מחזור משכנתא – המדריך המלא

המשכנתא שלכם מכבידה עליכם? אתם לא לבד. משכנתא היא התחייבות פיננסית גדולה לטווח ארוך, אך רבים לא יודעים שיש להם אפשרות לשנות את תנאי המשכנתא הקיימת שלהם באמצעות מחזור משכנתא.

*אין לראות במאמר זה ייעוץ פיננסי או כלכלי משום אופן

** בעקבות כך שיכול להיות בעיה של איסור ריבית מהתורה הקדושה – יש לפנות לרב פוסק ירא שמיים בכדי שיתן לכם ייעוץ לפני לקיחת הלוואה או כל קונסטלציה אחרת שיש בה ריבית.

מהי משכנתא?

משכנתא היא הלוואה שאתם לוקחים מהבנק כדי לממן את רכישת בית. הבנק למעשה רוכש את הנכס עבורכם ואתם מחזירים לו את ההלוואה בתשלומים חודשיים לאורך תקופה ארוכה, בדרך כלל עשרים עד שלושים שנה.

מהו מחזור משכנתא?

מחזור משכנתא הוא תהליך שבו אתם לוקחים הלוואה חדשה כדי לסלק את ההלוואה הישנה שלכם. ההלוואה החדשה עשויה להיות בתנאים טובים יותר, כגון ריבית נמוכה יותר או תקופת החזר ארוכה יותר.

למי מתאים מחזור משכנתא?

מחזור משכנתא יכול להתאים לבעלי בתים שנמצאים באחד מהמצבים הבאים:

• ריבית המשכנתא הנוכחית שלהם גבוהה מהריביות בשוק כיום.
• הם רוצים לשנות את מסלול המשכנתא שלהם כדי להתאים אותו לצרכים הפיננסיים שלהם.
• הם רוצים לקצר או להאריך את תקופת המשכנתא שלהם.
• הם רוצים למשוך הון מהנכס שלהם (מיחזור משכנתא להשקעה).

היתרונות הפוטנציאליים של מחזור משכנתא:

מחזור משכנתא מוצלח יכול לעזור לכם לחסוך כסף בטווח הארוך בדרכים הבאות:

• הפחתת תשלומי המשכנתא החודשיים
• קיצור תקופת ההלוואה
• שיפור תזרים המזומנים החודשי
• מימון הוצאות שיפוץ או רכישות גדולות אחרות

כללי מחזור משכנתא

כותרת משנה: מושגי יסוד 

מחזור משכנתא כולל כמה מושגים בסיסיים שחשוב להכיר לפני שמתחילים בתהליך. בואו נסקור כמה מהחשובים שבהם:

סוגי משכנתאות

ישנם מספר מסלולי משכנתא שונים, כל אחד עם מאפיינים ייחודיים של ריבית ותקופת החזר. הנפוצים ביותר כוללים:

• משכנתא בריבית קבועה: הריבית נקבעת מראש ואינה משתנה לאורך תקופת ההלוואה. זה מספק יציבות בתשלומים החודשיים.
• משכנתא בריבית משתנה: הריבית צמודה למדד מסוים, בדרך כלל מדד המחירים לצרכן. המשמעות היא שהתשלומים החודשיים שלכם עשויים לעלות או לרדת עם הזמן.
• משכנתא צמודה מדד: קרן ההלוואה צמודה למדד, כלומר היא עולה או יורדת בהתאם לאינפלציה. תשלומי ההחזר החודשיים נקבעים על פי ריבית קבועה.
• משכנתא זכאות: מסלול משכנתא מיוחד שמוצע על ידי המדינה לזכאים, עם תנאים מועדפים בריבית ובתקופת ההחזר.

מונחים נוספים חשובים

• תקופת משכנתא: מספר השנים שייקח לכם להחזיר את ההלוואה.
• ריבית: עלות ההלוואה שאתם משלמים לבנק. ישנם סוגים שונים של ריביות, כגון ריבית אפקטיבית (הריבית בפועל שאתם משלמים) וריבית קבועה או משתנה כפי שציינו קודם.
• מסלולי משכנתא: תוכנית המשכנתא הכוללת את סוג הריבית, תקופת ההחזר וחלוקת ההלוואה בין המסלולים השונים.

