רכישת דירה ראשונה בישראל היא אחד האתגרים הכלכליים הגדולים ביותר הניצבים בפני זוגות צעירים. המשכנתא היא כלי מרכזי להגשמת החלום, אך היא גם התחייבות משמעותית הדורשת תכנון זהיר. במדריך מקיף זה נלווה אתכם שלב אחר שלב בתהליך קבלת משכנתא – מהבירורים הראשוניים מול הבנקים ועד לרישום הסופי בטאבו. נציג את התוכניות הממשלתיות, נסביר מושגי יסוד, ניתן טיפים לחיסכון, ונצייד אתכם בכל הכלים להבין את המשכנתא שלכם ולקבל את התנאים הטובים ביותר האפשריים!
*אין לראות במאמר זה ייעוץ פיננסי או כלכלי משום אופן
** בעקבות כך שיכול להיות בעיה של איסור ריבית מהתורה הקדושה – יש לפנות לרב פוסק ירא שמיים בכדי שיתן לכם ייעוץ לפני לקיחת הלוואה או כל קונסטלציה אחרת שיש בה ריבית.
רכישת דירה ראשונה בישראל אינה פשוטה, והמדינה מנסה לסייע לזוגות צעירים בהקלות שונות, בעיקר דרך משרד השיכון. בואו נסקור את התוכניות העיקריות:
כל תוכנית פועלת על פי כללים ייחודיים. הקפידו לקרוא בעיון את כל התנאים כדי להבין אם אתם עומדים בקריטריונים לפני שאתם נרשמים או פונים להמשך בירורים.
מעבר לאישור זכאות לתוכנית ספציפית, הבנקים בודקים בקפדנות את המצב הכלכלי הכללי של הזוג לפני אישור משכנתא. אלו התנאים המרכזיים שישפיעו על גודל ההלוואה שתקבלו:
עוד לפני שאתם מתחילים לחפש דירה, מומלץ לערוך בדיקת יכולת החזר בסיסית בעזרת מחשבונים ברשת או אפילו אצל יועץ משכנתאות. כך תדעו פחות או יותר באיזה סכום משכנתא תוכלו לעמוד ומהו טווח מחירי הדירות הריאלי עבורכם.
סוג הריבית הוא אחד ממרכיבי המשכנתא המשפיעים ביותר על גובה ההחזר החודשי ועל העלות הכוללת שתשלמו לאורך זמן. חשוב מאוד להבין את ההבדלים ואת הסיכונים לפני שבוחרים מסלול. הנה הסבר תמציתי לכל סוג, בהמשך גם נרחיב:
סוג ריבית מאוד נפוץ, שמתבסס על ריבית בנק ישראל בתוספת מרווח קבוע. היתרון הוא שהיא לרוב נמוכה בתחילת תקופת המשכנתא, אבל היא יכולה להשתנות במהלך השנים (לעלות או לרדת).
כפי שהשם מרמז, זו ריבית שאינה משתנה לכל אורך תקופת ההלוואה. זה מקנה יציבות ומאפשר לכם לדעת בדיוק כמה תשלמו כל חודש, אבל היא לרוב גבוהה יותר מהפריים.
זו ריבית שמתעדכנת בתדירות קבועה (למשל כל 5 שנים), לרוב לפי עוגן מסוים (מדד המחירים לצרכן או מט”ח). גם כאן יש מרכיב של אי ודאות כי אי אפשר לדעת מראש לאן הריבית תזוז.
רוב האנשים לא לוקחים משכנתא על ריבית אחת בלבד, אלא משלבים כמה סוגים במסלולים שונים. כך אפשר ליצור איזון בין הרצון לביטחון לבין ניסיון לחסוך בעלויות.
לכל סוג ריבית יש יתרונות וחסרונות, ומה שמתאים לזוג אחד יכול להיות מסוכן עבור אחר. חשוב להבין את רמת הסיכון שאתם מוכנים לקחת ואת סגנון התכנון הפיננסי שלכם לפני קבלת ההחלטה.
זה עלול להישמע פשוט, אבל אורך חיי המשכנתא הוא נתון משמעותי שישפיע גם על הסיכון שלכם וגם על כמה תשלמו חודש בחודשו.
הארכת תקופת המשכנתא יכולה לאפשר לכם לקנות דירה יקרה יותר עכשיו, אבל זה בא על חשבון עלות כוללת גבוהה משמעותית. אם אתם יכולים, מומלץ לקחת משכנתא “קצרה” ככל שתוכלו לעמוד בה, כך תשלמו פחות לבנק לאורך השנים.
