משכון נכס קיים: צעד ראשון לקראת רכישת נכס נוסף

משכון נכס קיים לטובת קניית נכס נוסף היא אסטרטגיית השקעה מתקדמת שיכולה לפתוח הזדמנויות רבות עבור משקיעי נדל”ן מנוסים, בעלי דירה בבעלות מלאה או כמעט מלאה. מינוף הנכס הקיים מאפשר לכם להגדיל משמעותית את ההון העצמי, להרחיב את תיק ההשקעות שלכם בנדל”ן, ולייצר פוטנציאל להכנסה פסיבית. יחד עם זאת, חשוב להבין שמשכון נכס אינו מהלך נטול סיכונים, ולכן דורש תכנון מדוקדק והבנה עמוקה של השוק. במדריך זה, נצלול אל כל מה שצריך לדעת על משכון נכס קיים לטובת קניית נכס חדש, ונעזור לכם לקבל החלטה מושכלת.

*אין לראות במאמר זה ייעוץ פיננסי או כלכלי משום אופן

** בעקבות כך שיכול להיות בעיה של איסור ריבית מהתורה הקדושה – יש לפנות לרב פוסק ירא שמיים בכדי שיתן לכם ייעוץ לפני לקיחת הלוואה או כל קונסטלציה אחרת שיש בה ריבית.

מהו משכון נכס קיים? 

משכון נכס קיים הוא למעשה שעבוד של נכס נדל”ן מניב שלכם (דירה, משרד, חנות וכו’) כבטוחה מול הבנק או גוף מימון אחר, כדי לקבל הלוואה. בשונה מהלוואת משכנתא רגילה, שבה ההלוואה משמשת לרכישת הנכס המשועבד עצמו, במקרה של משכון הנכס הקיים הלוואה יכולה לשמש למטרות שונות – רכישת נכס נוסף, שיפוץ הנכס הקיים, השקעות אחרות או אפילו הוצאות אישיות גדולות.

הגובה המקסימלי של ההלוואה שניתן לקבל במשכון נכס קיים מוגבל על ידי המוסד הפיננסי, ועומד על אחוז מסויים משווי הנכס המשועבד (לרוב עד כ-50%). אחוז זה נקרא יחס מימון להון עצמי, או באנגלית (LTV – Loan to Value). המשמעות היא, שאם יש לכם דירה ללא הלוואה משמעותית עליה, בשווי מוערך של 1,000,000 ש”ח, תוכלו לקבל הלוואה של עד 500,000 ש”ח תמורת שעבוד הדירה כבטוחה.

שעבוד של הנכס הקיים לטובת משכון אינו פוגע בבעלות שלכם על הנכס! אתם עדיין יכולים לגור בו, להשכיר אותו, או אפילו למכור אותו – בכפוף לתנאי המשכון ובמידה שתפרעו את ההלוואה במלואה.

יתרונות וחסרונות של משכון נכס קיים

יתרונות

מינוף הון עצמי

משכון נכס קיים מאפשר לכם להגדיל משמעותית את ההון העצמי שלכם מבלי להזרים כסף נוסף מכיסכם. כך תוכלו להיכנס להשקעות חדשות ויקרות יותר, שאולי לא הייתם יכולים להרשות לעצמכם ללא משכון הנכס.

הגדלת אפיקי השקעה

באמצעות ההון העצמי המוגדל, אתם פותחים לעצמכם מגוון הזדמנויות – רכישת דירה להשקעה שתייצר הכנסה פסיבית, כניסה לשותפות במיזם נדל”ן, השקעה בעסקים, או אפילו שיפוץ משמעותי של הנכס הקיים במטרה להעלות את ערכו (או את דמי השכירות שהוא מניב).

ריביות (יחסית) נמוכות

בעולם מימון הנדל”ן, הלוואות כנגד שעבוד נכס נחשבות יחסית בטוחות מבחינת המוסד המלווה. לכן, פעמים רבות תוכלו לקבל ריביות אטרקטיביות יותר על משכון נכס בהשוואה להלוואות אישיות או עסקיות אחרות.

