משכנתא למשקיעים: מה שונה?
כולנו חולמים על בית משלנו, מקום חם ונוח לגור בו עם המשפחה. כדי להגשים את החלום הזה, רוב האנשים צריכים עזרה מהבנק – והעזרה הזו נקראת משכנתא. משכנתא היא למעשה הלוואה גדולה שלוקחים מהבנק כדי לקנות נכס, ואותה מחזירים לאט לאט, במשך שנים רבות. אם תרצו לדעת יותר על מהי משכנתא באופן כללי, תוכלו למצוא מידע נוסף במדריך למשכנתא.
אבל מה קורה כאשר מישהו רוצה לקנות בית לא כדי לגור בו בעצמו, אלא כדי להשכיר אותו לאנשים אחרים? זוהי כבר לא רכישה של “בית למגורים” אלא “נכס להשקעה”. והנה הסוד הקטן: למרות שזה נשמע דומה, כאשר הבנק מעניק משכנתא לנכס כזה, הכללים והתנאים יכולים להיות שונים למדי. במאמר זה, נצלול יחד ונבין מהם ההבדלים המרכזיים בין משכנתא שלוקחים כדי לגור בבית לבין משכנתא שלוקחים כדי להשקיע בנכס.
מהי משכנתא? תזכורת קצרה
לפני שנצלול להבדלים, בואו נזכור בקצרה מהי משכנתא בכלל. תחשבו על זה כעל עזרה גדולה שאתם מקבלים מהבנק. אתם רוצים לקנות דירה שעולה הרבה כסף, ולרובנו אין את כל הכסף הזה בבת אחת. הבנק מלווה לכם סכום כסף גדול מאוד, ואתם מתחייבים להחזיר לו את הכסף הזה (ועוד קצת כסף שנקרא “ריבית” – כמו “שכר” שהבנק מקבל על העזרה שלו) בתשלומים קטנים כל חודש, למשך הרבה שנים, לפעמים אפילו 20 או 30 שנה. הדירה שקניתם משמשת כ”ביטחון” לבנק, כלומר, אם לא תוכלו להחזיר את הכסף, הבנק יכול לקחת את הדירה כדי לכסות את ההלוואה. זהו תהליך מרכזי מאוד, ומידע נוסף עליו ניתן למצוא במה זה משכנתא?.
משכנתא לדירת מגורים: הבית שלכם
כאשר אתם לוקחים משכנתא כדי לקנות את הדירה שבה אתם מתכננים לגור, הבנק רואה את זה בצורה מסוימת. המטרה העיקרית היא לספק לכם ולמשפחתכם קורת גג, מקום יציב ובטוח לחיות בו. הבנק מבין שבית הוא צורך בסיסי, ולכן ישנם כללים מסוימים שנועדו להקל עליכם לרכוש את הבית הראשון שלכם. הנה כמה נקודות חשובות:
- מטרה: המטרה היא לגור בנכס. זוהי השקעה רגשית ואישית בחיים שלכם.
- “הון עצמי” (כמה כסף משלכם אתם מביאים): הבנקים בדרך כלל מאפשרים לכם לקבל משכנתא על חלק גדול יותר מערך הדירה. כלומר, אתם צריכים להביא פחות כסף משלכם (הון עצמי) לעומת קניית דירה להשקעה. לדוגמה, אם הדירה עולה מיליון שקלים, הבנק יכול להלוות לכם 750 אלף שקלים (75% מהשווי), ואתם תצטרכו להביא 250 אלף שקלים בלבד. זה מקל על אנשים שאין להם המון כסף בצד.
- הסתכלות הבנק: הבנק בודק בעיקר את היכולת שלכם להחזיר את ההלוואה מהמשכורת הקבועה שלכם. הוא רואה את הדירה כצורך חיוני עבורכם, ולכן מניח שתעשו הכל כדי לשמור עליה ולשלם את התשלומים בזמן.