מושגי יסוד 

• יתרת משכנתא: סכום ההלוואה שנותר לכם להחזיר לבנק.
• שווי הנכס: הערך הנוכחי של הנכס שלכם. שווי הנכס משפיע על כמה כסף תוכלו למחזר במסגרת מחזור משכנתא.

זכאות למיחזור

לא כל בעל משכנתא זכאי לבצע מחזור. בדרך כלל, כדי להיות זכאי למחזור, עליכם לעמוד בתנאים מסוימים של הבנק, כגון גובה יתרת המשכנתא, היסטוריית תשלומים תקינה ושווי הנכס.

תנאי סף למיחזור 

בנוסף לתנאי הזכאות הבסיסיים, בנקים עשויים לקבוע תנאי סף נוספים למחזור משכנתא. לדוגמה, ייתכן שתצטרכו להחזיק במשכנתא הנוכחית שלכם למשך תקופה מינימלית לפני שתהיו זכאים למחזור.

היתרונות והחסרונות של מחזור משכנתא 

יתרונות:

• חיסכון בריבית: אם הריביות בשוק ירדו מאז שלקחתם את המשכנתא המקורית, מחזור עשוי לאפשר לכם לחסוך כסף משמעותי בתשלומים החודשיים הכוללים.
• שיפור תנאי ההחזר: מחזור יכול לעזור לכם לשנות את תקופת ההלוואה או את מסלול המשכנתא כדי להתאים אותו טוב יותר לצרכים הפיננסיים הנוכחיים שלכם.
• גמישות פיננסית: ב некоторых מקרים, מחזור משכנתא מאפשר לכם למשוך הון מהנכס שלכם, אותו ניתן להשתמש למטרות שונות כמו שיפוץ או מימון הוצאות גדולות אחרות.

חסרונות:

• עלויות נלוות: תהליך המחזור כרוך בעלויות נוספות, כגון עמלות פתיחת תיק, שמאות וביטוח משכנתא חדש. חשוב לוודא שהחיסכון בריבית עולה על העלויות הללו.
• סיכון של עליית ריבית: אם הריביות בשוק יעלו בעתיד, ייתכן שתשלומי המשכנתא החדשים שלכם יהיו גבוהים יותר מהתשלומים המקוריים.
• סיכון משפטי: חשוב לוודא שאתם מבינים את כל התנאים וההגבלות של חוזה המשכנתא החדש לפני החתימה. מומלץ להיעזר בייעוץ משפטי במידת הצורך.

תהליך מחזור משכנתא

שלבי התהליך

תהליך מחזור משכנתא מורכב מכמה שלבים עיקריים. הנה סקירה קצרה:

1. בדיקת כדאיות: הצעד הראשון הוא לבדוק האם מחזור משכנתא כדאי עבורכם. זה כולל השוואת ריביות המשכנתא הנוכחית שלכם לריביות בשוק, בחינת מצבכם הכלכלי הנוכחי והעתידי, והערכת החיסכון הפוטנציאלי.
2. איסוף מסמכים נדרשים: לאחר שאתם מחליטים להמשיך בתהליך, תצטרכו לאסוף מסמכים שונים, כגון תלושי שכר אחרונים, דו”חות שנתיים מהבנק, תדפיסי עו”ש ונסח טאבו מעודכן של הנכס.
3. הגשת בקשה לאישור עקרוני: לאחר איסוף המסמכים, תגישו בקשה לאישור עקרוני למחזור משכנתא בבנק או אצל מספר בנקים. האישור העקרוני יכלול הצעת מחיר ראשונית עם תנאי הריבית ותקופת ההלוואה.
4. משא ומתן מול בנקים: לאחר קבלת אישורים עקרוניים מכמה בנקים, תוכלו להיכנס למשא ומתן על תנאי ההלוואה. חשוב להשוות את ההצעות ולהתמקח על הריבית, עמלות הפתיחה ותנאים נוספים.