חסרונות

סיכון לאובדן הנכס

אם אינכם עומדים בתשלומי ההלוואה כפי שנקבעו בהסכם המשכון, הבנק או הגוף המממן רשאים לממש את הנכס שלכם ולמכור אותו כדי לפרוע את החוב, גם אם הסכום אינו מכסה את מלוא יתרת המשכנתא.

עליית תשלומים

בעת לקיחת ההלוואה הנוספת כנגד משכון הנכס, ההחזר החודשי שלכם גדל. אתם למעשה משלמים תשלומי משכנתא (או החזרי הלוואה) על שני נכסים במקביל, ויש לוודא שהכנסותיכם תומכות בתשלומים המוגדלים.

רגולציה

ביצוע משכון נכס כרוך בבירוקרטיה מול בנק ישראל, רשות מקרקעי ישראל, מס שבח, ובמקרים מסוימים נוספים. יש להבין את הדרישות ולוחות הזמנים הכרוכים בתהליך כדי להימנע מעיכובים והפתעות.

תהליך משכון נכס קיים: מדריך שלב-שלב 

משכון נכס קיים הוא לא החלטה של רגע, והתהליך כולל מספר שלבים בירוקרטיים שיש לקחת בחשבון. הנה סקירה מקיפה שתסייע לכם להבין את התהליך:

החלטה ובחינת כדאיות

לפני הכל, וודאו שמשכון נכס אכן מתאים לכם. האם תוכלו להחזיר הלוואה נוספת בנוסף לתשלומי המשכנתא הקיימת (אם ישנה)? האם אתם מבינים את הסיכונים? התייעצו עם יועץ משכנתאות לגבי האפשרויות והחלופות העומדות בפניכם.

הערכת שווי הנכס

הפנייה לשמאי מקצועי תעזור לכם לקבל הערכת שווי מעודכנת וריאלית של הנכס שלכם. הערכה זו מהווה בסיס חשוב לקביעת גובה ההלוואה שתוכלו לקבל כנגד המשכון.

איסוף מסמכים

תצטרכו להכין תיק מסודר הכולל מסמכים אישיים שלכם (תעודות זהות, תלושי שכר, אישורי הכנסה), מסמכים רלוונטיים לנכס המשועבד (נסח טאבו עדכני, אישור זכויות מרמ”י, היתר בניה וטופס 4 אם רלוונטי), וכן המסמכים הקשורים למשכנתא הקיימת על הנכס, ככל שקיימת כזו.

בחירת מסלול משכנתא והגשת בקשה

היעזרו ביועץ משכנתאות כדי לבחור את מסלול ההלוואה המתאים לכם ביותר (ריבית קבועה, משתנה, צמודה למדד וכו’). לאחר הגשת הבקשה למלווה תקבלו אישור עקרוני בתוך זמן קצר יחסית.

חתימה על חוזה משכון ורישום הערת אזהרה

לאחר קבלת האישור העקרוני, וכחלק מתהליך קבלת ההלוואה, תחתמו על הסכם משכון עם המוסד המלווה. במקביל, תירשם הערת אזהרה לטובת המלווה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) שמשמעותה שעיבוד הנכס לצד שלישי.

העברת הכספים

בשלב האחרון, לאחר השלמת הבירוקרטיה, כספי ההלוואה יועברו לחשבונכם ותוכלו להשתמש בהם למטרתכם המיועדת.

טיפים חשובים:

• בחירת יועץ משכנתאות: מומחה יכול לעזור לכם להשוות תנאים של גופים מממנים שונים, לבחור את המסלול האופטימלי מבחינתכם, ולהאיץ את התהליך.
• חיפוש עורך דין מקרקעין: עורך דין מקרקעין ילווה אתכם בהיבט המשפטי של המשכון, ינסח הסכמים, ויוודא שהאינטרסים שלכם מוגנים.
• לוחות זמנים: זמן ממוצע לתהליך משכון נכס נע בין מספר שבועות לחודשים אחדים. קחו מרווחי זמן אלה בחשבון בתכנון שלכם.

