מתי לעשות מִחזור משכנתא?

בפרק זה נדבר על “מִחזור משכנתא”, פעולה שיכולה לחסוך לכם עשרות ולפעמים אף מאות אלפי שקלים. אנסה להסביר זאת בכמה צעדים פשוטים:

מה זה מחזור משכנתא? לקיחת משכנתא חדשה בתנאים טובים יותר ובאמצעותה לסגור את המשכנתא הנוכחית. ממש כמו בסלולר: זוכרים שחבילה עלתה 99 ש”ח והיום אותה חבילה עולה 29 ש”ח ? אז זה ממש ממש דומה, אותו מוצר אך זול משמעותית.

1. מתי עושים מחזור משכנתא? יש כמה אפשרויות, ועל כל אחת מהן כדאי להתייעץ עם יועץ משכנתאות שיבדוק את הכדאיות עבורכם באופן אישי.
   1. הריבית ירדה – בשנת 2015 הריבית של בנק ישראל ירדה ל-0.1% והמשיכה כך עד ימי כתיבת ספר זה, למעט תקופה קצרה של עליה מזערית לכמה חודשים וחזרה, לא לכולם יש הצמדה למסלול זה. בנוסף הריביות עבור דיור ירדו משמעותית.

 אם בעת שלקחתם את המשכנתא הריבית הייתה גבוה וכעת הריבית בשוק נמוכה יותר, אז כדאי לכם למחזר את המשכנתא.

ערך הבית עלה ואפשר לרדת בשיעור אחוזי המימון וכך לקבל ריביות זולות יותר,

אם אתם יודעים שביתכם שווה הרבה יותר כיום, רוצו לבדוק ( אבל ממש לא בבנק).

• קיבלתם מתנה משמיים – לא משנה מה הסיבה, אם יש לכם אפשרות לסלק את החוב (זכיתם בלוטו, ירושה מדוד עשיר, עסקאות שהצליחו וכדומה), ניתן לקצר את אורך חיי המשכנתא, מה שיוזיל אותה, ובהרבה כסף. אלא שלשם כך צריך לעשות משכנתא בתנאים חדשים, טובים יותר.
  • שינויים משפחתיים כלכליים – אם ההכנסות הנקיות שלכם גדלו בצורה משמעותית (בעקבות קידום בעבודה למשל) – ניתן למחזר משכנתא, לעלות את גובה ההחזרים החודשיים וכך לסיים את המשכנתא מוקדם יותר ולהרוויח הרבה מאוד כסף. העיקרון תקף גם למקרה ההפוך, אם נכנסתם לתקופה קשה שצפויה להימשך זמן רב, כדאי למחזר את המשכנתא ולהוריד את גובה ההחזר החודשי (אף שבסופו של דבר המשכנתא תימשך ליותר שנים). זכרו שהתזרים הוא המלך.
  • אם המשכנתא שלכם לא מבוססת על שיטת S.L.T – קרוב לוודאי שאתם משלמים יותר על המשכנתא שלכם. אם מדובר על סכומים גדולים, כדאי לשנות.

• מתי לא עושים מחזור משכנתא? מחזור משכנתא עולה כסף, ותמיד צריך לשקול את העלות של מחזור המשכנתא אל מול הרווח הנקי שנקבל מהמשכנתא החדשה הממוחזרת. להלן הגורמים שעולים כסף:
  • יש לכם משכנתא טובה – אם יועץ המשכנתאות שלכם עשה עבודה טובה ויש לכם תנאים מצוינים, אין שום צורך למחזר את המשכנתא.
  • קנס יציאה – או בשמו הבנקאי “עמלת פרעון מוקדם”. מדובר על סכום של כמה עשרות אלפי שקלים. לעיתים זה פוגע בכדאיות אך לרוב זה דווקא סימן שיש תנאים טובים יותר כעת.
  • שינוי במצב בריאותי כך שאם יש חשש כי לא תבוטחו בשנית חלילה – יש לשקול היטב את מחזור המשכנתא.
  • מחיר הייעוץ, השמאות ועמלות שונות (כגון עמלת פתיחת תיק בבנק) צריכים להילקח בחשבון.
  • ירידת ערך הכסף – כמו שהסברנו בפרק “איך מתנהל שוק” הערך של הכסף יורד במהלך השנים, מה שאומר שאם אני עושה מחזור למשכנתא ל-25 השנים הבאות ומרוויח מכך 15 אלף ש”ח, יכול להיות שסכום זה הוא המחיר של ערך הכסף של המשכנתא שירד בכל מקרה. באופן כללי, אני סבור שאם הרווח של מחזור המשכנתא אינו 55 אלף ש”ח לכל הפחות, עדיף שלא להיכנס להרפתקה זו כי בסופו של דבר זה לא משתלם ללקוח, יועץ הוגן לא יעשה זאת.
  • אתם לקראת סיום – אם נשארו לכם שנים מועטות לסיום המשכנתא, קרוב לוודאי שהעלות של מחזור המשכנתא תהיה גבוהה יותר מאשר סיום המשכנתא הנוכחית, למרות תנאיה היקרים יותר.

כל הזכויות שמורות לחנן צאיג