קבלת החלטה 

לאחר השלבים הראשוניים, מגיע הזמן לקבל החלטה מושכלת. שני השלבים העיקריים בקבלת ההחלטה הם:

1. השוואת תנאים: לאחר שקיבלתם הצעות מחזור מכמה בנקים, יש להשוות אותן בקפידה. שימו לב לריבית האפקטיבית הכוללת (עמלות פתיחה + ריבית), תקופת ההחזר, תשלומי ההחזר החודשיים הכוללים ו any הגבלות נסתרות.
2. בחירת מסלול משכנתא: בהתאם לצרכים הפיננסיים שלכם, תצטרכו לבחור את מסלול המשכנתא המתאים ביותר במחזור החדש. זה כולל בחינה של סוג הריבית (קבועה, משתנה, צמודה מדד), תקופת ההחזר וחלוקת ההלוואה בין המסלולים השונים.
3. השלמת התהליך: לאחר שקיבלתם החלטה על מסלול משכנתא והצעת מחיר מבנק, יש להשלים את תהליך המחזור. זה כולל מספר שלבים בירוקרטיים:
   

• קבלת אישור משכנתא סופי מהבנק הנבחר.
• חתימה על חוזה משכנתא חדש הכולל את כל התנאים וההגבלות.
• ביצוע ביטוח משכנתא חדש בהתאם לדרישות הבנק.
• ליווי משפטי בעת הצורך, מומלץ לוודא שאתם מבינים את כל הסעיפים בחוזה המשכנתא החדש.
• רישום הערת אזהרה לטובת הבנק החדש בלשכת רישום המקרקעין.
• סילוק משכנתא קיימת: הבנק الجديد יעביר את התשלום לסילוק המשכנתא ישירות לבנק הנוכחי שלכם.
• העברת כספים: אם יש צורך במשיכת הון במסגרת המחזור, הבנק יעביר את הסכום שנקבע אליכם לאחר סילוק המשכנתא הקיימת.

שיקולים בעד ונגד מחזור משכנתא 

שינויים בשוק המשכנתאות 

אחד השיקולים המרכזיים בעד מחזור משכנתא הוא מצב ריביות המשכנתאות בשוק. אם הריביות ירדו מאז שלקחתם את המשכנתא המקורית, מחזור עשוי להיות כדאי מאוד. חיסכון קטן באחוז בריבית יכול להסתכם לאלפי שקלים לאורך תקופת ההלוואה. כדאי לבדוק מעת לעת את הריביות בשוק ולהשוות אותן לריבית שאתם משלמים כיום.

מצב כלכלי אישי

שיקול חשוב נוסף הוא המצב הכלכלי האישי שלכם. האם ההכנסה החודשית שלכם השתנתה מאז לקיחת המשכנתא? האם אתם מרגישים שהתשלום החודשי מכביד עליכם? מחזור משכנתא יכול לעזור לכם להפחית את התשלום החודשי על ידי פריסת ההלוואה מחדש או מעבר למסלול בריבית נמוכה יותר.

שיפור תנאי ההחזר (פריסה מחדש, גמישות בהחזרים)

מעבר לחיסכון בריבית, מחזור משכנתא מאפשר לכם גם לשפר את תנאי ההחזר ולהתאימם אותם לצרכים המשתנים שלכם. לדוגמה, תוכלו לפרוס את ההלוואה מחדש לתקופה ארוכה יותר ולהפחית بذلك את התשלום החודשי. בנוסף, ייתכן שתוכלו לבחור מסלול משכנתא עם יותר גמישות בהחזרים, כגון אפשרות להגדיל או להקטין את התשלום החודשי בתקופות מסוימות.