אפשרויות מימון ושיקולים בבחירת מסלול משכנתא 

אחד הגורמים הקריטיים בהצלחת אסטרטגיית משכון הנכס הוא בחירת מסלול ההלוואה הנכון בהתחשב במאפיינים הספציפיים שלכם כלווים, ובמצב שוק המשכנתאות הנוכחי. להלן גורמים שכדאי להכיר, ושאלות מנחות שיעזרו לכם לקבל החלטה מושכלת:

סוגי מסלולים עיקריים:

ריבית קבועה (צמודה/לא צמודה למדד)

מסלול בו ההחזר החודשי שלכם ידוע מראש ולא משתנה לאורך כל תקופת ההלוואה. מספק ודאות אך יכול להיות יקר יותר בתקופות של ריבית נמוכה.

ריבית משתנה (צמודה/לא צמודה למדד)

מסלול בו הריבית מתעדכנת בתדירות מסוימת (לכל מספר שנים) בהתאם לשינויים בריבית הפריים או במדד. יכול להיות אטרקטיבי בתקופות של ריבית יורדת, אך טומן בחובו סיכון לעליית תשלומים בעתיד.

מסלול משולב

שילוב של מסלולים בריבית קבועה ומשתנה באחוזים שונים, מתוך כוונה לגדר סיכונים וליצור איזון בין יציבות וגמישות.

שאלות שכדאי לשאול:

• מה היכולת הכלכלית שלי? האם אני יכול להרשות לעצמי עלייה אפשרית בתשלומים בהמשך?
• מה הצפי שלי לגבי מגמת הריבית בשוק? האם אני מאמין כי הריבית צפויה לעלות, לרדת, או להישאר יציבה יחסית?
• מה רמת סיבולת הסיכון שלי? עד כמה חשוב לי לנעול את ההחזר החודשי ולדעת שלא אצטרך לשלם יותר בעתיד, גם במחיר של ריבית גבוהה יותר בהתחלה?
• מה משך ההלוואה הדרוש לי? האם אני מעוניין בהלוואה קצרה יחסית או בהחזרים הנפרסים על פני שנים רבות?

חשוב מאוד: התייעצו עם יועץ משכנתאות בלתי-תלוי שיבצע עבורכם סימולציות ויסייע בהשוואת תרחישים ובהתאמת מסלול המימון לצרכיכם האישיים.

הערכת שווי נכס קיים לצורך משכון 

כאמור, גובה ההלוואה שתוכלו לקבל כנגד המשכון נקבע כאחוז משווי הנכס המשועבד. כדי לקבל תמונת מצב ריאלית של הסכום המקסימלי, יש לבצע הערכת שווי מקצועית על ידי שמאי מקרקעין מוסמך.

השמאי מגיע לנכס, בוחן אותו פיזית, ומבצע שקלול של מספר גורמים כדי לקבוע את שוויו. גורמים אלו כוללים:

מיקום הנכס

אזור גיאוגרפי, קרבה למוסדות מרכזיים ושירותים, רמת הביקוש באזור.

מצב הנכס

גיל הנכס, תחזוקה, גודל, מספר חדרים, קומה, מעלית, מרפסת/חצר, חניה, מחסן, שיפוצים שנעשו.

נתוני השוק

מגמות בשוק הנדל”ן, מחירי עסקאות דומות שנעשו לאחרונה בסביבת הנכס.

תכניות עתידיות

ישנן תכניות פיתוח באזור שעשויות להשפיע על ערך הנכס (בנייה חדשה, פינוי-בינוי, שדרוג תשתיות וכו’).

