיש לקחת בחשבון לפני השקעה
מיקום
- מרכז לעומת פריפריה: אזורי הביקוש במרכז הארץ נוטים להיות יקרים יותר עם תשואה משכירות נמוכה יותר, בעוד שהפריפריה עשויה להציע מחירי רכישה נגישים יותר ופוטנציאל תשואה על השכרה גבוה יותר (אך גם סיכון גדול יותר).
- ביקושים נוכחיים ופוטנציאליים: יש לבחון את הביקוש הקיים לנכסים דומים באזור ואת פוטנציאל הצמיחה שלו. קרבה לאזורי תעסוקה, מוסדות חינוך, ופיתוח תשתיות עתידיות הן נקודות שכדאי לבחון.
- תשתיות ופיתוח: נגישות לתחבורה ציבורית, רמת השירותים העירוניים (פארקים, קהילתיות וכו’) ופרויקטים עירוניים מתוכננים ישפיעו על האטרקטיביות של המיקום בטווח הארוך.
- פלח אוכלוסייה: משפחות צעירות? סטודנטים? אוכלוסייה ותיקה? ההתאמה של הנכס לאופי האוכלוסייה בסביבה יכולה להשפיע על יציבות הביקושים ועל שכירות תקינה.
מצב הנכס
- ותק: האם הנכס חדש יחסית או שהוא דורש שיפוץ? עלויות שיפוצים משמעותיות יש לקחת בחשבון בהערכת ההשקעה הכוללת.
- פוטנציאל השבחה: האם קיימת אפשרות להגדלת שטח הדירה, הוספת מרפסת או שינויים אחרים שיגדילו את ערכה העתידי?
- התאמה למטרת ההשקעה: דירה המיועדת להשכרה למשפחה תדרש מאפיינים שונים מדירה המתאימה לשותפים. יש להתאים את הנכס למטרות ההשקעה הספציפיות שלכם.
פוטנציאל השכרה
- ביקושים באזור: חשוב להבין את קהל היעד הפוטנציאלי. האם יש ביקוש לשכירויות באזור לנכסים הדומים לזה שבוחנים?
- רמת שכירות: מהי רמת השכירות הממוצעת באזור לנכסים דומים? חישוב ריאליסטי של הכנסות עתידיות הוא קריטי להערכת כדאיות ההשקעה.
- יציבות תעסוקתית: באזורים התלויים בענף מסוים, תנודות כלכליות עלולות לפגוע בביקוש לשכירות ולהוביל לתקופות בהן הנכס עומד ריק.
תשואה צפויה
- חישובים ריאליים: אל תתפתו להבטחות לתשואה מהירה או גבוהה במיוחד. בצעו חישובים תוך שקלול כל ההוצאות (משכנתא, תחזוקה, מיסוי), הכנסות ריאליות מהשכרה ותנודות אפשריות בערך הנכס.
- גורמי סיכון: שינויים בשיעורי הריבית, רגולציה חדשה, ירידה בביקוש עקב שינוי באופי האזור – כל אלו עלולים להשפיע על התשואה האמיתית לאורך זמן.
תהליך ההשקעה בנדל”ן
קביעת מטרות
- השכרה בלבד: האם המטרה היא לייצר הכנסה פאסיבית יציבה משכירות?
- פוטנציאל עליית ערך: רכישת נכס באזור מתפתח מתוך ציפייה לרווחים מהשבחתו בעתיד.
- שילוב: מציאת נכס המתאים הן לייצור הכנסה משכירות והן בעל פוטנציאל עליית ערך לאורך זמן.
- טווח זמן: מהו פרק הזמן המיועד להחזקת ההשקעה? השקעות נדל”ן מיועדות בדרך כלל לטווח הארוך, אך הבנה כללית של פרק הזמן הצפוי תעזור לבחירת הנכסים המתאימים ביותר.
מחקר שוק
- ניתוח מגמות: בחינת מגמות בשוק הנדל”ן הישראלי, ריביות במשק, פעולות רגולטוריות המשפיעות על שוק הנדל”ן (כמו תוכניות ממשלתיות בתחום הדיור).
- אזורים אטרקטיביים: אילו ערים או שכונות נחשבות לבעלות פוטנציאל גבוה? איתור אזורים עם תוכניות פיתוח, ביקושים מצד שוכרים פוטנציאליים, וצפי לעליית מחירים.
- סוגי נכסים מבוקשים: חשוב להבין אילו נכסים הם הנזילים והמבוקשים ביותר באזור שבחרתם כדי לצמצם סיכונים ולהגדיל את הסיכוי להשכרה מהירה בעת הצורך.
איתור נכס
- חיפוש עצמאי: דרך אתרי יד שנייה לנדל”ן, קבוצות ברשתות חברתיות, ועבודה ישירה מול בעלי נכסים.
- היעזרות במתווך: מתווכים מחזיקים במאגר נכסים, אך חשוב לזכור כי זה כרוך בעלות עמלת תיווך.
- משא ומתן: לאחר איתור נכסים פוטנציאליים, חשוב לנהל מו”מ ענייני במטרה להגיע למחיר הוגן התואם את שווי השוק.
- בדיקת נאותות מקיפה: בדיקת הנכס מבחינה הנדסית, בדיקה משפטית (חריגות בניה, בעלות, עיקולים וכו’) לקבלת תמונה מלאה על מצבו ולוודא שאין בעיות נסתרות.
מימון:
- הון עצמי: מהו ההון העצמי הזמין לרשותכם להשקעה? זהו גורם מפתח המשפיע על יכולת הרכישה ועל גובה המשכנתא הדרושה.