הצמדה קובעת לאיזה עוגן קושרים את קרן המשכנתא שלכם. אם העוגן הזה עולה (כמו למשל מדד המחירים לצרכן), גם החוב שלכם לבנק גדל – ולהיפך. אלו האפשרויות הנפוצות:
למרבה הצער, אין תשובה חד משמעית. לכל סוג הצמדה יתרונות וחסרונות. מומלץ להתייעץ עם איש מקצוע כדי להעריך את רמת הסיכון המתאימה לכם ולהבין טוב יותר את ההשלכות של כל אפשרות לאורך זמן.
נקודה מעניינת: אפשר לשלב כמה מסלולים עם סוגי הצמדה שונים כדי לפזר סיכונים. כך לא תהיו חשופים לגמרי לעליית המדד או לשינויים בשוק המט”ח.
נוסף לתשלומי הריבית והקרן, יהיה עליכם לשלם גם על ביטוחים שונים הקשורים למשכנתא. זהו נושא מורכב מעט, אז הנה הסבר חשוב:
מטרתו להגן על הבנק במקרה פטירה של אחד מלווי המשכנתא. אם חלילה אחד מבני הזוג נפטר, חברת הביטוח מכסה את יתרת החוב לבנק, כך שלא ייפול על בן/בת הזוג שנותר והיורשים.
ביטוח זה מכסה נזקים שעלולים להתרחש לדירה שלכם (שריפה, הצפה, נזקי טבע וכו’). הבנק דורש לקחת ביטוח זה כתנאי למתן המשכנתא, כדי להבטיח שהנכס הממושכן מכוסה.
לא מדובר בחובה, אבל ביטוח זה נועד להגן עליכם במקרה שאחד מבני הזוג מאבד את היכולת לעבוד עקב תאונה או מחלה. כיסוי זה ימנע מכם להיקלע למצוקה כלכלית ויאפשר להמשיך לעמוד בתשלומי המשכנתא.
ביטוח זה אינו קשור ישירות למשכנתא, אך מומלץ בכל מקרה שיהיה לכם כדי להגן על הרכוש בתוך הדירה מפני נזקים או גניבות.
לפני שאתם יוצאים למסע חיפוש דירות מלהיב, חובה לערוך בדיקה מעמיקה של ההכנסות וההוצאות שלכם כזוג. חשוב להגיע להחלטה ריאלית מהו ההחזר החודשי המקסימלי שתוכלו לעמוד בו לאורך שנים.
כפי שציינו קודם, החוק מחייב אתכם להביא לפחות 25% מערך הנכס כהון עצמי, ואת השאר תוכלו לממן באמצעות משכנתא מהבנק. אבל, ככל שההון העצמי גבוה יותר, כך תנאי המשכנתא יהיו טובים יותר: הריבית תהיה נמוכה יותר, ידרשו מכם פחות בטחונות וכו’.
הסכום האידאלי שתצליחו לחסוך בעצמכם לאורך שנים. זה מצריך משמעת עצמית ומשתלם מאוד בטווח הארוך.
הרבה זוגות צעירים נעזרים בהורים כדי להגדיל את ההון העצמי. אפשר לקבל מתנה כספית או הלוואה משפחתית בתנאים נוחים.
אם אין לכם מספיק הון עצמי, תוכלו לשקול לקחת הלוואה קטנה יותר בבנק, שתוגדר כהלוואה לכל מטרה ותשמש כהשלמה להון העצמי הנדרש. חשוב לזכור שזה מגדיל את סך ההלוואות שלוקחים ומייקר את המשכנתא.
בתנאים מסוימים, ניתן למשוך כספים מקרנות השתלמות או קופות פיצויים לצורך רכישת דירה. כדאי לברר זאת מראש עם מנהלי הקרנות שלכם.
נקודה למחשבה: קשה לצבור הון עצמי משמעותי, וזהו אחד האתגרים הגדולים שעומדים בפני זוגות צעירים. עם זאת, כל שקל שתצליחו לחסוך יקל עליכם בהמשך הדרך וישתלם מאוד כשזה מגיע לתנאי המשכנתא.
רבים לא מודעים לכך, אך בהחלט אפשר (ואף מומלץ) להתנהל מול הבנק כמשא ומתן עסקי לכל דבר. הבנקים הם גופים עסקיים הרוצים אתכם כלקוחות, וכדאי לנצל זאת לטובתכם. הנה כמה עצות לפני שיוצאים לדרך:
ערכו מחקר בסיסי על מסלולי המשכנתאות הקיימים, הכינו מסמכים רלוונטיים (תלושי שכר, אישור על הון עצמי, דפי חשבון בנק אחורה) והצטיידו בשאלות ממוקדות שיעזרו לכם להבין לעומק את התנאים המוצעים לכם.