טיפים להערכת שווי:

• השקיעו בשיפוצים נדרשים: שיפוץ קל לפני הערכת שמאי (צביעה, תיקונים, שדרוג מטבח/אמבטיה) יכול להעלות את ערך הנכס במעט.
• הכינו תיעוד מסודר: דו”חות ארנונה, היתרי בנייה, אישורי זכויות מרשות מקרקעי ישראל, וכל מסמך רלוונטי לנכס.
• השוו בין שמאים: כדאי לקבל לפחות 2-3 הצעות מחיר משמאים שונים, וכמובן לבחור בשמאי מוסמך ובעל ניסיון.

בסדר גמור! בואו נדון בחלק שאסור לשכוח כאשר שוקלים לקחת הלוואה כנגד משכון נכס – הביטוחים הנדרשים:

ביטוחים נדרשים 

משכון נכס מחייב אתכם להחזיק בשני סוגי ביטוח עיקריים:

ביטוח חיים

מטרתו להגן על הבנק או הגוף המממן במקרה של מוות או נכות של אחד הלווים, כך שההלוואה תוכל להיות מוחזרת במלואה מבלי שהיורשים יצטרכו לשאת בחוב.

ביטוח מבנה

ביטוח זה מכסה נזקים שעלולים להיגרם למבנה הנכס כתוצאה משריפה, נזקי טבע, פגעי מזג אוויר, וכו’. הבנק דורש ביטוח זה כדי להבטיח שהנכס המשועבד שומר על ערכו.

סיכונים והימנעות מהם 

משכון נכס קיים אמנם מהווה הזדמנות מצוינת למינוף והשקעות נוספות, אך כמו כל מהלך מימוני, יש בו מידה מסוימת של סיכון. המפתח הוא להבין את הסיכונים, כדי שתוכלו לנהל אותם בצורה מושכלת:

סיכון פיננסי

אם מסיבה כלשהי אינכם עומדים בתשלומי ההחזר החודשי של ההלוואה כפי שהוגדר, הבנק או הגוף המממן רשאים לממש את הנכס למרות שאינכם מעוניינים בכך. במצבי קיצון של ירידת ערך הנכס או עלייה חדה בריביות, ייתכן ותידרשו להשלים כספים נוספים מכיסכם כדי לפרוע את ההלוואה.

שינויי רגולציה

מדיניות בנק ישראל ורשות מקרקעי ישראל לגבי משכון נכסים יכולה להשתנות מעת לעת. הדבר עשוי להשפיע על הזכאות שלכם לקבלת הלוואה, גובה ההלוואה האפשרי, או התנאים השונים.

תרחישי שוק בלתי-צפויים

אף אחד לא יכול לחזות במדויק את העתיד. ירידת ערך משמעותית של הנכס המשועבד, שינוי דרמטי בשוק הנדל”ן, או מיתון כלכלי, עלולים להשפיע על יכולת ההחזר שלכם ולהכניס אתכם ללחץ פיננסי.

טקטיקות למזעור סיכונים:

• בניית תכנית פירעון ריאלית: ודאו היטב שאתם יכולים לעמוד בהחזרים החודשיים של המשכנתא החדשה בנוסף לכל ההתחייבויות הפיננסיות האחרות שלכם.
• הפרשת קרן חירום: הקפידו לחסוך סכום כסף שתוכלו לגשת אליו במקרה הצורך, וכך לצמצם את הסיכון של אי-עמידה בתשלומים.
• התייעצות עם המומחים: יועץ משכנתאות ועורך דין מקרקעין יסייעו לכם להבין את התהליך, את הסיכונים, ואת ההסכמים עליהם אתם חותמים.
• עדכון שוטף: עקבו אחר השינויים במדיניות בנק ישראל, מגמות בשוק הנדל”ן, ומצב הריביות במשק, כדי לנקוט פעולה (מיחזור משכנתא וכו’) במידת הצורך.