- משכנתא: בחינת הריביות המוצעות במסלולים שונים בבנקים למשכנתאות, היוועצות עם יועץ משכנתאות לבניית תמהיל מימון מיטבי. נתוני הריבית המעודכנים חשובים במיוחד בתקופה הנוכחית של עליית ריבית.
- שותפים: במידה וההון העצמי שלכם מוגבל, אפשר לשקול לצרף שותף להשקעה.
- מימון יצירתי: קיימים מגוון אפיקי מימון נוספים כגון מימון המונים, הלוואות חברתיות או הלוואות כנגד נכסים קיימים.
חשוב להבין שמדובר בהצגת התהליך באופן כללי. כל שלב יכול להצריך ירידה לפרטים נוספים והתייעצות עם אנשי מקצוע.
מיסוי נדל”ן בישראל ב-2024
מס שבח
מס המוטל על הרווח הריאלי ממכירת הנכס. שיעור מס השבח משתנה בהתאם לתקופת הבעלות על הנכס, האם מדובר בדירה יחידה או נוספת, ועוד. חשוב להתייעץ עם איש מקצוע כדי לממש הטבות מס אפשריות הקיימות בחוק. (הוסיפו כאן כמה דוגמאות רלוונטיות לעדכון מס שבח האחרון)
מס רכישה
מס מדורג המשולם בעת רכישת נכס נדל”ן בישראל. גובה המס נקבע לפי שווי הנכס ומספר הנכסים בבעלות הרוכש. קיימים פטורים והקלות במס רכישה לזכאים בתנאים מסוימים כמו נכים, משפחות שכולות, ורוכשי דירה יחידה. (כמה דוגמאות לשיעורי מס רכישה מעודכנים יהיו רלבנטיים כאן)
מס הכנסה מהשכרת נכס
משקיעים המשכירים נכס למגורים או למסחר, יחויבו במס הכנסה על פי מדרגות המס הרלוונטיות. חשוב לדעת כי ניתן לקזז מגוון הוצאות מוכרות לצורכי מס הכנסה מההשכרה, מה שמקטין את נטל המס בפועל.
היטל השבחה
מס המוטל על ידי הרשות המקומית בעת שינוי ייעוד קרקע, אישור תוכנית בנייה חדשה, וכו’. אם יש תכנית פיתוח עירונית באזור הנכס, חשוב לבדוק את האפשרות שיוטל עליו היטל השבחה בעתיד הקרוב.
דיווחים לרשויות
בעלי נכסים מחויבים בהגשת דיווחים שונים למס הכנסה, רשות המיסים, והרשות המקומית. איחור בהגשת דיווחים או דיווחים שגויים עלולים לגרור תשלום קנסות.
טיפים להשקעה מוצלחת
חינוך והתייעצות עם אנשי מקצוע
שוק הנדל”ן מורכב ומשתנה. למידה עצמאית והתייעצות עם אנשי מקצוע (רואה חשבון, יועץ השקעות, עורך דין המתמחה בנדל”ן, שמאי) חיוניים להפחתת סיכונים וקבלת החלטות מושכלות.
פיזור השקעות
אסטרטגיית פיזור השקעות בתיק הנדל”ן מפחיתה סיכונים. ניתן לשלב בין סוגי נכסים שונים (דירות להשכרה, מסחרי), אזורי השקעה שונים, והשקעות נדל”ן אלטרנטיביות (כמו קרנות נדל”ן).
השקעה לטווח ארוך
נדל”ן היא לרוב אפיק השקעה המניב פירות לאורך זמן. חשוב לא להיכנס לפאניקה מתנודות קצרות טווח בשוק, ולהבין שתקופות מסוימות עשויות להיות מאתגרות יותר.
סבלנות ועבודה עקבית
איתור נכסים מתאימים, מו”מ ובדיקת הנאותות עשויים לקחת זמן. סבלנות ועשייה עקבית הן המפתח להצלחה. השקעה דורשת עבודה ומשמעת – אין כאן נוסחות קסם להתעשרות מהירה.
זהירות מול הצעות שנראות “טובות מדי”
אם הצעה נשמעת מבטיחה מדי, כנראה שיש בה סיכון גבוה יותר. בדיקה יסודית וקבלת מספר חוות דעת מקצועיות יסייעו לכם לזהות השקעות בעייתיות ולסנן הצעות לא ריאליות.
שימו לב: כל אלו הם טיפים כלליים. אסטרטגיית ההשקעה המתאימה ביותר צריכה להיקבע באופן פרטני בהתאם לפרופיל הפיננסי של כל משקיע ולמטרות ההשקעה שלו.
סיכום
השקעות בנדל”ן מציעות למשקיעים הישראליים פוטנציאל לתשואה אטרקטיבית, אך חשוב לזכור כי הן גם טומנות בחובן סיכונים לא מבוטלים. קבלת החלטות מושכלות מצריכה ביצוע מחקר מעמיק, הבנה טובה של התהליך, וסיוע מגורמים מקצועיים היכן שנדרש.
השקעה מוצלחת בנדל”ן איננה מבוססת על הימורים או ניחושים, אלא על תכנון אסטרטגי, ניתוח שוק, וגישה מציאותית. משקיעים המחפשים פתרונות קסם מהירים צפויים להתאכזב.
זכרו, שוק הנדל”ן רגיש לשינויים בכלכלה, חקיקה חדשה וריביות במשק – גורמים שיש להמשיך ולעקוב אחריהם גם לאחר ביצוע ההשקעה.