קבעו פגישות בכמה בנקים כדי להשוות הצעות! ככל שיהיו לכם יותר הצעות על השולחן, תגיעו לעמדה טובה יותר מול כל בנק בנפרד. אפשר גם להיעזר במתווכים חיצוניים המתמחים במשכנתאות, אם כי זה כרוך בעמלה.
גובה הריבית הוא הברור מאליו, אך ניתן גם להתמקח על פתיחת תיק משכנתא, שמאות, ביטוחים, גובה העמלות לאורך השנים ואפילו מועדי החיוב החודשי.
אם אתם מרגישים שהבנק לא קשוב לצרכים שלכם או לא גמיש מספיק – אל תהססו להגיד שאתם שוקלים הצעות אחרות. לפעמים עצם העלאת האפשרות הזו מזיזה משהו אצל נציג הבנק.
טיפ חשוב: זכרו שלבנק יש הערכה משלו ליכולת שלכם לעמוד בהחזרים, שיכולה להיות שונה מהחישובים שלכם. היו ריאליים לגבי הציפיות שלכם מהתהליך.
השוואת תנאים בין הבנקים היא כלי מרכזי לשיפור התנאים שלכם במשכנתא ויכולה לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים ויותר לאורך השנים. ישנם כמה דרכים נוחות לבצע השוואה:
כאשר אתם מבצעים השוואות, הקפידו להשוות הצעות על אותו סכום משכנתא, אותה תקופה, ואותם מסלולים. אחרת ההשוואה לא תהיה אפקטיבית.
מעבר לריביות, יש הרבה “אותיות קטנות” בחוזה המשכנתא. חשוב לקרוא ולהבין היטב מהם התנאים הנוספים, כי חלקם יכולים להתברר כיקרים מאד בהמשך:
נקודה נוספת: אל תתביישו לשאול שאלות בפגישות בבנק! אנשי המקצוע שם אמורים להסביר לכם את כל המונחים והתנאים, ואל תחתמו על כלום אם אתם לא מבינים זאת לעומק.
החלק המרגש מגיע! לפני שרצים להגיש בקשה למשכנתא, כדאי שתהיה לכם דירה ספציפית בראש. איך מוצאים את דירת החלומות במסגרת התקציב?
לוחות ידועים באינטרנט הם מקום טוב להתחיל ולראות מה קיים בשוק ומה טווח המחירים.
מתווכים מחזיקים במאגר דירות שפורסמו וגם בדירות שלא פורסמו לציבור הרחב. שימוש במתווך עולה כסף, אבל יכול לחסוך לכם זמן יקר והתרוצצויות.
ישנן קבוצות בפייסבוק ואחרות שמתמקדות בנדל”ן באזורים מסוימים ויכולות להיות מקור טוב למציאות.
אל תתאהבו בדירה הראשונה שאתם רואים! בדקו היטב את מצבה הפיזי (צנרת, רטיבות וכו’), את הסביבה, קיומם של מוסדות חינוך אם זה רלוונטי לכם, ואת התכנון העירוני באזור – כל זה יכול להשפיע על ערך הדירה בטווח הארוך.
טיפ חשוב: במקביל לחיפוש הדירה, המשיכו לנהל את הצד הפיננסי – בררו על אפשרויות מימון ובדקו זכאות מול הבנקים כדי להבטיח שתקבלו אישור עקרוני על המשכנתא בזמן.
אחרי שמצאתם דירה שמתאימה לכם ומצאתם בנק עם הצעה ראשונית טובה, הגיע הזמן לעבור להילוך גבוה. השלב הבא הוא הגשת בקשה רשמית לקבלת משכנתא.
לאחר שתגישו את המסמכים, הבנק יבצע בדיקות מקיפות של היכולת הפיננסית שלכם ושווי הנכס. אם הכל תקין, תקבלו מסמך חשוב שנקרא “אישור עקרוני למשכנתא”. מסמך זה מספק לכם רוגע שאתם אכן יכולים להרשות לעצמכם את הדירה הזו.
טיפ: אישור עקרוני בתוקף לזמן מוגבל, אז אל תמהרו לחתום על חוזה רכישה לפני שיש לכם אותו ביד! מומלץ גם לנסות לקבל אישור כזה מכמה בנקים כדי להשאיר לעצמכם מרחב תמרוןון בהמשך.