- תנאים וריביות: לעיתים קרובות, תנאי המשכנתא (כמו הריבית) יכולים להיות מעט יותר נוחים לדירת מגורים ראשונה, מכיוון שהסיכון בעיני הבנק נתפס כנמוך יותר.
חשוב מאוד לתכנן את המשכנתא לדירת המגורים שלכם בצורה חכמה. תוכלו לקרוא על כך עוד בתכנון משכנתא.
משכנתא לדירת השקעה: הבית כעסק
עכשיו בואו נדבר על המקרה שבו אתם רוצים לקנות דירה לא כדי לגור בה, אלא כדי להשכיר אותה ולייצר לעצמכם הכנסה נוספת. במקרה כזה, הבנק מתייחס לרכישה כאל “השקעה” או “עסק”. ההסתכלות של הבנק משתנה, וזאת מכיוון שהמטרה שלכם שונה, והסיכון מבחינתו משתנה גם הוא. הנה הנקודות המרכזיות השונות:
- מטרה: המטרה העיקרית היא להרוויח כסף – בין אם משכר דירה קבוע, ובין אם ממכירת הדירה בעתיד במחיר גבוה יותר. זוהי החלטה עסקית, לא אישית.
- “הון עצמי” (כמה כסף משלכם אתם מביאים): כאן ההבדל משמעותי. הבנקים בדרך כלל מאפשרים לכם לקבל משכנתא על חלק קטן יותר מערך הדירה. כלומר, אתם תצטרכו להביא הרבה יותר כסף משלכם (הון עצמי) כדי לקנות דירה להשקעה. אם הדירה עולה מיליון שקלים, הבנק יכול להלוות לכם רק 500 או 600 אלף שקלים (50%-60% מהשווי), ואתם תצטרכו להביא 400 או 500 אלף שקלים משלכם. למה? כי הבנק רואה בזה סיכון גבוה יותר. אם תתקשו לשלם, אולי תוותרו מהר יותר על דירה שאינה הבית שלכם.
- הסתכלות הבנק: הבנק בודק לא רק את המשכורת שלכם, אלא גם את הפוטנציאל של הדירה לייצר הכנסה (שכר דירה). הוא רוצה לראות שההשקעה שלכם הגיונית ויש לה סיכוי להצליח. בנוסף, הבנק ירצה לבדוק את כלל ההתחייבויות הפיננסיות שלכם, ולא רק את ההכנסה מהעבודה.
- תנאים וריביות: לעיתים, הריביות ותנאי המשכנתא לדירת השקעה יכולים להיות פחות אטרקטיביים או מחמירים יותר, שוב, בגלל תפיסת הסיכון הגבוהה יותר מצד הבנק.
התהליך לקבלת משכנתא, גם למשקיעים, דומה באבני הדרך שלו, אך דורש התייחסות למסמכים נוספים. תוכלו לקרוא על התהליך הכללי בתהליך המשכנתא.
מהם ההבדלים המרכזיים? בואו נשווה!
כדי להבין את זה עוד יותר טוב, הנה השוואה של הדברים החשובים ביותר:
1. שיעור המימון (כמה כסף הבנק נותן לעומת שווי הנכס)
זהו אולי ההבדל הגדול ביותר. כאשר אתם קונים דירה ראשונה למגורים, הבנק יכול להלוות לכם בדרך כלל עד 75% משווי הדירה. אם קניתם דירה במיליון שקלים, הבנק יכול לתת לכם 750 אלף שקלים. אבל אם אתם קונים דירה להשקעה, הבנק בדרך כלל יגביל את עצמו ל-50% עד 70% בלבד משווי הדירה (תלוי בדירה ובמצב השוק). כלומר, אם הדירה עולה מיליון שקלים, הבנק יתן לכם רק 500 או 600 אלף שקלים, ואתם תצטרכו להביא את שאר הכסף בעצמכם. זה אומר שאתם צריכים יותר כסף “משלכם” (הון עצמי) כשאתם קונים נכס להשקעה.