חיסכון בריבית

לצורך המחשה, נניח שלקחתם משכנתא לפני מספר שנים בריבית של 4%. מאז, ירדו ריביות המשכנתאות והריבית הממוצעת בשוק עומדת על 3%. מחזור משכנתא בתנאים אלו עשוי לחסוך לכם אלפי שקלים מידי חודש. לאורך תקופת ההלוואה ארוכת הטווח, החיסכון המצטבר יכול להגיע לסכומים משמעותיים.

מימון הוצאות נוספות (שיפוץ) 

במקרים מסוימים, מחזור משכנתא מאפשר לכם גם למשוך הון מהנכס שלכם, הידוע בשם “מחזור משכנתא להשקעה”. סכום ההון שניתן למשוך מוגבל על ידי שווי הנכס ויחס ההון-חוב שלכם. את ההון שמשכתם במסגרת המחזור ניתן להשתמש למטרות שונות, כגון מימון שיפוץ נרחב בבית, רכישת רכב חדש או לכל מטרה אחרת שתבחרו.

עלויות נלוות

חשוב לזכור שתהליך מחזור משכנתא כרוך גם בעלויות נלוות. עלויות אלו כוללות עמלות פתיחת תיק משכנתא חדש, שמאות מחדש של הנכס, ביטוח משכנתא חדש ועמלות נוספות. לפני שמחליטים על מחזור, יש לוודא שהחיסכון הצפוי בריבית עולה על העלויות הנלוות הללו. שימו לב שבנקים רבים מציעים מסלולי מחזור עם פטור או הנחה על חלק מהעלויות.

סיכוני עליית ריבית

לצד היתרונות, קיים גם סיכון מסוים במחזור משכנתא. אם הריביות בשוק יעלו בעתיד, ייתכן שתשלומי המשכנתא החדשים שלכם יהיו גבוהים יותר מהתשלומים המקוריים. לכן, חשוב לקחת בחשבון את תחזיות ריבית המשכנתאות לטווח הארוך לפני קבלת החלטה.

התייעצות מקצועית לפני מחזור משכנתא

חשיבות ייעוץ משכנתאות

תהליך מחזור משכנתא יכול להיות מורכב ודורש הבנה מעמיקה של שוק המשכנתאות והאפשרויות העומדות בפניכם. ליווי של יועץ משכנתאות מקצועי יכול לסייע לכם בקבלת ההחלטות הנכונות. יועץ משכנתאות מיומן יעזור לכם לבצע את הדברים הבאים:

הערכת כדאיות המחזור

יועץ משכנתאות יבחן את המצב הכלכלי שלכם, את תנאי המשכנתא הקיימת ואת ריביות השוק הנוכחיות. על סמך ניתוח זה, הוא יקבע האם מחזור משכנתא צפוי להיות כדאי עבורכם.

השוואת הצעות בנקים

יועץ משכנתאות יכול לעזור לכם לקבל הצעות מחזור מכמה בנקים שונים. הוא יידע לנהל משא ומתן מול הבנקים ולהתמקח על תנאי ההלוואה הטובים ביותר עבורכם.

בחירת מסלול משכנתא מתאים

בהתאם לצרכים הפיננסיים שלכם ולתחזיות השוק, יועץ המשכנתאות יסייע לכם לבחור את מסלול המשכנתא המתאים ביותר במחזור החדש.

סיכום 

מחזור משכנתא הוא כלי פיננסי שיכול לסייע לכם לחסוך כסף ולהתאים את תשלומי המשכנתא לצרכים הכלכליים המשתנים שלכם. לפני שמחליטים על מחזור, חשוב לבצע תכנון מקדים, להשוות ריביות, להעריך את העלויות הנלוות ולהתייעץ עם יועץ משכנתאות מקצועי.

מחזור משכנתא עשוי להתאים לבעלי בתים בתנאים מסוימים. על ידי שקילת היתרונות והחסרונות, תכנון מקצועי וליווי של יועץ משכנתאות, תוכלו לקבל החלטה מושכלת שתקל עליכם לנהל את תשלומי המשכנתא לאורך זמן.