חוזה לרכישת דירה הוא מסמך משפטי לכל דבר. חשוב מאוד לא לחתום עליו לפני שהבנתם את כל הסעיפים והשלכותיהם. זוהי אינה רק רשימת המחיר ותאריך הכניסה לדירה:
נקודות מרכזיות שחייבות להופיע בחוזה:
חובה להתייעץ עם עורך דין המתמחה במקרקעין לפני חתימה על חוזה הרכישה! גם אם יש תוספת מסוימת לעלות, זה צעד שיגן עליכם מפני טעויות יקרות או סעיפים בעייתיים בחוזה, שיעלו לכם הרבה יותר בטווח הארוך.
לאחר שתשלמו את מלוא התמורה לקבלן/מוכר הדירה וקיבלתם את המפתחות, יש עוד מהלך אחד שמשלים את תהליך הרכישה באופן רשמי – רישום הדירה על שמכם בטאבו. בטאבו מפורטים כל פרטי הנכס והבעלים הרשום שלו.
גם כאן, עורך דין המתמחה בנדל”ן יטפל עבורכם בהליך המשפטי של הרישום. תצטרכו להביא לו מסמכים מסוימים, כולל אישורי מסים (מס שבח, מס רכישה) אישור עירייה על כך שאין חובות על הנכס וכו’.
הרישום אורך מספר שבועות מרגע הגשת הבקשה, ולעיתים אף יותר. עדכון הרישום בטאבו מהווה את ההוכחה הסופית לכך שהדירה בבעלותכם המלאה.
טיפ: בדקו אם אתם זכאים להנחה באגרות הרישום בטאבו! ישנן הנחות לזכאי משרד השיכון, נכים, וקבוצות נוספות, וזה יכול לחסוך לכם מאות ואף אלפי שקלים.
נטילת משכנתא היא התחייבות גדולה שנמשכת שנים רבות! חשוב לאמץ הרגלים פיננסיים נכונים כדי להבטיח שתעמדו בתשלומים לאורך זמן ושתנצלו הזדמנויות לחיסכון לאורך הדרך.
ערכו מעקב חודשי קבוע אחר ההכנסות וההוצאות שלכם כזוג. ודאו שההחזרים לא “חונקים” אתכם ויש לכם יכולת גם לחסוך ולצבור סכום בצד.
ריביות המשכנתא אינן חקוקות בסלע. אחת לתקופה (למשל כל 5 שנים), כדאי לבדוק עם הבנק או יועץ משכנתאות האם ניתן למחזר את המשכנתא ולקבל תנאים טובים יותר שיפחיתו את ההחזר החודשי או יקצרו את תקופת ההלוואה.
אם נכנסה לכם הון בלתי צפוי – ירושה, מענק, זכייה בהגרלה – שיקלו להעביר חלק ממנו או כולו לסגירה מוקדמת (חלקית או מלאה) של המשכנתא. זה יחסוך לכם גדול בריבית שתשלמו לבנק. זכרו לבדוק מראש מול הבנק אם יש עמלות פירעון מוקדם.
נכון שקשה לחשוב על חיסכון כשיש משכנתא גדולה לשלם, אבל כל שקל שתצליחו להפריש יגדיל את הביטחון הכלכלי שלכם בטווח הארוך ויקדם אתכם לעבר עצמאות כלכלית.
רכישת דירה היא צעד גדול ומשמעותי. תהנו מהתהליך, היו סבלניים ותמיד זכרו את המטרה הסופית!
במשך עשרות שנים הסתמכנו בעיקר על דלקים מאובנים כמו פחם, נפט וגז טבעי לספק את… קרא עוד
השקעה בדירה להשכרה בישראל הפכה בשנים האחרונות לאפיק מבוקש, וזאת לאור עליית מחירי הנדל"ן המואצת… קרא עוד
נדמה שהמילה "מינוס" הפכה לחלק מהשפה הישראלית. אנחנו שומעים אותה בחדשות, מדברים עליה עם חברים,… קרא עוד
רכישת דירה היא צעד כלכלי משמעותי עבור רובנו, ומשכנתא היא כלי מרכזי המאפשר את הגשמת… קרא עוד
האם חיפשתם אפיק השקעה יציב לכספכם, אבל שוק המניות הפכפך והתנודות באפיקים אחרים הלחיצו אתכם?… קרא עוד
קרקעות חקלאיות בישראל מהוות משאב יקר ערך. בשל הגודל המוגבל של מדינת ישראל, והביקוש ההולך… קרא עוד