2. גובה ההון העצמי הנדרש
כמו שהסברנו, בגלל שיעור המימון הנמוך יותר לדירת השקעה, אתם תצטרכו להביא הרבה יותר כסף מהכיס שלכם. אם למשל, לדירה ראשונה צריך הון עצמי של 25%, לדירת השקעה תצטרכו 30%, 40% או אפילו 50% מהשווי. זה דורש תכנון פיננסי מעמיק יותר וחיסכון גדול יותר מראש.
3. בדיקת יכולת ההחזר של הבנק
כאשר אתם לוקחים משכנתא לדירת מגורים, הבנק מסתכל בעיקר על המשכורת שלכם ועל ההכנסות הקבועות שלכם. הוא רוצה לראות שיש לכם מספיק כסף מדי חודש כדי לשלם את המשכנתא ושעדיין יישאר לכם כסף לחיות. אבל כשלוקחים משכנתא לדירת השקעה, הבנק בודק גם את הדברים האלה, וגם איך הדירה עצמה יכולה לעזור לכם להחזיר את הכסף. הוא יבדוק את שכר הדירה שתוכלו לקבל מהנכס, וגם את כלל הנכסים וההתחייבויות שלכם, כי הוא מבין שמדובר בעסקה שמטרתה רווח.
4. תנאי הריבית ומסלולי המשכנתא
לעיתים קרובות, הריבית על משכנתא לדירת השקעה יכולה להיות מעט גבוהה יותר מאשר על משכנתא לדירת מגורים. הסיבה לכך היא שהבנק רואה סיכון גבוה יותר בהשקעה. כמו כן, מגוון המסלולים שהבנק יציע למשקיעים יכול להיות שונה במעט. חשוב מאוד להכיר את כל ה”תמהילים” (שילובים של מסלולים שונים) האפשריים ולבחור את המתאים לכם ביותר. תוכלו לקרוא על כך עוד בתמהיל משכנתא.
טבלת השוואה: משכנתא לדירת מגורים מול דירת השקעה
כדי לסכם את ההבדלים בצורה ברורה וקלה להבנה, הנה טבלה קצרה:
| מאפיין | משכנתא לדירת מגורים (לגור בה) | משכנתא לדירת השקעה (להשכרה) |
|---|---|---|
| מטרה עיקרית | לספק בית למשפחה, ביטחון ויציבות. | להניב רווח כספי (משכר דירה, או מכירה עתידית). |
| שיעור מימון (כמה אחוזים הבנק נותן) | יכול להיות גבוה יותר (עד 75% משווי הנכס). | בדרך כלל נמוך יותר (עד 50%-70% משווי הנכס). |
| הון עצמי נדרש | נמוך יותר (כי הבנק נותן יותר). | גבוה יותר (כי הבנק נותן פחות). |
| הסתכלות הבנק על הלווה | מתמקד ביכולת החזר מהכנסה קבועה (שכר). | בודק יכולת החזר משכר + פוטנציאל הכנסה מהנכס + בחינה כוללת של היציבות הפיננסית. |
| תנאי ריבית | לעיתים קרובות מעט נוחים יותר. | לעיתים קרובות מעט גבוהים יותר. |
| סיכון עבור הבנק | נחשב נמוך יותר (פחות סיכוי שלא ישולם). | נחשב גבוה יותר (סיכון גבוה יותר לאי-תשלום או קושי בהשכרה). |
למה הבנקים רואים את זה אחרת? עניין של “סיכון”
אחרי שראינו את ההבדלים, חשוב להבין למה הבנקים מתייחסים אחרת לשני סוגי המשכנתאות. הכל עניין של “סיכון”. תארו לעצמכם שהבנק הוא חבר טוב שמלווה לכם כסף. הוא רוצה להיות בטוח שתחזירו לו את הכסף. אם אתם לוקחים משכנתא כדי לגור בבית שלכם, רוב האנשים יעשו הכל כדי לא לאבד את הבית. זה המקום שלהם, של הילדים שלהם, ולכן הם יעשו מאמץ עליון לשלם את התשלומים.