חלופות למשכון נכס קיים 

משכון נכס אינו הפתרון היחיד למי שזקוק להון לצורך רכישת דירה נוספת או לכל מטרה אחרת. קיימות חלופות ששווה לבחון, שלכל אחת מהן היתרונות והחסרונות הייחודיים לה:

הלוואה חוץ-בנקאית

במקום לפנות לבנק למשכנתאות, אפשר לבחון אפשרות של הלוואה מגופים חוץ-בנקאיים שונים (חברות אשראי, קרנות מימון וכדומה). פעמים רבות תנאי ההלוואה יהיו גמישים יותר, ואף תוכלו לקבל מימון בשיעור גבוה יותר ממשכון הנכס. עם זאת, הריביות על הלוואות אלו עלולות להיות גבוהות יותר.

מימוש הנכס הקיים

אפשרות נוספת היא למכור את הנכס הקיים שלכם ולקנות נכס אחר, תוך שימוש בתמורת המכירה ובהון עצמי נוסף שיש לכם כבסיס לרכישה. במקרה כזה אתם נמנעים מהלוואה נוספת, אך עליכם לקחת בחשבון את עלויות המעבר, המיסים הכרוכים בכך, ותזמון המהלך שיכול להיות פחות אידיאלי מבחינתכם.

גיוס הון עצמי ממקורות אחרים

האם יש לכם חסכונות משמעותיים שניתן למשוך, נכסים אחרים (רכב, תכשיטים, קרן השתלמות וכו’) שניתן לממש, או אפילו בני משפחה או חברים שיכולים להלוות לכם כסף? לפני שאתם משעבדים את הנכס, בדקו האם אפשרי לגייס סכומים ממקורות אלו ולהימנע מההתחייבות והסיכון.

השכרת הנכס הקיים

במידה והנכס פנוי, או שאתם יכולים לעבור לנכס אחר, אפשרות של השכרתו יכולה להוות מקור הכנסה משמעותי. את דמי השכירות תוכלו להפנות להגדלת ההון העצמי או אפילו לתשלומי משכנתא על הנכס שתרכשו, ולמעשה “לדחות” את הצורך במשכון נכס.

מקורות מידע וייעוץ 

להלן רשימה של מקורות מהם תוכלו להעמיק את הידע וההבנה שלכם לגבי משכון נכס קיים ואפשרויות המימון השונות:

אתר בנק ישראל

באתר הרשמי תמצאו מידע רב על רגולציה, מגבלות, והנחיות עדכניות בתחום משכון הנכסים.

אתר רשות מקרקעי ישראל (רמ”י)

אם הנכס שלכם נמצא על קרקע של רשות מקרקעי ישראל, תצטרכו להבין את כללי הרשות בנושא משכון והחכרת הנכסים.

אתרי הבנקים למשכנתאות

בכל אתר של בנק מרכזי תוכלו למצוא מחשבוני משכנתא, פירוט מסלולים אפשריים, ותנאים כלליים לקבלת הלוואות כנגד נכס קיים.

אתרי יועצי משכנתאות

פורומים, בלוגים, ומאמרים שנכתבו על ידי יועצי משכנתאות מנוסים יכולים להעניק לכם תובנות מעשיות וחשובות.

חשוב מאוד: מעבר למקורות המידע הכתובים, התייעצות אישית עם יועץ משכנתאות ועם עורך דין מקרקעין תסייע לכם להבין איך המידע הכללי חל על המקרה הספציפי שלכם.

סיכום

משכון נכס קיים היא אסטרטגיית מימון מתקדמת שיכולה לפתוח הזדמנויות רבות עבור משקיעי נדל”ן מנוסים, אך חשוב להבין שזהו לא מהלך נטול סיכונים. לפני שלוקחים החלטה כזו, עליכם לבצע בדיקה מעמיקה של היכולות הכלכליות שלכם, להבין את תנאי השוק, להיעזר באנשי המקצוע המתאימים (יועץ משכנתאות, עורך דין), ולתכנן לטווח הארוך.