בפרק זה אדגים את מה שהסברתי באופן מוחשי. הנתונים שאציג לפניכם הם אותנטיים מהמחשב שלי, רק השמות בדויים:
משפחת ישראלי צריכה קרוב למיליון שקלים הלוואה על מנת לבנות את ביתם, זו ההצעה של אחד הבנקים, הצעה סטנדרטית לגמרי:
הסבר: ההלוואה של משפחת ישראלי היא בגובה של 993 אלף ש”ח, אשר מורכבת משלושה מסלולים, כמעט שווים בכמותם לאורך כל 30 שנות המשכנתא. הטור האחרון מציין את מחיר המשכנתא: על כל שקל שבני משפחת ישראלי לווים מהבנק, הם עתידים להחזיר לבנק בממוצע 1.98 שקלים! כלומר ההחזר יהיה כמעט כפול מהסכום שהם רצו.
הסיבה שמחיר ההלוואה יקר כל כך היא העובדה שההחזרים החודשיים של משפחת ישראלי הולכים בעיקר להחזר הריבית, אך ה’קרן’ (סכום ההלוואה הראשוני, 939 אלף ש”ח) משתנה מעט מדי ולאט מדי, ומכיוון שבסופו של דבר תשלום הריבית היא על הקרן, ככל שנשאר אחוז גדול יותר לש ה’קרן’ שעדיין לא שילמנו עליו – כך יגדל המחיר שאנחנו משלמים בפועל לבנק על ההלוואה.
לעומת זאת, בשיטת ה-S.L.T אני מחלק את ההלוואה. במקרה של הדוגמה אחלק לחמישה מסלולים, מתוכם ארבעה לזמן קצר יותר מ-30 שנה. חלוקה זו תביא לכך שההחזר החודשי ישמש ברובו לתשלום הקרן וכך יוביל לירידה דרסטית של מחיר הריבית שמשפחת ישראלי תשלם כל זאת כאשר ההחזר החודשי נשאר זהה להצעת הבנק, וההחזר בשיא נמוך הרבה יותר מאשר הצעת הבנק המקבילה:
הסבר: אותו סכום הלוואה (939 אלף ש”ח), מחולק ל-5 מסלולים שונים, רק אחד מהם למשך 30 שנה (360 חודשים), כל היתר קצרים יותר, והקצר שביניהם למשך 7 שנים בלבד. נוסף על כך, יש גרייס (דחיית תשלומי הקרן) חלקי למשך השנתיים הראשונות.
חשוב לי להדגיש שתמהיל זה מותאם באופן ייחודי למשפחה זו שרכשה נכס מקבלן במחיר למשתכן, ובכוונתה למוכרו מייד כשתהיה אפשרות חוקית לכך, דהיינו בעוד שבע שנים. תאריך מסירת הדירה הוא רק בעוד שנתיים, שבמהלכן בני המשפחה עדיין משלמים שכירות עבור הדירה שבה הם גרים. אין אפשרות להעתיק את אותו תמהיל גם למשפחות אחרות (כמו שהבנק עושה בשיטתיות), כי לכל משפחה יש צרכים כלכליים ומשפחתיים שונים וייחודיים לה.
שימו לב לטור השמאלי: על כל שקל שמשפחת ישראל לוותה מהבנק, היא צריכה לשלם בממוצע רק 1.59 שקלים. להלן ההשוואה בין הצעת הבנק לתמהיל שלי:
הסבר: מחיר המשכנתא (ריבית וקרן) על פי שיטת ה-S.L.T (הטור הימיני) יהיה 534,266 ש”ח, לעומת מחיר המשכנתא על פי הצעת הבנק (הטור האמצעי) – 969,581 ש”ח. חיסכון של 435,315 ש”ח למשפחת ישראלי (הטור השמאלי).
לא לשכוח! 435 אלף ש”ח זה המון כסף, כסף ששייך לילדים של משפחת ישראלי ובעתיד גם לנכדים ולנינים שלהם, אז תסבירו לי, למען ה’, למה לתת אותו במתנה לבנק?!
וזה עוד לפני שדיברתי על יתרת ההלוואה בעוד שבע שנים כשירצו למכור, השאלה היא מה יהיה ערך הנכס לעומת סך ההתחייבות.
הסיבה להפרש העצום היא שעל פי הצעת הבנק, ההחזר החודשי של משפחת ישראלי ילך ברובו לתשלום הריבית, אך ישאיר את הקרן על כנה למשך זמן ארוך ככל הניתן, כדי שמשפחת ישראלי תמשיך לשלם על קרן גבוהה. לעומת זאת, על פי שיטת ה-S.L.T ההחזר החודשי הולך ברובו לתשלום הקרן, מה שגורם לכך שהריבית על סכום ההלוואה תרד בהתאם לירידת סכום הקרן.
אסביר את הדברים במשל פשוט: אם אני לוויתי מהבנק 100 שקלים ומשלם עבורם 10% ריבית, אצטרך להחזיר 110 שקלים. אך אם אצליח להוריד את הקרן, כך שהחוב יעמוד על 50 שקלים, 10% הריבית יישארו, אך המחיר שאשלם יהיה רק 55 שקלים! זהו הסיבה ששיטת ה-S.L.T עובדת, ועובדת עבורכם. כפי שראינו בדוגמה, השיטה חסכה למשפחת ישראלי קרוב לחצי מיליון שקלים במצטבר!
מסקנה: הבנק מוכר לכם את מוצר ההלוואה בסכום הגבוה ביותר שתסכימו לשלם. קחו מומחה שיעזור לכם לשלם את הסכום הנמוך ביותר על אותה הלוואה, מתוך ניסיון וידע שרכש עם השנים.
כל הזכויות שמורות לחנן צאיג
השקעה בדירה להשכרה בישראל הפכה בשנים האחרונות לאפיק מבוקש, וזאת לאור עליית מחירי הנדל"ן המואצת… קרא עוד
נדמה שהמילה "מינוס" הפכה לחלק מהשפה הישראלית. אנחנו שומעים אותה בחדשות, מדברים עליה עם חברים,… קרא עוד
רכישת דירה היא צעד כלכלי משמעותי עבור רובנו, ומשכנתא היא כלי מרכזי המאפשר את הגשמת… קרא עוד
האם חיפשתם אפיק השקעה יציב לכספכם, אבל שוק המניות הפכפך והתנודות באפיקים אחרים הלחיצו אתכם?… קרא עוד
קרקעות חקלאיות בישראל מהוות משאב יקר ערך. בשל הגודל המוגבל של מדינת ישראל, והביקוש ההולך… קרא עוד
בין אם אתם מתכננים לקנות את דירת החלומות שלכם או מוכרים את הנכס הקיים, ידיעת… קרא עוד