אבל אם אתם קונים דירה כדי להשכיר אותה, המצב מעט שונה. אם השוכרים לא משלמים, או אם הדירה עומדת ריקה תקופה ארוכה, ההשקעה שלכם יכולה להפוך לפחות רווחית, ואולי אפילו להפסד. במצב כזה, הסיכוי שתתקשו לשלם את המשכנתא או שתחליטו לוותר על הדירה עולה. בעיני הבנק, זהו “סיכון” גבוה יותר. ככל שהסיכון גבוה יותר, כך הבנק רוצה להיות בטוח יותר – למשל, על ידי דרישה ליותר כסף משלכם (הון עצמי) או על ידי קביעת ריבית מעט גבוהה יותר. הבנק רוצה לוודא שבכל מקרה, הוא יקבל את הכסף שלו בחזרה.
דברים חשובים למשקיעים לחשוב עליהם
אם אתם חושבים לקחת משכנתא כדי לקנות דירה להשקעה, כל הכבוד לכם! זוהי דרך מצוינת לפתח את העתיד הכלכלי שלכם. אבל בגלל ההבדלים שדיברנו עליהם, חשוב במיוחד לתכנן את הדברים בקפידה:
- מחקר שוק מעמיק: אל תקנו סתם דירה. בדקו איפה כדאי לקנות, כמה אנשים רוצים לשכור באזור הזה, ומה המחירים המקובלים. האם הדירה צפויה לשמור על ערכה או לעלות?
- תכנון תקציבי לטווח ארוך: ודאו שיש לכם מספיק כסף לא רק להון העצמי, אלא גם להוצאות נלוות כמו מסים, עורך דין, שיפוצים קטנים, ותקופות שבהן הדירה אולי תעמוד ריקה בין שוכרים. תכנון משכנתא חכם הוא המפתח להצלחה. תוכלו להיעזר בתכנון משכנתא.
- הבנת הסיכונים: ייתכנו שינויים בשוק הדיור, בריביות או בחוקים שישפיעו על ההשקעה שלכם. היו מוכנים לזה.
- עזרה מקצועית: אל תנסו לעשות את זה לבד! חשוב מאוד להתייעץ עם מומחים למשכנתאות. הם מכירים את כל הכללים, את ההבדלים בין הבנקים (תוכלו למצוא מידע על כך גם בבנקים למשכנתאות), ויכולים לעזור לכם למצוא את התמהיל המתאים ביותר למצבכם ולצרכים שלכם. הם יכולים לעזור לכם להבין את כל ה”אותיות הקטנות” ולחסוך לכם הרבה כסף וטעויות.
לסיכום: החלטה חכמה מתחילה בהבנה
בין אם אתם קונים דירה כדי לגור בה או כדי להשקיע בה, לקיחת משכנתא היא אחת ההחלטות הכלכליות הגדולות והחשובות ביותר שתעשו בחייכם. חשוב להבין שהבנק רואה את שני המקרים בצורה שונה, ולכן גם התנאים שהוא מציע יהיו שונים.
משכנתא לדירת מגורים נועדה לסייע לכם להגשים חלום על בית משלכם, ולכן הבנק מוכן לתת לכם יותר עזרה בשיעור מימון גבוה יותר. משכנתא לדירת השקעה היא כלי עסקי, והבנק מתייחס אליה כאל כזו, מה שמחייב אתכם להביא יותר הון עצמי ולהיות מוכנים לבדיקות קפדניות יותר.
הבנת ההבדלים הללו היא הצעד הראשון לקראת החלטה מושכלת ונבונה. לפני שאתם עושים צעדים, למדו, שאלו שאלות, ותמיד התייעצו עם גורמים מקצועיים שיכולים ללוות אתכם בתהליך. אנו כאן כדי לסייע לכם להבין טוב יותר את עולם המשכנתאות. אם יש לכם שאלות נוספות, אל תהססו ליצור איתנו קשר. בהצלחה במסע שלכם בעולם הנדל”ן!